Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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[1: 匿名さん]

施工会社、の五洋建設が抜けてますよ。

[2: 匿名さん]

やっと2スレ目ですか。大規模の割には盛り上がりませんね。

[3: 匿名さん]

9月に販売では、まだ盛り上がりたくはないですよ。

[4: 匿名さん]

建設がある程度進んだ夏休みに盛り上がる予感。

[5: 匿名さん]

残念ながら、これが実力です。

[6: 匿名さん]

池袋に押されてる

[7: 匿名さん]

現在のこの辺りは街に人が多くなくて、落ち着いた雰囲気だと思う。だが少し歩けば賑やかな新宿三丁目界隈。新宿駅までは歩いて15-20分位か。

[8: 匿名さん]

ゼネコンが不安です。

[9: 匿名さん]

パークシティ大崎だって、千代田富士見の三井と野村のタワマンだって、
大きなゼネコンではないよ。

[10: 匿名さん]

絶対ここは値段が上がると思う。そもそも立地条件はかなり良いところなので。

[11: 匿名さん]

戸田建設の何が不安なのか分かりません。

[12: 匿名さん]

>11

鉄筋不足の市川のタワマンのJVに名を連ねてるよ。

[13: 匿名さん]

こんな大規模物件、希少性ないから、上がらないよ。値上がり期待ならもっと別のをどぞ。

[14: 匿名さん]

値上がり期待、なんて
断言できる物件自体が稀少。
最近の物件はどこも割高。

[15: 匿名さん]

立地の利便性による付加価値はあるわな。

[16: 物件比較中さん]

富久、大久保、南池袋
で悩んでいます｡

環境なら
富久、大久保、南池袋の順
治安の良さなら
富久、大久保、南池袋の順
利便性なら
南池袋、富久、大久保の順
イメージの良さなら
富久、大久保、南池袋の順

決めれない｡

[18: 匿名さん]

決められないなら無理に買う事も無いかと。

[19: 匿名さん]

大久保に気になる物件ありましたっけ？

[20: 不動産購入勉強中さん]

坪３５０ぐらいかね

[21: 匿名さん]

現地は四谷、御苑方面から来ると小高い場所。
地盤も悪く無いだろう。

[22: 匿名さん]

近隣相場はもっと安いから坪３００ぐらいでしょう。

[23: 匿名さん]

東中野のクラッシィタワー東中野は低層階で坪３１５万円超えてた。クラッシィタワー東中野は駅徒歩１分の立地だとしても東中野で坪３１５万円超えならここは坪３５０万円でしょう。６月２日の事前案内会参加します。

[24: 匿名さん]

クラッシィは最近、別なエリアでも高いから。
もっとも、野村三井だって月島は高いけど。

[25: 匿名さん]

他のＭＲで聞いたけど
今年９月までにマンション契約すれば消費税５％のまま、で確定だそうです。
但し、カラーセレクトなどを出来る物件に限り。

９月にやるここの第１期、は大盛況でしょうね。

[26: 匿名さん]

>25

普通、セレクトの契約って売買契約より１ヶ月以上後だから、９月に販売だとアウトじゃない。

[27: 物件比較中さん]

某クラッシィモデルルーム行ったら、東中野は高すぎだと言ってました。

[28: 匿名さん]

ここと中野クラッシーと池袋区役所は榊さんの注目物件入りしてますね。

[29: 匿名さん]

>26
別な９月販売のＭＲで聞いたから、いいんじゃない。

[30: 匿名さん]

富久は大きな医療機関が近隣に幾つかありますし、
良い住環境の要素は多数ありますね。

[31: 購入検討中さん]

ブリリア池袋、クラッシィ東中野とここどれが一番？

[32: 匿名さん]

医療機関が近隣に有るのは良いね。
病気や怪我の時に有り難みを感じるだろう。

[33: 匿名さん]

生涯の住まいになり得る物件だね。
タワーが完成すれば、周辺にコンビニ等が
増えそうだ。1000戸だからな。

[34: 匿名さん]

ここ以外は駅徒歩1分です。
もし売却することになったら駅近が1番！

[35: 匿名さん]

豪華な共用施設は、維持費ばかりかかって誰も利用しないのが実態。

[36: 匿名さん]

新宿御苑前駅から徒歩五分以上だが、条件は悪く無いでしょう。
ただ、靖国通りを挟むし、信号待ち時間があるな。
駅まで徒歩一分にはかなわない。

確かに共用施設は吟味して作らないと維持費を上げるだけだが、
ここは１０００戸以上。一戸あたりにすれば僅かな金額となる。
是非それを生かして欲しいね。

[37: 物件比較中さん]

個人的にマンション内にカフェがあるのがいいな。住民専用だよね？

[38: 匿名]

ここは免振ですか？

[39: 物件比較中さん]

デュアル制震とかいうやつですね

[40: 匿名さん]

タワーの様に細長い建物は、
そもそも免震構造には向いていない。

なのでこの場合制震、耐震が適当。

[41: 匿名さん]

>25

経過措置でマイホームを5％で購入した場合には、

平成26年4月以降に住み始めても、ローン控除は改正前の控除額となるだって。

[42: 匿名さん]

富久クロス
Image hosted on Flickr

[43: 匿名さん]

『デュアル制振デバイスには、履歴系デバイスと粘性系デバイスを用いており、履歴系デバイスは、大地震を対象とした低コストの低降伏点鋼パネルで、粘性系デバイスは強風・地震を対象としたオイルダンパー、または粘弾性ダンパーを用いている。』

この履歴系デバイスは、地震が来たら壊れるってこと。壊れたら補修が必要だけど、長期修繕計画って自然災害は考慮して無いから、補修となると費用の手当てが問題になる。

最近、清水建設も同じようなパターンの制震構造を採用してる。建設コストを抑える代わりに、維持コストはかかる。しかも維持コストの手当ては無い。売り逃げだね。

[44: 匿名さん]

近くに住んでますが西向きは眺め良いですね。

[45: 匿名さん]

43さんの意見には賛同できません。

[46: 匿名さん]

別に賛同してもらえなくても。３・１１で乾式壁が壊れて、費用の問題で補修もママなら無いタワマンがあったってのも事実。

[47: 匿名]

なんとなくゴッチャになってますが耐震基準って倒壊するかしないかの基準であって、オーナーの資産を守るためのものではないですもんね。

制振装置が壊れなくてもタイル張りのタワーなど落下防止の定期点検が義務づけられて修繕費用が高騰してますから将来の予測はできません。

住みたかったら腹をくくるしかないですよ。

[48: 匿名さん]

耐震基準って震度５強では損傷せずってなってる。ただ勘違いしがちなのは、建物すべてがではなくて構造部分だけってこと。非構造部分は壊れても設計上問題なし。

それから長期修繕計画って２５年か３０年で計画されてるけど、それ以降に竪排水管の交換、エレベーターの交換、機械式駐車場の根幹といった大物が控えている。計画より値上げ額が大きくなるのは覚悟しないと。ローンぎりぎりで、給料が上がらないと破綻ってことも。

[49: 匿名]

現在のタワー長期修繕計画書は当局の指導で30年でエレベーター(交換ではなく部品交換)、外壁といった大規模修繕をする前提で作成されてますよ。


結果的に尻上がりに爆上げしてる。

[50: 匿名さん]

ランニングコストにつきましては、免震の場合も積層ゴムの交換に幾らかかるのか等、話題になりますね。
新築タワーの場合、何らかの構造による耐震性は維持しますから、免震、制震、耐震にしても当然少なからずコストはかかります。メインテナンスも当然必要となってくるが、心配する事は無いでしょう。免震の方がコストは高いでしょう。
この場合、免震では無いし、戸数が多いので、一戸あたりのコストの点については安心して良いでしょう。