シティタワー東陽町

[不良リーマン]

葛西橋通り沿い、北側が仙台掘川公園、19階建てと階高も確保されていそう。
住友が2007年春から販売開始する予定ですが情報交換しましょう。



所在地 東京都江東区　南砂2丁目1016番2(地番）　
交通 東京メトロ東西線「東陽町」駅下車徒歩11分
総戸数 72戸　
完成年月 20年2月末　
入居（引渡）予定日 平成20年4月上旬　
敷地面積 1,564.96　m2　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上19　階建地下1階建

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
施工：鴻池組

[2: 匿名さん]

やっぱり高いんでしょうね。
春の新新価格なら、木場より高い250万円/坪〜300万円/坪なんてことが
あるのでしょうか？

[3: 匿名さん]

駅から遠いし、葛西橋通り沿いで環境も良くないけど、住友でもあるんで、高いんでしょうね。

[4: 匿名さん]

防音ガラスがあるから平気ではないか、ただ空気が物凄く悪そう。南砂２丁目は高いよ。東陽町駅前の旧価格が、ここの新価格になるでしょう。今はアップルタワーの購入者ともめてるので、販売がおそくなったのでしょうか？

[5: 匿名さん]

19Fで72戸か〜
ペンシルなイメージ・・・

[6: 匿名さん]

角部屋が多いですよ。ＨＰもいつの間にか１３分から１１分にかえたし。住友不動産のタブーは即日販売。即日で売れてしまうと、上司になんでこんな安い価格設定にしたんだと、怒られるらしい。まあ２年間位、ゆっくり売るでしょうから、低層階で坪３００万オーバー、上層階で坪５００万位ではないでしょうか。

[7: 匿名さん]

階高確保、仕様が良くても構造は普通の耐震等級１だよね。
駅から狭い歩道を通って実質15分くらい。
いくら新新価格でも最上階で坪300万円でしょう。

[8: 匿名さん]

住友は途中で価格をつり上げたりとか、商売がえげつないよな。
そして、狭い間取りが多い。三井と違って、あまり日本の
住宅事情の改善に貢献していない。

[9: 匿名さん]

＞上層階で坪５００万位ではないでしょうか。

城東地区で、この価格で売れたらバブルか国宝級でしょう。
このエリア、バブルの最盛期だって坪/500万円なんてあったんですか？

[10: 匿名さん]

>>06
大漁ですな

[11: 匿名さん]

19階建てでもタワーなのでしょうか。
タワーマンションとは、

（１）建物の高さが60ｍ以上
（２）20階建て以上
（３）外観が塔の形状

の３要件を充たすべきでは？

（よって、例えばよくある59.xメートルで20階のマンションは、
タワーマンションではない。）

[12: 匿名さん]

住友不動産の物件ですが、何年かかっても、決定価格で売ります。

http://www.ch-seijo.com/index2.html

これって築浅、中古？

[13: 匿名さん]

タワーに明確な基準はなく、実際首都圏でタワーという名称を使っている物件の階数で一番多いのは10階〜14階建だそうだ。今週7日の読売新聞参照。

[14: 匿名さん]

>>13さん
ありがとうございます。
でも、違和感がありますね。

[15: 匿名さん]

最上階で、坪３００！？
オーベル東陽町サウシアの方が安いってこと！？
上の方が確か坪２５０位だったような・・・。
ここの値段を期待してるのですが・・・。甘いですか？

[16: 匿名さん]

甘すぎだよ。
住友が安い値段で出すわけが無い。
すぐに完売しない程度の値付で出すはず。
シェルゼくらいかそれ以上の水準になるんじゃないの？

[17: 匿名さん]

甘すぎですか。
大通り沿いだし、駅から遠いし、安いのかなと思って・・・。
オーベルは今５４００万〜だったので、５０００万円以下を探してたんですよね。
オーベルも最上階で５５００万くらいでした。
高くないって事ですか？ちょっと無理かなーと思ってたんですが、
値上がりしてしまったんですね。

[18: 匿名さん]

>>17
やはり１９階建てということで階高を確保して高級仕様にすると思われます。
南面が大通り沿いは逆にいうと日照が確保されているともいえますしね。
新新価格なのでやはりシェルゼ以上になるのではないでしょうか。
（最上階南西角で300万円いくかも）
5000万円以下で東陽町にこだわるなら、ここより北に5分ほどの（駅遠）
の物件も視野に入れてみてはどうでしょう。（まるで営業）
東陽町第3ダイヤモンドマンション
W-702 西-I 4830万円 4LDK 7階/8階 82.91m2

[19: 匿名さん]

ここは、オーベルサウシア、シェルゼが完売するまで、販売しないでしょう。予告より１ヶ月販売を遅らして、駅までの時間を２分短縮しました。

[20: 匿名さん]

オーベルは、新価格の一歩手前ですね。
決して安いとは言えませんが、あの条件で、あの価格は、今後マンション価格の下降期が
こないかぎり望めないと思います。
残り５戸ほどのようですし、悩むところです。

[21: 匿名さん]

オーベルの残りは3戸のようですよ。

[22: 匿名さん]

事前案内会のお知らせがきました。５０００万台からのようです。

[23: 匿名さん]

５０００万台！
一年前に売っていたコスモスの物件が物凄く安く見える。
最上階でも５０００万超えてなかったような気がする。
まあ住友だから、すぐに完売してしまう価格付けはしなかったね。
２，３年かけて完売するんだろうな。

[24: 匿名さん]

どなたか、事前案内会いかれましたか？よろしければ状況等レポート下さい。

[25: 匿名さん]

事前案内会の予約をしました。
私のところに来た案内だと５月１２日が初日になっています。この日の午後に予約しようとしたのですが、
いっぱいでした。（遅い時間は予定があるので空きを聞いてません。）
なかなか興味を持っている人が多いみたいですね。

[26: 匿名さん]

半月位書き込みがないけど、もう完売したのですか。
それとも検討する人がいなくなったとか。
本当にここって、北向きの低層階が５０００万超。凄いなあ。

[27: 匿名さん]

良いマンションの掲示板は、だいたい閑散としているものらしいですよ。。
それに掲示板で、高すぎる、誰が買うんだ　と書き込みがある物件に限って
売れ行きが好調だったりします。
地域情報とか、物件の内容については掲示板は有益な情報源ですが
値付けと、販売情報に関しては利害関係もあるのかあてにならない傾向がありますね。

[28: 匿名さん]

工事現場の横を良くをとおりますが、中層階位までできてますね。
いつになったら販売するのだろうと思ってました。
ようやく販売ですかね。

[29: 匿名さん]

住友さんは、最近はすべて販売延期が目立ちます　売り渋りでしょう。

[30: ご近所さん]

注目の物件なのに何で書き込みがないの？

[31: 匿名さん]

ホント不思議だね、書き込み少ない・・・。
狭いし高いから人気ないのかな〜？？解らない

私的には色（緑）がどうなんだろ？って思う。
ベージュが良かったな〜

[32: 匿名さん]

マイナス点、葛西橋通り沿い、北側が５５００万〜とかいろいろあると思う。
駅から実質１５分以上の遠さの割りに駐車場が少ない。
バス停もなく駅まで不便。
アピタ、ヤマダも撤退。ＯＫストアーが近いだけ。
最近まで売ってたコスモが同じ広さで２０００万位の差があるから高いと思う。
多分完成売りでもいい物件でしょう。

[33: 匿名さん]

書き込み本当に少ないけど、
売れてるの？
それとも即日完売。
こんなに狭くて、駅から遠くて、高いのになぜ？
話題性がなさすぎです。
シティハウス成城なみの販売期間を設けてるのかな。

[34: 住友マンション住み]

用地仕入れが下手なのか、発売中の住友物件はみんな駅から遠いよ
遠い分だけ、比較的環境も良好な場所を選んでいるようです。
じっくり焦らず高く売って、利益を先延ばしかもね、過去最高益を
更新中らしいから。
高いことによる、住民層の良さは、魅力的だと思うカタカナデベの
ようにディスカウントかスーパーのような売り方はしない。
老舗の百貨店で買い物するお客は、どこか違う。
シティタワーも、まったり、ゆっくり売れるといいね。

[35: 購入検討中さん]

高すぎです。立地、環境がご覧のとおりで、検討される方がいないでしょう。私は、もちろん撤退です。この条件なら江東区内に、もっといいものがあります。

[36: 購入検討中さん]

売り渋り＋立地の悪さ＋環境の悪さで群を抜いてます。
いかにもシェルゼ木場公園が完売するのを待って
売り出したような感じですね。
でもなにも売りがないんだよね。
価格でも勝負になりそうもないし。
でもこの価格で売れば利益は相当でるでしょう。

この価格で売らされる、住友不動産販売も暇でしょうな。

[37: 匿名さん]

すごく高いですよね。
私はあきらめて、葛西で検討してます。
駅から近くて南向きで角部屋の物件があるし、ここと比べても日本橋までの通勤時間が変わらないので・・・

[38: 匿名さん]

内廊下と、最近住友で多くなってきたブラック系の外壁で
素敵だと思います。難点は、3ＬＤＫにしても狭い部屋しかないこと。

[39: 匿名さん]

こんな狭い部屋だらけで、売れるのかな

近くの物件だとコスモだけど、最上階４０００万後半のプレミアム物件はなかなか売れなかったよ。
この辺は５０００万近くになると急に売れなくなるからね。
東陽町駅、徒歩８分のレクセルの物件も最後は叩き売り状態だったからね。
住友不って、リサーチ能力がないのかな。
南砂のはずれで５５００万〜７５００万は聞いたことない。

[42: 匿名さん]

竣工は来年3月、販売はまだ1期で始まったばかりなのに
住友不動産にしては、規模から考えると販売開始が早いくらいでは。

HP見るとわかりますが、来年の同時期の竣工予定で
まだ販売開始もしていない、物件もいくつもありますよ。

[44: ビギナーさん]

ここは、駅から遠すぎ。
車は、必須。

[46: 匿名さん]

ここも偽装マンションは決定かな。
住友不動産販売が販売する物件は余りにも偽装が多いのでは。
最近ではアパの某タワー物件。
ここは最近偽装マンションを施工(株)鴻池組東京本店、設計者が表に出てないとてもあやしい。

竣工後１年以上たった部屋もありますと注意書きがあるのは住友くらいだけだよ。

[48: 匿名さん]

HPによると、杭の長さ61ｍとは普通のことなのかな？
地上19階だから、地上に出ている部分の方が地下より少ないかも・・
城東の地盤は、こんなものですか。

[49: 匿名さん]

１〜２割ぐらい割高に感じたので、第一期での申込は見送ったのですが、MRから
第一期販売分の先着申込の案内がきました。
第一期の販売戸数は、20戸だったのが、今回の先着順販売は15戸になっていたので
5戸は売れたということでしょうか。。。。
成約率25％とはいえ、まがりなりにも売れたんだったら、今後の値下げも期待でき
ないかな。

[50: 匿名さん]

住友不動産に値引きという概念はないそうです。

でも株価が急降下中なんだよね。そろそろ売り方を
考えるときだね。

>>49さん
この価格、この場所で売れるんですね。
５戸も売れれば住友不としては大成功ではないでしょうか。
ますます強気になるでしょう。

環境は×　駅からの距離も×　施工会社×　立地×　
今年完成した、コスモの物件と比較してしまうと、手がでないですね。

住友の場合は販売と同時に完売してしまうと、
価格つけの担当者の査定が下がるから、しょうがないかな。

[53: 匿名さん]

49です。
一期発売分20戸のうち、15戸が先着順販売になっていただけで、5戸売れたかどうかは定かではないです、念のため（25％という切りのいい数字がなんとも（笑））とはいえ、この5戸は、買うとしたらこの場所かなと考えていたところであることも事実です。
ここを横目に眺めながら、中古のいい出物を待とうかと考えています。売り切れることはないでしょうし、これだけ売れないと、残りの部屋も値上げはしないでしょうから。
ここより駅に近い中古のでもの、75−85㎡ぐらいの物件で、築５年以内で、5500万円前後
築10年ぐらいで4500万から5000万円、築30年ぐらいで、3000万円半ば。これらの中古の値段も高いとは思うけど、それに比べても割高ですしね。

[55: 匿名さん]

建物そのものが住友不動産の広告だと思えば、
会社にとっては安い経費、３０年耐用する広告なら安いもんだ。

一応大通り沿いで、目立つところに建てたから充分な効果が
期待できる。

住友不動産は余裕があるので、２，３棟売れなくても大丈夫。
鴻池が建ててるので、ちょっとあやしいので売れてしまうと
困るので、高価格を付けたのでしょう。

[56: 匿名さん]

この辺りの近辺にマンションは建つ予定はあるのでしょうか。教えてください。

[57: 匿名さん]

全て角部屋、Bタイプなら日当たり良好。Aタイプなら静かな公園向き。
あなたなら、どっち？
----------------------------------
1101 A 5980万円 11階/19階 73.1m2
1304 A' 6180万円 13階/19階 73.1m2
1002 B 6380万円 10階/19階 75.62m2
1003 B' 6380万円 10階/19階 75.62m2

[58: ご近所さん]

どっちも遠慮します。
この駅遠物件で90万/㎡overなんて狂気の沙汰です。

[59: 周辺住民さん]

参考までに。
今年春入居のオーベル東陽町サウシアは、10階75平米の部屋を比べるとここより1000万以上安かったです。
ここのほうが仕様はずっと高級だと思いますが、それにしても・・・という感じですね。

[60: 匿名さん]

>>56
テックサイトの前あたりに、建てようとしてます。

>>58
しかもここは駅までの距離を偽装してます。当初の予告広告だと
東陽町まで徒歩１３分だったのが１１分へ！なぜ？

>>59
それをいうならシェル木場公園の方が、仕様も高く
価格もここほど高くなかった。

一番の被害者は住友不動産販売だな。
売れないような価格で、販売代理をまかされるのも困らないのですかね。

[61: 匿名さん]

>>60
>東陽町まで徒歩１３分だったのが１１分へ！なぜ？

距離測で4番出口より960m前後（12分〜13分）でした。（西友横の道の普通のルート）
11分（880m以内）のルートがあるとは思えないので、11分表示は不動産の公正取引表示には違反している可能性が高いです。
どのルート（道路でなければならない）か確認することが必要ですね。

[62: 匿名さん]

60番さん
いいんですよ〜
スミフだって同じようなことやってるんだから

元は同じだから体質一緒です。
同情する必要はありません。

[63: 匿名さん]

スミフもスミフ販売も一蓮托生なので、被害者というより共犯者と考えた方がよいでしょう。

[64: 匿名さん]

ところで偽装疑惑タワーマンションアップ○タワー
も住友不動産販売が売ってた様なきがするな。

清水が１２分の１０だから、１２分の８位ですかね。

温泉でも問題になったのに強気な中古価格にびっくり。

偽装疑惑＋温泉疑惑＋売主疑惑の三拍子揃ってるのにね。

住友不動産の決算すごいよ。ぼろ儲けだね。

安く仕入れて、安く作って、
高級そうにみせて、高価格で売り抜ける戦略は大当たりですね。

豊洲でも相変わらず売り渋りしてるようだけど。

[65: 周辺住民さん]

モデルルーム行ってきました。
窓がとても大きく、眺望がよさそうです。
部屋も狭いけどとても機能的に作られてました。
廊下が中廊下なのでマンションに一歩入れば
暑さや寒さ雨などを気遣はなくていいのがよかったです。

[66: 近所をよく知る人]

ここは親水公園が東西にあります。
中高年には暮らしやすい場所です。
これだけ都心に近くて緑がたくさんある場所はないですよ。
あと、１０分歩けば南砂銀座の商店街があるのも
なにもにも変えられない良さです。。

[67: 匿名さん]

近所を良く知る人は「南砂銀座」なんて決して間違わないと思うがなぁ〜。

[68: サラリーマンさん]

親水公園かあ。。。あのドブ川に価値を見出す方には確かにいいかもね。

[69: 匿名さん]

砂町銀座を知らないような人が売ってるんですよ。

多分住友不販売は全然周りの相場、知らないからこの価格

で売ってるんだよ。

この悪立地で高価格なんだから、近くの人は買わないよ。

価格を堂々とちらしに載せるの恥ずかしくないのかな。

[70: 匿名さん]

>中高年には暮らしやすい場所です。

中高年には買いにくい価格です。

[71: 匿名さん]

北側が親水公園、南側は大通りに面し五月蠅いながらも圧迫感が無く、都心部に10分程度でいける東陽町（ちょっと駅遠は目を瞑り）、全て角部屋なので値段の折り合いがつけば検討の価値ありと思えます。
「南砂銀座」は別として、北砂のアリオが出来？近くのOKストアは庶民の味方です。アピタ跡のクイーンズ伊勢丹はそれなりのものを買えるということでショッピングも不自由ないですね。

価格が・・・2割いや1割下げてくれないかなぁ〜。

[72: 匿名さん]

坪単価どのくらいですか？？

[73: 匿名さん]

>>72
中層階で坪280万円弱です。
ご検討をお願いします。・・・ってデベではありません。

[74: 物件比較中さん]

東陽町は大手町へは豊洲より利便性が高い！
瑞江、亀戸、大島もみました。ここは、ちと高いですが
良いマンションに思えました。

[75: 匿名さん]

↑
ビーコンにも書き込んでるね。

[76: 匿名さん]

夕方なのでちょっと暗いですが仙台堀川公園側から撮影

[77: いつか買いたいさん]

ここ、いいところはすべて角部屋で、仕様がよいこと。窓も広いし開放感がある。ネット家電なども便利。親水公園もすぐ近く。
一方、大通りに面していてうるさく、駅から遠いのはネックだが、サッシもいいし、買い物も便利でこの程度は許容範囲。
最大のネックは値段。サブプライム問題の後、ただでさえ購入意欲が下がっているところにきてこの値段では、完売は難しいのでは。本当に買った人はいるのかな？？？？　購入者は不動産の相場を知らないのかね

[78: ご近所さん]

シェルゼ木場公園の価格を知らないから、ここが買えるんだよ。
仕様の高さであっという間に売れたからね。

去年竣工した近くの物件が坪１６０万程度ということを
知らないから買えるんじゃないかな。

ブランドショップに入った感覚で、営業に「この物件の方では安いですよ。」

と世田谷区の低層住宅と比較して売れば、騙せるでしょう。

高層マンションだと自分の部屋の土地がどれほど少ないか
計算できないのでしょう。

[79: 住まいに詳しい人]

>>78
マンション用地は利用価値だよ。
すなわち、高層化、高度利用が可能なところは、
周りの戸建地価の５倍、７倍にもなる。
もう少しお勉強した方がよろしいかと・・・・・・・・・・

マンション一戸当りの敷地面積を出して、それに単純に周辺の
住宅地価を掛ける、こんな単純計算じゃないのです。
世田谷区の低層マンションはこの単純計算にかなり近いと
思いますが・・・・

[80: 近所をよく知る人]

江東区で７０００万は出したくない、とはっきり書きましょう。

[81: 住まいに詳しい人]

江東区の住民の入れ替わりがこれから激しくなりそうですね。

[82: 物件比較中さん]

江東区で７，０００万円？嫌だ、絶対嫌だ。せいぜい５千万円だよ。悪いけど。

[83: ご近所さん]

>>79
ここは準工業地域だよ、そうしたら工場経営者はみんな金持ちだね。

工場潰せば、マンション用地になる。

>>81
だからといって世田谷に住みたいとは思わない。
それに元から世田谷に住んでる人は他区に住むことはなんとも思わないよ。


利便性を考えたら、せいぜい明治通りより内側が限度だよ。

[85: 入居予定さん]

購入しました！
掲示板には酷評されているようですが・・・
買いです！

[86: 匿名さん]

＞８５
凄い、かなり勇気がありますねこの価格で買いとは。

[87: 周辺住民さん]

南砂２丁目で一番高い価格では。
地域格差が広がる。

[88: 入居予定さん]

この４月頃までに入居希望のため、あまり選択肢がなかったからかもしれません。
新築、都心へ近くの条件で他物件との比較もしましたが５０００〜６０００万でいくつか物件がありましたが
結局、ここに決めました。
もちろん、昨年より急激に相場が上がっているのは承知しています。

[89: 購入検討中さん]

８８さん

　ご契約おめでとうございます。城東地区にしては随分高いと思いましたが、よく思い切られましたね。新居での楽しい生活をお祈りしています。

[90: 購入検討中さん]

まもなく完成だけど、２６戸がまだ販売中。残りは売れたってことでしょうか。
また、もし完成後も売れ残ったら、どうするのでしょうか。２６戸ってかなり長い間、変わっていない気がするけど？？？？？

[91: 匿名さん]

２６戸なんてもんじゃない

７０戸以上あるのに、４戸位しか入居してないよ。
まるでゴーストタワー

どうするんだろう？あんなで、、、。

今更、価格下げる訳にもいかないだろうし？？？

[92: 匿名さん]

>>91

久米川のマンションと同じく「価格改定」して契約済みの住戸まで遡って全戸値引きすれば無問題。

[93: 匿名はん]

92
デベが違うでしょ。あっちは弱小だし田舎。ありえない。

[94: 匿名さん]

>>93
東京建物と住友不動産は大差ないだろ。

[95: 匿名さん]

久米川と東陽町は大差ある。

[96: 匿名さん]

>>95

素早いレス！ご苦労様。

[97: 匿名さん]

>>91
ここはもう入居始まっているんですか？
４月じゃないの？

[98: 匿名さん]

入居まだですもん、ゴーストタワーですよ笑

[99: 匿名さん]

＞７０戸以上あるのに、４戸位しか入居してないよ。

モデルルームとか販売事務所とかを
数えたんですね、うふふ。

[100: 購入検討中さん]

まさか４戸しか売れていないということはないだろうけど、本当に何戸売れ残っているのだろう？

[101: ビギナーさん]

入居可能日は2008年4月3日からです。
どこも高額マンションは売れ残りが激しいですが
この物件も価格を下げて販売するのでしょうか？