パークタワー東雲【契約者専用】Part 3

[契約済みさん]

パークタワー東雲契約者専用掲示板です。
有益な情報交換をしていきましょう。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
竣工時期：平成26年01月中旬竣工予定
入居時期：平成26年03月下旬入居予定


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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
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[820: 契約済みさん]

一日一万円で計算して500円ですからね。数千円なんて到底むりです（笑）どうしても安くしたいなら不安定な収益に頼るよりも、管理組合理事に入って一つ一つ無駄のカット等をした方が早いですよ。

[821: 契約済みさん]

管理費内訳を見た感じだと人件費と設備保守あたりが多くを占めてるので、内容によってはしばらくしてから見直しも有りですね。
特にミニショップについては売店コーナーレベルの品揃えですし、営業時間的にも一部の人しか使えなさそうなのでコストをかけてまで必要か？という思いはあります。もちろんこれをメリットとして購入されてる方もいるかと思いますので否定するつもりはありませんが。
いずれにしても、運用してみてより多くの方が良いと思う方向へいければと思います。

[822: 契約済みさん]

>管理組合理事に入って一つ一つ無駄のカット等をした方が早いですよ。

まあ、そうなんだろうけど、それを言っちゃあ、おしまいかと（笑）
共用施設の使い方なんて、管理組合マターなんだから。

[824: 契約済みさん]

スカイラウンジを有料で貸し出し、収益で定期的に修繕が出来た方が、無料解放で住人のみで大切に使っているよりメリットが高そうです。
どのように使おうと年々劣化するものですから。
貸切予約の入っていないときは無料解放しておけば良いと思います。

[825: 契約済みさん]

無料解放の施設ほど管理費の負担割合が高くなります。
それぞれの利用費用での修繕が出来ると安心です。

[826: 契約済みさん]

やっぱり人件費が一番お金かかってますよね。
管理費安くできるなら、個人的にはコンシェルジュとカーシェアリング、ミニショップがなくてもいいかなと。
コンシェルジュはタワマンにどこもありますが、よく利用されるものでしょうか？
友人宅に行ってもコンシェルジュの方暇そうにしてるので。

２週間後には新生活が始まりますので実際に運用していい案が出るといいですね！

[827: 契約済みさん]

ドッグランコーナー昼間は犬用で、夜は夜景鑑賞用に人が使えるようになればいいなぁ。

[828: 契約済みさん]

585世帯いるのでラウンジを貸し切り可能にすると結構週末とか埋まってしまって、使いたい時に住人が使えないという事態が生じると思います。屋上テラスがないのでラウンジが夜景を観る事ができる唯一の施設ですし、あきらめてください。

[829: 契約済みさん]

スカイラウンジの貸し切り有料化は、利用頻度（需要）、金額、利用ルール（利用時間とか）のバランスなんじゃないでしょうか？

そういえば、数年前、品川のワールドシティタワーズに知り合いが住んでて、遊びにいった時、展望ラウンジとか案内してくれたけど、人、ほとんどいなくて、もったいない気がしました。

[830: 契約済みさん]

829さんのおっしゃる通り、無料開放されている施設ほど人の気配がないですよね。
プラウドタワーの屋上も数回伺いましたが他の人がいたことがありません。
わざわざ夜景を見るためだけに行ったとしても飲食ができなかったり、1人でゆっくりしたい他の方の手前会話もつつしんだりしていると数回、数分で飽きるのではないかと思います。

[831: 契約済みさん]

屋上施設は気温や風や天候にも左右されるので簡単には比較できないと思いますが、いずれにしても飲食禁止のまま貸し切り可にしても需要はなさそう。つまり貸し切り可否問題は829さんが書かれているように他の問題もいろいろ絡んで来るので、まずは利用状況を1年くらい観察して、どのような要望が住人から出て来るか見てみるのがよさげかな。

[832: 契約済みさん]

そうですね、どの道、１年間ぐらいは、様子見するしかないですよね。
最初は、どうしても、住民目線というより、管理会社目線で、無難に管理しやすいような規則になっているような気がします。

[833: 契約済みさん]

管理会社目線というのはもちろんあると思います。でも同様に利用時間の制約や飲食禁止などは、まずはなるべく住民間で一番トラブルになりにくいように厳し目に規則を設定しているというのもあると思います。その上で住人同士が話し合って規則を緩めるならそうしてくださいとうスタンスで、それは一理あると思いました。

[834: 契約済みさん]

そういえば、最初の管理組合の理事って、どうやって選ぶんでしょうか？
三井が無作為抽選？かなんかで、調整して、選定するんでしたっけ？
説明会かなんかの時、聞いたような気がするのですが。

[835: 契約済みさん]

>834
入居説明会の時に抽選の封筒を引きましたよね？

[836: 契約済みさん]

くじは引いてない人もいると思います。うちは説明会の日程が最後の方で、「くじ引きの結果既にすべて決まっておりますのでくじ引きはございません」とのことでした。

[837: 契約済みさん]

なるほど、そういうことなんですね。ありがとうございます。

[839: 契約済みさん]

MXのニュースで
パークタワー東雲が取り上げられていましたね。
なんでだろう

[840: 契約済みさん]

3/7に取材用に公開したようなのでそのニュースではないでしょうか

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=37049

[841: 契約済みさん]

管理費節約の話題が少しでていましたが、むしろ修繕積立金の方が高いようです。
うちの60平米で4年目まで7千円程度なので始めは安いのですが、5年目以降は増えて10年目から2万円超、20年目から3万円超です。管理費と合わせて月5万円というのが高い気がしました。
30年合計で管理費は約700万、修繕費は約800万です。
購入前に近隣タワマンと比べてから購入したのですが、そちらは管理費は約600万、修繕費は約400万でした。（平米数に若干の違いはありますが概算で比較。）

つまり、購入価格＋1500万円の物件なのですね。価値を考えれば、納得の価格ですが。
管理費はこのクラスを考えると妥当かなと思ったのですが、修繕費は近隣タワマンより約400万高くになっていて、これは立体駐車場の修繕費分のようです。しかも駐車スペースに空きがあれば、さらにあがる可能性もあります。

はじめから分かっていたことですが、何か方法はないものかと、考えたりしています。
以前に修繕費均等化というご意見をしてくださっている方がおられましたが、30年均等にすれば、月々うちで2万程度になるのでそれもありかもしれませんね。ただ、全体として何か削減する方法もあればいいのですが。駐車スペースの空きを無くしたり、駐車場料金をあげることは難しいでしょうが…。

[842: 契約済みさん]

>>812さん

810です。

> そもそもあなたはスレ違い。書き込まないでください。

???
当然ながら私も契約者なのですが。

念のため申し上げておきますと、パークタワー東雲に良い思いをしていないのは、眺望を遮られることになり住宅価値が少し下がるかもしれない高層階住みの極々一部の方たちだけです。他マンションの大多数の人はなんとも思っていませんので過剰に気にする必要はないかと思います。

[843: 契約済みさん]

高いと思うのであればキャンセルするのがいいと思われます。
喜んで購入される方がいらっしゃいます。

[844: 入居前さん]

管理費、修繕費ともに、三井から提示されたままではなく、管理組合で適正価格を見極める必要がありますよね。タワーマンション自体が数十年をへた事例に乏しく、何をもって適正とするのか不透明な部分もありますが・・・。管理費に関してはあいみつを取るなど、競争を持ち込む価値はあると考えます。

[845: 入居待ち]

まぁ修繕費、管理費等の話は、ここでは、無く入居後の話し合いがよろしいかと…

[846: 契約済みさん]

売店をコンビニなどの業者に有料で貸し出して賃借収入にすればいいですね。
ラウンジ貸切の必要は無いと思います。貸切りではないですが、ドックランの入場料取るほうが収入になると思います。1回数百円で。一度に多くの人が利用できるので、ラウンジより収入は多いでしょう。
いずれも、先の話ですが。当面はこのままで。

[847: 入居前さん]

>>846
豊洲の某タワマンはコンビニ入れたけど赤字で、毎月管理費から赤字分を補填してるらしいですよ。

[848: 契約済みさん]

たった585世帯のマンションに賃料を払ってまで入りたい所は無いでしょうね。

[849: 契約済みさん]

まわりに2つコンビにありますし、そもそもコンビニなんかで買い物しない人もいるでしょうから。

[850: 契約済みさん]

>841さん
駐車場はすでに当初計画以上の申し込みがあるのでしばらくは問題ないでしょうね。
以前の検討スレでは駐車場代が高めだとか、カーシェアリングがあるから計画台数割れするんじゃないかとか散々言われてましたけど、そんなの関係なくマイカーを所有する余裕のある方がほとんどのようでとりあえずは安心です。

[851: 契約済みさん]

>841さん

他物件が400万の修繕費で本当に足りるならそうでしょう。
足りなければ一括請求等や将来で上がりますので、書いておられるほど簡単ではないです。
逆に多すぎるなら将来下げればいいだけです。私も周辺を含め中古も検討した者ですが、修繕費はデベ側が売りやすいように低く見積もっている場合があるので注意が必要です。

[852: 契約済みさん]

共用部の補修はギリギリまで掛かるようですね。
でも無視を決め込まれるよりは、というところでしょうか。

東雲キャナルコートURからの引越組は30戸程度とのこと。
ちなみに昨年4月の野村東雲へは110戸程度の引越だったようです。

[853: 契約済みさん]

修繕積立金の話しがでていたので、ご参考までに。


http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/

[855: 契約済みさん]

>847

へー、管理組合が運営してるんだ。
テナントで入っていないってことだよね。
ふーん、そんなマンションがあるんだ。

本当の話ですよね？

言っている意味わかりますよね？
区分所用法などなど理解されてますよね？

[856: 契約済みさん]

>852さん
外構の残工事とかではなくて完成後の補修もまだかかってるのでしょうか？
どのような補修か分かりませんが内覧時に気になった箇所などの補修であれば入居後になっても構わないのできっちりやってもらいたいですね。

[857: 契約済みさん]

>855
豊洲タワーのスレをご覧下さい

[858: 契約済みさん]

豊洲タワーの当初からあったコンビニは賃料無償、人件費・運営費が管理組合持ちで運営していたようですね。ですが赤字分等コストの影響か何かで一度撤退になったようですね。
今はセブンイレブンになっているようですが、運営形態は同じなのでしょうか。

どのみち管理組合持ちなら、明らかに利用者がいないようなミニショップよりは、まともなコンビニが入ってくれたほうが利便性は高いと思います。運営ノウハウも仕入れルートも違うでしょうし。
コーヒーはセブンカフェで十分ですし(品質はすでに広く認められてますよね)
PCTのように赤字無しのコンビニはうらやましいですね。

[859: 契約済みさん]

>803 今更ですが自分がもらった管理規約集には住民の来訪者も使用できると記載があるのと、営業からもそのような説明がなかったんですが、何か変更があったのかな

[860: 契約済みさん]

カーシェアリング他のマンションでは採算とれてないようですね。
ここは最初からあるシステムだからなくすのは難しいかもしれませんが。
利用できる人って限られてくるのでしょうね。

[861: 契約済みさん]

コンビニは、確かに生活面ではあったら便利だけど、コンビニの一般的な商圏２０００人～／店舗、PTSの人口１０００人ぐらいと考えると、事業性は低そうだし、普通のやり方では微妙のような気がします。工夫ができれば、可能性はあるような。

カーシェアリングは、これから社会全体でどれくらい普及して、システムとして便利になるかによるような気がします。

[862: 契約済みさん]

自販機で十分だと思います。

[863: 契約済みさん]

>859さんが正しいと思いますよ。
基本的に居住者への来訪者は使えますよ。もちろん居住者が立ち会わなければなりませんけど。
シガーバーも居住者の立会いが必要なのはちょっと面倒ですが…(非喫煙者なので…)

ちなみに、ドッグランは犬を飼ってない居住者が、立ち入って眺めてるのはいいのでしょうかね。(公園にいるみたいなイメージ)
まぁでもあまりじっと見てたら嫌がられますよね…
自分はペット飼えないので、たまには遊んでる雰囲気だけでも見たいな〜なんて思ってます。

[864: 契約済みさん]

>863 ありがとうございます。803で内覧会で周知の事実なのにという書き方でしたので、他の契約者には内覧会の時に変更の連絡でもあったのかと思い。
ドックランのイメージ図で、犬のいない家族連れや子供たちが複数描かれていたので、犬が走れる(がそれだけでない)場と思っていました。犬好きでも買えないので、眺めたい気持ちわかります。

[865: 契約済みさん]

Wコンさんの訴訟ブログが見当たりませんが、消されたのでしょうか？

[866: 契約済みさん]

訴訟自体も昨年中には完結してますし、記載内容についても古い設計時のままとか間違ったことも書いてあったので消えてよかったです。感情論としては、書いている側の気持ちは分からなくもないですが。
購入検討してた人に対してはどれだけ影響があったのでしょうかね。そもそもWコンからの住み替えもそれなりに有ったと聞いていますが、結局販売には影響はなかったようですね。

[867: 契約済み]

話題が変わりすいません。
LOOPおうちサポートって皆さんどうされましたか？
今まで全然話題に出てきていないので気にまりました。

ちなみに我が家が加入しない方向です。

[868: 匿名]

ドッグランは、犬を飼っていない住民も遊びに行っていいと
内覧会の時に三井の方に伺いました。
我が家も犬が飼えない事情があるので、時々見に行かせてもらうつもりです。

住まいLOOPは我が家も加入しないです。
デザインテックでポイント分買い物をする予定がある方は、加入すると
得だなと思いました。

[869: 匿名さん]

LOOPはうちも加入するつもりはありません。

ドッグランには犬を飼ってない人でも遊びに来ていいと思います。
うちの犬には触っても構いませんよ。