シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク -川崎未来区-）

[周辺住民さん]

シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）について情報をお願い致します。
住友不動産なんですね、価格帯は高めなんでしょうか？
この辺りは最近、マンションが多くなってきました。。。

所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。2014.6.27 管理担当】

[805: 匿名さん]

>最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）リヴァリエが188　

同じようなものではないか。
大師線沿線は、この程度の物件しかないの？

[806: 匿名さん]

川崎市民にとってはこの差は大きいのですよ。

[807: 匿名さん]

>801
スミフさん的には順調でしょう
早期に完売したらにそれこそ大変。
価格設定を間違えたと上から叱られます。

[808: 匿名さん]

リヴァリエA棟最初は低層階、坪単価160位あったと思うんですが
値上げしてるんですかね？

[809: 匿名さん]

>808
某間取りサイトによると
リヴァリエのA棟の坪単価は157万～からあったようですね。

[810: 周辺住民さん]

リヴァリエ、グレーシアと比べたらここが一番でしょ。大師線沿線のタワーにあんな馬鹿高い管理費とか払うのアホくさいし買い物不便だし、グレーシアは立地と会社がうーんだし、南向きは以外に坪180くらいらしいし。修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。リアルな生活を考えれるのは、ここでしょ。しかも大手。

[811: 物件比較中さん]

確かに。リヴァリエ買ったら家計が破綻する。

[812: 匿名さん]

将来維持費滞納だらけになりそうだね。

[814: 匿名さん]

生涯にわたり管理費に合計500万支払い、その対価として500万のサービスを受けるもよし。
スミフに500万払ってローンを500万増やし、生涯の500万のサービスを放棄するもよし。
自由です。

[815: 匿名さん]

>814
あんたリヴァリエ関係者だね。
頑張ってますね。
お疲れさま。

[816: 申込予定さん]

管理費気にする住友不動産検討者も滑稽。

[817: 匿名さん]

スミフVS京急
いい勝負だねw

[820: 匿名さん]

>修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。

販売時に示されるのは、デベの案です。
最終的には修繕積立金は管理組合が決めるのですよ。

当初めちゃ安のリヴァちゃんは、将来どうなるか見ものですが。

[821: 匿名さん]

嫉妬に見えるからここら辺で止めといたほうがいいよ

[822: 匿名さん]

嫉妬もなにも
タワマンのリヴァリエの修繕費は、先々、普通のマンションとは比較にならないくらい高騰する
これは厳然たる事実でしょう

[823: 匿名さん]

タワマンの修繕費が高いのは当たり前。それを払える人が買うんでしょう。
それをここでチクチク取り上げても仕方がないと思うんだが。

[824: 匿名さん]

隣の芝はとても気になるのです

[825: 匿名さん]

タワマンと並みのマンションは普通は比較検討したりはしないのですが。
何でですかね。
どれもお手軽な大師線価格のためですかね？

[826: 匿名さん]

リヴァリエの修繕積立金は通常より長い期間を見積もっても安いと聞いていますがどうなんでしょうか。

[827: 匿名さん]

ここで聞くなよw

[828: マンション投資家さん]

タワーマンションの修繕積立金が高くなる要因に免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換ということが
挙げあられるかと思います。したがって、特殊な制震構造のリヴァリエの場合、その分は浮くということになるので
修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされましたが、そうなるとエレベータの数とか高層ようなので
メンテが高いとかがあるかもしれません。また高層化のはめ込みガラスは外から拭きますので、修繕費ではなく
管理費が高くなる要因とはなるでしょう。住友は低層だし、3物件の中では管理費や修繕費は最も低くなるはず
といえると思います。（実際は管理会社による差もあったりしますのでわかりませんが）

[829: 物件比較中さん]

無理をせず、住めるところに住む。それが最善ではないかと。

[830: 匿名さん]

>免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換

そのサイクルは６０年といわれてるんだが

>リヴァリエの場合、その分は浮くということになるので修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされました

売りたいのはわかるけど、リヴァリエの営業は必死な嘘つくんだね

[831: 匿名さん]

>そのサイクルは６０年といわれてるんだが
だから30年の長期修繕計画では考慮対象外になってたりする。
その結果、途中で更なる積立金の追加が必要となるか、ボロボロになってから莫大な交換費が問題となるかだね。

[832: 匿名さん]

６０年

ゴムの交換より建て替えが問題でしょうに。

[833: 匿名さん]

60年といえば、劣化対策等級2（2世代住宅）のマンションなら立て替えを考える時期だが、近年のマンションの主流は劣化対策等級3（3世代住宅）であり、75～90年程度持つと言われている。
更にタワーマンションはいわゆる100年コンクリートでできていることが多い。
ちゃんとしたメンテナンスをしていれば60年程度で建て替えは不要なはずだ。

また、大地震を受ければ積層ゴムの芯に入った鉛ダンパー等の劣化により、免震装置の交換が必要になることもある。
その場合の出費は億単位と言われている。

[834: 物件比較中さん]

因みにリヴァリエは免震ゴム使ってませんよ。確か、ダンパーのみです。
それはどうでも良いとして、ここはリヴァリエのスレじゃない。このマンションの数十年後、または大地震後にどうだろうかを話すほうが有意義です。

[835: 匿名さん]

>75～90年程度持つ

あほかいな
そのころ日本の人口は半減していて、ガタガタの中古マンションを買う奴はおらんぞな

いても、中韓の貧乏移民ぐらいだろ

[836: 匿名さん]

>835
建物が75～90年程度持つとアホ？

アホ？

[837: マンション投資家さん]

躯体が持てば建築物として使えるという意味では500年コンクリートというのもあるそうで、
100年コンクリートはそう珍しくもないらしい。
したがってマンションの耐用年数は実質的には、だいぶ長くなってきているようです。
http://www.jtccm.or.jp/library/jtccm/public/mokuji10/kikansi/1001_toku...'%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AE%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0'

[838: 匿名さん]

>>837
んで、このマンションはどのくらい持つの？

[839: マンション投資家さん]

本物件のHPには水セメント比が５０＆以下と書かれていますね。これで鉄筋のかぶり圧が３０mmの場合
耐用年数は優に７５年あるということです。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/structure.html
http://www.ads-network.co.jp/taikyusei/taikyusei-10.htm
長谷工の施工でも性能は一昔前より相当上がっているようです。

[840: 匿名さん]

このマンションも835のいう「あほ」を取得予定とCASBEEには書かれていますが、取得できたのかどうかは不明です。
ま、今時のマンションは「あほ」が多いですよ。
逆に言うと、「あほ」はじゃないマンションも多少ありますのでお気をつけください。

[841: 匿名さん]

ここは全然盛り上がらないね。
売れてないのか？

[842: 匿名さん]

そうですね売れてないです

[843: 匿名さん]

>>841
いつもお疲れ。

[844: 匿名さん]

>>842
実際、売れた割合はどのくらいなのでしょう？

[845: 匿名さん]

>ここは全然盛り上がらないね。

そりゃ「90年程度持つ」とか「500年コンクリ」とか
社会情勢を無視した建築オタクの「あほ」な話してれば
まともな検討者はあきれて、いなくなるわな

[846: 匿名さん]

検討者はこのマンションが何年もつかなんて興味がないらしい。

[847: 匿名さん]

そもそも検討者がいないのでは？

[848: 匿名さん]

確かに検討者がいるのか心配になりますね。

[849: 匿名さん]

2連投お疲れ。

[850: 匿名さん]

検討者いて、気になってMR見学して、価格聞いて検討から外れるんじゃない。

[851: 匿名さん]

地盤について質問させてください。
公式サイトの基本構造によれば、マンションの基礎杭として
地下約36-39メートルに100本の杭を打ち込んでいるようです。
地下のしっかりした地盤まで杭を打ち込む事で建物を安定
させるのでしょうが、ここはこれまで検討した中で最も
杭の本数が多いのです。
ぶっちゃけ地盤が脆いのではないかと危惧しておりますが
何か情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

[852: 購入検討中さん]

地盤の緩さと杭の本数、深さは比例しますよ。

「川崎区　地盤」とかググったらいっぱい出てきますよ。

[853: 匿名さん]

>852
比例しねぇよ。

杭の本数は柱の本数。
デカイ建物ほど柱が多く本数も多い。
多い方が安心だろ。

杭の長さは支持層（強固な地盤）までの深さ。
武蔵小杉のように地盤が緩くてもそれほど深くない場合もある。

[854: 周辺住民さん]

既に半分くらい売れてるようです。毎回、お客さんでいっぱいですしね。

[855: 匿名さん]

まだ4分の1も販売してないはずですが。

[856: 匿名さん]

この時期に（本当だとしても）半分しか売れてないんですか。あれほどいつもＭＲは客がいっぱいと言いながら。

[857: 匿名さん]

隣の敷地は本当にマンションが建つのでしょうか。
まだ何も決まってないのでしょうか。ご存知の方教えてください。

[858: 匿名さん]

まだ決定してないそうですが、モデルルームでマンションの予定だと聞きましたよ。

[859: 申込予定さん]

本日朝から申込予定でしたが、昨晩担当者から検討のお部屋がなくなった旨の連絡がありました。先着順なのは理解していましたが、昨日担当者の方には私達夫婦の購入意識は伝えており、最後に両親の理解が必要であった為、両親確認後の申込で進めさせていただく旨、担当者の方にも伝えておりました。昨日の夕方まで見学しており、夜の間に決まってしまうことなんてあるものですか？

[860: 匿名さん]

>>859
私は要望書下記に行った際に、勝手に部屋階数を１つ下に変えられていました。なんの断りもなくです。
私も前日昼からほぼ最後まで残って営業マンと和気あいあいと話していたつもりなので、裏切られた気がして、悲しくなりました。
だから、要望書をキャンセルしました。

その後、要望書記入時に聞いた価格より値上がりしたとか、横浜での対応の悪さを聞いて、あ～
これがこのデペのやり方なんだなと勉強になりました。

[861: 匿名さん]

859,860さん
酷いやり方ですね。
お客を何だと思っているのでしょうか、スミフ営業は。
価格高めなのでうりたいのであればせめて手厚い対応は必要かと思いますが。これではまるで何もとりえなしですね。

[862: 契約済みさん]

先着であれば当然。手厚い対応？それこそ不公平でしょ。要望の件もかってに下なんて嘘。要望書に部屋番号書くのに出来る訳ない。横浜の件も大手の対応だと思います。中小では出来ない対応ではないですか。

[863: 匿名さん]

ほかに優先したい購入者がいれば、客の足元を見て重ならないように書き換えることはないとは言えない。確かに手付金を先に払った方が勝ちという世界ではあるけど、こんな誠意のない会社の物件を買わなくて良かったんじゃないですか。

[864: 匿名さん]

>>859
夜のミーティングで決まったんでしょう、あなた方なら別の部屋に誘導でいけると。

[865: 匿名さん]

人気のある部屋なのでしょうね

夜のミーティングは荒れたんじゃないの
価格もっと高くしておくべきだった！
何だ、今更、もう遅いわい！
とか

[866: 匿名さん]

この部屋でなければ買わないと意思を伝えた人と伝えてない人が同時にいたら、デベとしては前者にその部屋を買わせて後者に似たような部屋を案内したくなるでしょうね。

[867: 匿名さん]

安いしどれも間取りがいいから、他の部屋でも問題ないのでは？

[868: 匿名さん]

スミフは売れすぎると値付けミスだと怒られますからね。

[869: 匿名さん]

すみふのタワマン販売戦略は7～8年かけて最も高く買ってくれる人を探すというもの。
最も高く買いたければすみふが最適だろう。

[870: 匿名さん]

住友不動産はどれも人気あるマンションだから、バッティングするのは当たり前。だったら間取り同じ階数違いや両隣などに振り分けるに決まってるじゃない。営業マンに任せておけばいいの。

[871: マンション投資家さん]

川崎区はほぼ全域でゆれやすい地盤ということになっています。
したがって同じ地域の物件であれば深くまで多くの杭を打っているほど
安心ということになると思います。
棟毎に杭の打ち方が異なると三ツ沢のようなことになってしまうので
そこは十分考えていると思います。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000002/2403/map1.pd...

[872: 匿名さん]

杭の長さは支持地盤までの深さプラスちょっとであって、深いほど安全というのはおかしな話。
ただ、杭が長いからといって問題が起きたという話は聞いたことかない。
東雲あたりだと地下70mくらいまで杭を伸ばしているので、少なくともそのくらいまでは大丈夫なのかもね。

[873: 匿名さん]

東雲などの湾岸の埋め立て地は杭がしっかりしているからマンションが傾くことはないでしょうが、その周辺が液状化してしまう可能性があります。ここは液状化しにくい場所なので、その心配はいりませんと営業に言われました。

[874: 匿名さん]

６千万位するかと思ってましたが意外と安くて驚きました。
立地は最高だし買い物も最高に便利ですね。
内装とかの感じをモデルルームで確認したいです。

[875: ご近所さん]

6000千万出すなら都内に住んだほうがよっぽど便利そうですが・・・
小さいイトーヨーカドーがあるだけで、立地が最高で買い物も便利となるのでしょうか。
この辺り住んでますが、コンビニがないんですよね・・・保育園も遠いし。夜になると真っ暗です。
自転車通勤の人なら、スーパーや保育園も色々選択肢があって良いかもですが。私は電車通勤なので不便です。
人が増えて住み易くなるといいのですが。

[876: 検討中の奥さま]

>>875
このマンションのすぐ近くにはコンビニありますよ

[877: 匿名さん]

6000万円を検討できる人がコンビニあるなしって・・・。

[878: 匿名]

薄汚れたヨーカドーがあるだけで、最高の立地とは驚きですね。
月島、佃､あたりの、立地をお勉強がてらご覧になるのがいいと思いますよ。六千万ぐらいなら、40平米前後､低層階なら買えますよ。

[879: 購入検討中]

>>875
ご意見に同意です。
駅徒歩４分の距離とはいえ、支線で６千万は無いです。

また鈴木町近隣の保育所の少なさは、子育て世帯には深刻なレベルです。
駅前の三井さん物件は専用保育所を設けてるらしいですが、
そういった共有設備を、しかも「住民専用」にして併設しないと
子育て世帯層を呼べないと想定されたのでしょう。

[880: 匿名さん]

たぶん ８７４さんはマンションを間違えられているのでしょう。そうでしょう、そうじゃないとただのアホな営業トークですね。でもここはマンション間違えちゃうようなお茶目なかたが多くて良いですね。

[882: 物件比較中さん]

6000万住戸何か一戸もないし。

[883: 匿名さん]

>六千万ぐらいなら、40平米前後､低層階なら買えますよ。

何や、その狭苦しいネズミ小屋
いくら月島、佃､あたりだろうと
そんなもん買いたくないわい

[884: 匿名さん]

スミフの炎上商法…だけど、そこまで炎上せず！

[885: 匿名さん]

５０００万前後なら十分に割安。６０００万は行き過ぎだけど、高級マンションなんだから、こんなもんでしょうね。

[886: 匿名さん]

デベブランドはあれど、それだけじゃないですか？
設備はまあ普通ですし、食洗機すらついてないと聞きました。眺望が良いわけでもないし、共有設備はキッズルームくらい？
総合して割高感が否めない。
「高級マンション」ではないと思います。

[887: 匿名さん]

>>885
高級マンションの定義を教えてください。難しいなら、このマンションのどの部分が該当するのかでも結構です。

[888: 匿名さん]

>>887横やりすみません、
単純なんだけど高級と言えるのは住民の質だけ。
無駄に高いと思えば買わないから転売目的や怪しい商売に使う人は皆無で貧乏くさい人も買わない。大師線沿線検討者で一番資金に余裕がある上澄みの人が住む。

[889: 匿名さん]

分譲マンションで一番大事なのは住民の質。
絶対とは言わないが比較的お金持ちほど争いごとを好まない。

[890: 匿名さん]

>>887
あ、だからといってあなた様がトラブルメーカーだとは言ってないです。共同住宅に住むのに自分目線しか持ち合わせなければ安いマンション買ってご近所のレベルの低さで後悔しますよ。

[891: 匿名さん]

値段が高い＝住民の質が良い、ってのは一理あるとは思うが、
だからといって割高な物件を積極的に買う理由にはなりえない。

絶対値で高額なマンションが望ましいというだけで、
それが割高である必要性は全くない。

[892: 匿名さん]

ブランド＝ステイタス≒あなたの質ではない

[893: 匿名さん]

いつからこのマンションの値段が高いことになってるの？

[894: 匿名さん]

いつからってそりゃスミフが土地を仕入れた時からですよ。

[895: 匿名さん]

>>891
わりと最初の物件をコスパで選んで失敗した経験があるとスミフを選ぶみたいです。
もちろん安くて良い物件、素敵なご近所に巡り会えた人の方が多いとは思いますが。

[896: 購入検討中]

高級の定義がマンション自体でなくて「住民の質」って。人頼みじゃないかｗ
どんなマンションも、数年後に住民が転居や譲渡や賃貸出しで動くことは必然だろうから、
「質」の劣化もコンクリートより早いということじゃないかｗ

[897: 匿名さん]

西側の土地にも今後立てる計画と聞きましたが、そんなに売れてないのなら頓挫もあるのでしょうか。
価格低めに見直されれば検討するのですが。

[898: 匿名さん]

>888
ものは言いようですねえ。
感心しましたわ。

[899: 匿名さん]

ここの北側のパークさんは６０００万近くしてませんでしたか？
となると、かなりお得な感じがするのですが・・・。

[900: 匿名さん]

>899
広さも条件も比べずによくそんなことが言えますね。
感心しましたわ。

[901: 買い換え検討中]

グランファーストは即完売。
こっちは？やはり三井と住友の違い？

[902: 購入検討中さん]

即完売してないしｗ

竣工後半年かかってるっつーの。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140759/

[903: 匿名さん]

グランよりも若干駅に遠いから安いのでしょうね。

内装も高級感あるし安いと思います。

[905: 匿名さん]

グランは最上階の角部屋が1千万円引き（55百万円が45百万円）だったね。

[906: 匿名さん]

>>905
それ知っていたら、グラン買ってたなぁ

[907: 匿名さん]

こ、高級？

川崎市の最底辺区の私鉄盲腸支線のマイナー駅が最寄りのハセコ施工の外廊下田の字マンションが？？？

冗談は休み休みでお願いします＞営業さん

[908: 匿名さん]

>>907
ここのマンション高級だから、売れ残りはスミフの営業マンに買わせればいいんだよ。高級だから売れ残らないんだろうけど。

[909: 匿名]

こっ高級〜？?
ボりすぎ感､満載でしょ

[910: 匿名さん]

ここで集めた金はどこに使われてるのかなぁ～あのタワーかな？ここは完全に金蔓だよね。

[911: 購入検討中さん]

竣工後半年で完売なんて、即完売みたいなもんですよ。こちらはどうでしょうかね。三井は値引なしでしたが、ここはどうでしょうかね。個人的には好きな仕様ですがね。私は前向きに検討中ですが。三井のグランファーストは今考えると、まさに優良物件でした。ここも三年後には優良物件と思えるようになることを願います。

[912: 匿名さん]

優良物件なんて・・・それは難しいんじゃないでしょうか。
隣の棟との間もたった２０ｍしかないし、敷地にも余裕ないスミフが建てた只の団地ですよ。

[913: 匿名]

お見合い団地はイヤだー

[915: 匿名さん]

ネガレスのオンパレードですな

そんなに競合から煽られる物件なのかね

ちょっとＭＲ覗いてみますか

[916: 購入検討中さん]

グレーシアの産業道路始まってからここ荒れてますね。やはりグレーシア厳しいんですかね。

[917: マンション投資家さん]

グレーシアは多摩川の整備エリアに指定されたことにより、15階建てが可能になったので、販売床面積が
多くとれることになり、この価格が実現できたとのことでした。もともとの計画は7階建てで作って
あったそうです。この物件ももう少し待てば、整備エリア内なので15階建てにできたのかもしれません。
そういう意味で、7階建てと15階建てのどちらが良いか、いつから住みたいのかなどで、どちらか判断
するのが良いのでしょう。坪単価はどうしてもグレーシアが有利でしょう。
もっともウェリス川崎大師もまだ残っているようですが。
建物自体はどこも長谷工の施工なので大差はないでしょう。

[918: 匿名さん]

>>915
ぜひ買ってください

[919: 匿名さん]

9月下旬販売開始となっているようですけど、まだ価格や管理費、
修繕費など発表になっていないのですね。
モデルルームに行かれた方などが優先になっているのでしょうか。

複数の棟がありますけど、どの位置が開放感とか落ち着きとかあるでしょうね。
通りに面していたほうが良いのか、そうでないほうが良いのか。
実物を見ずに考えるのって難しいです。

[920: 匿名さん]

全体的にかなり安いので、どの塔にするかはお好みで！って感じかな？

東か南向きが個人的にはすきですけどね。

[921: 周辺住民さん]

今まで財閥に見向きもされなかったこの辺に、
三井やら住友やらのマンションができて嬉しいです。

[922: 匿名さん]

かなり安いなら金額を提示してよ。MR行ったなら価格わかってるでしょ。それでも提示しないなら、まさに営業マン認定だよ。スミフの価格未定で貫き通す姿勢はどうかなと思うよ。

[923: 匿名さん]

産業道路のグレーシアシティより、同じ平米で約一本弱高いです。同じ長谷コー、設備は若干落ちて。
京急川崎から駅2つと更に3つ奥の差とデベの違い。
それにしても来年早々に竣工にも関わらず、表に価格出てこないですね。

[924: 匿名さん]

>表に価格出てこないですね。

裏では出回ってるの？
へへへ

[925: 購入検討中さん]

>竣工後半年で完売なんて、即完売みたいなもんです

えｗ！
販売開始後半年じゃないよ？
竣工後半年だよ！？

即完売物件が値引きするわけないでしょう(笑)。

[927: 購入検討中さん]

グランファーストは値引きしてませんよ。私はグランの中古を狙ってるんですが、なかなかでないんですよねー。出てもすぐ売れちゃうみたいだし…。ここのを4500以内で買いたいです。

[928: 匿名]

923
基本的にどこでも住友は高い

[929: 匿名さん]

>グランファーストは値引きしてませんよ。

知らない人は知らないけど、
知っている人は知っていますよ。

よく断言できるな〜。

[930: 物件比較中さん]

別にグランが値引きしてようがなかろうがどうでもいい。
グランに比べると割高なのは間違いない。

[931: 匿名さん]

グランに比べて、ブランド力あるし、人件費などのコストが上がっている。なので、グランより高いのは妥当。

[932: マンション投資家さん]

スミフもかつては、モデルルームに行けば販売価格表をしっかり提示してくれる
まともな会社でしたが、ある時期にマンションを販売するたびに即日完売となり
社長がなぜもっと高く売りつけないのかと激怒したのだそうです。
それ以来スミフは屈折した会社になってしまいました。できるだけ高く売りつけ
なくてはいけないのです。
また即日完売してはいけないのです。それ以来モデルルームに行っても、
いくらなら出せるのかを探ってきて、買えそうな物件だけを小出しに見せる
気持ちの悪い会社になってしまったのです。
もともとスミフの人たちが最初から上から目線の気持ち悪い人たちというわけではないんです。
会社の方針として、消費者に高く売りつけなければならないために、彼らも屈折してしまったのです。
本来デベは土地の仕入れと建築コストから原価を計算し、適正利潤を乗せて売却すべきところ
相場商品のように高く売ることが義務付けられた会社なのです。
その結果消費者が損をしようとお構いなしという企業姿勢です。
私は、このようなことからスミフと野村に関しては今は、購入対象からはずしています。
スミフの人たちが近年生き生きと仕事をしていたのは品川のシティータワーのときくらいですね。
あの時は同じ会社の人かと思いましたから。

[933: 匿名さん]

いまやスミフにブランド力は皆無です。
むしろ警戒されます。
まぁ、長年そういう販売戦略を取ってきてしまったので仕方がないです。

[934: 匿名さん]

三井と住友だと住友の方がブランド力あるんですか？

[935: 住民さんＥ]

932
いきなり野村の名前が出てくるのは、文章からしておかしいですよ。

[936: 匿名さん]

>>934
三井でしょう。
住友はブランド力というより、上にかかれているように屈折した有名ブランドというイメージがあります。

[937: 購入検討中さん]

>>932
MRでの営業さん対応、まさしくその通りでした。
高く売りつけても会社として成り立っているのならば、良しなのでしょう。

[938: 匿名さん]

それでもスミフ信者はたくさんいる

[939: 匿名さん]

ネガは売ってもらえなかった人ですか？
他を検討するしかないと思います。

[940: 匿名さん]

すみふのブランドイメージであり、ネガではありません。

[941: 匿名さん]

>>939
あなたみたいに売ってもらえなかったと上から物言う営業マンにムカついて買わなかった人もいることをスレ読み返してもう少し理解してみようよ。

[942: マンション投資家さん]

野村がなぜここに来ていきなり出てくるのかについては、スミフ化傾向が見られるからです。
白金のプラウドや自由が丘のプラウドのスレを読んでもらうと、理解できるのでは？
野村はここでは関係ないですが、もともと証券会社で顧客に損をさせるのに離れており、
資産家を沢山顧客に持っています。
こうした関係から最近は、スミフ化傾向が著しく見られるようになってきました。
しかしスミフの高額路線を引っ張っているのはここより、武蔵小杉ですね。
ここは競合も多いので、他と比較されますからね。

[943: 匿名さん]

色々なかたが聞いていますが、再度。
ここの売れ行きと価格はいかほど？
他の物件は何部屋売れただの幾らだっただの書き込みあるのにここだけはないのが不思議。
口止めされてるのか、購入者がいないのか。

[944: 物件探し中]

>>942
マンション投資家さんの見解なるほどです。文章書くときに事前に説明があれば、見解を理解できますので、今後は宜しくお願い致します。
さて、野村についてですが、野村は即日完売を重視し、また、一期に出きるだけ多くの戸数を販売します。
ですから、大手ブランドマンションの中では、住友の真逆が野村だと思います。価格設定が絶妙と評判です。
千葉のプラウド船橋なんかは販売価格が安すぎて、中古でプレミアムがつき二割増しだそうです。
野村で価格が高いとこは、真にブランド力が高いことの証だと思いますよ。
自由が丘もほぼ即日完売だったのではないでしょうか？

[945: 匿名さん]

５０００万台からの価格で割安感があるとおもいますよ。

上の方から売れてる状況でしたよ。

[946: 匿名さん]

ブランド力云々は別として竣工後5年たってもモデルルームののぼり旗立ってら
売れ残りみたいで住んでる人は嫌だよね

想像力足りなのかな

[947: 匿名さん]

>>945
5000万からスタートですか？それとも上の階だけでしょうか。
私がMRが出来た当初に聞いた価格(6F中部屋)で4500万でしたから、少し上がったのですね。

[948: マンション投資家さん]

野村さんはプラウド新船橋のときは善良なデベでしたが、その後何かを境にスミフ化したものと思われます。
今後都心部の野村物件とスミフ物件は適正な価格と程遠い価格で出てくるでしょうから、十分注意が必要です。
これで三井までスミフ化したら完全にバブル突入です。
ところで、こちらは長谷工ですが、管理費の中に給湯器リース料は入っていますか？
長谷工はプロマネで儲けるための新手として、給湯器を物件に含めず、リース料を取っていく方針のようですが。

[949: 匿名さん]

野村はべつに安いデベじゃないですよ。
普通に高めです。
プラウド船橋は新人研修のようなプロジェクトでしたし、土地が酷く汚染されていて安かったとか、施工した戸田建設は安値受注で大赤字でしたので、例外的だと思います。
特に西向き住戸は安かったですね。
東側はまあまあ、南側は割安感はありませんでした。
眺望が最悪なのでうちは検討対象外でしたが。

[950: 匿名さん]

>>948
ここと、同じ長谷工のウェリス川崎、マークウィングもリースではないです。

[951: 物件探し中]

野村はスミフ化してないですよ。野村、三井、三菱は元々高いです。高くてブランド志向ですよ。
高くても仕様が高く品質も良いので、検討者の評価が高く売れていきます。
ですが、スミフはちょっと違います。
スミフの大規模は、長谷工使い、共用施設も最低限に減らすなどして、コスト削減の物件が目立ちます。
ですが、高いんです。敷地には目一杯住戸を作り、駐車場も機械式が多いです。
共用施設を減らしている理由も、そこを住戸にして少しでも多く稼ごうとしているいることがわかります。
なのに、スミフは高いですよね。建物完成後の未入戸住戸にかかる販売経費や固定資産税、管理費と修繕積立金がスミフの負担になりますが、それを払ってでも長期間かけて売った方が儲かる位、他のデベロッパよりも価格が上乗せされています。
すごーく損した気分ですよね。

[952: 匿名さん]

>>951
同感です

[953: 匿名さん]

この立地で5000万円で割安感て考えられませんけどね。
本当に売れてるのかな？

[954: 匿名]

953>>そうですね〜3900万円でも、ウーンって感じです。場所がとにかく微妙ですね。

[957: 匿名]

プラウド新船橋、完成されてから行きましたが、隣接してイオンタウンがあるし、15分位で船橋駅までも歩けるし、船橋は、東武デパート、西武デパート、ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ、ｲｹｱ、ららぽーと、大きなビルのﾀﾞｲｿｰなど沢山の商業施設があり、買物好きなら
あきないので購入すればよかったと後悔しましたね、東京駅まで25分位で行けますし、、

[958: 物件探し中]

957
高い立地環境と高い仕様で73平米～が2500万円代からでしたからね。あれは破格でしたね。初回売り出しの573戸に1000 もの申込がありましたからね。
なぜに、購入しなかったのでしょうか？誰がみてもあんな買い得な物件はないと思いますけど！1990年代のバブル崩壊後で二番目の一期最多販売戸数で記録的なマンションだったのに！

[959: 匿名]

プラウド船橋はいいです、今更ですが、、船橋ほど商業施設に恵まれた場所はないです、都心にも近いし、、ああ、
イオン、ヨーカドー、デパート、イケア、ららぽーと、残念！駅前の栄華楼の肉まんも安くておいしいのだ！

[960: 匿名さん]

プラウド船橋が良いと思ったのは安かったというだけでした。
もっとお金を出してでももっと条件の良いマンションが欲しかったので、私は見送りました。

私は長年船橋駅近くに住んでいましたが、船橋は都心から少し遠く、川崎のほうが商業施設も圧倒的に便利だと思います。
更に横浜にも直ぐに行けるというのも大きいです。
千葉の商業施設はららぽーと以外はいまいちだと思います。
新船橋や幕張のイオンは大規模ですが、使える店が驚くほど少なくて使えません。

[961: 匿名さん]

ネガティブコメント多いのはなんで？
ここ順調に売れてますよね！

[962: 匿名さん]

イケアについても申し訳ないのですが、安っぽくて何一つ欲しいものはありませんでした。
ヨーカドーはヨーカドーらしく閑散としてました。
西武や東武も品揃えに魅力を感じませんでした。
横浜のデパートのほうが遥かに使えます。
飲食店も川崎や横浜のほうがレベルが高い店が多くあります。

[963: 匿名さん]

船橋の道は酷いです。
何のポリシーもなく作られているとしか思えません。
幹線道路は細くて休日は酷く渋滞し、自転車乗りは命がけです。
小道は行き止まりばかりでうんざりします。
川崎区や横浜の道は比べ物にならないくらい快適です。

プラウド船橋の周辺には異常なくらい高圧電線が多く通っています。
これも気分的によくありません。

以上がプラウド船橋を買わなかった理由です。
聞かれたので答えました。

[964: 物件比較中さん]

960、962、963
船橋やプラウド船橋について非常に厳しい評価ですね。
しかしながら、大師線沿線だと、プラウド船橋よりも遥かに低い環境になり、価格はほとんどが高くなってしまいますね。
957でのコメントから一転辛口コメントに切り替わってますので、相当後悔しているのが読み取れます。

お金にゆとりがあるのであれば、川崎駅ラゾーナ側の中古マンションや、横浜駅近くのマンションを検討された方がいいと思いますよ。

プラウド船橋の周辺は一体開発により、船橋駅の様なごちゃっとした感じがなくて、実際見てみて驚いたんですよね。
鉄塔があるから嫌だと思ったけど、生活する上で気になる近さではなく、それよりも綺麗で広い歩道や、敷地内の電線地中化など、検討時のイメージと竣工後の雰囲気や街並みのギャップに驚かれたのではないでしょうか？

プラウド船橋は見送りになってしまいましたが、今後も魅力的な大規模開発は首都圏でも出てくることでしょうから、理想の住まいを手に入れてくださいね。

新船橋駅周辺では今後４つの空地で何か建つと思われます。注目してみてもよいかもですね。

[965: 匿名さん]

プラウドも悪くないけど、シティテラスの方が高級感があると思います。お値段もそこそこなんで、安物買うよりも安心ですよね。

[966: 匿名さん]

このマンションの特徴は何ですか？
ネガは多いけれど、ポジネタはさっぱりです。
突出すべき特徴がないのでしょうか？

[967: 匿名さん]

>>964
プラウド船橋へお帰りください。

もう一度言いますが、川崎のほうが圧倒的に便利です。
全く後悔していませんのでご心配なく。

プラウド船橋はモデルルーム来場者のうち、申込登録をしたのは1割だけです。
9割は登録しなかった。
そういうことです。

[968: 匿名さん]

後悔していないというよりも、営業に乗せられて危うく買ってしまいそうになったのを買わなくてよかったという喜びです。

[969: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>967
１割って普通はどこも１割がいいとこですよ。
川崎のどのマンションがオススメですか？どこが最有力でしょうか？
詳しそうなので教えて下さい。

[970: 匿名さん]

>969
お断りします。
お金が余っているなら別ですが、どのマンションが自分にとって一番良いか判断できないようなら、買うべきではないと思います。

[971: 匿名さん]

悪いけど船橋は都内でるか地元しかないでしょ
川崎は川崎もあるし横浜もすぐだし、なにより千葉より神奈川のほうがいいと思う。

23区もそうだけど西高東低の今の地価相場があらわしてる様に
川崎地価＞船橋地価なのが現状だと思う
数十年後は分からんが

[972: 匿名さん]

あと神奈川だと休日は鎌倉や湘南行ったり箱根に温泉行ったり出来るけど、
埼玉だと川越と秩父で、千葉だと成田と鴨川位しかないような気がする。

って偏見みたいな意見ですいません。。

[973: 匿名さん]

>971-972
すみませんが、ここのイメージが逆に悪くなるので、
そういうトーンで他所のことを言うのは控えて頂きたく・・・。

[974: 匿名さん]

大丈夫！ここはそんなイメージに流されるほどじゃないから

[975: 匿名さん]

ここは、管理費や修繕費は特段高くはないけど、設備がキッズルームくらいしかないことを考えたらもっと安くないと割に合わないと思う。
駐車場は安めな方？
その分の負担が管理費として、駐車場を利用しない層にも跳ね返ってるなら損な感じ。

間々、「高級感がある」って言う人がいるけど、どこが？？と思う。とにかく値段のわりに設備がしょぼい。

[976: 匿名さん]

◎駅からは国道を渡らないといけない
◎駅近の敷地ではなく、なぜか遠いほうに建てる
◎狭い公道、敷地いっぱいの建物で圧迫感がある
◎隣り合う棟の距離が近い
◎棟と棟の間は駐車場のみ
◎いつでもどこでも安定の長谷工
◎共用設備が集会場を兼ねたキッズルームだけ
◎エレベーターが各棟にない
◎メインエントランスが駅から一番遠い
◎ただし、サブエントランスも同じ距離
◎MBが廊下に凹凸を与えて見た目が悪い
◎目を引くような設備がない
◎サービスが良いかと言うとそうでもない

ざっとこんな感じかな。

良い点は
◎スミフブランド
◎大師線地下化で駅近に
◎災害時に対処しやすい7階建て
◎イトーヨーカ堂が駅からの帰り道にある
◎管理費などが少し安い
◎大師インターが近く、車持ちに優しい

こんなもんかな。

[977: 匿名]

隣接してる民家とのバランスが悪く感じませんか？

[978: 匿名さん]

エレベーターが各棟に無いとは？1台って事はないでしょう？

[979: 匿名さん]

エレベーターは全部で３機だったはずでしたよ。モデルルームで少ないなぁと感じましたから。

[980: 匿名さん]

ですよね。
さすがに棟の配置的に1基だとかなり人の流れの効率が悪くなるし何よりも朝は混みあう訳ですから複数台ないと。
とは言え、3基あったとしても、１基辺りに１００世帯弱が利用する換算になるので混み合ってしまいそうです。
下の方の階の人だと階段の方が早いやって風になりますでしょうか。

[981: 匿名さん]

モデルルームで聞いた話では、住戸数から計算すると、この台数で十分だと伺いました。

[982: 匿名さん]

販売側の立場としては十分でも、
住民として見れば十分かどうかは別問題でしょうね。

1基で100戸弱なら、一応少なくはないですが。

[983: 匿名さん]

私もエレベーターは少なくないと思います。維持費などもかかるものですから、多くても困りますし。

[984: 匿名さん]

最近は子供も少ないし、エレベーターの数は１００世帯に１個が標準みたいですよ。
沢山あると３０年後の取替えで億単位の莫大な修繕費がかかるみたいです。

[985: 匿名さん]

エレベーターはメインエントランスとサブエントランスともう１ヶ所中間辺りに欲しいな

[986: 匿名さん]

とにかく安いし高級感がありますよね。

エレベーターは多すぎると将来の修繕に億単位で費用がかかるから少ない方がいいと思います。

3台あれば十分ですよ( ^)o(^ )

[987: 匿名さん]

だから、どの部分を何と比較して高級で安いと言うのか根拠を示せよ。
それとも何か？(高額で売りつけるけれど原価は)安い物件と言う本音が漏れているのか？

[988: 購入検討中さん]

西側の敷地は１５階建てぐらいのマンションが建つ予定なんでしょ。
この物件が最初に出始めたときの完成予想図でうっすらと隣のマンションが描かれてあったんだけど、
すぐに消されてしまった。
となりに大きなマンションが建つと見栄えや日照の点で懸念されるし、販売上マイナスになるだろうから
なんだろうけどね。

[989: 匿名さん]

ここは住民スレ立ちませんね。まだ販売してないの？

[990: 匿名さん]

２４時間いつでもゴミ出しが出来るのが良いですね。
特に、旅行や出張などで家を空けるときにゴミを置いておきたくないですから。
気になるのは外観かもしれません。
小さいオフィスビルのような感じに見えるので、
もう少し温かみのあめ外観でも良いのかなとは思います。

[991: 匿名]

入居時、24時間ゴミだしOKでも、入居後、マナーが守れない、ゴミ捨て場が酷いとなれば、管理組合で議題となり、可決されれば、ゴミ捨て朝のみってなります。
今のマンションがそうですし、入居後すぐ修繕積み立てが倍になりました。
とにかく、予算に余裕をもち、立地や強いこだわりを持ち購入しないと、気持ちがブレます。

[992: 匿名さん]

大分工事が進んで来ましたね。

大規模だと高級感が違います。

西側も住友さんのマンションが建つのでしょうか？

[993: 匿名さん]

工事途中の外観に高級感は見受けられないですよ。他のマンションと間違えてませんか

[994: 匿名さん]

24時間、各階でゴミ出し可能だと非常に便利だと思うのですが。

[995: 匿名さん]

ここは各階ゴミだしO.Kではないですよ。メインエントランスのあるA棟からは真逆のゴミステーションまで持っていかないといけませんよ

[996: 住民でない人さん]

近所に住んでる会社の後輩から
「メルシャンんとこに市営住宅か県営住宅作ってますよね？」
って雑談された^_^

建設中のアレを見て高級感ってあるのか？？？

地元に根付いている人間はここは買わないだろ。
ここを高級だとか褒める、誉める、コメントをする奴はこの物件の関係者でサクラ認定だと思う！

うん、間違いない。
異論、反論のある方はどうぞ。

[997: 匿名さん]

その後輩さんはタマホームが建てているマンションのことを言っているのではないですか。シティテラスは住友が建てているとても高級なマンションですよ。間違えるはずないです。

[998: 住民でない人さん]

おっ、釣れたな^_^

そのタマホームって、409号を宮川病院からメルシャンに向かって行ったとこじゃん。
5階か6階建てぐらいでビニールシートかぶせながら建ててるとこじゃん？

いくら学のない後輩でもタマホームと川崎市営住宅、神奈川県営住宅は間違えない！

シティテラス=住友=高級=「サクラ認定！」

釣られてみました。

[999: 匿名]

>>996同感ですね。この辺をよく知ってる人なら、絶対に買わないですねぇ。

[1000: 匿名さん]

絶対買わないとは、どういう理由でしょうか？

高級だから買えないならわかりますが、何かネガティブ要素があるなら教えて欲しいです。

[1001: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/536626/

次スレです。

[1002: 住民でない人さん]

>>1000

違うんだなー考え方が。
1000は住友不動産とか、その関係者の書き込みだと思っているんだけど、高級だから買わない=買えない

んじゃなくて、自宅=マイホームとして「欲しくない」。
んだな。

[1003: 匿名]

地元から買う人って､いないと思うわ、ここ

[1004: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/536626/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。