彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[651: 匿名さん]

>>648

リンク先の駅徒歩15分3500万はライトハウス？
ライトハウスだと徒歩12分です。

[652: 匿名さん]

そうなると、ポツポツ1軒分空いている土地を別の工務店が建売にするのかな？
確かにライトハウスだと安くするの早すぎる気がします。

[653: 匿名さん]

どんどん駅から遠くなるし
そのうち2980万とか客寄せパンダみたいな物件も出て来ると思うよ

営業人件費も高いから
安い物件で数をこなした方が儲かる

[654: 匿名さん]

彩都は、大手が小出しに売ってるからそれなりの価格が維持できてるんでしょうね。土地価格が彩都より坪20万(50坪で1000万)安い森町では、2300万ってのも有るから、彩都も地元工務店の建売だと、3300万ぐらいで出来るんだろね。

[655: 匿名さん]

オープン外構の町に一軒だけ大きな生垣したような家建てたら
隠れやすいから泥棒に狙われるだけじゃん

オープンで防犯カメラやセコムつけた方がましでしょ

[656: 匿名さん]

自宅の周りは、60坪ぐらいの小さめのお宅は、オープン外構で、敷地の大きいお金持ちっぽいお宅は、クローズ外構に防犯カメラ付きですね。

[657: 匿名さん]

６０坪で小さいというなら、いったいどんな大きな家に住んでいるのやら・・・・。箕面にそんな豪邸なんてあったかな？
一番大きい家は積水北側角のあの土地だが、明らかにオープン外構だし・・・・。いったい、どこの街区の家の事を言っているのだろうか？

[658: 匿名さん]

>657
紛らわしかった？箕面彩都の話じゃ無いので。
箕面彩都はちょっと小粒で50-60坪でしたね。

[659: 匿名さん]

みのお彩都は都心からアクセス悪く長時間通勤の郊外な割りに庭の小さい家が多いですね。
外構も安っぽいお宅が多いですし。

[660: 匿名さん]

普通のサラリーマンが帰るギリギリの価格設定だから、皆さん外構まで予算が回らなかったのでは？

[661: 通行人]

みんなネットだから何でもいえるんだね。
みんな自分自身がちゃんとみえてないんだね。

通りすがりでした。

[662: 匿名さん]

皆ちゃんと見えているのだと思います。
自分が、梅田や小野原、千里中央などに住んでいる人はここまで粘着質に根拠に乏しい批判は繰り返さないと思います。ネットで批判を繰り返す人間の多くは妬みからくるものですよ。だから自分が買えない事をちゃんと認識していますよ！
人間妬みもないのに批判を繰り返す暇人はいません。正しいことを認識してもらいたい人間でしたら、誤ったことを指摘された時は素直に詫び自分を反省します。このスレのやりとりには微塵も感じられません。よって、ただの嫉妬、妬みです！

具体的データーや理論武装もなくただの小学生の負け惜しみにしか聞こえないのは私だけでしょうか？小学生の感想文みたいな文章を見ると・・・・。

[663: 匿名さん]

http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2012.pdf

去年9月に発表された住団連の最新データによると大阪圏の注文住宅は平均年収874万円、平均延床面積133.6㎡で平均建築費用は3350万円ですが、だいたい平均的な注文住宅を建てるなら最低でも250～300万円ぐらいは外構にかけていただきたいですよね。

そうでないと街並みが安っぽくなってしまいます。

実際、北摂を代表する高級住宅地で大阪府でもっとも平均所得が高い市である箕面市の一種低層エリアの戸建てはそれ以上に外構にちゃんとお金かけてますからね。

箕面市の品格を下げてないでほしいです。一種低層で、外構100万円台のコストダウンとかありえませんよ・・・。

箕面市は『平均』ではなく、大阪でもっとも所得の高い品格と環境が生命線の街ですからね。

[664: 物件比較中さん]

彩都ってざっくり戸建ては20%程度しかないんですね
今の世帯数ベースで800～900戸ぐらい
まちびらきから10年だから、年80～90戸
はっきりいって森町より売れてないですね、、、
森町は昨年11月（まちびらきから6年ちょっと）で600数十戸
1年あたりで100戸強
そして彩都東部開発（物流メインだが、住居もありになる可能性が高い、サニータウン住民も使えるかたちでのモノレール延伸が濃厚）やモノレール延伸がほぼ確定し、北急延伸は“決定”しましたから、今後は彩都は厳しいです。
彩都西部地区は、将来的に大阪ビジネス都心ビジネス中心部（梅田、淀屋橋、本町）へ通勤する場合に、モノレールも御堂筋線も座れなくなる悪夢がよぎるなか、森町はバス15分～で御堂筋線始発駅にアクセスできるまちになることが確定したわけですからね。
現時点ですら森町のほうがよく売れていますが、このような以前には想定されていなかった将来状況が反映されるであろう事を鑑みますと今後はさらに彩都は厳しくなるのではないでしょうか

[665: 匿名さん]

＞664
何が伝えたいのか全く分からないね。箕面彩都は街びらきして１０年？茨木彩都が街びらきしてから１０年とは知っていたが・・・・。街を見たらだれでもわかる事をこんなところに書いてどうするの？実際売買開始が、俺の数字の数え方が正しければ３もしくは４になるんだけど。１年あたりで200～300になるんだけど・・・・。
１．２．３．１０～！　　４．５．６．７．８．９が消えてしまった・・・。

[666: 匿名さん]

彩都全体の話でしょ。一体的に開発されているのだから分けても意味が無い。
分譲開始から10年で数百戸であってるよ。

[667: 匿名さん]

彩都まちびらき（販売開始）2004年4月～現在・2014年6月　戸建て約800～900世帯（10年強）

箕面森町まちびらき（販売開始）2007年10月1日～2013年11月　戸建て544世帯（約6年）
http://www.pref.osaka.lg.jp/minoh/minohseibijimusyo/

[668: 匿名さん]

＞666
わ～、凄いね森町は～。買物やマイカー通勤で８００円も毎日かけられるなんて、お金持ちの集まりでよかったですね。誰が見てもどちらが売れているかわかるが一生懸命主張し続けてください！森町が完売することを応援しています（(笑)

ちなみに今夏阪急がまた売り出す無条件街区のF34ってどこなんだろう？批判者が言う通り坪２０万位で売り出して、全く売れないのかな～。
流石にテラスみたいに平均実質倍率３倍はないかな～。

[669: 匿名さん]

本当にうらやましい！土地がこんなに選びたい放題だなんて。
こっちは、あっという間の先着順、もしく抽選なのに・・・・。マンションがなくてうらやましい！

[670: 匿名さん]

F34街区はマストウェストゲートの手前側だった。徒歩１８分。
あそこは無電柱でもないけど、建築条件なしだから坪３８位での売出で流石に抽選ではなく先着順だろう。
６５坪平均だったと思うから、土地で２５００万、中堅メーカークラスで上物４０坪２４００万、外構もろもろで４００万の合計５３００万位じゃないと、流石にテラスの建売はきつくなるね。
テラスが平均４５位だったはずだから、こんなものではないかな？

[671: 匿名さん]

彩都の事業系エリアを除いた住居系エリアは、平均2800万円のマンション住民がボリュームゾーン（マジョリティ）で、戸建て分譲地はおまけみたいなもんだから、あまり売れず小出し商法でちょこちょこ割高で売るのはしかたないね。

なぜかこのスレ住民の妄想では、茨木側と箕面側あわせて彩都全体で4,140世帯のうち、箕面だけで戸建てが数年前の売り出しから年間200～300区画も猛烈に売れてるらしいですが（笑）　おかしいですねぇ。彩都の開発計画では戸建ては全体戸数の1/4以下なんですけど。数字が合いません（笑）

去年後半に撮影された航空写真で見ても、どう見ても10年間かけて分譲された茨木と箕面あわせても数百区画ですけど・・・

[672: 匿名さん]

マンションが大半で
70坪以上のゆったりした区画って、ほんの一握りってことなの？

イメージと全然ちがう

[673: 入居済み住民さん]

彩都は厳しい、売れないでしょうと繰り返している森町の人は
なぜここに張り付いているのですか？

[674: 匿名さん]

見込み客をためこんで小出し、ためこんで小出し、抽選による演出等で
ありもしない希少性や人気を煽って、売り手優位を保つ戦略をとっているだけの事だな。
もちろん割高価格を維持する為。損するのは割高で掴まされる買い手。

[675: 匿名さん]

価格が高いから住民や小学校の生徒の質が良いとか書いてたから
殆ど8000万クラスの大きな戸建てと思ってました

しかし実態は８割がマンションで平均2800万とは
かつての千里や泉北みたいに住所のネームバリューで高値が付くことはなさそうですね

[676: 匿名さん]

郵便局の話とかしたいのにな…

[677: 匿名さん]

彩都って売れてたのはマンションがメインで、戸建ては細々と森町程度しか売れてないってことですか。森町は大阪府が平成27年度までに売り切りたいため、一気に売り出しており選び放題ですが、彩都はゆっくり値下げせず少しずつ出してるから見掛け人気有るように見えるだけなんですね。

[678: 匿名さん]

>>672
ほんの一握りでしょうね。
モノレール支線奥から徒歩15分（千里中央まで45分圏）以上は、立地、アクセスの悪さ相応に
せめて郊外らしく70坪～ぐらいの広々で安くして条件無しとすればいいのにね。

徒歩18分
構内移動、待ち時間3～5分
モノレール17～21分
徒歩5～6分

>>675
彩都でいちばんはじめに分譲された彩都西徒歩4分の新築マンション（みなみ坂）も
80㎡台で1980万円～とか値ごろ感を打ち出していましたからね。
最も最近分譲されたマンションも中心価格帯が2800万ぐらいです。

[679: 匿名さん]

乗換えの待ち時間考えたら大阪までは１時間超えそうですね

70坪あれば検討対象なんだけどな

[680: 匿名さん]

セミクローズド外構ってのは、公（道路）に面した部分のうち『車庫に限らず』一部が
侵入を防ぐ構造（クローズド）になっている外構を意味します。

ですから公道に面してある程度の高さがある擁壁宅地は、問答無用にセミクローズド外構になります。
また透過性のある柵やフェンスにしても進入を防ぐ役割であることには変わりはありませんから
これらを公道に面して設ければ、セミクローズドやクローズド（門扉も設けた場合）になります。
もちろん箕面側の彩都でもセミクローズドやクローズドは禁止ではありません。

>>678
私もそう思います。
モノレールや北急の延伸で座れなくなる可能性が高いですし、徒歩15分以上の立地なら
70坪ぐらいはないと魅力ないですね。

[681: 匿名さん]

>>675
阪急も彩都の場合は、高額物件では売れないことを分かってるのだと思います。同じ建売でも、宝塚山手台レジデンスは70坪、箕面小野原レジデンスは60坪として、それぞれ平均6000万以上で分譲しましたが、彩都の場合は、50-60坪の小さめ区画とし、4500万-の低価格が売りになってます。

[682: 匿名]

673さん

それはだれでもわかってることだと思うのですが…森町の人じゃないからです。

[684: 匿名さん]

彩都も茨木側は、ゆったりした区画で街並みも綺麗で、それなりに利便性も良く、公園も至る所にあり、校区もレベル高くて良かったんだけど、箕面側の開発で、一気にレベル下がりましたね。URが撤退したのが大きいのしょうか。

[685: 匿名さん]

知らぬが仏

[686: 匿名さん]

>>684
いちおう阪急が次に分譲するエリアは条件無し65～95坪となっているので、平均70坪以上のようだけどね。

ただ、条件無し大きめがまとまった街区全体なのか次に販売する1期目だけなのかは分からない。

さすがに北急の千里中央から45分もかかるような（モノレール駅でてから徒歩20分）場所になると
ゆったりとした敷地にでもしないと何の魅力もなく厳しいと判断したのかもね。

これはこれで方向性としては正しいと思う。

[687: 匿名さん]

>>683

良い事は、営業がいくらでも教えてくれるから。盛土も営業は盛土と切土は教えてくれるけど、数十メートルの盛土とまでは教えてくれないから、こう言う掲示板は貴重ですね。

[688: 匿名さん]

ガーデンテラス横の店舗用地は、何ができるんですか？

[689: 匿名さん]

詳細は未だ発表されていないので分かりませんが、阪急の次期分譲の
彩都粟生南7丁目って以前に指摘されていた
「マストステージ彩都WestGate」のとんでもない超盛土地がある
エリアのすぐ隣あたりすよね？

どれぐらい盛土した土地なのかは分かりませんが、
そういった重要な情報は隠さず公式サイトやホームページで
しっかり包み隠さず明記してほしいですよね。

[690: 匿名さん]

>>689
Google map を拡大すると、ある縮尺以上で等高線が出ますが、幸い彩都箕面のガーデンテラス以西では、造成前の等高線が見えます。それによるとトンネル手前のウエストゲート辺りは元の標高が高く多分切土ですね。写真でも周囲は元の林がそもまま残ってるので間違いないです。標高低いのは、ガーデンテラスの半分から西に向かってどんどん下がり、景色の良い7丁目が谷で、ウエストゲートに向かってまた上がってます。ウエストゲートから7丁目あたりまで等高線が5本有るので、1本10mとすれば50mぐらいの谷だったんでしょうね。

[691: 購入検討中さん]

>>689
阪急の分譲地、すごい景色綺麗ですよ。
土地の広さも65～95なので、駅から遠くても優雅に暮らしたい人の需要は取り込めるかも。
坪45といったところでしょうか？！

[692: 匿名さん]

最初は45で徐々に下がって終盤は25ぐらいじゃないですかね

[693: 匿名さん]

Googleマップを使って国土地理院の地図を見る
http://user.numazu-ct.ac.jp/~tsato/webmap/map/gmap.html?data=djws&ll=3...,135.510576&z=16&t=k

これで1975年や1990年の写真に切り替えたらそこがどういう場所だったか分かるよ。
阪急が次に分譲するF34街区？（マストステージ彩都WestGateのF33の北側）は、もともとは谷に向かって下がっていく北斜面だね。

[694: 匿名さん]

谷を埋めて深い盛土をしていることがよく分かる写真です。
http://binged.it/1qEhmkY

いくらなんでもここは、坪28万程度が妥当だと思います。
駅からの距離も距離ですしね。
坂有りの徒歩20分弱はもはや徒歩圏ではありませんから、消費者もシビアでしょう。

[695: 匿名さん]

>>694

ガーデンテラスでも売れたんだから、盛土を気にしない人が買うんじゃない？リンク先の地図の等高線は、線間が20mみたいだから、谷の深いとこからウエストゲートまでが高低差100mで、ガーデンテラスの周辺の高低差は120m。盛土の高さはその半分と見れば、大体50mぐらいで同じじゃないかな。盛土より眺望重視する人もいるんじゃない？

[696: 匿名さん]

ガーデンテラスの人が見たらショッキングな画像だね。

しかし凄まじい盛土ですね。

[697: 入居済み住民さん]

まあ色々と言われていますが、別に買いたい人が買えば良いのではないでしょうか？買いたい人が買いたい場所で、買える値段で好きなものを建てる。こんなところで人が何を言ったところで別に・・・・。

やっとリクローの工事が始まりましたね。路面店に合わせてやっと郵便局が出来るようですね。いつ頃オープンになるのでしょうか？類農園もかなり建物が建ってきましたが、みまさかと違い魚とかがメインになるのでしょうか。

[698: 匿名さん]

ここのスレはお年をめされた方が多いのでしょうか？２０年以上前であれば盛土は一番こだわる所でしたが、今時言われても・・・。昔から盛土は地盤が緩いから不同沈下するから避けろとは言われていましたが・・。
今の一番気を付けないといけないのは、切盛混合地では。布基礎で荷重分散で単純盛土より混合地のほうがリスクが高いのではないでしょうか？２０年以上前の造成地では東日本大震災の影響は確かにありましたが、最近の造成地で崖が崩れたなんて事は聞きませんし・・・。

[699: 匿名さん]

>>696

彩都はURの事業の中でも、かなり大規模な造成工事だったらしく、URの発表では、
・全切土量は、3500万m3(森町は150m3だから桁違いに多い)
・高さ40〜50mの切り盛り発生
ってことらしいから、ガーデンテラス周辺が切り盛りのピークだったんでしょうね。

[700: 匿名さん]

＞691さん
坪４５万はしないと思います。眺望は良いところですが、テラスのように電柱地中化でもなく、歩道整備等もなく距離も若干ある事から判断して、建築条件なしなので奥のウェストゲート＋５万位で４０万弱で売り出しではないでしょうか？