シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク -川崎未来区-）

[周辺住民さん]

シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）について情報をお願い致します。
住友不動産なんですね、価格帯は高めなんでしょうか？
この辺りは最近、マンションが多くなってきました。。。

所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。2014.6.27 管理担当】

[849: 匿名さん]

2連投お疲れ。

[850: 匿名さん]

検討者いて、気になってMR見学して、価格聞いて検討から外れるんじゃない。

[851: 匿名さん]

地盤について質問させてください。
公式サイトの基本構造によれば、マンションの基礎杭として
地下約36-39メートルに100本の杭を打ち込んでいるようです。
地下のしっかりした地盤まで杭を打ち込む事で建物を安定
させるのでしょうが、ここはこれまで検討した中で最も
杭の本数が多いのです。
ぶっちゃけ地盤が脆いのではないかと危惧しておりますが
何か情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

[852: 購入検討中さん]

地盤の緩さと杭の本数、深さは比例しますよ。

「川崎区　地盤」とかググったらいっぱい出てきますよ。

[853: 匿名さん]

>852
比例しねぇよ。

杭の本数は柱の本数。
デカイ建物ほど柱が多く本数も多い。
多い方が安心だろ。

杭の長さは支持層（強固な地盤）までの深さ。
武蔵小杉のように地盤が緩くてもそれほど深くない場合もある。

[854: 周辺住民さん]

既に半分くらい売れてるようです。毎回、お客さんでいっぱいですしね。

[855: 匿名さん]

まだ4分の1も販売してないはずですが。

[856: 匿名さん]

この時期に（本当だとしても）半分しか売れてないんですか。あれほどいつもＭＲは客がいっぱいと言いながら。

[857: 匿名さん]

隣の敷地は本当にマンションが建つのでしょうか。
まだ何も決まってないのでしょうか。ご存知の方教えてください。

[858: 匿名さん]

まだ決定してないそうですが、モデルルームでマンションの予定だと聞きましたよ。

[859: 申込予定さん]

本日朝から申込予定でしたが、昨晩担当者から検討のお部屋がなくなった旨の連絡がありました。先着順なのは理解していましたが、昨日担当者の方には私達夫婦の購入意識は伝えており、最後に両親の理解が必要であった為、両親確認後の申込で進めさせていただく旨、担当者の方にも伝えておりました。昨日の夕方まで見学しており、夜の間に決まってしまうことなんてあるものですか？

[860: 匿名さん]

>>859
私は要望書下記に行った際に、勝手に部屋階数を１つ下に変えられていました。なんの断りもなくです。
私も前日昼からほぼ最後まで残って営業マンと和気あいあいと話していたつもりなので、裏切られた気がして、悲しくなりました。
だから、要望書をキャンセルしました。

その後、要望書記入時に聞いた価格より値上がりしたとか、横浜での対応の悪さを聞いて、あ～
これがこのデペのやり方なんだなと勉強になりました。

[861: 匿名さん]

859,860さん
酷いやり方ですね。
お客を何だと思っているのでしょうか、スミフ営業は。
価格高めなのでうりたいのであればせめて手厚い対応は必要かと思いますが。これではまるで何もとりえなしですね。

[862: 契約済みさん]

先着であれば当然。手厚い対応？それこそ不公平でしょ。要望の件もかってに下なんて嘘。要望書に部屋番号書くのに出来る訳ない。横浜の件も大手の対応だと思います。中小では出来ない対応ではないですか。

[863: 匿名さん]

ほかに優先したい購入者がいれば、客の足元を見て重ならないように書き換えることはないとは言えない。確かに手付金を先に払った方が勝ちという世界ではあるけど、こんな誠意のない会社の物件を買わなくて良かったんじゃないですか。

[864: 匿名さん]

>>859
夜のミーティングで決まったんでしょう、あなた方なら別の部屋に誘導でいけると。

[865: 匿名さん]

人気のある部屋なのでしょうね

夜のミーティングは荒れたんじゃないの
価格もっと高くしておくべきだった！
何だ、今更、もう遅いわい！
とか

[866: 匿名さん]

この部屋でなければ買わないと意思を伝えた人と伝えてない人が同時にいたら、デベとしては前者にその部屋を買わせて後者に似たような部屋を案内したくなるでしょうね。

[867: 匿名さん]

安いしどれも間取りがいいから、他の部屋でも問題ないのでは？

[868: 匿名さん]

スミフは売れすぎると値付けミスだと怒られますからね。

[869: 匿名さん]

すみふのタワマン販売戦略は7～8年かけて最も高く買ってくれる人を探すというもの。
最も高く買いたければすみふが最適だろう。

[870: 匿名さん]

住友不動産はどれも人気あるマンションだから、バッティングするのは当たり前。だったら間取り同じ階数違いや両隣などに振り分けるに決まってるじゃない。営業マンに任せておけばいいの。

[871: マンション投資家さん]

川崎区はほぼ全域でゆれやすい地盤ということになっています。
したがって同じ地域の物件であれば深くまで多くの杭を打っているほど
安心ということになると思います。
棟毎に杭の打ち方が異なると三ツ沢のようなことになってしまうので
そこは十分考えていると思います。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000002/2403/map1.pd...

[872: 匿名さん]

杭の長さは支持地盤までの深さプラスちょっとであって、深いほど安全というのはおかしな話。
ただ、杭が長いからといって問題が起きたという話は聞いたことかない。
東雲あたりだと地下70mくらいまで杭を伸ばしているので、少なくともそのくらいまでは大丈夫なのかもね。

[873: 匿名さん]

東雲などの湾岸の埋め立て地は杭がしっかりしているからマンションが傾くことはないでしょうが、その周辺が液状化してしまう可能性があります。ここは液状化しにくい場所なので、その心配はいりませんと営業に言われました。

[874: 匿名さん]

６千万位するかと思ってましたが意外と安くて驚きました。
立地は最高だし買い物も最高に便利ですね。
内装とかの感じをモデルルームで確認したいです。

[875: ご近所さん]

6000千万出すなら都内に住んだほうがよっぽど便利そうですが・・・
小さいイトーヨーカドーがあるだけで、立地が最高で買い物も便利となるのでしょうか。
この辺り住んでますが、コンビニがないんですよね・・・保育園も遠いし。夜になると真っ暗です。
自転車通勤の人なら、スーパーや保育園も色々選択肢があって良いかもですが。私は電車通勤なので不便です。
人が増えて住み易くなるといいのですが。

[876: 検討中の奥さま]

>>875
このマンションのすぐ近くにはコンビニありますよ

[877: 匿名さん]

6000万円を検討できる人がコンビニあるなしって・・・。

[878: 匿名]

薄汚れたヨーカドーがあるだけで、最高の立地とは驚きですね。
月島、佃､あたりの、立地をお勉強がてらご覧になるのがいいと思いますよ。六千万ぐらいなら、40平米前後､低層階なら買えますよ。

[879: 購入検討中]

>>875
ご意見に同意です。
駅徒歩４分の距離とはいえ、支線で６千万は無いです。

また鈴木町近隣の保育所の少なさは、子育て世帯には深刻なレベルです。
駅前の三井さん物件は専用保育所を設けてるらしいですが、
そういった共有設備を、しかも「住民専用」にして併設しないと
子育て世帯層を呼べないと想定されたのでしょう。

[880: 匿名さん]

たぶん ８７４さんはマンションを間違えられているのでしょう。そうでしょう、そうじゃないとただのアホな営業トークですね。でもここはマンション間違えちゃうようなお茶目なかたが多くて良いですね。

[882: 物件比較中さん]

6000万住戸何か一戸もないし。

[883: 匿名さん]

>六千万ぐらいなら、40平米前後､低層階なら買えますよ。

何や、その狭苦しいネズミ小屋
いくら月島、佃､あたりだろうと
そんなもん買いたくないわい

[884: 匿名さん]

スミフの炎上商法…だけど、そこまで炎上せず！

[885: 匿名さん]

５０００万前後なら十分に割安。６０００万は行き過ぎだけど、高級マンションなんだから、こんなもんでしょうね。

[886: 匿名さん]

デベブランドはあれど、それだけじゃないですか？
設備はまあ普通ですし、食洗機すらついてないと聞きました。眺望が良いわけでもないし、共有設備はキッズルームくらい？
総合して割高感が否めない。
「高級マンション」ではないと思います。

[887: 匿名さん]

>>885
高級マンションの定義を教えてください。難しいなら、このマンションのどの部分が該当するのかでも結構です。

[888: 匿名さん]

>>887横やりすみません、
単純なんだけど高級と言えるのは住民の質だけ。
無駄に高いと思えば買わないから転売目的や怪しい商売に使う人は皆無で貧乏くさい人も買わない。大師線沿線検討者で一番資金に余裕がある上澄みの人が住む。

[889: 匿名さん]

分譲マンションで一番大事なのは住民の質。
絶対とは言わないが比較的お金持ちほど争いごとを好まない。

[890: 匿名さん]

>>887
あ、だからといってあなた様がトラブルメーカーだとは言ってないです。共同住宅に住むのに自分目線しか持ち合わせなければ安いマンション買ってご近所のレベルの低さで後悔しますよ。

[891: 匿名さん]

値段が高い＝住民の質が良い、ってのは一理あるとは思うが、
だからといって割高な物件を積極的に買う理由にはなりえない。

絶対値で高額なマンションが望ましいというだけで、
それが割高である必要性は全くない。

[892: 匿名さん]

ブランド＝ステイタス≒あなたの質ではない

[893: 匿名さん]

いつからこのマンションの値段が高いことになってるの？

[894: 匿名さん]

いつからってそりゃスミフが土地を仕入れた時からですよ。

[895: 匿名さん]

>>891
わりと最初の物件をコスパで選んで失敗した経験があるとスミフを選ぶみたいです。
もちろん安くて良い物件、素敵なご近所に巡り会えた人の方が多いとは思いますが。

[896: 購入検討中]

高級の定義がマンション自体でなくて「住民の質」って。人頼みじゃないかｗ
どんなマンションも、数年後に住民が転居や譲渡や賃貸出しで動くことは必然だろうから、
「質」の劣化もコンクリートより早いということじゃないかｗ

[897: 匿名さん]

西側の土地にも今後立てる計画と聞きましたが、そんなに売れてないのなら頓挫もあるのでしょうか。
価格低めに見直されれば検討するのですが。

[898: 匿名さん]

>888
ものは言いようですねえ。
感心しましたわ。

[899: 匿名さん]

ここの北側のパークさんは６０００万近くしてませんでしたか？
となると、かなりお得な感じがするのですが・・・。

[900: 匿名さん]

>899
広さも条件も比べずによくそんなことが言えますね。
感心しましたわ。

[901: 買い換え検討中]

グランファーストは即完売。
こっちは？やはり三井と住友の違い？

[902: 購入検討中さん]

即完売してないしｗ

竣工後半年かかってるっつーの。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140759/

[903: 匿名さん]

グランよりも若干駅に遠いから安いのでしょうね。

内装も高級感あるし安いと思います。

[905: 匿名さん]

グランは最上階の角部屋が1千万円引き（55百万円が45百万円）だったね。

[906: 匿名さん]

>>905
それ知っていたら、グラン買ってたなぁ

[907: 匿名さん]

こ、高級？

川崎市の最底辺区の私鉄盲腸支線のマイナー駅が最寄りのハセコ施工の外廊下田の字マンションが？？？

冗談は休み休みでお願いします＞営業さん

[908: 匿名さん]

>>907
ここのマンション高級だから、売れ残りはスミフの営業マンに買わせればいいんだよ。高級だから売れ残らないんだろうけど。

[909: 匿名]

こっ高級〜？?
ボりすぎ感､満載でしょ

[910: 匿名さん]

ここで集めた金はどこに使われてるのかなぁ～あのタワーかな？ここは完全に金蔓だよね。

[911: 購入検討中さん]

竣工後半年で完売なんて、即完売みたいなもんですよ。こちらはどうでしょうかね。三井は値引なしでしたが、ここはどうでしょうかね。個人的には好きな仕様ですがね。私は前向きに検討中ですが。三井のグランファーストは今考えると、まさに優良物件でした。ここも三年後には優良物件と思えるようになることを願います。

[912: 匿名さん]

優良物件なんて・・・それは難しいんじゃないでしょうか。
隣の棟との間もたった２０ｍしかないし、敷地にも余裕ないスミフが建てた只の団地ですよ。

[913: 匿名]

お見合い団地はイヤだー

[915: 匿名さん]

ネガレスのオンパレードですな

そんなに競合から煽られる物件なのかね

ちょっとＭＲ覗いてみますか

[916: 購入検討中さん]

グレーシアの産業道路始まってからここ荒れてますね。やはりグレーシア厳しいんですかね。

[917: マンション投資家さん]

グレーシアは多摩川の整備エリアに指定されたことにより、15階建てが可能になったので、販売床面積が
多くとれることになり、この価格が実現できたとのことでした。もともとの計画は7階建てで作って
あったそうです。この物件ももう少し待てば、整備エリア内なので15階建てにできたのかもしれません。
そういう意味で、7階建てと15階建てのどちらが良いか、いつから住みたいのかなどで、どちらか判断
するのが良いのでしょう。坪単価はどうしてもグレーシアが有利でしょう。
もっともウェリス川崎大師もまだ残っているようですが。
建物自体はどこも長谷工の施工なので大差はないでしょう。

[918: 匿名さん]

>>915
ぜひ買ってください

[919: 匿名さん]

9月下旬販売開始となっているようですけど、まだ価格や管理費、
修繕費など発表になっていないのですね。
モデルルームに行かれた方などが優先になっているのでしょうか。

複数の棟がありますけど、どの位置が開放感とか落ち着きとかあるでしょうね。
通りに面していたほうが良いのか、そうでないほうが良いのか。
実物を見ずに考えるのって難しいです。

[920: 匿名さん]

全体的にかなり安いので、どの塔にするかはお好みで！って感じかな？

東か南向きが個人的にはすきですけどね。

[921: 周辺住民さん]

今まで財閥に見向きもされなかったこの辺に、
三井やら住友やらのマンションができて嬉しいです。

[922: 匿名さん]

かなり安いなら金額を提示してよ。MR行ったなら価格わかってるでしょ。それでも提示しないなら、まさに営業マン認定だよ。スミフの価格未定で貫き通す姿勢はどうかなと思うよ。

[923: 匿名さん]

産業道路のグレーシアシティより、同じ平米で約一本弱高いです。同じ長谷コー、設備は若干落ちて。
京急川崎から駅2つと更に3つ奥の差とデベの違い。
それにしても来年早々に竣工にも関わらず、表に価格出てこないですね。

[924: 匿名さん]

>表に価格出てこないですね。

裏では出回ってるの？
へへへ

[925: 購入検討中さん]

>竣工後半年で完売なんて、即完売みたいなもんです

えｗ！
販売開始後半年じゃないよ？
竣工後半年だよ！？

即完売物件が値引きするわけないでしょう(笑)。

[927: 購入検討中さん]

グランファーストは値引きしてませんよ。私はグランの中古を狙ってるんですが、なかなかでないんですよねー。出てもすぐ売れちゃうみたいだし…。ここのを4500以内で買いたいです。

[928: 匿名]

923
基本的にどこでも住友は高い

[929: 匿名さん]

>グランファーストは値引きしてませんよ。

知らない人は知らないけど、
知っている人は知っていますよ。

よく断言できるな〜。

[930: 物件比較中さん]

別にグランが値引きしてようがなかろうがどうでもいい。
グランに比べると割高なのは間違いない。

[931: 匿名さん]

グランに比べて、ブランド力あるし、人件費などのコストが上がっている。なので、グランより高いのは妥当。

[932: マンション投資家さん]

スミフもかつては、モデルルームに行けば販売価格表をしっかり提示してくれる
まともな会社でしたが、ある時期にマンションを販売するたびに即日完売となり
社長がなぜもっと高く売りつけないのかと激怒したのだそうです。
それ以来スミフは屈折した会社になってしまいました。できるだけ高く売りつけ
なくてはいけないのです。
また即日完売してはいけないのです。それ以来モデルルームに行っても、
いくらなら出せるのかを探ってきて、買えそうな物件だけを小出しに見せる
気持ちの悪い会社になってしまったのです。
もともとスミフの人たちが最初から上から目線の気持ち悪い人たちというわけではないんです。
会社の方針として、消費者に高く売りつけなければならないために、彼らも屈折してしまったのです。
本来デベは土地の仕入れと建築コストから原価を計算し、適正利潤を乗せて売却すべきところ
相場商品のように高く売ることが義務付けられた会社なのです。
その結果消費者が損をしようとお構いなしという企業姿勢です。
私は、このようなことからスミフと野村に関しては今は、購入対象からはずしています。
スミフの人たちが近年生き生きと仕事をしていたのは品川のシティータワーのときくらいですね。
あの時は同じ会社の人かと思いましたから。

[933: 匿名さん]

いまやスミフにブランド力は皆無です。
むしろ警戒されます。
まぁ、長年そういう販売戦略を取ってきてしまったので仕方がないです。

[934: 匿名さん]

三井と住友だと住友の方がブランド力あるんですか？

[935: 住民さんＥ]

932
いきなり野村の名前が出てくるのは、文章からしておかしいですよ。

[936: 匿名さん]

>>934
三井でしょう。
住友はブランド力というより、上にかかれているように屈折した有名ブランドというイメージがあります。

[937: 購入検討中さん]

>>932
MRでの営業さん対応、まさしくその通りでした。
高く売りつけても会社として成り立っているのならば、良しなのでしょう。

[938: 匿名さん]

それでもスミフ信者はたくさんいる

[939: 匿名さん]

ネガは売ってもらえなかった人ですか？
他を検討するしかないと思います。

[940: 匿名さん]

すみふのブランドイメージであり、ネガではありません。

[941: 匿名さん]

>>939
あなたみたいに売ってもらえなかったと上から物言う営業マンにムカついて買わなかった人もいることをスレ読み返してもう少し理解してみようよ。

[942: マンション投資家さん]

野村がなぜここに来ていきなり出てくるのかについては、スミフ化傾向が見られるからです。
白金のプラウドや自由が丘のプラウドのスレを読んでもらうと、理解できるのでは？
野村はここでは関係ないですが、もともと証券会社で顧客に損をさせるのに離れており、
資産家を沢山顧客に持っています。
こうした関係から最近は、スミフ化傾向が著しく見られるようになってきました。
しかしスミフの高額路線を引っ張っているのはここより、武蔵小杉ですね。
ここは競合も多いので、他と比較されますからね。

[943: 匿名さん]

色々なかたが聞いていますが、再度。
ここの売れ行きと価格はいかほど？
他の物件は何部屋売れただの幾らだっただの書き込みあるのにここだけはないのが不思議。
口止めされてるのか、購入者がいないのか。

[944: 物件探し中]

>>942
マンション投資家さんの見解なるほどです。文章書くときに事前に説明があれば、見解を理解できますので、今後は宜しくお願い致します。
さて、野村についてですが、野村は即日完売を重視し、また、一期に出きるだけ多くの戸数を販売します。
ですから、大手ブランドマンションの中では、住友の真逆が野村だと思います。価格設定が絶妙と評判です。
千葉のプラウド船橋なんかは販売価格が安すぎて、中古でプレミアムがつき二割増しだそうです。
野村で価格が高いとこは、真にブランド力が高いことの証だと思いますよ。
自由が丘もほぼ即日完売だったのではないでしょうか？

[945: 匿名さん]

５０００万台からの価格で割安感があるとおもいますよ。

上の方から売れてる状況でしたよ。

[946: 匿名さん]

ブランド力云々は別として竣工後5年たってもモデルルームののぼり旗立ってら
売れ残りみたいで住んでる人は嫌だよね

想像力足りなのかな

[947: 匿名さん]

>>945
5000万からスタートですか？それとも上の階だけでしょうか。
私がMRが出来た当初に聞いた価格(6F中部屋)で4500万でしたから、少し上がったのですね。

[948: マンション投資家さん]

野村さんはプラウド新船橋のときは善良なデベでしたが、その後何かを境にスミフ化したものと思われます。
今後都心部の野村物件とスミフ物件は適正な価格と程遠い価格で出てくるでしょうから、十分注意が必要です。
これで三井までスミフ化したら完全にバブル突入です。
ところで、こちらは長谷工ですが、管理費の中に給湯器リース料は入っていますか？
長谷工はプロマネで儲けるための新手として、給湯器を物件に含めず、リース料を取っていく方針のようですが。