マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[751: 匿名さん]

消費税アップで大変な事になる事は確実ですね、お大事に。

[752: 匿名さん]

>749さん
管理規約の別表ですから、製本し直す必要はありません。
管理費・積立金が別表に記載されていることの問題点は
何なんですか？
私は当たり前のことだと思いますけど。
途中で、積立金の値上げが１戸当り平均3,000円となった
場合、その表があれば、現状と改正額が明確になると
思いませんか。

[753: 匿名さん]

>750さん
理事会運用細則で決めるということは、総会の普通決議で
決めることですよね。

[754: 匿名さん]

管理規約や使用細則を改正して正本化するときに
別表をつけないことはないでしょう。
別表には、共用部分の範囲とか対象物件の表示であったり、
バルコニー等の専用使用権、駐車場使用権とかがあるでしょう。
それを製本のときにはずしてしまうことはないでしょう。
別に管理会社の責任ではなく、理事会もしくは専門委員会の
手落ちでしょう。

[755: 匿名さん]

そして、使用細則の別表としては、輪番制の一覧表とかが
ありますよね。

[756: 匿名さん]

>>746
いざ実際に徴収しようとなったときに
【管理組合】協力金を払ってください。
【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか？
【管理組合】理事会運用細則に書いてあります
【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ？
【管理組合】「　　　　　　」
「」内を埋めてください

[757: 匿名さん]

当然、総会の普通決議で決まってるよ。

[758: 匿名さん]

>756さん
何か根拠があるのなら、皆さんに教えてやってください。
ここは、全員で問題点を解決していくためのスレです。

[759: マンカン士じゃないけど]

> 752さん　> 754さん

規約別表として管理費等を記載していると
金額改定の時に規約改定なのか否かが問題になるのではと考えるのですが

標準管理規約にある別表１から５に相当するものは当然に残しますよ。

[760: 匿名さん]

総会の普通決議でしょう
特に問題ないですし

[761: 匿名さん]

>759さん
管理規約の中に別表は記載されているのですから、
それを改正するには、当然総会決議が必要となります。
別表は管理規約・各種使用細則に記載されているのが普通です。

[762: 756]

>>758
根拠なんてもんじゃなくて、反発が予想されるので、より多数の合意を得ておいた方がいいだろうってレベルの話ですよ。
法的にどうかなんて、実際に裁判しないと分からないと思います。
他人が裁判して判例を作ってくれるのはありがたいですけれど、自分の問題になれば裁判沙汰にならないよういろいろと方法を考えるわけで、その中で少しでも同意する人を増やして数の圧力で押していこうというのが、一つの有効なやり方だと思うんです。

[763: 匿名さん]

>法的にどうかなんて、実際に裁判しないと分からないと思います。
判例をベースに話し合いをするのが普通ですよ
裁判になるのは、どうしても折り合わないときだけ
ろくに話し合いをせずに裁判は現実としてはない

[764: 匿名さん]

どんな形であれ管理規約添付の別表は改正する場合は管理規約の改正に同じ、従って特別議決案件です。

[765: ピギナーさん]

今まで管理規約に規定されていない費用を新しく区分所有者から徴収するのであれば、
その費用の内容・使途を管理規約に定めなければならない（特別決議）。
「費用の額」および「賦課徴収方法」については、
管理規約に「別に定めるところによる」と規定すれば普通決議でよい。

[766: 匿名さん]

>764さん
あなたのいわれる通りだと思います。
ただ、協力金の場合は、理事会運用細則の改正でも
いいのではと思っています。

[767: 匿名さん]

>765さん
賦課徴収を協力金まで拡大解釈するかどうかだと思います。
駐車場料を値上げするときは、普通決議でやっていませんか。
それも、管理規約に別に定めるものとするという規約は多分
どこも規定していないと思われますが。

[768: 匿名さん]

>766
規約本体に載せないと無効というわけではないですけど、金銭的な負担を決める規約は一ヶ所にまとめておくほうがいいですよ。

[769: ピギナーさん]

>>767
>>>765さん
>賦課徴収を協力金まで拡大解釈するかどうかだと思います。
>駐車場料を値上げするときは、普通決議でやっていませんか。
>それも、管理規約に別に定めるものとするという規約は多分
>どこも規定していないと思われますが。

一般社団法人　マンション管理業協会
弁護士篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー
第５回「管理費、修繕積立金の改定について」
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html#s01

[770: マンカン士じゃないけど]

> 管理費等の値上げ、値下げ変更は次の解釈で良いですか

管理規約添付の別表に金額記載があれば・・・特別決議
管理規約に「別に定めるところによる」とあれば・・・普通決議

[771: 匿名さん]

>>769

そこの相談事例５に協力金の話が載っていますね

[772: 匿名さん]

弁護士に相談すると答えが明快ですね

[773: 匿名さん]

>770さん
それは、769さんがはりつけてくれたものをみると
分かると思います。

[774: 匿名さん]

判例
○神戸地裁　平成14年11月5日　平１４（レ）９０号　判決 <要旨>
管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であるから、特別決議を経ていない本件決議は無効である旨主張したものの、総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当であり、請求を認容した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例

[775: 匿名さん]

○最高裁第三小法廷　平成22年 1月26日　平２０（受）６６６号　判決 <要旨>
団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が、建物の区分所有等に関する法律６６条、３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない （出典：ウエストロー・ジャパン）

[776: 匿名さん]

>774
>775
誰が正しくて、誰が間違いなのでしょう？
解説お願いします。

[777: 匿名さん]

判例が正しいのではないですか。

[778: 匿名さん]

弁護士の説が全て正しいとは限りません。
ＴＶの法律相談ご覧になった方はおられませんか。
いろんな法解釈があるので、一概にどれが正しいとは
いえないことも多々あります。

[779: 匿名さん]

判例だから、弁護士の説ではないと思うのですが・・・・（笑）

[780: 匿名さん]

正しいも何も、そういう判例があるってだけでの話ですよね。

[781: 匿名さん]

>780
しかし、判例があれば、それを重視しますから、
他裁判所も。

[782: 匿名さん]

>779さん
778は772に対するものです。

[783: 匿名さん]

管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、
それぞれ対応されていますよね。
ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに
決議され、そのまま運用されていくことになります。
誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが
規約として運用されます。
つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることは
ないと思います。

[784: 匿名さん]

間違いが明らかになってよかったです
間違いを堂々と書き込んでいた方は煽りだったのでしょうか？
どちらにしろ、素人談義とは間違いを含む無責任発言だらけで恐ろしいものです

[785: 匿名さん]

>784さん
間違いとは、どこが間違っていたのですか？
それがどれなのかを教えてもらえませんか。

[786: 匿名さん]

判例が正しい
判例以外は間違い
結論が出てよかったです

[787: ピギナーさん]

>>783
>管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、それぞれ対応されていますよね。
>ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに決議され、そのまま運用されていくことになります。
>誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが規約として運用されます。
>つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることはないと思います。

マンション管理士の発言なら、信頼性ゼロですね。

[788: 匿名さん]

>787さん
言葉足らずですが、だから理事はしっかり勉強して、規約や細則の
改正をしなければならないですよといいたかったのです。

[789: 匿名さん]

>786さん
774　775は私ですが、785も私です。
以前の書き込みでどこが違っていたのかが判らなかった
ので質問したんですよ。
判例は当然、正解とすべきでしょうが。

[790: 匿名さん]

正しいって言っちゃうと、人によって受け取り方が違ってくるんで
もうちょっと具体的に「訴訟で勝てる」とか、「たぶんみんな賛成してくれる」とかの方がいいと思う

[791: 匿名さん]

それをいうんなら、判例があれば裁判には勝てるね。

[792: 匿名さん]

一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。

[793: 匿名さん]

普通決議でいいんじゃないの、あまり自信はないけど。

[794: 匿名さん]

マンション管理士の方のお伺いいたします。
１００戸のファミリ－たいぷです。区分所有者が１００で
議決権も１００です。規約の設定　変更　廃止をしたいのですが、
総会の出席者総数（出席者　委任状　議決権行使書含む）が８０人です。
特別決議事項ですので４分の３以上の賛成な数えかたは出席者総数８０名
の４分の３の６０名以上で可決できますか。？それとも欠席者も含めて
１００名全員の４分の３以上の８３名以上の賛成が必要でしょうか？

[795: 大規模マンション住人]

>794
まずは、ご自身の管理組合の規約を確認ください。

普通は「区分所有者総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3以上で決する」となっているのでＡＮＤ条件です。
区分所有者全員が一人一議決権であるなら100名中75名以上の賛成が必要です。

区分所有者が4人いて、そのうちの1人(Ａさん)が5部屋分、それ以外の3人が1部屋分ずつ持っていた場合
Ａさんともう一人が賛成すれば、議決権は3/4ですが、区分所有者数の3/4にはならないのでＮＧ
Ａさん以外が全員賛成であっても、区分所有者数の3/4ですが、議決権は3/8にしかならないのでＮＧ
というふうになります。

[796: 匿名さん]

＞規約の設定　変更　廃止をしたいのですが、 総会の出席者総数（出席者　委任状　議決権行使書含む）が８０人です。
特別決議事項ですので４分の３以上の賛成な数えかたは出席者総数８０名 の４分の３の６０名以上で可決できますか。？それとも欠席者も含めて１００名全員の４分の３以上の８３名以上の賛成が必要でしょうか？

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

[797: 匿名さん]

７９４です。７９５さんへの質問です。
規約は区分所有法と同じです。

[798: 匿名さん]

>794さん
区分所有法と同じということですね。
それだったら、区分所有者及び議決権の各４分の３以上
ということですね。
総議決権が区分所有法には、記載されていませんが、解釈としては
総計ととらえるべきです。

[799: 匿名さん]

先の相談事例を見ると区分所有法（区分所有者及び議決権の各４分の３以上）というのは誤りですね

[800: アホなフロント]

>>746
＞いざ実際に徴収しようとなったときに
その前に、該当者に文書を配布（外部は郵送）します

協力金徴収のお知らせ
○○年○○月○○日開催の総会において承認された通り
××年××月分より管理費等と一緒に引落します。
（実際の文書はもっと詳しく書きます。（管理会社に作らせます））

＞【管理組合】協力金を払ってください。
口座振替若しくは請求書ですので、口頭でこう言う事はありません。


＞【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか？
　管理組合】理事会運用細則に書いてあります
＞【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ？
【管理組合】「○○年○○月○○日開催の総会において承認されました。」