マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1001: 匿名さん]

>1000さん
最終的には、そこにたどり着く、辿りつかせなければならないのでしょうね。
それが、一番の方法と思われますので。
その方法にどうやってもっていくかが問題でしょうが。

[1002: 匿名さん]

＞997です

>復旧しない保存行為の決議は無効なんですか？

第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。

倒壊した建物が全体の１/２以下の場合＝二分の一以下に相当する部分が滅失
後半の記述は、組合で復旧すると決めたら、個人が勝手に復旧することはできないと解釈すべきで、組合が復旧しないと決めたら、個人の復旧権が復活するといえるのではないでしょうか

実際に提訴してみないと、無効かどうかはわかりませんが、一つの方法ではあると、思います。

議論を見ていると、連担棟の建物の単棟型規約の管理組合で、管理規約を団地型に変更するのは難しそうです。
ここでは、盛んに議論されていますが、一般の区分所有者の理解は低いと思います。

[1003: 匿名さん]

>>1001
まず最初に、再建する建物（の共用部分）を誰のものにするかというのが問題になりますよね。
元通り、全員の共有にするなら、全体でお金を出すべきです。
倒壊した棟の元区分所有者だけのものにするなら、これはもう敷地内に新たな建物が建つのと同じレベルです。
土地の権利の調整・そして残った建物の持分（倒壊した棟の人も持っている）をどうするか、ってのも決めないといけません。

かなりややこしいですね

[1004: 匿名さん]

>>1001
倒壊した棟の人たちが自力でって言いましたが、倒壊した棟の人たちだけでお金を出すなら、全体の総会決議が通らないってことも無いと思いますけどね。

復旧が必要になった時点で、積立金を分割して棟ごとの修繕に使う分と全体の修繕に使う分に分け、倒壊した棟の分から支出して補修し、足りない分は倒壊した棟の人から一時金を徴収（または借り入れ）って感じです。ちょっと遡及気味ですけどね。
実際には、倒壊していない方も無傷って事はないと思うんで、一体として補修工事を実施し、適当な比率で按分して費用を負担するってとこですかね。

[1005: 匿名さん]

どうも、被害の少ない人たちは、「被害の大きい人たちのことは知らないよ」という論法になっているようですが、1002の論法は通用しないのでしょうか。

[1006: 匿名さん]

>>1006
被害が大きい方が費用負担するなら、復旧を認めないってところまで行かないと思いますけどね。全体で費用を負担しろっていうなら、全体の多数決でってことになるけど

[1007: ピギナーさん]

つぎのようなことを検討してはいかがでしょうか？

１．集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議が、その他の
　　部分の区分所有者の費用負担が大きいとの理由で否決されることが
　　予想されるのであれば、「共用部分の復旧費用は、滅失した部分に
　　専有部分を有する区分所有者（X1,X2…）が全額（または、００割）
　　負担する。」という条件を付した議案を用意する。

２．規約の変更によって解決を図る方法としては、区分所有法 11条2項、
　　61条3項などの規定を利用することが考えられる。

[1008: 匿名さん]

>1005さん
あれはできるというだけですからね。

[1009: 匿名さん]

>1007さん
建て替えをするということは、かなりの金額負担になるのですよ。
できる者とできない者がいることも考慮しなければならないでしょう。
別々に対応できるようにしていれば（団地型規約）
倒壊した棟で建て替え決議を実施していけるのではないでしょうか。
団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードル
があるのですよね。
団地型にできないハードルをいかにクリアーしていくかも検討の余地が
ありますよ。

[1010: 匿名さん]

団地型管理規約で運用しているマンションであれば、この
問題は発生せず、もし、片方だけが倒壊した場合は、その
棟だけで対応していけばいいのですから。
大規模復旧工事も建て替え決議もそこだけでやれますので。

[1011: 匿名さん]

連単棟のマンションが片方だけ倒壊した場合、現状では
対応することができない。
しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か
対応策をとってくるだろう。
ということは、何か策はあるということだね。

[1012: 匿名さん]

＞しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か対応策をとってくるだろう。

共同住宅でも所詮個人の住宅、行政には無関係、
周囲に危険が及ぶなら解体撤去命令出す位かな。

[1013: 匿名さん]

ということは、マンションで解決するしかない。
やはり、団地型管理規約に変えてた方がいいかもね。

[1014: ピギナーさん]

>>1009 さん
>団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードルがあるのですよね。

団地型マンションにおいて、１棟が全部滅失した時、
その後に同様の建物を建築するときの対応方法を教えてください。

なお、建物が全部滅失した場合、区分所有関係が解消するするため、
区分所有法の建替えに関する規定の適用はありません。

[1015: ピギナーさん]

>>1009 さん

>>1014 の追加
被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がある場合と
適用がない場合に分けてご教授ください。

[1016: 匿名さん]

>1014さん
団地内の建て替えについては、区分所有法に規定されている
通りにやるだけです。
災害で滅失したのであれば、被災区分所有法に則ってやるだけです。

専有部分がなくなれば、区分所有関係はなくなりますが、敷地利用権は
残っていますからね。
地震等で倒壊すれば、その時点で専有部分がないから、総会もできません
ということではないですから。復旧決議をおこない、それから建て替え等の
複雑な手続きに突入します。

[1017: 匿名さん]

>1015さん
調べてあるんでしょう。人をためすのではなく、知ってれば
書き込んでください。
ネットで検索すれば、大概のことはわかりますよ。

[1018: ピギナーさん]

>>1016 さん

大丈夫ですか？
当該区分所有建物が全部滅失した時点で区分所有法の適用はありません。

[1019: 匿名さん]

年配の１級建築士の話です。
阪神大震災の時、このケースが多数あって、復旧まで１０年以上かかったマンションがあったそうです。
実例を知っている人がいるはずですが、だれか投稿してくれないかな。

あれから２０年も経つのに、国は何もしていません。
今後もしないような気がします。

[1020: 匿名さん]

>1018さん
もう少し勉強というか、ネツトで調べるなり、本を読むなりしてください。
書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。
そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。

[1021: 匿名さん]

>1018さん
人を陥れるんではなく、みんなが勉強できるように、
ためになる書き込みをしてください。
別に私に向かってではなく、ここのスレに参加しておられる
みなさんに対して。

[1022: 匿名さん]

>1018さん
1019さんにこたえてやってくださいよ。

[1023: 匿名さん]

一つにまとめなよ、読みにくい

[1024: 匿名さん]

わずかですが住宅の被災状況で助成は有るよ、
所有者が何もしなければなにも出ませんよ。
東北も同じかとおもいます。

[1025: ピギナーさん]

>>1019 さん

被災区分所有建物再建等特別措置法は、１９９５年３月２４日に
公布され即日施行されました。
【阪神・淡路大震災は、１９９５年１月１７日】

[1026: ピギナーさん]

>>1020 さん
>書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。
>そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。

大丈夫ですか？
「被災区分所有建物再建等特別措置法」と「マンション建替え円滑化法」は別物です。

[1027: 匿名]

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

[1028: 匿名さん]

政令で定める大規模災害という条件付きですが
「被災区分所有建物等に関する特別措置法」が見直しされ,平成２５年６月２６日に施行されました。
敷地共有者の議決権の４/５で、再建の決議、又は敷地の売却ができるようになりました。

[1029: 匿名さん]

＞1027さん
無理です。
何もできません。
悪いのは違反者であって、理事長の管理責任を問う事もできません。

１代限りの制限をつけて、ペットの管理をしたマンションもありますが
下手すりゃ１０年監視、指導、摘発しなければなりません
１年も経てば役員はそんな制限のことは忘れてしまします。

あなたが理事長になり
１代限りの総会決議をし
１０年間理事長を続けて
一人で監視・摘発・懲罰を続ければ、出来るかも

[1030: ピギナーさん]

>>1014-1015 関連

【被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がない場合】
マンション・アパート（以下「マンション等」という。）が、全部滅失した場合において、その再建をするには、どうすればいいのか。
　この点、マンション等の区分所有建物を対象とする区分所有法は、区分所有建物が「一部滅失」した場合の処理のみを定めている。すなわち、区分所有法はマンションの復旧・建替に関して、その決議方法等について、簡単な規制を置いているのみであり区分所有建物が「全部滅失」した場合の法的処理に関しては、何らの定めが設けられていない。
　それは、区分所有法が「区分所有建物が『全部滅失』すると元の区分所有者間に存在した『区分所有関係』は消滅する」と考えているからである（昭和５８年の区分所有法改正時における立法担当者の意見である。法務省民事局参事官室編「あたらしいマンション法」３２８頁）。すなわち、区分所有建物が「全部滅失」すると、元の区分所有者間の区分所有関係は消滅し、敷地利用権の共有又は準共有関係のみが存続する。したがって、右敷地上にマンションを再建しようとすれば、「共有物の変更」（民法２５１条）にあたると解されるので、敷地利用権を有する者全員の同意が必要となる。
（下記「マンションの復興 ―第一」より抜粋）

>>1019 さん
この意見書が参考になると思います。

【大阪弁護士会　意見書】
マンションの復興（平成１０年２月３日）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/ｇ.php
マンションの復興 ―第一（第一、はじめに）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第二（第二、区分所有法、被災マンション法の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第三（第三、環境整備上の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
　マンションの復興 ―第四（マンションの復興に関する提言参考文献）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...

[1031: 1030]

>>1030 のＵＲＬ訂正

マンションの復興　目次（平成１０年２月３日）
（正）http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon....

[1032: 匿名さん]

>1030さん
頑張って勉強しているじゃないですか。
追加すると、解体、売却は４分の３に去年だっけ改正になりました。
それから、単なるコピペだけじゃなく、ではどうすればいいのかということを
書き込むともっといいと思いますよ。

[1033: 匿名さん]

>1030さん
建て替えとか被災区分所有法とかは、昔は勉強したけど、通常は
使わないので忘れてしまいますね。
勿論、勉強した基本書はあるので何かあれば調べることはできますが。
調べてから書き込むということが億劫になってきてるんでしょうね。

[1034: 匿名さん]

>1030さん
ところで、片方の建物だけが倒壊した場合の対応は
どうすればいいんですか。
これが論点でからね。

[1035: 匿名]

まあまあ落ち着いて。
でないと読みにくいから。

[1036: 匿名さん]

片方だけが倒壊することはありえない。
万が一の心配は必要ない。取り越し苦労だな。

[1037: 匿名さん]

しかし、全焼はあり得るのではないですか？

[1038: 匿名さん]

だから？

[1039: 匿名さん]

連担棟の論争はこれで終わりだ。
結局結論はでなかった。

[1040: 匿名さん]

>>1034
マンション管理の基本は「どうすればいいか？」ではなく「どうしたいか？」ですよ

もしそういう状況になったら、どんな選択肢があるかを探り、それぞれの所有者（倒壊していない方も含めて）の意思を把握し、より多くの人が納得できるような形に調整していくしかないでしょう。

選択肢といっても再建するか、そのまま解体して残った方の所有者が土地の持分を買い取るか、どちらかしかないと思います。前者なら費用負担の方法、後者なら買取価格と解体費用の負担方法をどうするか、合意が得られるような案を考えていくしかありません。

建替えがらみで訴訟になっているのは、少数が反対していたケースがほとんどだと思います。もちろん、法的に問題ないようにしなければなりませんが、その前にまず大多数の合意を得なければどうしようもないと思います

[1041: 匿名さん]

>1040さん
片方解体する場合は、５分の４でできるようになったので、
これはクリアーできるかもしれない。
又、倒壊している建物を建て替えするとして、その費用は
倒壊した住民、支払いができなくて、マンションを去る者は
デベロッパーに買い取ってもらう。
どちらにしても、倒壊した棟を建て替えする場合、全区分所有者
で負担するのは無理だと思うね。
解体費用ぐらいは、修繕積立金を全て使うとともに、全区分所有者
で負担してもいいのでは。反対する者もいるだろうが。

[1042: ピギナーさん]

マンションの形態（実態）が、連担棟型マンション（単棟）であるのか、
団地型マンション（団地）であるのかによって管理規約が自ずと決定される
のであって、恣意的に選択できるものではない。

・単棟 ⇒ 単棟型管理規約 ⇒ 一棟の建物における大規模一部滅失（区分所有法６１条）
・団地 ⇒ 団地型管理規約 ⇒ 複数棟の内の１棟の全部滅失（区分所有法の守備範囲外）

[1043: 1042]

>>1042 の４行目は不正確な書き方でしたね。
（正）
・単棟 ⇒ 単棟型管理規約 ⇒ 一棟の建物における（小規模または大規模）一部滅失（区分所有法６１条）

[1044: 匿名さん]

>1042さん
しかし、連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合は
どうすれば分からないでしょう。

[1045: 匿名さん]

まさか壊れたままにしておく訳にもいかないし。

[1046: 匿名さん]

は？何言ってんだこの人

[1047: 匿名さん]

>>1044
どうすればいいか分からないってのは、倒壊した棟の区分所有者の立場での話？それとも第三者？

[1048: 匿名さん]

>1047さん
どうすればいいかを詳しく教えてください。
第三者ですよ。

[1049: 匿名さん]

結局何も解決策はだされないんだね。
倒壊したら建て替えはおろか再建者集会さえも実施できないのでは。

[1050: 匿名さん]

片方だけが壊れることはないよ。
そのときはそのとき