パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART7

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[No.102 by 匿名さん 2013-11-29 23:43:57]

芝浦は海から近すぎて地盤が不安。

[No.106 by 匿名さん 2013-11-29 23:52:57]

内陸のほうがいいんじゃない？

[No.109 by 匿名さん 2013-11-30 00:52:23]

モデルルームは予約なしで問題なく入れますよ。
ってか明日あたりはもう登録する人が少々来る程度なので、当日予約でも担当簡単につかまります。

[No.110 by 匿名さん 2013-11-30 01:04:42]

やっぱりトミヒサの方が人気っぽいね。

[No.111 by 匿名さん 2013-11-30 01:25:43]

人気になりそうな住戸を予想してみました。
１番人気：38階南向き80L（9340万：坪373）
２番人気：38階東向き80J（9090万：坪369）
３番人気：38階北向き80H（8890万：坪365）

[No.112 by 匿名さん 2013-11-30 01:28:38]

グランスカイで同じ階同じ広さだったら確実に1億超えます。

[No.113 by 匿名さん 2013-11-30 03:24:59]

部屋によって人気の有無に大きな差がありそうな感じですね。

倍率高い部屋に申し込んで1次抽選落ちでも一期2次で再チャレンジ、って感じなのかな。

[No.117 by 匿名さん 2013-11-30 08:48:26]

114
角住戸より坪単価お得で眺望もいいから、そこの倍率が高いに一票！

[No.119 by 匿名さん 2013-11-30 09:15:08]

人気の角部屋の倍率を上げたくない作戦。

[No.120 by 購入検討中さん 2013-11-30 09:18:20]

瞬間蒸発間違いなし。お買い得だつた。

[No.121 by 匿名さん 2013-11-30 09:22:35]

以前の予想通りに坪単価320万なら確かにお買い得だった・・

[No.122 by 匿名さん 2013-11-30 09:28:33]

320万台の部屋はありますよ。

[No.123 by 匿名さん 2013-11-30 09:38:00]

皆さま合格しますように

[No.124 by 購入検討中さん 2013-11-30 09:45:58]

不正がないように抽選は見に行こうと考えています。
皆さんはどうされますか。
http://diamond.jp/articles/-/34107

[No.125 by 匿名さん 2013-11-30 09:51:36]

会社休んで行きますよー

[No.126 by 匿名さん 2013-11-30 10:37:26]

即日登録申込完売御礼まであと1日か。

[No.127 by 匿名さん 2013-11-30 11:14:25]

地価上昇ナンバーワンエリア、北品川五丁目のタワーマンション坪単価３６８万３００戸即完！
アベノミクスは本物！

とか煽りそうやね

[No.128 by 匿名さん 2013-11-30 11:18:42]

下落幅も、おおきいよ。覚悟の上で購入ね

[No.129 by 匿名さん 2013-11-30 11:20:53]

大崎は高いからあきらめます。

[No.130 by 匿名さん 2013-11-30 11:21:09]

>>124
共働きなのでうちは行けません。会社で電話待ちです。公開抽選ですし、不正のしようがないとは思いますが。

[No.132 by 匿名さん 2013-11-30 11:26:33]

>>111
角住戸狙いの人でしょうか？

[No.133 by 匿名さん 2013-11-30 11:34:38]

角って実際、単価が跳ね上がって大崎でこれはちょっと…って価格だけど、人気あるの？？内装がプレミアム仕様になるとかだったら納得だけど、ちょっとないかな。

[No.134 by 匿名さん 2013-11-30 11:41:08]

パークシティ大崎からみて南東～南側に、日照を脅かすような高層建築物(20階以上クラス)が将来的にできる可能性はどのくらいあるでしょうか？。ミッドサウザンレジデンスと同じライン、もしくはその内側にできたら、東・南東・南向き住戸にはかなり影響出てしまうと思いまして。

現在建ってる建物や敷地状況を根拠に、ご意見をいただけたら幸いです。購入に際してのネガ投稿では決してありません。

[No.135 by 匿名さん 2013-11-30 11:43:24]

どなたか建築風景アップしてくださいませ。

[No.136 by 匿名さん 2013-11-30 11:47:14]

＞121
予想が坪320じゃなくて、予定の平均坪単価が320だったんですよ。

個別にみると、90Cの事前の問い合わせが多かったのでしょう。90cが飛びぬけて値上がりしています。
ちなみに予定では90Cは坪370程度で、38階でも11000万以下の予定だったそうです。
今となっては意味のない情報ですが…。

[No.137 by 匿名さん 2013-11-30 11:52:15]

日照なんて、ここの業務棟でほとんどの部屋影響してない？？？

南でも冬至の14時以降で見ると影響ないのは37階以上だけだったと思いますが…
夏は方角によって日照に差が出ますが、冬の午後はどの部屋も一律に寒い。

[No.138 by 匿名さん 2013-11-30 12:40:38]

ここはもともと学校の跡地ですね？

[No.139 by 匿名さん 2013-11-30 12:50:20]

違うよ

[No.141 by 匿名さん 2013-11-30 12:58:26]

買った瞬間、8掛の価値に。でも、瞬間蒸発に。火傷しちゃうかもしれないな。。

[No.143 by 匿名さん 2013-11-30 13:17:27]

いよいよですね
マンションの抽選って落ちると結構ショックですよね
色々思い描いていた物が崩れ去ると言うか・・・・・

[No.145 by 匿名さん 2013-11-30 13:29:35]

141
20年間デフレが続いたんだから、これからはゆるやかなインフレだよ！
不動産に換えておくのが正解！

[No.147 by 匿名さん 2013-11-30 13:53:16]

新築プレミアとインフレは別に考えないと。

[No.148 by 匿名さん 2013-11-30 13:58:25]

>>143
そうですね。2倍でも50％の確率で落ちるので。
しかも希望の間取り以外はいまいち合わないので、間取りを変えるかどうかも悩みます。

[No.149 by 匿名さん 2013-11-30 14:02:36]

>>134
事実上可能性はゼロに近いと思う。

①まず再開発区域指定を受けていないので容積率緩和が受けられない。
②広い土地に地上げしないと高い建物は立てられないが、
　地割が細かくて現実的に地上げの採算が取れない。

[No.150 by 匿名さん 2013-11-30 14:09:49]

この辺の中古相場を見ていれば、少なくとも25階以上は買った瞬間1～2割の含み益が出ると思います。
公開前の株を申し込むようなもので値上がり確実なんじゃないかな。

もちろん25階以下でも、高層ほどではないにせよ益が出ると思います。
坪330ぐらいの手頃な中古が出てきたらあっという間になくなる土地ですよ。

しかもこれは今の時点での話で、復興本格化や東京オリンピックも控え、
土地や工事費が高騰していくことを考えれば今買わなくていつ買うの？と思いますが。。

[No.151 by 匿名さん 2013-11-30 14:13:29]

買い煽りすごいね。

アベノミクスの容積率緩和とか都心は下落要因もある。今でしょって、まやかし。

[No.152 by 匿名さん 2013-11-30 14:18:17]

>>151
容積率緩和は、土地間の付け替えであって影響は限定的かと。

そもそも、容積率の土地間付け替えの目的は
高いオフィスビルと広い公開空地という組み合わせを推進するものであって、
既存住民からの反発が大きい住宅地に適用されるとは思わないですよ。

[No.153 by 匿名さん 2013-11-30 14:22:54]

ここも住宅地じゃないでしょ。

本当、必死。

[No.154 by 匿名さん 2013-11-30 14:27:00]

タワマン建てるようなところは、（近隣）商業地や（準）工業地だから、もともと法的に住環境を守るための制約はないってのがポイント。緩和するのに差し障りはない。

[No.155 by 匿名さん 2013-11-30 14:31:15]

>>153-154
準工指定されたのは戦後日本がまだ工場だらけだった頃の話。
都心にも町工場が溢れていたし、国としても産業振興のために工場を誘致する必要があった。
その後1970～1980年代から工場は地方や中国やアジアに移転し、
都心は住宅地とオフィスビルが立つようになったが、用途地域だけが50年前のまま残っている。
しかし実体として準工地域は高層住宅用地となっているし、
国も産業の高度化を背景に、そのような都市づくりに転換している。

こういった背景を踏まえれば、そう簡単に154の言うような
緩和は行われないと考えていいと思いますよ。

[No.156 by 匿名さん 2013-11-30 14:34:40]

国が政策転換してるのなら用途地域は見直しされているはず。そしたらここにはタワマン建てられなかったけど。

[No.157 by 匿名さん 2013-11-30 14:34:48]

むしろ港区が高さ規制を打ち出しているように、今後は特別区の裁量で景観維持のために規制強化する方向になっていくと思う。

欧米に学べば、厳しい規制が美しい街並みを作り出している。こういった方向性に日本もなっていくと思う。

[No.158 by 匿名さん 2013-11-30 14:37:09]

150
坪３３０くらいってここは坪３６５だからキャピタルロスじゃん。。近隣のタワーより絶対的に優位性があるマンションじゃないし。厳しいだろ。

[No.159 by 匿名さん 2013-11-30 14:37:24]

国が政策転換したら、ここは既存不適格だよ。神奈川は工業地域にタワマン林立ってなったんで、工業地域でも住宅に限り高さ制限なんて設けるようになった。そうなったら悲惨。資産価値などなくなってしまう。

[No.160 by 匿名さん 2013-11-30 14:39:05]

規制強化でも緩和でも、良い目見ないのか。

[No.161 by 匿名さん 2013-11-30 14:43:06]

容積率緩和のニュースにはマンションを建て易くするためにって書いてありましたよ。
用途地域の問題ではないのでは。

[No.162 by 匿名さん 2013-11-30 14:46:47]

容積率緩和しても住居専用地域とかだと高さ制限や日影規制といったほかの制約で恩恵を得ることはできない。容積率緩和してメリットがあるのは（近隣）商業地域や（準）工業地域のはず。そういう意味では用途地域は関係する話し。

[No.164 by 匿名さん 2013-11-30 14:55:41]

容積率緩和の話題は何で出てきたのか逆上ったら
>134さんへのレスで
>149さんが始まりだったのですね。
メリットというよりデメリットですね。

[No.165 by 匿名さん 2013-11-30 15:00:12]

アベノミクスを待ってから買う人にとっては容積率緩和はメリットになりうる。

今買ってしまうとデメリット。

[No.166 by 匿名さん 2013-11-30 15:16:12]

不動産価格はとっくに値上がりしてるから、時期の話をするなら、今売らなくていつ売るの？ってのが真実。

だからこそここもこんなに値上げしてきたんでしょ。

今ここを見てるのは、私も含めて、高いのは承知だけども家庭や仕事の都合で今買わないといけないし、勤務地の都合等で地域が限定されてしまって、競合もない割高なここを買わないといけない不幸な人たちだけだと思ってましたが。

[No.167 by 匿名さん 2013-11-30 15:18:25]

売りどきなのは同意。だから買い時じゃないんだよね。

[No.168 by 匿名さん 2013-11-30 15:27:47]

>>165-167
だから緩和じゃなくて付け替えだと。。

売り時？アメリカの不動産指数はリーマンショック後から既に1.5倍になりました。
株は史上最高を更新してますよ。日本はこれからアメリカと同じことをしようとしているのですから、

庶民にマンハッタンのマンションが買えないように、
庶民に山手線内側のマンションは買えない時代が来ますよ。

[No.169 by 匿名さん 2013-11-30 15:30:43]

>>156
だからこそ今が最後の買い時です。少なくとも今後数十年では。

[No.170 by 匿名さん 2013-11-30 15:36:26]

ネガな書きこみが多いのも人気がある証拠。興味が無い物件のサイトは見ないし、ましてや書き込まないでしょ。
買いたいけど買えない人がたくさんいるんですね。

これほどの立地を安く売る理由もないので 高くてもいいと思う人は買うと思います。
現に1期で300戸近く売れちゃうわけで。

[No.171 by 匿名さん 2013-11-30 15:41:47]

買えないなんて人を揶揄するのってどういう立場の人なんだろう。将来のお隣さんなら厄介かも。

まあ、買わないだけど。

[No.172 by 匿名さん 2013-11-30 15:42:59]

倍率下げネガだと厄介だね。自分だけよければって人が将来のお隣さん候補。

[No.173 by 匿名さん 2013-11-30 15:51:12]

湾岸タワーの中古も高層は坪400とか当たり前。湾岸でもなく新築なのに坪370で買えるここは激安ですね。

[No.174 by 匿名さん 2013-11-30 15:54:46]

どこの湾岸タワー中古ですか？
坪400なんてザラには無いですが。

[No.175 by 匿名さん 2013-11-30 16:05:25]

パークシティ豊洲の中古価格を見てきました。
坪400万近くで出しているのは51階角部屋の１戸だけ。
しかも３ヵ月近く売れていないみたい。
あとは高層でも坪340万程度。

[No.176 by 匿名さん 2013-11-30 16:07:52]

中古の売り出し価格は売主の言い値。それで売れるとは限らない。制約価格で議論しないと。仲介業者に聞けば、相場を教えてもらえるよ。業者のデータベースがあるから。

[No.177 by 匿名さん 2013-11-30 17:00:08]

登録してきました。結果抽選になりました。モデルルームも初訪問、こういう場合抽選で排除されるのかもしれませんが三井が建前通りにガチンコ抽選やって当たったらごめんなさいね。

[No.178 by 匿名さん 2013-11-30 17:01:18]

分譲だって売主の言い値だよ。成約価格はリストプライスとは限らない。

[No.179 by 匿名さん 2013-11-30 17:10:31]

中古の成約価格、都内の場合だいたい平均すると5%程度なので坪単価４００万の成約は３８０万。それに手数料が乗っかりますので３９０万くらい。ここの坪単価３７０は安くはないが法外に高くもない。まあ妥当の範囲内。

[No.180 by 匿名さん 2013-11-30 17:18:22]

西口住友なんて最上階とは言え坪550だよ
370 400位で…

[No.181 by 匿名さん 2013-11-30 17:19:08]

東五反田のプラウドタワーが20階前後で坪400で出てるね。

[No.182 by 匿名さん 2013-11-30 17:21:24]

麻布十番のタワーは30階で坪700近い。

[No.183 by 匿名さん 2013-11-30 17:27:26]

だから、ここはブランドがない大崎なんだから。勘違いしないでね。

[No.184 by 匿名さん 2013-11-30 17:38:51]

179
計算が逆でしょう。
坪４００万の成約が３８０万。それから手数料を引かれて３６８万くらいの価値。

[No.185 by 匿名さん 2013-11-30 17:39:05]

谷底低地で頻繁に床上浸水する大崎を他と同じ価格だと思ってなめてもらっては困る。他の土地とは違うんです。

[No.186 by 匿名さん 2013-11-30 17:42:18]

こんなお買い得マンションがあったとは。

[No.187 by 匿名さん 2013-11-30 17:47:18]

>>184

買い手目線の値段です。だって高いか安いかって新築買うか、中古にするかでしょ？

[No.188 by 匿名さん 2013-11-30 17:47:56]

大崎はブランドになっちゃったね。残念！

[No.189 by 匿名さん 2013-11-30 17:52:36]

187
売り手目線の値段です。だって湾岸の中古なんて買わないでしょ？
売り手の手取りが現実の物件価値です。

[No.190 by 匿名さん 2013-11-30 17:53:11]

ここを抽選で落ちて、即中古に出されてたら坪400出してでもほしいと思う人がいると思ってるのか？？

[No.192 by 匿名さん 2013-11-30 18:02:11]

もうどんどんマンション価格が上がっちゃって焦るのもわかりますけどこの程度で高値掴みとかビビってるなら、もう諦めて江東区を買うか、それとも一生賃貸の覚悟をした方がいいですね。

[No.194 by 匿名さん 2013-11-30 18:31:07]

豊洲の方がいいんじゃない。子育てなら。抽選はずれたら豊洲がいいいよ。安いしここより仕様がいい物件たくさんあるし。見栄だけすてればいいだけよ。

[No.195 by 匿名さん 2013-11-30 18:42:21]

ここを検討してる時点で見栄はあまり気にしてないと思いますが？
うちも初めは大崎だからという理由で見向きもしなかったが、他が高かったり駅から遠かったりで消去法的にここにたどり着いた。

[No.196 by 匿名さん 2013-11-30 18:46:34]

ここはある限られた部屋だけに倍率がついているんじゃない？　７０iとか。月島CPGはどこも結構倍率ついて異様に盛り上がっていたがここは、まあ、１倍が多いのかな。東はずれたら他の方角よくないんで他物件にいきますが、明日は楽しみですね。

[No.197 by 匿名さん 2013-11-30 18:57:32]

地盤は大事。
ここの地盤分類は台地2であり、良好な地盤。
区全域が軟弱地盤の沖積低地である江東区は検討に値しない。

[No.198 by 匿名さん 2013-11-30 19:02:52]

地盤がいいのは確かに強みだね。

[No.199 by 匿名さん 2013-11-30 19:06:46]

70Iは先週末時点でほとんど申し込み入ってるから抽選になるのは確実。

[No.200 by 匿名さん 2013-11-30 19:08:26]

ここのリスクは治水だけど。