23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[162: 匿名さん]

貴方、難しいこと知ってるようですが「公認会計士」は名乗らないほうが格好良かったな。

[163: 匿名さん]

なんかラベルが落ちたね、ここ。

[164: ベテラン経営者]

若い会計士の先生ってこんな感じの方が多い。
財務の事は銀行員のほうが話は通じやすいな。

[165: 匿名さん]

＞１５６
純利益２００万って、それに減価償却費が入るのではないか？
また、イールドカーブってのは、元金返済を考慮しない発想なので、元金返済が入ると当然ＣＦは苦しくなる。

[166: 匿名さん]

１５１さん！大嘘はつかないでください。

＞＞＞金利上昇は年０．２５％を目標と日銀が明言している。＜＜＜

予測はまだ持っていないし、一定のペースで金利を上げる考えも持っていない
と、総裁は申しております。

http://www.asahi.com/business/update/0526/TKY200705250403.html

[167: 匿名さん]

低調なようなので、スレ違いですが、ご容赦を。
ウランバートルのジャパンタウンとか、モンゴルで不動産投資してる人はおられますか？
所有権の市場が未発達で、占有権の未整備な市場が不動産の主流と耳にしましたが、
スルガコーポレーションのマンション、勢い良く売れているみたいです。どうでしょうか？
値上がりしても、インフレと為替で減価してしまうとか、土地がいくらでもあると言えば、
そうなんですが・・
スルーしてくれてもいいです。

[168: 匿名はん]

ウランバートルｗｗｗｗ　初耳だわｗ

[169: 匿名さん]

いよいよ下がる気配がなくなってきたようで。

[170: マンション投資家さん]

あの辺りは、ロシアから中国へのパイプライン建設地で、大国の利権争いがネイティブ民族巻き込んですごいらしい。道一本作るのでも、議会が紛糾して、簡単にはいかないそうだ。
ワシはすでに手を引いたぞ。

[171: 購入検討中さん]

質問です
私は不動産は長期的な視野で買いたいと思っています
ここ数年は上昇傾向だとして
たとえば、２０１５年以降にはどうなっていますか

金利は上がっている（水準は不明）
消費税は７−８%になっている
首都圏の世帯数は減少し始める
団塊ジュニアの需要は一巡して、つぎの購買層は急激に減少する
これまでの過剰供給に続き、８万戸前後の適正数を越えた供給が続く

　以上はあくまで仮定の話ですが、それでもまだ先高観とか駆け込み需要とか続くと思います。不動産はさらに上がります

[172: 購入検討中さん]

もう一つ、質問ですが
標準的な郊外のマンションを購入するとして、３４００万円を借ります。７００万円の頭金で諸費用２００万として３９００万円の物件を購入しました
３５年返済、変動金利で毎月の返済額は１０万円と少しです。プラス修繕積立、管理費、固定資産・都市計画税で毎月３万円あまりの出費と仮定します。合計で１４万円足らずです。
一方，同様の物件の毎月の家賃を１７万円と仮定します。（実際，私の検討対象で甘く見積もってこれくらいです）この中には管理費などが通常，含まれています。
家賃水準は近年、安定しているか、賃貸物件の供給過剰で若干、下がり気味ですが今後もこの家賃が続くと仮定します。
購入した場合は，所有欲が満たされる上、家賃より毎月の支払いは少なくて済みます。
しかし問題は、ローン返済を３５年、変動で計算していることと，将来の修繕費用を見積もっていないことです。また、所有に伴うさまざまなリスク（地震，火災など）はここでは無視しています。
私の感覚では購買も賃貸も経済合理性から見て、現状ではほぼイーブンか賃貸に部がありますが、これも金利が現在の歴史的低水準だからです。
金利が上昇し、支払額が増えれば（金利上昇の程度によりますが）購入のメリットは吹き飛びます。金利上商事でも物件価格を維持できる条件は①給与所得の増加②賃貸価格の上昇ーです。
日本経済はどんどんよくなっています。毎年着実に給与は増加し，賃貸価格も上がります。不動産価格はさらに上昇します

[173: 大学教授さん]

ここ、もうだめだな。

[174: 匿名さん]

急におかしくなったね。

[175: 匿名さん]

物件価格：6000万
頭金＋諸費用：200万＋2500万・・・貯金700万、親2000万
ローン：3500万

夫30歳：年収500万
妻28歳：年収400万
子供無（今後も予定無し）

来年の9月引渡しで相続時精算課税制度の住宅取得特例使えず、
さらに親は65歳未満なので相続時精算課税制度も使えず。
贈与税払いたくないので親に借入書ですね。無謀ですよね？

[176: 購入経験者さん]

どうでもいい・・・

[177: 匿名はん]

普通にいますよ。二千万貸してくれる親でうらやましいよ？

[178: 購入検討中さん]

デベ社員とみられる大学教授さん
私が言いたいことは、現在のマンションの新新価格は現行の金利水準を考慮しても，購買者の支払い限度に近づいているということです。
金利と地価に先高観があり，住宅ローンの減税措置の期間が近づき、これまでのデフレ期に購入を見送っていた富裕層や親からの贈与が期待できる層の駆け込み需要が今後も長期間続くとは私には思えません。
早ければ２００８年に、現在のマンション市況は急速に冷え込むはずです。現に現在既に郊外型のマンデベは在庫の急増に頭を抱え業績が悪化、需要が首都圏より弱い関西圏では契約率が５０%台まで低下しました。
日銀幹部の発言を素直に見ると早期の利上げをしたくてしょうがないようにも見えます。参院選の７月以降、２回利上げし、福井総裁の任期中に１%まで上げるというのが最大公約数的な見方となっています。その後，為替や物価，景気状況を見ながらさらなる利上げの可能性もあるのです。
利上げは①購入者の支払い能力の低下②ＲＥＩＴの価格低下ーなど、これまで続いてきた地価急騰状況に歯止めをかけます。さらに、物件価格も都心部の上昇から３−４年経ち、ボトムから見ると坪単価で少なくとも２割、多い場合は５割程度上がっているというのが実感です。今から電車に飛び乗るのは少々遅すぎるような気がします。
０８年以降，少なくとも地価は踊り場に入る可能性が高く、それから以降は日本経済と金利の状況如何にかかってくると思われます。もうこれだけ地価が上がってしまった現状で、買い急ぐ必要はまったくないというのが結論です。

[179: 購入経験者さん]

なぜ利上げするのか、考えたほうがよいですよ。

[180: 購入検討中さん]

もちろん景気がよいからです。（とはいってもＧＤＰ成長率は潜在成長率近くの２%程度です）
しかし、ＣＰＩはマイナスです
マイナスにもかかわらず利上げを急ぐのは，バブルへの警戒感があるからではないのですか
現在の財政状況はご存知かと思いますが、現状でバブルが崩壊すればどうなるか
財政出動はできない、利上げの幅も極めて限られている
私は前回と同様の崩壊が起きれば、日本経済は崩壊すると考えています
そこが、日銀が多少の景気減速を覚悟してももっとも気にしているところではないでしょうか
それと、購入経験者さん
あなたの給与は増えていますか。ボーナス以外でベースアップしていますか
第一、百貨店販売の状況を見ても消費はぱっとしない状況でしょう
こういう勤労者の懐具合の中で、金利上昇は通常の経済状態以上に大きな打撃となるのではないでしょうか
私は別に２００８年以降にマンション価格が下落するとは言っていません。
これまでのような急速な上昇は望めないし，経済や金利の状況如何で下落する可能性も大いにあるといっているだけです
心配しないで下さい

[181: 入居済み住民さん]

>>179
「マネーの日本への流入を促すため」と私は考えます。所謂、円キャリーの反動を加速させるためではないでしょうか？この場合、株式は勿論、不動産も当然上昇、究極的には強い円で外資を買収というシナリオも描けます。これじゃないですか？利上げの本当の理由って。。。