23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[13901: 匿名さん]

千代田区でも港区でも、山手線内側にしとけってことだな。

[13902: 匿名さん]

いえ、直下型地震で山手線内側の活断層が震源になる可能性もありますから、内側でも外側でも地盤が良いに越したことは無いかと。

[13903: 匿名さん]

>>13900 匿名さん
ありがとうございます。

[13904: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[13905: 匿名さん]

何の話ですか？個別のネガの話でしたら、その物件のスレでお願いします。

[13906: 匿名さん]

ラ・トゥールは下駄履きはしてません

[13907: 匿名さん]

うちも割と新しい方のラトゥール、免震

[13908: 匿名さん]

揺れましたか？

[13909: eマンションさん]

ファクトベースだと
>>13883 の物件のある地域は震度4
>>13895 の物件のある地域は震度2

[13910: eマンションさん]

>>13909 のソースはこちら
https://www.google.com/amp/s/tenki.jp/amp/forecaster/deskpart/2019/05/...

[13911: 匿名さん]

定借で天下をとるでごわす

[13912: 匿名さん]

ラ・トゥールは定借ではなく賃貸
渋谷は売れてるみたいね

[13913: 匿名さん]

渋谷は無抽選で誰でも買えますよ。
千桜も中古だだ余りだし、やはり定借はダメなんでしょうね。

[13914: マンション掲示板さん]

>>13910 さん、>>13905で。
それとも個別スレ荒らし過ぎてアクセス制限で書き込めなくなりましたか？

[13915: マンション掲示板さん]

失礼しました。
上の>>13914 は
>>13913 さん宛の間違いです。

[13916: 匿名さん]

特定物件の話はネガポジともスレ違い。
各物件板へのリンクを貼るのもスレ違い。
ここは23区総括的な話で。

>>13910 eマンションさん
気象庁が中央区大手町一丁目にあり
当然そこも震度観測点だけど
支持層50m以深が地下にあり
地盤かなり軟弱なんだよね。
江戸時代の地震では武家屋敷が
壊滅した記録もある。

あと震源地とプレートの位置関係で
その時々でピンポイントで揺れが伝わる場所も
伝わらない場所もある。
湾岸でも内陸地でもね。

[13917: 匿名さん]

将来人口増加による将来性と、客観性考慮してみました。

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

あと、SSSてのは客観性に疑問あるので辞めました。

[13918: 匿名さん]

大手町近辺はもともと日比谷入江という海だったからね。

[13919: 匿名さん]

単純に区で表現するのは無理だね。
例えば港区の湾岸エリアならAランク、中央区の湾岸エリアならBランクになる。
下位城北・城東エリアも大規模再開発地区は1から2ランクは上になる。
大学は学部ごとに大きく偏差値が違うように、同区内でもランクは異なるから上記のランキングはあまり意味はないかな。

[13920: 匿名さん]

JR 東海道路線は最初海沿いにひかれてるからね。
東側は元海の場所は多い。
山手線内側が人気なのも、この辺りもあるだろうね。
まあ、元海でも勝どきや品川みたいに支持層浅くて、下手な内陸地より強固な場所もあるから一概には言えないけどね。

[13921: 匿名さん]

>>13919 匿名さん
それ、反映できたら良いんですけどね。
品川でも五山別格ですし、中央区には逆にそう言う場所はないでしょう。
しかし、23区全区のエリア全部に詳しくないので、挫折です。

[13922: 匿名さん]

>>13919 匿名さん
渋谷区みたいな若向け地区にある高級住宅地はどのあたりで判断すべきですかね。あと、新宿区も。
神宮前はA +くらいかと思うのですが、松濤が迷います。

[13923: 匿名さん]

安全度
犯罪発生率

SS
文京区 1329件 0.59%

S
杉並区 3783件 0.66%

A
品川区 2792件 0.70%
世田谷区 6533件 0.71%
練馬区 5232件 0.72%
目黒区 2066件 0.73%
荒川区 1676件 0.77%

B
中野区 2679件 0.80%
大田区 5871件 0.81%
板橋区 4677件 0.81%
江東区 4359件 0.85%
江戸川区 5902件 0.85%

C
北区 3157件 0.91%
葛飾区 4241件 0.94%
足立区 6633件 0.98%

D
墨田区 2844件 1.08%

E
豊島区 4778件 1.60%
港区 4069件 1.61%
台東区 3354件 1.65%
中央区 2595件 1.66%

F
新宿区 6485件 1.89%

G
渋谷区 5400件 2.35%

Z
千代田区 3287件 5.37%

[13924: 匿名さん]

補足すると上記の>>13923 は、犯罪件数を住民人口で割ったものです。
昼間の勤務人口と夜の住民人口の差が大きく、住民人口が極端に少ないの区は数字が大きくなりますね。

[13925: 匿名さん]

文京区の犯罪率は素晴らしいですね。
さすがです。

[13926: 匿名さん]

>>13923 匿名さん

犯罪の種類まで変数にしないと総合ランキングに反映できないね

[13927: 匿名さん]

前レスにもあったが、文京区は50代以上の大人の街。渋谷や新宿、港区に比べるとエネルギーには劣るが代わりに落ち着きがある。
それが、犯罪件数にも現れてる。

そのあたりはトレードオフだよね。

[13928: 匿名さん]

>>13917 匿名さん

相場と一致してきたね

[13929: 匿名さん]

軽犯罪なのか、強盗殺人みたいな重犯罪なのかは重要ですね。

[13930: 匿名さん]

>>13928 匿名さん
やはり、不動産に出物なしですかね。
2045年に人口３割増しの区は段違いで強いかと。
都心3区とは良く言いました。
要人自宅や国の中枢施設も多いので
震災のときも、計画停電の対象外でしたしね。

[13931: 匿名さん]

犯罪率自体が参考にしにくい算出方法だから犯罪件数を参考にしたとしても。
>>13917 のランキングで文京区が中央区と同じSになったり、千代田区がSS から落ちて中央区と同ランクに変更は無いと思うよ。

[13932: 匿名さん]

>>13930 匿名さん

そうなると都心3区を掘り下げたい

安全性
地盤（N50以上支持層の平均深さ）
災害（火災と水害の想定）

利便性
乗車分数（東京＋新宿の平均など）
買い物（徒歩圏内のスーパー面積）

人口分布
高齢化（若年層の割合）
出生率（理想2.7以上）

街並
緑化率（大公園の有無）
ゆとり（平均敷地面積）
景観（川や海の有無）
衛生（ホームレス割合）
嫌悪施設（キャバクラ数など）

発展性
インフラ（新線予定など）
再開発継続性（大企業拠点や区役所など有無）
商業（人気ブランド出店数）
大学（一流大学の有無）

育児
保育（待機児童割合）
学校（平均学力）

などでベストエリアを出したいけど手間だね

[13933: 匿名さん]

出生率（理想2.07以上）でした

[13934: 匿名さん]

>>13932 匿名さん
良いですねー。でも、数値揃えて論理的にやるのは大変ですね。1テーマずつ回しますか。

[13935: 匿名さん]

区で出すとざっくりだから、本当は駅ベースで出すのが精緻な情報ですけどね。中央区には晴海のような元々坪単価180万円くらいの相場だった僻地がある一方で、足立区には北千住のようにターミナル駅近物件だと坪単価400万円を越える街もある。以前のように区で区切る意味合いは薄れている。

[13936: 匿名さん]

>>13935 匿名さん
難しいですね。エリアベースが正解ですかね。
湾岸系は価格低い代わり若いファミリー多いから非高齢化や出生率は高ポイントでしょうし。なかなか公平な審査項目ですね。

[13937: 匿名さん]

>>13935 匿名さん

今の評価を反映させるものなので、当時はーという見解は不要かな。
あと、区内での格差は必ずどこもあるので、それは一度わすれて区というくくりで考えないと議論が進まない。

[13938: 匿名さん]

>>13937 匿名さん

都会度・格・地価・将来性(人口動態)の総合

SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

[13939: 匿名さん]

外国人人口の多さはプラスなのか、マイナスなのか？

[13940: 匿名さん]

経済的にはプラスでない。
教育的にはプラスにの可能性。
マナー的には日本人外国人限らず層によるが、マイナスの可能性もある。
不確定事項は客観性損なうから評価に入れないほうが良い。

[13941: 匿名さん]

山手線内側 ＋ 中央線南側 が ＳＳ
これは確定
さらに、ＳＳＳクラスとなるには、例えば、
利用路線 5路線以上が徒歩 5分以内
学区年収ベスト30
人気商業エリア隣接 若くは 住みたい街ベスト10
みどりの多さ（半径 1km以内）
ミクロでの人口動態
再開発などの街としての発展性
など、が必要（各条件はあくまで例として）
区単位では、みれない

[13942: 匿名さん]

>>13941 匿名さん

んじゃ、このランクにそれ反映してよ

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

[13943: 匿名さん]

>>13941 匿名さん
つうか、山手線内側の中央線南側で、徒歩5分内に5路線ある駅てそもそもあるっけ？
支線は無しだよね？JR京浜、山手、東海道とかを一本ずつに数えるくらいしか？

[13944: 匿名さん]

公示価格で比べてその話題は終わり。

[13945: 匿名さん]

お前ら、自分の家の場所位は自分で決めりゃいいんだぞ。

他人がＳＳだＡだＢだっつってもお前らの気に入る場所に住めばいいんだぞ。

[13946: 匿名さん]

>>13945 匿名さん

SSS 俺様が住んでるところ
D それ以外

これで終了

[13947: 匿名さん]

例えばな、青山の駅近、150㎡の最上階に住んでる人がいたとしてな
その人は同じマンションでも75㎡の低層階になっちゃう位なら
もうちょっと遠くても広い部屋に住む選択をするかも知れないんだよ。

同じマンションの狭い部屋に住む家族を見て
「そうそう、狭くてもここに住むべき。君たちは正しい」と思うか
「見栄張ってないで広いとこ探せばいいのに」って思うかは分からんからな。

[13948: 匿名さん]

>>13946
そうそう、それでいいんだよね。

[13949: 匿名さん]

まあ、極論はそうだけど
いちお、スレタイに沿ってね。

[13950: 通りがかりさん]

まあ所詮、マンソンの価格動向スレだからなあ
駅近だの複数路線だの、お前らどんだけ通勤大好きなんだよって話しだよな