パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[801: 契約済みさん]

ｲﾝﾃﾘｱｺｰﾃﾞｨﾈｲﾄを三井ﾃﾞｻﾞｲﾝﾃｯｸさんにお願いしたら…
ｺｰﾃｨﾝｸﾞもしてもらうことになりそうな気もします。
どうしよう。

[802: 購入検討中さん]

７９６さんありがとうございます。
今はかなり前向きに検討中です。
ところでフローリングのコーティングの話が出てますが、費用的にはいくらくらいかかるものでしょうか？
分かる方いますか？

[803: 匿名]

１LDKだったら15万円以内かと。確かもっと安かったかも。

[804: 750]

>>795　さん
今は実需。つまりファミリーが動いているから、今は北の人気が以前よりは減っています。

値引きの話は本当ですが掲示板に書いても所詮掲示板ですから、
買いたい人は、三井不動産販売の営業さんに希望をぶつけてください。
私も検討中のため安ければ安いほどという意味で、１０％以上の値引きを希望しましたが、
９％までであるという答えは今のところ変わっていません。

[805: by795]

７５０さんありがとうございます。
数日前に営業さんには価格調整が終わったばかりだから値引きはしないといわれてしまいましたが、押しが足らなかったんでしょうか？
やはり安いに越したことは無いので、頼んでみようと思いますが、何かコツとかありますか？

[806: 購入検討中さん]

値引き話は眉唾だが、価格調整はやってるんだろうなぁ。北側やっぱ高い。

[807: 匿名さん]

値引きと価格調整って何が違うの？

[808: 795]

価格調整は景気とか売れ行きを見て販売後に調整することではないかと。。
今は初めに発表された予定価格より１～２割は安くなってると思います。
自分は南向きが希望だったんですが、もう高層階しかありませんでした。東京タワーに興味はなかったんですが、高いけど北側にしようかと思います。

[809: 匿名さん]

>>808さん

御教示ありがとうございます。
それでは予定価格から安くなるのは、販売が開始した直後一回でその後も、
こまめに安くしているということはありませんよね！？
私は、第一期の初めに契約したので、その後の価格が大きく安くなったのではと
懸念しております。

[810: 795]

こちらの物件は何故か北側があまり人気無いようなので、安くなる可能性はありますよね。営業さんも竣工までに売り切りたいって感じでしたし。
私からすると、間取りや方角が豊富にある初期に契約された方が逆に羨ましいです。資金があっても契約済みだったら諦めるしかないですもんね。

[811: 匿名さん]

>>772
その値引き情報ってどこのDMなの？

[812: 匿名さん]

ここの北側って人気ないですか？販売状況表見ると、確かに北側で埋まってない部分はあるものの、
それは低層階のみだと思うけど。高層階の北側は、ほぼ完売となっているでしょう。

[813: 購入検討中さん]

北側低層の1LDKくらいのやつは最初から苦戦してたよ。

で、あと何戸？

[814: 契約済みさん]

人気がない北側1LDKに…

中層ですが。

[815: 匿名]

北側は値付けの問題じゃないの？いくら東京タワーが見えると言っても、他の方角よりずいぶん高い予定価格だった。隣も北側や高額の高層中心に余ってるんでしょ。

北側で低層だと東京タワーも見えないから、このマンションの中では単なる北向き物件だもんね。共用部分と立地（またネガレスだろw）だけで買うか、悩ましいところ。

[816: 匿名さん]

リーズナブルな北側低層はとっくに売り切れてますよ。
いま残っているのは、東京タワーの見える中層以上です。
そのぶん、ちょっと高めですけど。

[817: 匿名さん]

榊のブログにある
「竣工引渡後大きなトラブルになる民法違反」ってなんなんでしょうか？

[818: 匿名さん]

↑数ヶ月前に、榊の名ともども、
このスレにさんざん出てきた話題です。
過去レスをご確認ください。

[819: 匿名]

売名目的、売情報商材目的の誇張表現でしょ。

[820: 匿名さん]

ここを買うような層で、あの榊レポートを鵜呑みする人ってどれくらい居るのか、非常に疑問です。

別に不動産物件についてあれこれ批評するのは構わないことだけど、それを商売にしてるなら、ちゃんと自分自身の視点や基準をあらかじめ明確に開示しないと、いずれ理論として成り立たなくなるのでは。
そもそも２～３千万の庶民派物件から数億のプレミアム物件まで同じ感覚で一緒くたに採点・評価してる時点で、自らのレポートのレベルを物語ってますね。

自動車評論家だって自分の実績や所有車歴を情報公開してこそ、評論家として成り立ってるのに、榊氏は？と言うと、自身の不動産投資実績やマンション居住・運用歴は一切公表がありません。
仮に「庶民の視点」からだとしても、今までどこのどういうマンションに住んできたのかぐらいは情報開示しないと。

[821: 匿名]

そんなS氏自身が行き着いた究極な選択は、中央区新富のオンボロ雑居ビルだったことはなによりもの皮肉だね〜

[822: 匿名]

隣なら北側低層でも東京タワーは真正面に見えますが、こちらは営業担当も乗り出せば見えるかも…と。
共用施設の充実では良いと感じますが、勝どきのツインタワーみたく、お子ちゃまで共用部が溢れないといいですが…あれはがっかりでした。

[823: 契約済みさん]

品のよいお子さまだったら…いろいろ考えてもきりがないと思います。

[824: 匿名さん]

そうなんですよね。
営業サンにＣＧ？の画像みせてもらいまいたが、
北側の低層だと
目の前のマンションと完全にお見合い。

道との距離が近いこともあって、絶対ありえない！って風景。
投資用で人に貸すならいいのかもしれませんが、
自分が住むとなったら厳しかったです。

じゃ、南は？って思ったら今度は地権者棟。
東も住友がドーン。
西もＣ地区が怪しい。
それであきらめました。

方角に悩まない高層を買える方がうらやましかったです。

[825: 匿名さん]

さあどこからツッコんでいいものやら・・・

[826: 匿名]

まぁ確かにここの北側高層や南側高層は眺望含めてかなり快適かもね。西側もうまく再開発がなされれば、意外に眺望面でも不利にならない気がするが。

[827: 申込予定さん]

ここの高層って何階以上？
１５階、２０階、２５階、３０階以上？

もちろん上にいくほど快適ですよね。

[828: 物件比較中さん]

１／３で分ければ、２５階以上ですかね。

[829: 匿名さん]

既に低層で契約した人も見ているのですから、今更「買うなら高層！」と
わざわざここで書かなくてもよいのでは？

それぞれの居心地の良い高さで良いと思います。
高層が怖い人だっていることですし。
そもそもここは景色よりも立地で選ぶ人の方が多い気がしますよ。

[830: 匿名]

不動産価値としては両方大事でしょ。

[831: 匿名さん]

今週末に10戸売り出すので、残り60台に突入！
やっぱり竣工時完売は、ちょっと無理みたい。
でも赤坂が完売みたいだから、
選択枝の少なくなったぶん、麻布十番のペースが上がるかも？

[832: 匿名さん]

ここから安売りが本格化するんじゃない？

[833: 匿名さん]

マンション側の『ベンツ麻布』の路駐悪質ですね。
毎日10台以上駐車していて
渋滞＆飛び出し　運転される方は気をつけて！

近所でも問題で注意しても直さないらしいので！

[834: 契約済みさん]

>829さん
私も高所恐怖症なので中層階を選びました。
たまには屋上やサロンから綺麗な夜景を見たいけど、毎日じゃなくていいやと。
前に地権者棟がある南側の部屋もシュミレーターでは10階位からは
ちゃんと景色が見えました。

[835: 匿名さん]

それなら低層がいいのでは？

[836: 匿名さん]

二期六次が売り出されましたね。

参考までに6件抜粋して見ました。
↓
42.32㎡　 5440万　12階
42.29㎡　 5480万　15階
57.73㎡　 7800万　16階
66.70㎡　 9590万　25階
95.97㎡　13160万　22階
89.47㎡　14060万　29階

[837: 匿名さん]

当初と比べてどうです？

[838: 匿名]

変わらないっすよ。てか早く入居したいっす。内覧会が楽しみ。

[839: 購入検討中さん]

9%引きの話が今度は赤坂にも書き込まれていた。他のスレッドにもあるようだし、やっぱ釣りか。

836を見る限り、価格調整もどうなんだ？？最初からほとんど変わっていないような感じがする。

[840: 匿名さん]

>>>> 噂に聞く、ぼったくりのタワマンはここですか？坪470万以上ってホントですか？
>>そうですよー　おかげで売れ残りまくりです。

こんなタワマンが、坪470万円以上の高値で販売されていた時代もあったんですよー
と言われる日がくるだろうな

[841: 匿名さん]

1980年代後半のバブル経済時は、このあたり坪2,000万から3,000万だったんだが。。
て、隣の物件にあったコピペにマジレスしても仕方ないか。

[842: 購入検討中さん]

赤坂のチラシが送られてきました。
ちゃんと数えていませんがざっと50戸くらいは売りに出ています。
完売はデマですね。

[843: 匿名さん]

赤坂は売れ行きが悪く三井の賃貸としても出ていますね。

[844: 匿名さん]

他のマンションと比べるのやめましょう。
また、ネガられるだけだし、こっちの方が安いんですから
言ってもみじめになるだけです。

[845: 匿名さん]

久しぶりに見てみたら、例の銀杏の木。おいなりさん。
きれいさっぱりなくなってましたね。

竣工近づいたなと、わくわくする一方で、
ちょっと不安というか微妙な感じがしました。

[846: 匿名さん]

敷地内に移設したのでは。

[847: 匿名さん]

銀杏の樹は、根元から抜き取られ
トラックに乗せられてどこかへ行っちゃいました。

淋しい気持ちになりました。

[848: 匿名さん]

銀杏の木で彫刻を彫ってもらうのがいいのでは？
http://news.livedoor.com/article/detail/4629139/

[849: 購入検討中さん]

地権者棟のお部屋が売りに出てますね。
管理費ゼロは安いのかも。

[850: 購入検討中さん]

その情報はどこかのサイトで見れますか？

[851: 契約済みさん]

yahoo不動産の中古で検索すると出てますね。

[852: 匿名さん]

地権者棟と言っても、タンクレストイレや、浄水器なども標準なんですね。
エアコンは壁掛けか・・
でもバルコニーからの眺めも良いですね。
駐車場も安いし。
しかし、転売しても管理費が安い（又は免除）権利も継承されるのは、如何なものでしょうかね？

[853: 匿名さん]

本当だ、特記事項に管理費減免と書いてある。
管理費０円なんてはじめて見た。
建て替えるまで、５０年１００年管理費０と考えると買った人はお得だね。
共用施設も使えるわけだし、地権者さんが羨ましい。

[854: 匿名さん]

地権者棟を売りに出すなんて、勇気ありますね。
ガチガチの人間関係の中に入っていくなんて、ふつうの人は無理じゃないですか。
昔、このあたりに住んでいたとか、何かないと……

[855: マンション住民さん]

中古で買えばどこも同じようなもんでは。
それに何か危害を加えられるわけではないでしょう。
私は東京では近所付き合いをしたことがないので。

[856: 匿名さん]

中古のマンションなら、もともと隣近所の付き合いは
あまりないのが普通だからいいけど、
このあたりは一軒家の付き合いでしょうから、
ぜんぜん違うと思いますよ。
もちろん危害は加えられないでしょうけど。

[857: 匿名さん]

でも、まだ誰も住んでないのに
中古扱いになっちゃうんですね。

[858: 匿名さん]

地権者の管理費まで
払うわけだからな
あふぉらしいよな
この物件の最大のガンだな

[859: 契約済みさん]

現地視察行ったらガラの悪い（下品な）地元住民が多くて怖かった。
ここのマンションの地権者が同じでなければいいけど。。。

[860: 匿名さん]

それは見た目を言っているのか、何か下品な行為をおこなったのか、
文章を見る限りではわからないんだけど。

[861: 匿名さん]

>852

確かに、水回りがなかなかきれいに仕上がっているので、エアコン壁掛けがととても気になる…。ここの地権者はどのくらい内装費かけたんだろう。

[862: 購入検討中さん]

ガーデン棟の写真は何処に掲載されているのですか？

[863: 匿名さん]

852です

862さん
これで確認できますか？

http://www.nomu.com/mansion/523459/?mode=photo&PHPSESSID=f48cba3ea...

862さん
多分この内装は、無償の範囲内の標準仕様では？
埋め込み天井エアコンは追加費用が発生したんでしょう。
実際に住む方などは色々こだわってオプション奢ったと想像します。
この部屋は初めから転売するつもりでノーマルのままで譲りうけたのでは？と私は勝手に想像しました。

[864: 匿名さん]

↑
下の方の文章は861さん宛です。

[865: 匿名さん]

861です。852さん、ありがとうございます。

あれがノーマルだとすると、坪単価で100万円違うタワー棟の内装は結構期待できるのでしょうか。再開発の権利変換上の評価は違うのかもしれませんが。

ま。Mがどれくらい利益とろうとしているかでしょうね（笑）

[866: 購入検討中さん]

862です

863さんありがとうございました。

[867: 申込予定さん]

地権者棟はやはり設計も仕様も良くないですね。
なんだか可哀そうな気がします。

[868: 匿名さん]

確かに、分譲のタワー棟と比べるとかなり見劣りしますね。

しかし、今後の周辺の分譲マンションの内装はこのレベルに落ち着くのではないでしょうか。
理由は販売価格の下落。内装費を削るしかありません。
昔なら躯体そのものでもコスト削減が可能でしたが、最近は検査が厳しくてごまかしが出来ません。

自動車がフェンダーミラーからドアミラーになって、格段にスマートになったように、マンション内装デザインも、エアコンの取り付け方法で左右される時代になりましたね。


今後Ｃ地区が完成した暁には、ここの前南側すべては公園になりますのでかなり良い環境になりそうです。

でも、私はこの部屋は欲しいとは思いません。

[869: 購入検討中さん]

確かに、写真を見る限りとりたてて特徴のない内装ですね。タワー棟の内装とは相当グレードが違うように思われます。等価交換を容易にするために価格を下げた結果ですね。

同じマンション名を名乗り、同じ敷地内に建っている（名称は微妙に異なるが？：パークコート麻布十番三田ガーデン棟）ということ自体、タワー棟を高いお金を出して買おうとしている側から見れば、購入意欲を相当下げる要因になりますね。

お隣さんのように地権者も一体化して、同じ棟の住民ならばまだ見かけ上は良かったのにね（お隣も地権者が入居した住居は内装が異なると聞きましたので、恐らくグレードを下げて等価交換が容易になるように価格を下げているに違いない）。

結果として安普請の棟が同じ敷地内にあるなんてとても残念です。お隣の回し者ではありませんが、そう思ってしまいます。

[870: 地権者]

皆様、勝手なことをお書きですが
そう思いなら購入検討中の方はおやめください。

三田ガーデン棟の設計や仕様は、周辺のマンションと比較して
見劣りするものではありません。

タワー棟と比較して決定的に劣る点は
外廊下と壁掛けエアコンのみです。

躯体や使用材料（高強度コンクリート等）は同等です
逆に高層棟は、高強度コンクリートは比重が重いので
下層階にしか使用していませんが、三田ガーデン棟は
すべて使用しています。

分厚い耐震壁も再開発ならではの分厚さです。

内装はリフォームでお金をかければどうにでもなりますが
躯体は取り返しが利きません。

売りに出てる部屋の写真を見たところトイレ、キッチン（食洗機、浄水器）、カウンター下収納は標準
のものとは違っています。

もう少し思慮深いコメントをお願いいたします。

[871: 匿名さん]

新築で売り出すなら
外廊下って時点で
普通ありえないだろ

壁掛けは安普請の象徴でもある

管理費も払わない人と同じ敷地になるわけだから
荒れますね

モデルルームで営業のやつ
そんなこと一言もふれなかった

[872: 匿名さん]

部材の良し悪しや、施工の緻密さやこだわり、デザイン等の違いを見極めるセンスや能力は、美術品やファッションと相通じるものがある。
品質の異なる（価格の違う）二つのものを比べても『違いが分からない方』は沢山いる。

この物件の分譲の部屋と地権者の部屋とでは、標準仕様でもかなり違いがある。
『細かな仕様』が違う。

もし差が無いとするならば、分譲購入者は納得しないはず。
なぜなら、地権者住居の建設費を上乗せした価格で買うわけだから。

[873: 匿名さん]

アホくさいマンションだな、ここは。そんな不公平ありか？
どうせ理事会でも両棟の地権者が理事に選ばれ結託されてやりたい放題。
なんでこんなとこ選んだんやろっ。

[874: 契約済みさん]

地権者さんの土地があっての再開発なので、
感謝していますが。
管理費の件も重説でありましたが、
何か。

[875: 匿名さん]

確かにそうなんですが、ここは多過ぎ。
っていうか、そのための別棟なんて、ありえまへんよ。
買う時はポーッ、って熱くなって重説なんか隅々まで読みませんし。
あとからあとから来るんですよね、なんであの時気付かなかっただろう、って。
理事会議事録読むのがこわいです。今からもう。

[876: 匿名さん]

契約者に説明するのは当たり前だろが
法律違反にもなりかねない

モデルルームで客にも説明しろ
といいたい

[877: 地権者]

再開発をするために、このままでいれば
引越しや、管理費の発生もないお年寄りを
説得して同意をしていただいてます。

どうかそのことをご理解お願いいたします。

また管理費の減免の原資は、三田ガーデン棟専用駐車場の
上がりで賄うので皆様のご負担ではありません。

宜しくお願いいたします。

[878: 物件比較中さん]

地権者のお陰で住めるとかいう人多いけど、地権者は等価交換で得るもの得ているし、
こういう再開発がなかったら火事にでもなれば大変な地区だったんだよ。
いつまで「お陰」を引きずるつもりなのかな。地権者が頭に乗るわ。
こんな再開発に都民税使われた都民に一番に感謝してもらいたいわ。

[879: 契約済みさん]

ガーデン棟の管理費だけで、ガーデン棟そのものの管理費、ガーデン棟の駐車場維持費、に加え、ガーデン棟住民も利用する共有スペースの管理費まで賄えるのでしょうか。疑問です。この不足分をタワー棟の管理費もしくは駐車場代で穴埋めするとすれば、法に触れるのではないでしょうか。

[880: 匿名さん]

なるほど。
管理費まで分譲購入者が地権者の分まで負担するのはおかしいですね。

[881: 購入検討中さん]

どなたかご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいのですが、、、
三田ガーデン棟専用駐車場というのは地権者所有のものなのですか？
地権者の方が固定資産税も払われる部分なのでしょうか？

[882: 申込予定さん]

870(地権者)さん

トイレ、キッチン（食洗機、浄水器）、カウンター下収納は標準
のものとは違っています。

とありますが
これらはオプションで付けられたという事でしょうか？

[883: 匿名さん]

最初の管理組合総会で４分の３以上の議決で、いきなり規約変更して旧地権者の特権剥奪して新旧地権者平等になったら怒るだろうな。

[884: 匿名さん]

私が質問した時の回答は、
地権者さんの管理費は？→地権者棟の管理費は三田ガーデン棟駐車場の収益で賄う
駐車場が埋まらなかったら？→地権者さんたちが足りない分を管理費として払う。ただし空きが出ればタワー棟の方々に貸し出すので多分間に合う

のようなことを言っていたような・・。
その時思ったことは、管理費を払わなくてもよいと思っていた地権者さんたちが、足りないから払ってくださいと言われて納得できるのかなぁということと、そのことを地権者さんは理解しているのかということ。
あとは、質問するまで上記のことは全く教えてくれなかったから、知らないまま契約する人も多いのだろうなということ。

ちなみに、地権者さんたち三井が思ってたより駐車場希望してないらしいです。

[885: 匿名さん]

No.881さんのおっしゃってる所有の問題はどうなんだろう。
もし地権者専用駐車場が地権者・タワー共有の持ち物である時、
そこからあがる利益を地権者だけで分配するのは問題なのでは？

[886: 匿名さん]

地権者駐車場が埋まるように、同じ機械式でありながらタワー棟駐車場より安い料金設定。
何が何でも自分達で費用負担しないようにしている。

三井は売ってしまえば知らないのかもしれないけど、
こういう不公平な規約は後々問題になるね。

転売されてもガーデン棟の優遇は続くわけだし。

[887: 匿名さん]

所有の件は、もらった管理費の内訳みたいなのに書いてませんでしたっけ？
管理が、タワー棟管理、三田ガーデン棟管理、全体管理などわかれているから分かりづらいですよね。
あと店舗の方々の管理もありますよね。まとまって話ができるのか心配です。
所有は、たぶん全体管理に含まれてみんなで面倒みましょう的な感じだった気がします。

理解できなかったのが、三田ガーデン棟の屋上だかベランダだかが、全体管理になっていて？？？
あとタワー棟の駐車場の収益が全体管理の収入になっていたような？普通タワー棟の管理費にならない？等

祠の管理や町内会の備品収納庫の管理など、追及したくなる点はまだまだありましたが、ギブアップしました。

[888: 契約済みさん]

管理規約の案文上、地権者専用駐車場は地権者だけの共用部分です。

（たぶん）検討者だからやむを得ないとは思いますが、いろんな疑問点については全て規約や細則に書いてありますので、丁寧に重説受ければいいと思いますよ。

[889: 匿名さん]

全体管理の駐車場収益をガーデン棟の収益にするのは違法なような。
何にせよ、違法性のあるややこしい不平等が蔓延しているということですね。

[890: 匿名さん]

地権者が一般購入者より損をする理由や必要は当然ないが、建物がある限り続く管理の費用は当然払うべきだと思う。
今までの一戸建住宅よりあきらかに快適なんだからね。
等価交換で利益もちゃんとあったんだから。

しかし、今後開発予定のＣ地区の住民もかなりの覚悟は必要だね。
「快適な生活にはお金が掛かる」ことを理解すべし。

でも開発は進めよう！トータルで考えれば地権者は得するんだからね。

[891: 匿名さん]

>889

これは書きすぎ。やばいんじゃないの。

[892: 匿名さん]

地権者と共存する温かいマンションを目指しているのですよね。

お年寄りに管理費･修繕積立費を払わすのは可哀そう。
高所得者ではないでしょう。
共用施設や共用部だって平等に利用させてあげないとね。

ちょっとした老人ホームのようにしてしまった事への
三井の問題はあるよね。

購入の時タワーの事しか気にしなかった自分も悪いけど。

それにしても

地権者の駐輪場がエントラス前にあるのは　ちょっと…。

隣のタワーは駐輪場も地権者もすべてタワーの中なので
分かりにくくなっている。

そんなお隣のタワーが少し羨ましく思えてきたのは
私だけでしょうか？

[893: 匿名さん]

C地区は商業施設と賃貸だから
地権者の問題は比較的らくでしょう
。

[894: 匿名さん]

私も契約者だが、隣の物件は物件で構造や立地等の問題は色々あるでしょ。非の打ち所のない完璧なマンションなんてないんだし。私は隣と色々悩みましたが、総合得点を考えてこちらに決めましたよ。

[895: 匿名はん]

モデルルームで不快なことがあったことを言いたくって…

女性スタッフがつまずいて大きな声を出したら、前を歩いていた男性営業マンが”私のことを睨み”、「大丈夫？」と女性スタッフを気遣い、私はまるで痴漢でもしたかのような場の雰囲気に・・・

今でも思い出すだけでムカつく！！

[896: 匿名]

モデルルームで何で男性営業マンがそばに居合わせて三人になる場面があるの？私の場合は常にマンツーマンで商談なんだが。場面設定がよく分からない。

[897: 匿名さん]

>>895
仕事中、つまずいたくらいで大きな声を出すなよな全く。
女性スタッフは余程美人だったのですね。

[898: 匿名]

女性は営業じゃなくて案内のスタッフでしょ！

確かに美人いたなあ…

[899: 匿名]

受付の人は入口より奥には案内しないと思うんだが。

[900: 匿名さん]

>895

よっぽどそういう風に見えたんだね。ご苦労様ｗ