元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[101: 匿名さん]

>85
詳しい人ですかね？ぜひ競売者のうちで、住宅ローン破綻者で元金と元利の比率を教えていただきたいものです。

[102: 匿名さん]

>91
だからわかったってば。ムキになんないでよ。。。

[103: 匿名さん]

>99
それでいいと思うけど、アンカ間違ってる？
>97はそんなこと言ってないのでは？
>100はまぁ当然。

[104: 匿名]

繰り上げ返済を全くしない前提では、元金均等返済と変動金利は相性がいいです。ただ、繰り上げ返済のし方では家計の経済力で好きな方を選べばいいのでは。

[105: 住まいに詳しい人]

> 変動が暴騰したら、返済どうしよう・どうしようばかりだけど
> 変動（短期金利が暴騰）ということは、バブルってるだろうから、
> ３０００万の土地が８０００万とか、もしかしたらウハウハかもしれないし
> 売却益で何駅か郊外の築浅中古マンションにでも引っ越せば、
> ローン無しで住み替えできるかもよ

無理ですね
地価が高騰するということは、引っ越し先の土地も高騰しているし、賃貸の家賃も高騰しているので、自分が住んでる家は、インフレリスクに対して全く無意味である
得するのは、2件以上の家（もしくは土地）を持っている人だけである。

[106: 匿名さん]

>>104

繰上げを全くしない前提だと元利は手元にお金が残るので元金にメリットが有るとは言えませんね。

そもそも金利上昇への耐性がゼロの元金は元利より繰上げの重要度が高いので元金で借りて繰上げしないなんて無謀極まり無いと思います。

元利では繰上げは常識ですが元金の人はしない人が多いようなのでビックリです。

[107: 匿名さん]

>104
全く繰り上げしない前提だと変動金利との相性は元利の方がいいんじゃない？
現実的には元金さんでも支払い初期も無理しない金額に設定するよね？
実際には住宅ローンにかける枠は決まってて支払額は元金でも元利でも同じことが多くなる。
今のように低金利が続くと毎月支払額が減って元利の人に追いつかなくなるよ。
支払額下がるの見越して初期に無理してる人は別ですが。

[108: 匿名さん]

ほんのごく一部の方でしょうが、思い込みの激しさにはびっくりです。

元金の人の多くはまったく繰上げしないと思ってるんでしょうかね？

元利・元金関係なく、変動で借りる以上、繰上げはするでしょうに・・・

[109: 匿名さん]

繰上返済なんて掲示板で話してもしょうがないでしょ？
家庭の事情なんだから。

ギリギリ返済の人は元利均等しか選択の余地はないのだからね。
そりゃ無謀に見えるでしょうよ。

[110: 匿名さん]

>108

思い込みが激しいのはあなたでは？

[111: 匿名さん]

有益な情報よりもくだらない足の引っ張り合いが増えてきて読む時間が無駄に思えてきた。
今までどうもありがとう。

[112: 匿名さん]

>>109

繰上げが家庭の事情？

元金とか元利以前の問題。変動で借りる以上、繰上げは必須。家庭の事情で繰上げ出来ない人は借り過ぎ。

[113: 匿名さん]

繰上金額は家庭の事情。

ダメだ、こりゃ。さようなら。

[114: 匿名さん]

結局双方の一部の人が、意地を張って自己主張しすぎなのがノイズになっているだけなんだよな。
個人的には、繰上しないなら元金と言う主張が最も違和感が大きいけど。
繰上げる金額は各家庭の事情やリスク許容範囲によって異なるから、どれだけ繰上げるかは個人によるけど、元金の方が元利より金利上昇リスクに対しては脆弱であることはシステムから明確なので、この低金利で残債が多い初期により多く繰上げることによって、金利上昇リスクにより大きくヘッジを掛けるべきだと個人的には思うよ。

まぁ8割がたの人は、元金のメリットは1千万あたり数万の保証料のみ、元利のメリットは返済自由度のオプションのみ、この低金利だとどちらのメリットも誤差の範疇だから好きなほうでよい、と言う結論で納得しているようだけどね。

[115: 匿名さん]

でも金利が上がり出すと誤差では無くなって来るよ

[116: 匿名さん]

変動が繰り上げ必須？
別にこれだけ低金利のうちは慌てて繰り上げなくてもいいんじゃない？
その分を貯蓄してればリスク対策は同じ。
金利が上がってから繰り上げで十分でしょ。
減税期間は尚更。繰り上げれば損する人もいるだろうし。

[117: 匿名さん]

繰り上げ≒繰り上げもしくは繰上げ用貯蓄と読み替えるでしょ、ふつう。

[118: 匿名さん]

元金さんってあまり繰上げを重要とは考えていない人が多いね。

元金だからこそ重要なのに。

[119: 匿名さん]

>109

あなたは元金をギリギリで組んでるの！？
そういう発言だよね？

[120: 匿名さん]

1千万あたり2万として0.02%。

1年あたり571円。1ヶ月あたり47円元金より元利が余計にコストが掛かります。

その見返りが5年125%ルールならば安いなって思うんですが、それすらも勿体無いと思う人もいるということですね。

人それぞれです。

[121: 匿名さん]

>115
ふと興味が湧いたので、計算して見た。
金利が上昇した時は誤差とはいえない、と言うのは正しいし、このまま35年間0金利が続く可能性は非常に低いと考えられる。
とは言え、どの程度の時期にどの程度の金利上昇が起こる可能性があるか、と言う予想が無ければ定量的な比較検討はできない。

政策金利が上昇する時期について可能性を検討すると、まず来年の消費税増税、次いで再来年の消費税増税、この2年間は金融緩和と経済対策で切り抜ける必要があり、政策金利が上昇する可能性はほとんどない。
消費税10％後にも順調に経済成長がありインフレ2％が継続したとしても、まずは経済対策を止めても持続的な成長があるか、次いで金融緩和の縮小しても持続成長が見込めるかなので、政策金利が上がる可能性はここ5年はほとんど無いと予想される。
個人的には、おそらく米国の出口戦略を見ても分かるとおり、景気指数が好転し緩和縮小と言う話が出ただけで景気指数が後退する一進一退を繰返し、順調な回復は10年後あたりになる可能性が高いと予想しているけど、リスク管理の面から5年後を目安にする。

政策金利が上昇する規模について可能性を検討すると、2％のインフレが継続する状況であれば2％前後上がり、今の1％弱から3％程度までは上がる可能性は十分にありえる。
更に景気過熱する場合は抑えるために＋0.5％～1％程度は上がる可能性があるので、リスク管理の面から4％を目安にする。

当然金利が上がった後は下がる可能性が高いのでどの程度の期間上がるかは不明だけど、仮に3000万35年0.775％で10月実行として5年後に0.225％＋1％、その後毎年1％ずつ上昇し8年後に4％に到達、その後年1％2年間下がって2％になった後、11年目に3％になり最後まで3％が継続すると仮定する。
5年ルールや125％ルールを無視したとして、元利は約定返済額が固定3％の115,455を超えることが無いので毎月115,455返済、元金は一時的に115,455を超えるので115,455を越えている間は約定返済額のみ支払、それ以外は毎月115,455返済とする。

元金　最高支払：141,411・総支払額：40,252,080・減税払戻：2,488,217・完済時期：345ヶ月
元利　最高支払：115,455・総支払額：40,659,127・減税払戻：2,498,906・完済時期：353ヶ月

勿論常に元金と同じだけ元利も支払った場合は、元利は元金の上記金額と同一になる。
参考に、フラット1.8％繰上げなしの場合総支払額は40,457,513で減税払戻は2,695,410だね。
ついでに繰上げない場合の元金は、最高支払151,429で総支払額は42,448,348になる。
固定3％との差額と言うのはあくまでも目安で、銀行審査金利が4％と言われているから多くの人がそれほど無理なく負担できると考えられる金額なので、当然繰上げる金額を増やしておけば元金も元利も更に総支払額を圧縮できる。

変動にある程度不利な金利予想をしてもフラットと同程度に収まるので、団信や繰上げの柔軟性を考慮すると変動を選ぶメリットは把握できると思う。
元金と元利は、途中2万5千円前後毎月余分に負担せざるを得ないか、1000万あたり2～3万円前後余分に保証料を払って追加負担せずに生活水準を維持することも出来るし、余裕があるなら同額負担することも選択可能な自由度を持つか、と言う違いでしかない。
個人的には元利をお勧めするけど、総利払いに大きく響く返済初期の金利がこれだけ安いと、長い眼で見た時は結局誤差程度と言って差し支えないと思うよ。
それよりも、計画的に軽減で繰上げるリスク管理を行うか行わないかの差の方がかなり大きく感じるね。

[122: 匿名さん]

>116
勿論減税期間中かつ残債の1％を全額回収できる間は、繰上げずに安全かつ流動性の高いものに投資したほうが得をするね。
と言っても、5年程度では数万～10万前後得をする程度かな。

[123: 匿名さん]

繰上げが家庭の事情次第という、ビックリ発言。

新たな名言だな。

[124: 匿名さん]

>121
わかりやすい試算ありがとう。
でもその程度の金利上昇は想定の範囲過ぎて差が出ないのが予想がつく。
元利は想定外のリスクヘッジだから、せめて10年後バブルなみの7％の5年ルール発動くらいでやってほしかったな。

[125: 匿名さん]

>120
数万円が勿体ないのではなくて、他でもっと効果的な対策してるからこれ以上必要無い、なんだよ
対策の想定が甘くて後で泣く人は居るかもしれないけどね

ここの元利派は金利3%を想定する、35年で借りるが20年で返せるでしょ？
誰に聞いても十分な対策と言ってもらえるレベル
それ以上対策は要らないと言う人が居ても当たり前

[126: 匿名さん]

この元金さん何言ってるの？

スレの前提は同じ人が元金・元利を選んだ場合の比較なんだけど。

[127: 匿名さん]

家庭の事情で一切繰上げ出来ないで金利が上昇した場合の試算して欲しいわ

[128: 匿名さん]

元金に都合が悪くなるだけです。
くだらない議論はやめましょう。

[129: 匿名]

元金均等返済で返済額軽減の繰り上げ返済してます。元金の減りが早いし、減った分、翌月の繰り上げ返済にまわしてます。金利上昇にも十分耐えれます。

[130: 匿名さん]

>>129

それ出来るならそもそも元金で借りるのでは無く元利で借りた方が合理的

[131: 匿名さん]

>130
理由を言ってみな僕ちゃん

[132: 匿名さん]

>129
だったら最初から繰り上げ分を上乗せした金額で元利にしてたらチマチマ繰り上げなくても済んだろ。
元金早く減らしたいのか自由度がほしいのかどっちなんだ？

[133: 匿名さん]

>129
良いことだね。
ただ、
＞元金の減りが早いし、減った分、翌月の繰り上げ返済にまわしてます。
これは元利でも全く同じことなので、元金だからじゃないよ。

[134: 匿名さん]

>>132
両方じゃないの？
上乗せ金額の元利では、元本の減りは早いだろうけど自由度が下がる。

[135: 匿名さん]

>>133
その通りですね。

ところで、計画的に（頻繁に？）繰り上げ返済できる人は、返済額軽減の方が効率がいいってことですかね。完済まで繰り上げていけば、結果としては期間短縮と同等になるけど、途中のリスクヘッジになる？他にメリット・デメリットってあるんでしょうか？

[136: 匿名]

期間短縮の方が保証料の戻りが多い
返済軽減の方が返済の自由度があがる

[137: 匿名さん]

>135
なんとなく貯金も溜まったし繰上するか、と言う人は短縮の方が良いけれど、年1回以上計画的に繰上げる人は軽減が良いと言われるのは、返済期間中のリスクヘッジのためですね。
基本的に、期間短縮の場合期間中のリスクに対するヘッジは無いですが、軽減の場合は金利変動リスクにも収入減リスクにも対応でる範囲が広くなるのに、生じた差額を繰上げていくことで期間短縮とほぼ同じ利払いで同じ期間になりますから。
ただし軽減の方が保証料の戻りは減ります。

本当に数千～数万円のレベルでぎりぎりまで支払を減らす場合、全ての経費や減税の払戻を考慮して最も最小の負担で済むのは、毎年年末の残債1％を満額回収できる最大の金額で元利35年のローンを組み12月に実行、逆ザヤがなくなった時点で99.9％期間短縮（残1ヶ月以内）にて一部繰上げでしょうね。
大抵の銀行は、一部繰上手数料は無料ですが全額繰上げの場合は手数料が掛かりますので。
後はリスク管理にどれだけのコストを支払ってどれだけのヘッジを求めるかですが、これは個人によって差が大きいので自己責任で判断してください。

[138: 匿名さん]

コストを掛けたくないのであれば、さらに期間を短く出来る元利のが得だし、返済の自由度とコストパフォーマンスを両立したいなら長めの元利で返済額軽減繰上がベスト。

結局元金ってコストも自由度もどっちも中途半端な気がする。

[139: 匿名さん]

保障料が安い。それだけで充分。

でもいい？

[140: 匿名]

>138
まだ期間短くする話をする人いるんだね
元利の期間短くしても、今までとは逆に元金が短い元利との差を繰り上げれば、元金が保証料分得って話になるだけ
どんな試算をしようとも、同じ人が、同じ金額を返済する限り、金銭面元金＞元利、自由度元利＞元金

[141: 匿名さん]

1000万当たり月47円だっけ？

[142: 匿名]

>141
だましのテクニック来た(笑)

[143: 匿名さん]

>135
自分は10数万円とかだと返済額への影響が軽微すぎるから期間短縮で
年に1回くらい100万円とかまとまった額なら軽減にしてる。

気分によって変えればいいんじゃない。そんなに大差ないよ。

[144: 匿名さん]

自分の借りてる所は毎月自動繰り上げすると勝手に返済額軽減になる。

5年ごとの改定で5年後の月々の返済額が一気に下がる。

[145: 匿名さん]

>>142
事実だよ

[146: 購入検討中さん]

>　どんな試算をしようとも、同じ人が、同じ金額を返済する限り、金銭面元金＞元利、自由度元利＞元金

ちょっと誤解を招くして、また変な議論になるので、もう少し明確に

同じ人が、同じ金額を月々返済する限り

（保証料金抜きの金銭面）元金　＝　元利
（保証料の金銭面）　　　元金　＞　元利
（自由度）　　　　　　　元金　＜　元利

保証料の金額や、繰上げ時の戻りなどは銀行によって違うので、その金額と自由度で自分で判断する
まぁどっちもそこまで大きな差にはならないけど

[147: 匿名さん]

自由度っていうのが、解釈次第で曖昧と思うけど

借入期間35年の場合

当初15年程度は
（月々の返済額）　　　元金　＜　元利

16年目以降は
（月々の返済額）　　　元金　＞　元利

に変わってると思うけど。

返済後半、元本の返済を先送りは終わって
自由度？は下がってくと思います。

極端なことを言うと、社債みたいに、
半期毎に利払のみ行って（元本は1円も返さない）
35年後に元本を一括返済するような借入を、
自由度？が高いと思いますか？

[148: 匿名さん]

>>147
ここで言っている「自由度」っていうのは、「繰上げ返済する金額の決定権」といった意味合いかと思われます。

元利にしろ元金にしろ、同じ人が同じ返済能力があるとしたら、たとえば固定金利3%との差額を繰上げ返済するようなパターンでは、元利の方が元々の返済約定額が低い分、「自分で繰上げする金額が多い」＝「自由度」なのかなと。

まぁゼロがイチかではないので、元利も元金も繰上げするとしたら、自分で余力に対して金額を決定できるという意味では、自由度を大なり小なり有しているのですけどね。

[149: 匿名さん]

>>147
すいません。質問に答えてなかったです。

半期ごと利払い＋元本一括返済という返済方法が固定であるならば、35年間は元本の運用を「自由」にできるという意味では自由度があるのかなと思います。ただし、借入期間中利息が発生するのであれば、支払総額が増えてしまうので、あえてその自由度を選択するかどうかは、その人の運用利回り次第ってところでしょうかね。

運用するのも返済するのも自由ってのがここで言われている「自由度」のようなので、そういう意味では、ちょっと前提が違うかも。

[150: 匿名さん]

>>147

①
（月々の返済額）　　　元金　＜　元利
（貯蓄額）　　　　　　元金　＞　元利

もしくは
②
（月々の返済額）　　　元金　＝　元利
（貯蓄額）　　　　　　元金　＝　元利

もしくは
③
（月々の返済額）　　　元金　＞　元利
（貯蓄額）　　　　　　元金　＜　元利

この3つのうち好きなのを選べる事が元利の自由度。

②を選ぶ人は誰もいないと思うけど、余裕が有るならば①を選んで総返済額と期間を短縮出来るし、
想定外の出費、リストラ、病気、急激な金利上昇など発生した場合③に変更して一時的に凌ぐ事も出来る。

あなたっていつも元金が自由度有るって言い張ってる人でしょ？なんで返済の一例しか見ないの？