23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
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その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[62: 匿名さん]

>>56
売値は坪３４０万というところ。おそらく買値もそのあたり。
ローンの額にもよるが４０００万を３５年ローン固定３％ならまだ残債３０００万
返済総額は２０３２万だから今売ったら仲介手数料諸経費管理費等の分だけ損。
まぁ相場家賃が当事２２万今は格段にあがって２７万くらいだから
住居費用として考えればよかったという話だが
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
貸しているならこれから賃料が上がる。今売ったら税金はとられないが１０００万の利益と
１１年間の家賃しか取れない。
今、恵比寿は恵比寿南一丁目がすごい賃貸物件の建設ラッシュ。都内有数の賃貸成長エリア
茶屋坂と恵比寿ガーデンプレイス前くすのき通りが計画道路でつながってもう一段発展する。
今売らないで後悔するような立地ではない。

[63: 匿名さん]

狭いならローンをアパートマンションローンに借り替え人に貸す。
月々１５万程度の返済に経費を入れても６万から８万は浮く計算です。
融資額を増額して頭金を捻出します。それで新築を買えばいいのですが
買い替えのタイミングはちょっと遅かった感じです。

[64: 匿名さん]

さて、話をスレタイにもどすと
エコノミスト誌に詳しいが、いまの不動産市場は景気と実需に支えられて価格が
上がったのではなく投資マネーの流入と金融と不動産ビジネスの一体化が
原因で地価が上がった結果にすぎない。
地価上昇は収益不動産中心の動きで、分譲市場との乖離がひろがりつつある。
従来の地価上昇は中枢があがって偏狭へ住み換えという流れだったが
資産デフレ脱却のための必死の都心設備投資が１５年続いたおかげで都心の
個人土地がすでに品薄になって、戸建からマンションという買い替えが終結しつつ
ある。マンションデベがこつこつ地上げして住民を新築にいざなう循環がここへきて
とだえつつある。
中小デベや地場のゼネコン以外にもハウスメーカが小規模区画にコンパクトマンション
を建て投資家に売るパターンがふえつつある。
大規模区画はファンド組成の証券化でできたとたんに投資家にエクィティを売却

いずれにしろここ数年この流れでいけば分譲そのものが都心６区から消える。
もともと土地の売却でしか購入力のなかった層も２億円物件には手が出ない
１億前後の二子玉川再開発まで都落ちしてくれればいいが、実際業界も
都内の買い替えの主力がどこにあるのか見極めがつかずにいるのだろう。
高齢者がおめｄたいことに９０歳１００歳まで生きているかぎり世田谷の古い
戸建は売りに出ない。
そんなこんなで取引の少ないままに都心の相場は長期に高止まる格好だ。
不動産への投資マネーはファンド一つ破綻しても現物の不動産価格が
「市場で下がる」ことにはならない。
エクィティが暴落すれば家賃はそのままで投資の利回りは上がるからだ。

[65: 物件比較中さん]

64さんのいうとおりでエコノミスト誌の指摘のとおりでしょう。
実需ではなく、投資マネーと施策が上手く一致して上昇した。
企業利益から従業員個人の利益への還元が十分にされておらず、景気回復の実感が乏しい。
2極化で金持ちがどんどん増えるという見方もあったが、各種統計データを見るとそうではない。
景気のピークは今年のようだし、景気減速からちょっと遅れて不動産も下がり始めるというところか。都心区だけは例外的に高止まりする可能性もある。

[66: 匿名さん]

議論のまとめというわけではないが、一応みんなが納得しそうな23区地価推移を描いてみた。
乞うご批判。

[67: 匿名さん]

図中の「総量規制緩和」は「不動産融資の総量規制」の間違いです。スマン差し替えます。

[68: 匿名さん]

70年代の地価高騰は消費者物価の高騰と同じ流れ。いわゆる経済成長に
連動する地価上昇。
85年以降は、都市への過大な設備投資　臨海副都心、都庁移転、地下鉄新線計画
政府無利子融資による各種施設建設
田中内閣時代とかわらぬ「首都圏改造計画」で地価高騰を招いた。
2005年以降の上昇は都心不動産への投資マネーの流入による。
そのピークを20012年として、外資の引き上げ、賃貸不動産の収益低迷
個人投資家の損切り売りなどで徐々に都心価格が下がり都心周辺でも買い手のいない
新規分譲が値引きを始める。かくして2022年底を打つが、果たして、それが2003年水準
と同等かそれ以下かはその後の公共用地の売りさばき価格によるだろう。
景気回復の観点からさらなる公共用地の放出もでてくると地価はもう一段下がるかもしれない。
中国経済の成長で
中国の安い労働力とのギャップで潤った米国経済もドル機軸経済の盟主の地位がゆらぎ
はじめ国内はインフレが始まる。
わが国も消費者物価の上昇のなかで相対的に地価があがっていく。

[69: 匿名さん]

高すぎ

と誰もが思う価格

[70: 匿名さん]

ちなみに、グラフは74年の地価を１００とした指数ね。

[71: 匿名さん]

今後10年後はどうなるのか。今はミニバブルなの？

[72: 匿名さん]

グラフ作って損したよ（；；）

[73: 匿名さん]

グラフ凄いよ！議論が喚起されそうだよ。

でも正直10年後の予想は占いだよ。

[74: 匿名さん]

自然科学だとグラフを解析して推定したりするけど、株価とか地価とかは全然ダメだよ。あくまで恣意的なプロットに過ぎない。

でも、良い方法がある。データの時系列（Ｘ軸）をそのまま、バリュー（Ｙ軸）を反転させて見よう。何か見えてくる。

[75: 匿名さん]

グラフ上の消費者物価指数の推移はどうも実感と異なるのですが．．．

[76: 匿名さん]

56です。
高尚な話題の中ですみませんでした。
私事でしたが大きな問題でしたので。色々アドバイスいただき有難うございました。
買い替え時期を逃した、とのコメントが大きく、しばらく住もうと考えています。

[77: 匿名さん]

>>76
買い替えの時期は、次の底値前後でしょう。
底はつかみにくいのですが、物件数が多くなったと思うあたり
完成在庫が目立ちはじめたら注意してみていることです。
あと１５年後にはもう一度底値。
すでに２６年経過ですからローンも少ないし売ればそうおうの
自己資金ができ、追加で安くよい物件が手に入る。
ローン完済し人に貸して、自分は新しい物件を買って値上がりを
まって賃貸を手放すというのもできる。
場所が恵比寿だからいかようにも料理可能。

２０１２年あたりに売るのが最高値かもしれないが、周囲も最高値
なのでこの場合は、一旦賃貸に入って資金は投信などで増やす。
１０年待ってよいものが出たら買う。

最初の購入が３０台なら今は４０代１０年後５０台ですが
元の物件は持ったまま賃貸でも老後の生活費の糧になりますね。
いい場所をいい時期にお買いになった。
いま手放すなら買いたい人は多いです。

[78: 匿名さん]

＞７５
消費者物価指数はここでは１９７４を１００としましたが７０年代前半の
ニクソンショック、田中角栄列島改造論の土地ブームなどにオイルショックが
かさなり急騰。１９７０年指標で１９８０年までに２５０水準まであがり
バブル期に３００になって以降デフレで若干したむいた程度だと思います。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp011-z.pdf
現状のから先は景気の流れによるでしょう。

[79: 匿名さん]

山の手線の内側、ちょっと外側を歩くと、２０００平米クラスのマンション
建設が目白押し。
大半が投資家向けか一棟賃貸物件。
都心２３区で売り物がなくなっている。
２００２年から５年間、大型タワー物件を中心に１０年分の需要を
前倒しで掘り起こしてきた。
もう、供給者側も都心と都心周辺でこれ以上新築分譲が売れるとは
思っていないだろう。

彼らの誤算は、戸建の老朽化買い替えだが、戸建の多くは
借家で安い家賃で店子が居座っていたり、土地の道路付けが
悪く北側斜面の途中とか業者ですら買いたくない土地が残って
いるだけだ。

そうなると頼みの買い替えもワンクール終了。とにかく戸建の上がり待ち
郊外のあがり待ちというところか。

２００８年１１月頃に港南の定期借地権物件の抽選があって見切りが
つくと次のフェーズにはいっていのだろう。
それにしても勝どきのベイクレはいつになったら売るのか。いくら
無借金経営とはいえ在庫の建物維持には相応のカネはかかる。
一年たって販売のめどがつかなけらばヒルデモアとかコムスンが
運営しファンドの一棟売りなんてことも考えられるな。

豊洲の住友もケア付マンションに計画変更しそうだと読んでいるのだが
それほどマイホーム需要は先食いで減っている。
この地価についていけるほど景気はよくないというのが本当のところだ。

[80: 匿名]

>７９さん

この見方にも、いろいろ異論がありますが、
それ以前に、ゴールドクレストが無借金経営というのは、どういうことでしょう。
有利子負債１２００億円のはず。
年間売上高１１００億円程度ですから、それを上回る借金があるということ。
ただし、不動産業というのは、どこも借金が多く、三菱地所、三井不あたりでも、
年間売上高を上回る借金をかかえています。

それから勝どきのはベイクレではなくクレストシティレジデンスとかいう名前
だったのでは。そこそこ順調に売れているような。
ベイクレは、さすがにもう完売、中古市場で、これもそこそこ、いい値(分譲価格を
上回る)で売買されているのでは。

[81: 匿名さん]

＞８０さま
フォローありがとうございます。2003年時点ではゴールドクレスト、無借金経営で鳴らしてました。
そうですか、有利子負債1200億円ですか。
金利１．７％としたら利払いだけで20億円／年ですよね。５０００万の物件（利益率2割）で200戸
売れば利払いはできても厳しいですね。
そうですか、やはり棚卸資産の時価評価が財務を支える構造なんですね。

ベイクレは良く知ってます。ゴークレというべきをベイクレと呼んでしまいました。
港南のゴークレ物件も完売してません。35階以上には空き部屋が目立ちます。
＞そこそこ順調に売れているような
って私現地にいきましたけど竣工しているのに入居してない。販売開始予定5月下旬
まだ価格未定、販売戸数未定
・・・・・http://www.goldcrest.co.jp/html/ccr/index.html