パークコート虎ノ門 Atago Tower

[匿名さん]

三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？

所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[850: 匿名さん]

中古も賃貸も在庫余りまくりだから選びたい放題ですよ。
そんなに環境が良いと思うのに余ってるのは何故ですか？

[851: 購入検討中さん]

特にこの物件だけではなくて他の物件も概ね選び放題ですよね。このご時世を反映した実際の成約価格の情報が出てきはじめたら活動開始です。

[852: 購入検討中さん]

パークコート虎ノ門から普通に歩いて神谷町地下鉄ビル入り口まで
２分かからないのですが、表示は４分です。どうして違うのでしょうかね？

[853: 入居済み住民さん]

No.８５２さん

パークコート虎ノ門の正面玄関から神谷町地下鉄ビル(40MT)入り口までは、160ｍですので実質徒歩２分です。
一方、三井不動産の表示では神谷町駅徒歩４分となっていますが、これはドトール喫茶店を右折し
神谷町交差点にある地下鉄入り口までの距離（300m）を元にしているのだと思いますが・・・。

[854: 購入検討中さん]

お答え頂きましてありがとうございました。ずいぶん、近いですね。
検討すればするほど、住みたくなりました。

[855: 入居済み住民さん]

入居して４ヶ月経ち、満足度は日に日に高まっています。

住環境は、愛宕山の緑と芝公園の緑がともに近く、愛宕下通り・桜田通りからともに少し離れているため静かで、今も鳥のさえずりくらいしか聞こえません。週末は、周辺にオフィスが多いためか人通りもまばらでシーンとしています。

利便性は、皆さんが既に書き込まれている「駅まで徒歩実質２分」がパワフルです。銀座にも恵比寿にも、ドアトゥドア１５分くらいなので、出不精の私も地下鉄で出かけることが増えました。スーパーがポロロッカしかないのが当初気になりましたが、ネットの宅配を頼むようになってからは気になりません。

という具合に、自分で住む物件としては、とても良い選択肢のひとつだと思います。

投資目的の場合、ここまでマクロ環境が悪化すると、高級賃貸の借り手（外資系金融勤務者など）を探すのは、困難なのでしょうか。私は分かりませんので、この点は他の方のご意見をお待ちします。

[856: 近隣の者]

ネット宅配はどちらをお使いか、是非教えて頂けないでしょうか？
こちらで新橋の京急ストアを教えて頂いて重宝しているのですが、カートが片側の出入り口にしかないのがほとほと不便でして…
生協だけでは間に合わないので、老齢ですが、一念発起してネットスーパーに挑戦しようかと思っております。

[857: 入居済み住民さん]

No.855さん

私もネット宅配について、是非教えて頂ければ幸いです。
通常の買い物は、デパ地下（銀座松屋or銀座三越）とか近くのポロロッカを利用しています。
お茶（２Lのペットボトル）等、重い物等配達してくれる所を現在探しているところです。

No.856さんの仰られるように京急ストアーのカート置き場が東側の出入り口にしか設置されていないことは、些細なことですが私も不便を感じています。

[858: 入居済み住民さん]

＞８５６さん

目的に合わせて以下を使っています。

紀ノ国屋とマルエツ（食卓.jp）
http://www.shokutaku.jp/

オイシックス
http://www.oisix.com

安くて品質も悪くないマルエツを使いつつ、ややこだわった食品が必要な時には紀ノ国屋とオイシックスを使っています。オイシックスは仕組みがやや複雑です。

[859: 匿名さん]

858様
有難うございました。ネット通販すら経験がないのですが、マルエツにチャレンジしてみようと思います。
大好きな街ですが、この界隈は大型スーパーがない、というか都心に近すぎて、帰り道に立ち寄れる店がないのが難点と言えば言えますね(笑)
馴染みのスーパーは全て家よりも西側にあるので、なかなかそちらへ回れません。

[860: 物件比較中さん]

麻布十番、六本木、神宮前など検討しましたが、やはりここはかなり魅力的ですね。

仲介物件でなかなかお手頃なものも出てきてるようなので、検討予定です。

[861: 匿名さん]

収益還元法ではもう２割割高ですね。まあもう少し待ちましょう。
売主の焦りが見え見えです。こらえきれずに価格下がってきますから。

圧倒的に買主が強い相場展開ですよ。

[862: 匿名さん]

＞８６１さん、
「２割割高」というご発言の背後の計算と前提を、参考まで教えていただけませんか？

[863: 匿名さん]

ここの家賃価格の最近の下落率は、周辺物件に比べて際立って高い。
家賃は「三井の賃貸」を見ればわかる。

さらに掲載されている家賃で借り手が決まっていないということはもう５％（設定によっては１０％）ほど実勢家賃を差し引いて考える必要がある。

そして以下（収益還元法）式にあてはめて、１ＬＤＫなら利回り５％以上、２ＬＤＫ以上なら４％以上ないとそれだけの価値が物件にはないということ。

年間総家賃収入−年間総諸経費（管理費・固定資産税等）／物件価格＋購入諸経費（登記費用・手数料等）

今のようなＲＥＩＴが高利回りが期待できる状況だと、不動産投資はローンでレバレッジが使えるといっても上記の計算で３〜４％程度だと、ローン金利に毛がはえた程度の投資利回りでは管理や手間が掛からない分ＲＥＩＴ投資の方がマシという結論に至ります。

ＲＥＩＴは今、毛嫌いされていますが、利点もたくさんあります。
①分散投資されている②管理・手間がない③自由に売買（指値）でき、いつでも撤退できる
④少額投資が出来る　等々

だから自然と上記投資利回りの計算が費用対効果で成り立つレベルまで自然に価格は淘汰されてきます。

当てはめて計算してみてください。ここはもう１割〜２割は高いでしょう。

[864: 匿名さん]

＞８６３さん、

ご説明ありがとうございました。ちょうど、今日の日経ヴェリタスに、利回り法と収益還元法が整理されておりました。８６３さんの利回り法で紹介されていたアパート経営者の方は、個人が保有できる物件数には限りがある（従い空室リスクなどボラティリティ高い）ことを理由に、利回り８％にこだわっている、とのことでした。家賃の水準、必要利回り、いずれも幅で捉えるべき要素なので、ピタリと適正価格を言うことは難しくても、一定の幅で適正価格帯を出すためには有効な手法ですね。

[865: 物件比較中さん]

>ここはもう１割〜２割は高いでしょう。

感覚的にも妥当なところですね。
麻布十番の価格表をみても、（仲介手数料を考えると）それくらい下がらないと食指が動きません。

とりあえず内見して、これくらいの価格交渉をしてみますか。

[866: 物件比較中さん]

赤坂０００とか虎ノ門タワー０００等は論外ということになるのですかね？
先日、パークコート虎ノ門を内見しましたが、たいへんな高評価でした。都会の中心にあって、
駅近で小鳥のさえずりが聞こえる豪華マンションはなかなかないということでした。
計算上もかなり妥当でしたので、ここがよいかもも知れません。

[867: 匿名さん]

評価が高かったのなら買っても良いのではありませんか？　
評価法も大事ですが気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレスでいいのでは。
でもあと半年待てばこらえきれずに、もう１割くらいは余裕で下がると思いますよ。

賃貸も借主がなかなか決まりませんし、資金繰りがぎりぎりの所有者が多いと認識しています。

[868: 匿名さん]

＞気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレス

同感です。質の良い物件の場合、実需バイヤーが気に入って買ってしまうので、実は投資採算的に他の物件と同水準に落ちてくることが結局なかった、ということになりかねませんから、個人の場合、主観の部分も投資判断に重要な要素と思います。

[869: 匿名]

虎ノ門PC、厳かな風情がありますね。

赤坂や青山の煌びやかな華やかさとは別の、
優美さを感じました。

先日モデルルームを見せて戴いたのですが、
きめ細やかな配慮が細部にまで行き届いていて、
入居後の快適さを、入居者の立場に立って
作った物件だと思いました。

共有スペースのデザインも素晴らしかったです。

立地や外装等が華やかな物件も気にはなるのですが、
虎ノ門PCの様に、
全てにおいて控え目な（価格以外は・・）方が、
長い目で見た時、味わい深くなるように感じました。

[870: 入居済み住民さん]

このマンションに入居してから早５ケ月ほど経ちましたが、その間の印象は以下の通り。

・神谷町駅まで実質２分と近く、何しろ便利。（銀座三越までも１０分で行ける）
・不思議なくらい静か。（外来者の感想）
・ゴミ及び資源の廃棄場所（部屋）が各フロアーにあり本当に便利（他のマンションでも最近は同じでしょうが）
・新聞を部屋のドア外側まで届けてくれる。
・エレベーター乗降時等、住居人は概ね挨拶される方が多く、紳士的な方が多いようです。
・ビジネス街の為か、昼食時には美味しいランチの店が付近にいっぱいある。
・唯一、エレベーターの横幅がもう少し広いと良いのですが。（本質的ではありませんが・）

[871: 匿名]

実際に住んでいらっしゃる方が
満足されているとの意見は、
これからマンション購入する者にとっては、
大変参考になりますね。

環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業で
新しく建て直されるビル群は、
PC虎ノ門からの展望に大きく影響するのでしょうか・・？

東京タワーが見える南側は問題ないと思うのですが、
今残っている物件は北東向きが多いので、
少し気になっています。
ご存じの方いらっしゃいましたら、
ご見解をお聞かせ下さい。

[872: 入居済み住民さん]

北東向きの高層階に住んでいます。

眺望は虎ノ門駅方面に高層ビルが建つ計画がありますが、かなり離れているため視界が遮られることがありません。それより東側には、眼下に愛宕山の紅葉がとてもきれいに見えますし、さらに遠方には日比谷公園、汐留方面が見えます。
それより東側は愛宕フォーレストタワーの横から、お台場の観覧車が見える感じです。

[873: 匿名]

＞＞８７２さん
ご回答戴きありがとうございました。

開発による見晴らしや日当たりの問題は、
高層部の方は心配いらない様ですね。

三井より直接購入出来る部屋が、
下層部の北東向きだったので、心配していました。
転売されている物件では、
南東向きの部屋もあるようなので、
正直迷っています・・・。

開発の間に工事現場の様子を何年も目にするのも
気になりますし・・・。

申し分ない程、素敵な物件だったので
すぐにでも契約しようと考えていました。

外観や庭のつくり、整った内装、
素晴らしいと思いました。

心が揺れます。

[874: 入居済み住民さん]

北西は下層階でも天徳寺の庭が借景となってよい感じです。
朝6時と夕方17時に鐘がなります。

虎ノ門ＰＣの前に広がる古い民家は、
戦前からあるものだそうです。。

そうそう
篤姫の愛宕神社の紹介で映ってましたね。

[875: 匿名]

正直な回答は得られないとは思いつつ、
三井のセールスの方に、
この物件の弱点はどこか、
と尋ねた処、
「お寺」と「お墓」との見解でした。

どちらも私にとっては気になる点ではなかったので、
良かったと思いました。

部屋からお寺が見えるのは、素敵ですね。
PC虎ノ門のコンセプトに合っていると思います。
>>874さんが仰る様に、
情緒ある情景が楽しめますね。

[876: 匿名さん]

実際には875さんのようにお墓もお寺も気にならない方が
少数派だからこそ、弱点が大きくて
ここは厳しい訳ですけどね。

[877: 匿名]

お寺、お墓が気になると港区でも住めるところは限られてきますね。青山墓地くらい広大に
なると案外気にならないのかもしれませんが・・・。

[878: 物件比較中さん]

はっきり言って気になりません。友達、家族にも聞いたところ、むしろ最高の立地と言われました。高輪もお墓だらけで、高輪ザ○○もお墓の上という事で、中傷なさる方がいましたが、
いまは住み心地最高です。マンション建設に当たり、発見されることも、多々あるようですしね。。文京区、白金、高輪、青山、赤坂、麻布、広尾等、お墓もいっぱい見えますし、死体捨て場があったところもありますし、日本国中住めなくなります。その割には、ここはかなり、条件が良いと思いました。わざわざ、書かれる方の意図の方が問題かも知れませんね。

[879: 匿名さん]

気になる方にはＮＧですね。
私は、その点がダメでした。

[880: 匿名さん]

まだ販売中なんですね。もう何年も前にＭＲに行った記憶があります。素晴らしく豪華なマンションでしたが私の買える部屋はお寺のある方角で低層しかなかったので諦めましたが・・・・・
お寺は気になりませんが、お線香の香りが窓から入ってくると。

[881: 匿名さん]

もうちょっとお寺は貴ぶもんじゃないのかね

[882: 匿名さん]

神社は好きだが、、、寺は、、、、

お墓に至っては完全にバツ。

[883: 物件比較中さん]

そうは言うものの、買えさえすれば、絶対欲しい！欲しい！住みたい！
これが本音です。

[884: 匿名]

投資目的や資産運営の為でなく、
住居目的での購入を考えています。

立地条件や外装・内装、共有施設・ソフトサービスの内容、
そしてセキュリティー、間取り、入居可能時期等を考慮した結果、
現在市場にある物件の中で
PC虎ノ門が一番気に入りました。

購入時８０％位の満足度で、
住んでいるうちに、愛着が湧くようになる物件だと感じ、
中層階を二棟購入予定だったのですが、（二世帯）
やはり「環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業」の影響が気になり、
躊躇しています。

愛宕一丁目、愛宕通り沿いの
真福寺北部辺りがⅢ街区（虎ノ門街区）で、
そこに５１階建ての超高層棟が建設されるらしく、
PC虎ノ門からは、北東方面になります。

およそ徒歩４分程の場所に、
都庁より高いビルが建つとなると、
やはり様子が変わってしまうのは必然で、
三井の方に尋ねてみたのですが、
明確には分からないとの事で、不安に感じて居ります。

再度現場で位置確認をと思った処、
昨日・今日は定休日でした・・。

道路建設に伴う大がかりな工事で
完了までの３年間は、交通量も増えそうですし、
悩みどころ満載です。

開発後は店舗が増え、便利になり、
期待出来そうなので、その点は良いと思います。

家族はとても気に入っていて、（年ですので・・・。）
私が一人で悩んでいます。
長々と支離滅裂な文章を書いてしまい、
申し訳ありませんでした。

[885: 購入検討中さん]

我が家も都心の多くの物件を検討し、購入しています。
パークコート虎ノ門を最近内覧し、良さに、ショックを受けました。
皆さんが言うように、駅が近くて素晴らしい緑に囲まれた高級感ある静かなマンションだと思いました。
以前、他の虎ノ門の物件を内覧して，殺風景な冷たさを感じ、パークコート虎ノ門のモデルルームに行かなかったことを、後悔しました。
ただ、ひとつスーパーなど日常品ショップが、近くにあれば、最高だと思っていたところ、環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業計画を知りました。道路は地下化され買い物も出来そうで、期待がふくらみました。
毎日使う神谷町方向の工事とか、隣地の開発工事ではないので、それほど、問題とは思わず、むしろ、非常に好条件だと感じました。
家族も大変気に入り、購入にむけ、話を進めているところです。

[886: 入居済み住民さん]

北西側に住んでいる者です。
眺望は、最高です。他の方面もかなり良いとは思いますが。
左側より六本木ヒルズ、泉タワー、城山タワー、アークヒルズ、虎ノ門タワーズレジデンス、赤坂サカス、ホテルオークラ、米国大使館、ＪＴタワー、虎ノ門病院、霞ヶ関ビル等が望めます。
残念なのは、六本木ヒルズ横のレジデンスタワーの後ろに富士山がある為、１／３ほどしか見えないことです。

お墓とお寺を気にされている方が多いようですが、このことについてはあくまでその方の感受性の問題ですので、どうしても気になる方は購入されない方が良いと思います。
北西側には、真下に天徳寺があり、情緒を感じます。なお、天徳寺敷地内には、見る限り墓地は
見あたりませんネ。
夕方には鐘が鳴りますが、この近辺には増上寺の子寺が非常に多く点在しており、寺社町の面影が各所に残っているのが好きです。

[887: 匿名さん]

この半年、「ここは素晴らしい！契約に向けて話を進める！」的ね投稿がすごく多いけど、
売買はほとんど動いてないよね。

契約者か転売希望の人か分からないけど、同じＩＰアドレスから投稿多いし、この物件
持ち上げても結果を見れば明らかだし、来場者の歩留まりも低いんだから、効果薄いと
思いますよ。

結論的には、物件的には悪くないからもう１〜２割下げたら検討するって人ばかり。

[888: 物件比較中さん]

この調子ならあっという間に売れそうですな（笑）。

先日南向き内見しました（仲介物）。東京タワーがでっかくみえるのはいいけど、眼下には墓地、そしてその右はシートをはった土地で、何か建つのは確実だそう。

静かだが生活上の利便性はその分よくない。
客観的にみて、現在販売中の都心タワー物件の中でそう魅力的なほうではない。既に完成してるのも、床の素材とか選べずむしろマイナスポイントでしょう。

[889: 購入検討中さん]

後になって見れはここは時期が良くなかったね。

サブプライム前の値付けですからね。

購入された方は大切にされるので、金額の問題は出ないでしょうけど、
何かの事情で売りに出すときは大変ですね。

ここよりもＰＣ赤坂が高く出ると営業から聞いて、
ここを買った友達はＰＣ赤坂の価格を見て落ち込んでおりました。

これ以上落ち込む事はないと当時の営業さんに励ましてもらっている矢先に
リーマンもあってダブル損です。

[890: 匿名さん]

>>887
>同じＩＰアドレスから投稿多いし

いつからココはIP晒される板になったんだw

[891: 物件比較中さん]

＞購入された方は大切にされるので

３０件以上売りに出てますが。

ここに御住まいの方はほんと落ち着かないでしょうね、ちょくちょく内覧者が訪れるので。私もその一人でしたが。

[892: 匿名]

明日再度内覧へ伺う予定です。
開発地域の確認や、お墓・お寺等の景色の様子を
再確認して来ます。
帰宅後、ご報告しますね。

[893: 入居済み住民さん]

この掲示板の読んでいて、最近感じることは以下の通りです。

私のように自分の住まいとして購入し、今後長期に滞在しようと考えている者としては、今後短期的に価値が下がろうが上がろうがあまり関係ありません。
もし、パ−クコート虎ノ門が本当に価値のあるマンションと将来評価されれば、長期的には（１０年以上先）価格もそれほど下落はしないでしょう。しかし、魅力がなければ、将来大幅に下落することになると思います。
一方、このマンションを投資目的で購入検討されている方は、購入後に確実にそれ以上の価格で販売できるかが重要ポイントとなり、観点が異なります。
私のような住居人にとっては、駅が近く、銀座・六本木・赤坂・麻布・新橋・東京が至近距離であるということは、都心ならではの最大限の利便性を享受でき、且つ静かで設備及びサービスの整ったマンションですので、なぜ売れ残りがそんなにいっぱいあるのかがわかりません。
No.888さんも仰っておられるように、現在販売されている物件は、魅力に欠ける部屋が多いのかも
しれませんね。
そういう意味では、現在販売されている物件は、No.887さんも言われているように発売当初の価格ですので、現在の不動産市況を考慮しても１０〜２０％高い価格といえるかもしれませんね。

[894: 匿名]

リビングが黒い大理石の床ってどうなんだろう？
床暖房効き難そうだし、食器落としたら割れるし、
足腰に負担かかるし、インテリアの幅激減だし、
海苔食べてて落としても、絶対見つからないし・・・。

[895: 購入経験者さん]

>駅が近く、銀座・六本木・赤坂・麻布・新橋・東京が至近
まー港区の物件なら当たり前なので
ここだけのメリットではない
(新橋が遠くなったって表参道が近いとか　それぞれ）

>且つ静かで
はい、タワーにしては静かです

>設備及びサービスの整った
普通でしょ

個人的には墓と虎ノ門自体がつまらない場所
だというのが欠点

売りが多いのもダメ
結局転売厨が溢れてたわけですから

今の相場なら20-25%引きぐらいじゃないでしょうか

[896: 匿名さん]

2割引ならいいよな。50平米5000万切るし。

[897: 入居済み住民さん]

No.895さん
>個人的には墓と虎ノ門自体がつまらない場所
と考えている方はこのマンションがたとえどんなに安くなっても対象外とすべきでしょう。
近くに墓がなくビジネス街でないエリアがベスト立地でしょう。

[898: 不動産購入勉強中さん]

こことか、虎ノ門TR,赤坂TRは確かに売り物多いよね。販売時に転売屋さん、あるいはファンドがかなり購入したということなんでしょう。今の相場で「新築未入居」といって売りに出しても１億超える金を払う人たちはそうはいない。やはり売主が現金欲しければもういちだん値下げするしかないね。

[899: 匿名]

昨日内覧に行って来ました。

気がかりだった、
環状二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発の
与える影響も確認した処、
特に問題はないようで、安心しました。

>>885 さん同様、
再開発は好条件として捉えられると思いました。

南西向きの、東京タワーが見える方角の物件に
興味があったのですが、
事務所として使用されている部屋と同じ方角で、
日当たりと景色は良かった反面、汗が滲む程暑く、
三井の方曰く、
「これでもクーラー入っているんですよ」
との事だったので、諦めがつきました。

この物件の弱点と言われる、
お寺・お墓・駐車場スペースの有無は
全く気になりませんし、
市街地再開発計画の問題もクリアになり、
ほぼこちらに決める事になりそうです。

現段階で唯一気になる点は、
>>894 さんと同じで、大理石の床です。
高齢の両親が住む部屋なので、
滑りやすい、膝や足にかかる負担を考慮し、
どこまでの対応策があるのか
これから暫く調べてみようと思っております。
（私は入居前に貼り替えるのが良いと思うのですが、
両親は気に入っています・・。）

>>870 >>872 >>874 >>886
の皆さん、（同じ方なのかも知れませんね・・。）
貴重なご意見をお聞かせ下さり、
有難うございました。
混乱し躊躇している中、
心を決める勇気を戴きました。

長々と失礼致しました。

契約が終わりましたら、またご報告させて戴きますね。

[900: 物件比較中さん]

こちらは事務所使用ＯＫなのですか？

[901: 匿名さん]

>>899

この時期にクーラー入れてるのか？

[902: 899]

>>900
一部屋を事務所をして使用されていました。

>>901
クーラーを軽く入れているとの事でした。

別の日に、2度同じ部屋（事務所）へ伺ったのですが、
11月と12月の初旬の両日共、汗が滲む感じでした。

自分の持家となれば、
それなりに対処は出来るのだと思いますが・・。

あくまで私が数回伺った際の感想ですので、
実際お住まいになっていらっしゃる方のご意見の方が
参考になるかと思います。

[903: 匿名さん]

普通は、事務所はダメだと思うのですが・・・
三井さんがＯＫしたのですかね？

[904: 購入検討中さん]

>>902様
900です。
ご返事ありがとうございます。
最近の分譲マンションで、堂々と事務所ＯＫは珍しいですね。
三井さんに聞いてみます。

[905: 902]

事務所として一室を使用するのは
ダメなんですか・・。
三井以外にもすみふの物件も拝見しましたが、
そこも部屋を事務所使用していました。

フローリングはしっかりとカーペットでカバーされていたり、
トイレの使用は禁止だったりと
それなりに気を使っていらっしゃる用でした。

また、購入時に幾らか割引が期待出来たり、
カーテンや電気等の家具も、そのまま置いていかれる場合も多いそうで、
人によってはお買い得な物件になるのかも知れないですね。

[906: 匿名さん]

確かに都心の古い物件には多いですネ。
通常、新築の場合管理規約で×が多いと言うか、住む為の利用を明記しているのが多いので・・・
こちらは最初からＯＫでしたら、珍しいと思います。
堂々と事務所使いが出来るのはある意味魅力です。

これだけ物件が動かない時期、売主からすると事務所ＯＫの方が売り易いかもしれません。
ただ再開発の場合、重要説明書で住居としての使用を明記しているマンションが多いように思いますので・・・

[907: 匿名]

>>906
成程、事務所として使用するというのは、
購入後、部屋を個人的に事務所にするという事だったんですね。
勘違いして居りました。

混乱させてしまったようで、申し訳ありません・・。

[908: 入居済み住民さん]

パークコート虎ノ門愛宕アワー管理規約の第１２条「専有部分の用途」に、下記のように明記されています。
ご参考までに。

第１２条：区分所有者は、その専有部分を住宅として使用するものとし、他の用途に供してはなら　　　　　ない。

[909: 匿名さん]

事務所使用が本当であれば、管理会社の三井さんが注意するはずですが・・・？

[910: 匿名さん]

普通に読めば、９０２さんは、「三井が販売事務所としてマンション内の空き住戸一室を使用している」と言ってるだけだと思うが。

[911: 匿名さん]

あ〜
了解です。

[912: 不動産購入勉強中さん]

だから「トイレ使用禁止」とレスあったじゃない。会社が通常の「事務所」として使用していたら
トイレは使用するわなー。

[913: 不動産購入勉強中さん]

分譲価格割れ、出てきましたね。

[914: 匿名]

>>913
本当に・・？
どこでご覧になったか教えて戴けますか？

[915: 不動産購入勉強中さん]

Yahoo!でも他でも。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...
重複分があって見難いですが、
もし以前ご検討されたことがあったのなら価格表ですぐ分かりますよ。
それでも仲介手数料が結構バカになりませんからね。売主の投げとしても。。

それにしても上記のヤフー検索結果、夏頃はまだ30件程度だったと記憶してます。

[916: 匿名]

>>915 さん
早速のご回答ありがとうございました。
まだ価格下がりそうですね。
沢山の物件が出ているので、
暫く様子を見るのが賢明かも知れないですね。

[917: 物件比較中さん]

まだ新築物件として売れ残りがあるのに、分譲価格以上で売れると考えるのがどうかしてる。

確かに仲介手数料もあるから、分譲価格の２割は下がらないと誰も手を出さないだろうな。

[918: 匿名]

>>917 さんが仰る様に、
新築が売りだされている最中に、
新築より高値の転売・中古物件が販売されいてるのには驚きました。

新築販売されていないタイプの間取りや、
住居階数、方向が転売・中古物件にはある様ですが、
確かに人気がありそうな場所を押さえてはいあるものの、
実際住みやすい、良い部屋かと言うと
そうでもない様に思います。

このまま年を越して、
暫く状況を見守るのが賢明ですね。

[919: 居住者]

匿名さま
ここの住み心地をご参考までにお伝えします。

良い点　駅まですごくちかいのに、パチンコ店や危険な事務所、変なお店など
　　　　ほとんどありません。
　　　　高速や幹線道路にも面していないので、窓を開けていても静かです。
　　　　また、緑が多く、愛宕山から芝公園、増上寺と紅葉が見事で、よく散歩しています。

悪い点　飲食店以外は、ほとんど良いお店はありません。
　　　　毎日の買い物はかなり不便です。
　　　　マンションの前の通りはかなり古びた家が並び、駅からのアプローチは冴えません。
　　　　又、駐車場の動線が悪くて出入りしにくいです。

以上、赤坂や麻布十番などの華やかさや面白みには欠けますが、落ち着いて暮らすにはいいと
　　　思います。　住人は意外に若いディンクスが多く、子供は少ないです。

　　　新築物件で気にいった物があれば、アフターサービスもわりといいので、
　　　今となっては割高かもしれませんが、検討する価値はあると思います。

[920: 不動産購入勉強中さん]

いまは買い手市場であることは間違いありませんからじっくり腰をすえて物件比較、情報収集の時期ですね。来年末まではこの状況が続くと思います。こことPC赤坂、虎ノ門TRが同格、赤坂TRは一段落ちるという評価を当方はしております。

[921: 匿名さん]

好みの問題だと思います。
個人的には虎ノ門ＴＲは建物の雰囲気が今一つで
まだ赤坂ＴＲの方が共用部が便利そうな感じで好きです。
こちらは、緑が多いのが良いですね。
まだちょっと高いかな？

[922: 匿名]

>>919 様

大変貴重なご意見ありがとうございます。

静かで、周りにある緑が楽しめるのは良いですね。
敷地内に建物の一貫として植えこまれた緑より
味わい深いのではないでしょうか。

店がなく不便という点は、
やはり気になりますが、
購入前に既に分かっている事ですので、
まとめ買いや、ネットショッピング等を利用するなど、
ライフスタイルを調整すれば解決出来そうだと感じました。

また、市街地再開発が完了すれば、
利便性の向上が、期待できそうですね。

慈恵医大病院が近くにある点や、
駅から近く、銀座に出やすい点にも
魅力を感じます。

新築を三井から直接購入した場合と、
転売若しくは中古物件を購入した場合とでは、
アフターサービスに大きな違いがあるのでしょうか？

皆様の見解をお聞かせ戴きたく存じます。

宜しくお願い致します。

[923: 申込予定さん]

店がなく不便という点は都内いくつもの、高級マンションがそうです。
麻布や青山にもそのような所がありますよ。駅までも、１０分以上かかるので、車を使っています。
電話で配達してもらうので，慣れましたが、雑踏や、排気ガスがないので、満足していますよ。
赤坂ＰＴなども不便なので、配達のネットワークがあるようです。

たくさん検討した結果、ここを契約するつもりですが、契約後の板がありましたら、そちらに移りたいと思いますが、ご存知ですか？

[924: 入居済み住民さん]

No.922さん

＞店がなく不便

との心配もあるようですが、無理矢理に欠点を探せば確かにあるかもしれませんが、実際生活してみてほとんど不便を感じたことはありません。
買い物は、「ポロロッカ」、京急ストアー、松屋（三越）のデパ地下等で充分対応できてます。
すぐ近くに大型スーパーマーケットがあればより良いですが、その他の利便性等でマイナス点がでてくるのではないでしょうか。
京急ストアーは、結構新鮮な野菜、魚、肉等が揃っている方だと思いますが・・・。

[925: 物件比較中さん]

最近の書き込みによれば、お二方が購入を決めたようです（お一人は２戸）ので、近々に３戸売れるということですね。
HPでは６戸販売中のようなので、それが一気に３戸に減るんですねえ。よかったよかった。

[926: ビギナーさん]

駐車場が大変不便です。管理人さんが何人かいらっしゃいますが、今後管理組合でバレー可にはならないのでしょうか？

[927: 匿名]

運転手雇えば？
駐車場使えるだけでありがたいと思うべきかと。

[928: ご近所さん]

ＰＣ赤坂でもベルマン置いてるくらいだから、
敷地内お墓のメンテナンスを減らせば、捻出できるのでは・・・

[929: 匿名]

>>928
敷地内に墓はないだろ。

ベルマンは特に必要ないと思う。
他がやっているからうちも、ではなく、
自分の生活スタイルに合った立地条件やサービスの内容を提供する
物件を選べば良いんじゃないか？

[930: 居住者]

早速探しに行きましたが、敷地内にお墓見当たりませんでした。

うちの部屋からも見えなくて残念です。

南側なら見えますが、ついでに大きくそびえる素晴らしい東京タワービューもついてきますよ。

ちなみに、朝晩の鐘の音は古都の風情のようで良い感じです。

[931: 匿名]

>>930
ははは・・・、ご苦労様。
じゃあ、>>928は煽ってるだけなんだ。
相当うらやましいんだろうけど、
みっともないね。

[932: 物件比較中さん]

なんだかなあ・・・

居住者なら敷地内に墓なんてないくらいわかってるだろうに・・・
わざわざ930のような書き込みをする意図は何ぞや・・・

＞南側なら見えますが、ついでに大きくそびえる素晴らしい東京タワービューもついてきますよ。

「東京タワーのついでにお墓ビューもついてきますよ」　のほうが検討者には親切だろうな。
付け加えると、何が建つかわからない空き地のほうがおそらく大きなネガティブポイント。

[933: 申込予定さん]

なるほど、虎ノ門ＴＲ、赤坂ＴＲ，など隣地の大開発は大きなネガティブポイントですかね。
グリーンヒルズなども、お墓のマンションですが、誰も粘着というか、しつこいやきもちは、うけてないですよ。
住んでいる方は、うらやまれるほど、良いマンションで、誇らしいでしょうね。
ここの、東京タワーがどーんと見える、おしゃれなラウンジは、どのように、利用されていますか？
ロビーは、独立していて、つかいやすそうですね。

[934: 物件比較中さん]

空き地っていうのは、南側の住戸の前のだよ。墓の右側。以前も書いたがね。
何か建つのは間違いないと三井の営業が言ってたよ。
居住者だったら当然知ってるはずのことだ。

私は都心物件を購入予定であらかた見て回った。麻布十番、神宮前、六本木。ここはその中で価格はそう高い方ではない。うらやむなんて笑わせるね。
内見の印象を素直に書いてるだけ。

転売屋はあてがはずれて四苦八苦だってのは理解するけどね（笑）　ここは多すぎる。

[935: 匿名]

内見の感想・・・。
どれ？

[936: 物件比較中さん]

>内見の感想・・・。どれ？

888参照。

[937: 匿名さん]

ここや赤坂ＴＲが転売屋多いのは、契約時期から引渡しまでに経済環境が激変したからでしょう。
これから引渡される広尾や飯田橋も同様でしょう。

さすがに今販売されているものはその心配は少ないでしょうが、
神宮前は定借、ＰＣ赤坂は死亡事故、麻布十番は高速沿いのあの立地と
どれも魅力もあるけど気になる要素もおおいですね。

広尾も定借、飯田橋は線路沿いでパチンコ屋さんと一緒の敷地、ここはお墓がすぐ隣り
マイナスを挙げていくと、都心のマンションはどこも買わないほうが良いとなってしまうかも。


　　皆様はどれが気になりますか。。

[938: 匿名]

>>936
　>>888

なるほど。

[939: 匿名]

>>937

定借　　　（←・ダントツ　無理）
パチンコ　（下品・騒音）　
高速沿い　（騒音）


線路沿い　（駅に近いならこの位）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

墓　　　　（小学校より良い・静か）

事故　　　（「祟られる」→既にこれが不謹慎）

[940: 匿名さん]

騒音が気になるかならないかは、サッシの等級と音の種類によります。
愛宕タワーのサッシはＴ１相当ですから鐘の音も鳥の囀りもよく聞こえるでしょう。その代わり右翼の宣伝カーや、隣地の工事音も間違いなく入って来るでしょうが。
大通りと電車の双方に挟まれたマンションで暮らした経験から言うと、電車の音を防ぎきるのはかなり至難です。
高層階に行く程外の音を拾ってしまうようなマンションは、造りの上でおすすめ出来ません。
防音性能を調べる事で、そのマンションの躯体の出来はかなりはかる事が出来ますので、中古の方はそこをよく見る事が一つのポイントでしょう。

[941: 匿名さん]

>>939
祟られるって言ったらこっちのお墓のほうが遥かに物量で勝ってるからね。

[942: 匿名]

>>941
「祟られる」などと想像で言う事自身、
まるで成仏していないかの様で、
亡くなられた方に失礼だよ。

[943: 購入検討中さん]

車や電車を使わないとスーパーや美味しいレストランのある街に行けないのは
良い立地とはいえないのでは？　毎日の面白みに欠ける。
神谷町・御成門は駅力劣る。

[944: 匿名さん]

>>942
祟りを想像ではなく現実だと思ってる、とても素敵な方ですね。

[945: 匿名]

>>944
いや、「祟る」だの「祟られる」だのと
想像だけで発言することが不謹慎、

と言ったつもりだったのだが。

亡くなられた方に失礼だよ。

[946: 物件比較中さん]

住んでいる方達が、住み心地がとてもよく、品格があり、本当に満足しているマンションだそうです。
今時、珍しいですね。

駅から近いサービスの整った高級マンションに住んで見たいものです。

周りの方達があれこれ言う必要は無いと感じました。

誉めれば誉めるほど、ねたみも増えてしまうので困ったものです。

どこならいいのでしょうかね？かなり、内見しましたが、ここかなりいいですよ。

[947: 物件比較中さん]

>周りの方達があれこれ言う必要は無いと感じました。

全くそのとおり。

ここが一番いいと思うのならさっさと購入すべきでしょうね。

私はそうは思わないので、他のにしますが。

[948: 匿名]

>>943
「周りの方達があれこれ言う必要」って・・・。
ここは、色々な意見を交換する場かと。


>>947
マンションを「さっさと購入する」人なんていないよ。
一番良いと思わなかったから購入しないんじゃなくて、
買えないだけとみた。

[949: 匿名さん]

>947さん
ここでないとすると、どちらになさるんですか？