マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[941: 匿名さん]

>>937
スレ主は隣人のようだが、隣戸で塾を少なくとも1年前から、やっていたのに、気付かなかった。でも、子供の出入りが多いことから、塾経営を疑いだし、ネットで検索したところ、「偶然」HPを見つけ、壁の隣で金儲けをされるのが不快でノイローゼになりかけと言うのがスレ主自身の説明のようだが、これって、管理組合関係ないでしょう。

確かに、他の組合員にしたら、「そんなの関係ねぇー」でしょうね。

[942: 匿名さん]

>935
932です。

ビギナー（＝匿.名？）さんよりはるかにまともな反応をされる方が現れて少し安心しました。
何度同じことを指摘されてもめげない（？）方らしく、正直、辟易していましたので・・・

>塾側によって手続き上の不備等が指摘されたら、勝ち負け以前の話になるかもよ。

区分所有法が57条～60条でしつこく、「訴訟するなら集会の決議を経て来い」といっているのは、裁判所が、単なる私文書（管理規約）と単なる個人の行動（塾）の整合性を判断することなど不可能だから、です。

ものすごく平たい表現でいうと、

「その辺は裁判所で面倒見切れないから、とりえあず、管理組合（その管理規約を定めた主体）が
　規約違反だと判断してることを確定させてから裁判所に来てくれ！
　そしたら、その管理規約に基づく個人の権利の制限が、区分所有法に合致しているか裁判所が判断してやる。」

という立法＆司法からのメッセージなので、区分所有法の場合は特に、適正な手続きを踏むことが重要だと考えています。

[943: 匿名さん]

>940
＞複数ハンドルを使い分け、どや顔のビギナーとか、張りついて速攻で答える通りすがりとか、スレ主擁護派はご自分の意見の正当化に大変だね。

いや、塾擁護派だって十分大差ない行動に見えますが・・・

ビギナーさんとは何度も議論になっており、辟易しているとまで書きましたが、
それは彼が法律にうとい上に強情というだけで、彼のスタンス（みたところスレ主より）は別に否定しません。

私も、標準管理規約12条をそのまま使っているマンションで、
管理組合と何のネゴシエーションもなく塾をはじめ、
理事会から違反を指摘されて下手に出るどころか強攻策でくる相手に、同情の余地はないと思ってます。
では実際にどうなるかの予想は、890に示したとおりです。

なお、標準管理規約やそのコメントは、管理組合（執行機関は理事会）が管理規約を制定・運用するにあたって、
こうすればよいという助言なので、裁判所ではほとんど意味を持たないでしょう。まあ、

「コメントにこうかいてあるので、塾が禁止事項だとは思わなかった。それが自然な解釈だ。
　総会でいまさら規約違反だといわれても、そんなの後だしジャンケンだ。」（遡及性）

という理屈を唱えることは可能ですが、それが裁判で認められる気はしません。

[944: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反しない範囲の個人の権利をも規約で制約することの正当性があるかどうかが問われているのです。塾経営者が規約に同意のうえで購入したとしても標準管理規約コメント読んでそのように理解していたと言えば何ら不思議はありません。結局は区分所有者の共同の利益に反していればＮＧ、そうでなければＯＫとの判断が下るでしょう。

[945: 匿名さん]

>>943
塾擁護派と言うのはいないでしょう。個別に判断されると言う意見ばかりですよ。

[946: 匿名さん]

国土交通省のコメントは周知徹底されていますから、当然裁判所も無視できません。

国が周知徹底しているものに従って、規約違反にされてはたまりません。

[947: 匿名さん]

＞国土交通省のコメントは周知徹底されていますから、

え？
そんなの周知徹底されてるか？
いつどこで？

少なくとも、デベが契約前後に行う管理規約（この時点では案）の説明時にも触れられないし、
管理組合の最初の臨時総会でも標準管理規約のコメントになんかふれられない。
ふれるように国土交通省が指示してるなんて話も聴いたことない。

たまたま知っているマニア以外の管理組合員にとっては、
自分とこのマンションの管理規約の文章として書いてあることが全てだろ。

[948: 匿名さん]

>>943
>私も、標準管理規約12条をそのまま使っているマンションで、
>管理組合と何のネゴシエーションもなく塾をはじめ、

デイトレードするのに、許可をとりますか？

[949: 匿名さん]

>>947
徹底は知らんが、
「マンション標準管理規約（単棟型）」
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

の中で、

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定めておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。

このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。

となっているね。

さらに、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従い、「マンション管理適正化推進センター」「マンション管理士」が、管理組合の管理者等その他の関係者に対し情報提供しているって、こと。

素人が知らないからって、理由は通らない。

[950: 匿名さん]

>947
原始規約の文言が標準管理規約そのままで、且つ管理会社から特段の説明がない場合、その意図するところは標準管理規約コメントと同じであると理解されます。

[951: 匿名さん]

現に周知徹底されてないのは事実だから、書いた役人に責任とらせよう。

[952: 匿名さん]

>>951
>現に周知徹底されてないのは事実だから、

マンション管理士は、試験問題によくでるから、皆知っているよ。

[953: 匿名さん]

>>950
当然でしょうね。もし、このマンションだけ、営利活動を禁じるのであれば、「住戸内での営利行為を一切禁じる」とかしないといけないでしょう。でも、それが、有効とはとても思えないですがね。

[954: 匿名さん]

>946
標準管理規約は管理規約のテンプレとして国土交通省が作成して配布している文書であり、
そのコメントは運用にあたってのアドバイスとの位置づけになります。
いずれも、アドバイスの相手となるのはマンション管理組合です。

塾経営者の方が、管理組合総会の場で、
　
　管理組合員のみなさんが素人なだけで、この程度の塾は認められるべきなのです。
　なぜなら、このマンションの管理規約は国土交通省の標準管理規約そのものであり、
　その標準管理規約のコメントとして国土交通省が出している文書には、これこれこういう記述があるから。

って主張をされるのであれば、標準管理規約およびそのコメントの正しい使い方の一環だと思います。
（正直、私には、その主張が管理組合員に認められそうな気はしません）

裁判所には、集会で管理規約違反が確定した状態でこの話が持ち込まれるはずなので、
裁判では、管理規約の一言一句の解釈などが論点になることはありません。
ましてや、このマンションの管理規約とイコールではないテンプレ（標準管理規約）や、
さらにそのテンプレの解説文（標準管理規約のコメント）は、基本的に論点にはなりません。
（強いて言えば、943のロジックですが・・・）

裁判では、この塾の実態をふまえた上で、その経営を制限することが、
区分所有法が管理組合に対して認めている個人の権利を制限することの範囲内か、が焦点になります。
これは、この塾が、区分所有法6上の共同の利益に反する行為といえるかどうかを判断する、と同じことを言っています。

[955: 匿名さん]

>>954
>この塾が、区分所有法6上の共同の利益に反する行為といえるかどうかを判断する、と同じことを言っています。

に同意します。スレ主さんや「他の」マンションの住民らしき方の投稿では、何が「共同の利益に反する」のか不明です。「五月蠅い」と言うのがありましたが、多数の住民が五月蝿く思うような行為が塾で行われるとは到底想像できません。

しかし、ビギナーさんなどの塾反対派の論理・争点は別なのですよ。
・このマンションは住居専用なので、国土交通省のコメントと関係なく、営業行為はすべて禁じられるべきである
・理事会が規約違反と認め（何に対してかは不明）警告書を出した
・理事会が規約違反と認め警告をした行為を続けることが、さらに規約違反となる
と言うことであり、そこで、そもそも規約違反なのかどうかということで、国土交通省のコメントが出てくるわけです。

塾経営者は、おそらく、スレ主さんたちが「警告書」とするものを理事会から受け取り、警告書の元になる規約や、規約違反の事実について尋ねたものと思いますが、理事会側は、「共同の利益に反する」事実が提示できなかったのではないでしょうかね。ここの情報が欠落しているので、何とも言えません。

裁判前提ではないので、まず、塾が住居専用に反するか、反しないのか、国交省のコメントが重要なポイントになるわけです。

いずれにしろ、まず、裁判にはならないと思います。

ですので、「裁判」を議論している方と、「住居専用に関しての規約違反」を議論している方が、入り乱れて、話が噛み合ってないのではないかと思う次第です。

[956: 匿名さん]

投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。

マンションで塾を経営【その５】

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/

[957: 匿名さん]

>>955
>ですので、「裁判」を議論している方と、「住居専用に関しての規約違反」を議論している方が、入り乱れて、話が噛み合ってないのではないかと思う次第です。

そりゃそうでしょう。
どう見ても区分所有法や民法からは、「塾禁止」とはできない。そうなると、管理規約の第12条をよりどころにするおよび理事会の判断を支持するしかないのだが、ここにも国交省のコメントという厄介なものがある。だから、自分が知らないことを盾にしてコメントなど無関係と突っぱねて、理事会の判断が正だなどと頑張るしかない。

客観的に「共同の利益に反する行為」かどうかについて論じるのでは、不利であることを誰よりも良く分かっているのは、塾全面反対派でしょうね。

[958: 匿名さん]

>957
私は、双方折れなければ「共同の利益に反する」か否かの争いになると考えており、
かつこの塾の場合は管理組合側が勝つだろうと予想しているのですが、
「塾全面反対派」には入ってないということになるんですかね？
（この塾限定反対派、になるのかな？）

[959: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[960: 匿名さん]

>958
>この塾限定反対派
ですか、それはある意味妥当な考え方で、各種事例やコメントから見ても矛盾しません。

>この塾の場合は管理組合側が勝つだろうと予想している
具体的にどのような点が「共同の利益に反する」とお考えですか？

実は私も出来ればこの塾は止めた方が望ましい状況であると考えている口ですが、今までに得られた状況だけでは管理組合が不利な感がしているので、勝つと予想される方の見解をぜひお聞かせください。

[961: 匿名さん]

このマンションの塾は閉鎖し住居専用になったそうですから、新スレは塾と制限せずに一般的な事業に変更しましょう。

[962: 匿名さん]

暴力排除条例を採用し暴力団住民をマンションから追い出した例によると
マンション所有者は暴力団組員の家族である。
マンションに来客として暴力団組員が訪問を繰り返す。
このことから、応接室が組事務所として利用されているとの判断により
住民である暴力団組員が逮捕され居室はマンション所有者は部屋の明け渡しを求められた。

[963: 匿名さん]

>このマンションの塾は閉鎖し住居専用になったそう

元々住居専用だったのに、何を言っているの？

[964: 匿名さん]

＞＞９６２
暴力団って、スレ主のことではないですよね？

全然関係のない例をだされても・・・。

[965: 匿名さん]

>962
置き換えるとこんな感じか。

塾排除条例を採用し塾経営住民をマンションから追い出した例によると
マンション所有者は塾経営者の家族である。
マンションに来客として塾の生徒が訪問を繰り返す。
このことから、応接室が勉強部屋として利用されているとの判断により
住民である塾経営者が咎められ居室はマンション所有者は部屋の明け渡しを求められた。

妥当がどうか良く考えてみよう。

[966: 匿名さん]

来客の多い家はこのマンションでは嫌がらせを受けるってことか。

なるほど。

[967: 匿名さん]

散々違う例を挙げて説明するのが居たけれど、組事務所に訪れる暴力団員と塾に通う児童を一緒にするって、あいた口がふさがらない。

[968: 匿名さん]

>960
以下は単なる私見ですが

当該マンションの管理規約12条は、原則として住宅以外の用途での使用を包括的に禁じており、これと同じ条項が標準管理規約にもあるということは、公も、区分所有形態において、住宅以外の用途での使用を包括的に禁じることが区分所有者の総意（手続き論としては2/3以上の賛成）であれば妥当と認めていると考えられます。

標準管理規約12条には、運用にあたっての判断基準が示されています。これは、専有部分でのデイトレードや内職といった、明らかに他の区分所有者の生活の平穏さに影響を与えない営利活動を除外しても、12条とは矛盾しないことを示唆しています。標準管理規約ではなくコメントとして考え方だけが記載されているのは、実際にどこに許可不許可の線引きするかが、各マンションの管理組合に委ねられる性質のものであるから、です。

本スレの塾の場合、30人の住民ではない児童（平均して週2回受講であれば、1日あたりは10人程度）が、夕方という1日の中でも比較的住民の利用が多い時間帯に集中して、エントランスやエレベータを利用します。であれば、住民の総意で拒否することが区分所有法的に有効と考えます。管理組合が「生活の本拠であるために必要な平穏さを脅かす行為であり当マンションでは禁止である」と主張した場合、裁判所はその判断を覆さないでしょう。実際、その４まで来たこのスレで示された判例の中で、管理組合が負けたのは公平性を保たず、特定の住民だけを狙い撃ちにした事例ばかりとの認識です（見落としあるかもしれませんが）。公平性がなければ敗訴は当然ですが、それ以上でもそれ以下でもありえません。

公平性の観点では、次のような視点も成り立ちます。区分所有者の1人が児童向け学習塾を始めた位では、マンション全体としては、生活に目立った支障はでていないかもしれません。（エントランスやエレベータに知らない子がいることを快適と感じる住民は滅多にいないので、その塾がないほうがより快適であることは間違いないですが、さしたる努力をしなくても我慢できるでしょう、という意味です）では、1割ではどうでしょうか？あるいは3割では？仮に3割の住民が児童向け学習塾をはじめたら、目立った弊害がでることは避けられません。住宅専用で設計されたマンションの共用設備のキャパシティは、そんな利用を想定していません。一方、デイトレードや内職であれば、仮に全区分所有者がはじめたとしても、生活の本拠たる平穏さには影響ないでしょう。これと児童向け学習塾が同列に扱われるとは思えません。

[969: 匿名さん]

>>968
規約に抵触しない以上、過剰な制限でしょう。

塾等を、本当に規制したいのであれば、最初から基準を決めておくべきだったでしょう。

反対派の脅しに屈したように思え残念です。

[970: 匿名さん]

>968
都合の良い想定の前提条件の上で、かなり極端なケースでやっとというところですか。

その公平性って、一人暮らしと子供5人と住戸は公平か？と言っているのとさほど変わらない。子供5人の住戸がすごく増えたらそのマンションは。。。。。

[971: 匿名さん]

>969
>塾等を、本当に規制したいのであれば、最初から基準を決めておくべきだったでしょう。

網羅性を求めるのは現実的ではありません。
文章で記述できることには限界があるため、文章の解釈の権限が誰にあるかの見極めが重要となります。

管理規約であれば管理組合です。区分所有法であれば司法機関です。

営利目的の塾が明らかに管理規約12条に反しない、と主張されるのであれば、
司法の場でもそう訴えればよいでしょう。

>970
>その公平性って、一人暮らしと子供5人と住戸は公平か？と言っているのとさほど変わらない。

大違いです。本気で言ってるなら、あきれるばかりです。

[972: 匿名さん]

>971
貴方の解釈や見解を聞いても、やはり管理組合が勝てる可能性が高いとはとても思えない。

現状で顕著な平穏に関する問題が生じていないだけではなくて、その前提条件では近い将来問題が生じる可能性が高いとすら言えない。
よって、共同の利益を守るを越えた過剰規制と判断せざるない。

もし、エントランスやエレベータの運用に支障が生じるほど、過半の住戸で人の出入りが多くなった場合は、それを全面的に禁止するのではなくて、ルールの策定や設備の改善等で問題の解消を図るのが現実的です。それだけ状況が変化しているということは、それがその時点での居住者のニーズということと考えても間違いでは有りません。

もっとも、このように意見が別れる話だから、これだスレが続くのですがね。

[973: 匿名さん]

>792
まあ、結局のところ、区分所有法6条の「区分所有者の共同の利益」をどう解釈するか、に尽きます。

塾を肯定されている方は、司法は、明らかに支障が出ない限り、区分所有者の共同の利益に反するとはいえない、と判断するはずだと信じているのでしょう。

で、私はそう考えていません。また、その考えを覆されるような事例を、このスレを含め、見聞きしたこともありません。故に、「区分所有者の共同の利益」は、個々のマンション毎に区分所有者の総意（手続き上は2/3以上）で定めることができ、大きく社会通念に反する内容でない限り、その権利は裁判でも尊重されるだろう、と考えています。

[974: 匿名さん]

>>973
区分共有者が後から決めたらだめでしょうが、最初から決めてないと。

[975: 匿名さん]

世の中でルールにないことを罰するってこのマンションだけでしょうね。

[976: 匿名さん]

>974
890の下の方に書かれているロジックが成り立つ、とお考えのようですね。

私は無理だと思いますが、そうお考えになるのは自由ですし、
当事者であればそれを試してみるのも自由かと思います。

[977: 匿名さん]

本件が裁判になったとき、裁判官は区分所有法の下記条項に従って判決を
下すであろう。

第３１条１項（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の
多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更
又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その
承諾を得なければならない。

[978: 匿名さん]

そのとおりですね。
そして、当該マンションの実情をよく知り、マンション管理をビジネスとしている管理会社の見解が以下です。

＞管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

[979: 匿名さん]

区分所有法上は認められます。さて、どうしましょうかね。
>977の引用した条項はむしろ塾を禁止する場合に必要な手続きです。

[980: 匿名さん]

＞区分所有法上は認められます。さて、どうしましょうかね。

何の根拠も説明もなくただ断言されても・・・塾を肯定される方はこういう人多いですね。

[981: 匿名さん]

法律くらい自分で勉強して下さい。管理会社が違反と言ったから認められないとか、根拠になってませんよ。

[982: 匿名さん]

>>980
>何の根拠も説明もなくただ断言されても・・・塾を肯定される方はこういう人多いですね。

「区分所有法上は」書かれているから、根拠が区分所有法にあることは明らかなのに何を読んでいるのか。
どの条文のどの部分とまで説明されなければ分からないのであれば、下手な反論は書き込まない方が身のためです。まあ区分所有法の頭の方を読めば十分な内容ですけど。

区分所有法そのものには、当然「塾禁止」などということは規定されておらず、第６条あたりで権利義務が規定されている程度です。
使用に関する細かなことは、第30条以降で規定されている「規約」で定めることになりますが、この「規約」は区分所有者相互間の「契約」と考えた方が良いと思います。「契約」なので、通常は区分所有者の3/4の賛成で変更できる等々の条件が付きます。「契約」であると考えると、その解釈は「理事会が優先」のような話は的外れであることも分かります。「契約」に書かれていないことは、通常は相互の話し合いによってどのようにするかを決めるものですが、今回それが行われているようには見えません。

「規約」で制限できる範囲は、その区分所有建物の状況ならびに区分所有者の十分な合意によって定まってきますが、

第30条3項
3.前2項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

のようにいろいろと考慮すべきことがあります。

[983: 匿名さん]

投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。

マンションで塾を経営【その５】

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/

[984: 匿名さん]

>982
？

＞のようにいろいろと考慮すべきことがあります。

いろいろと考慮すべきことがあるのに、

＞区分所有法上は認められます。

なんて断言ができるのはなぜですか？

[985: 匿名さん]

>>984
>>区分所有法上は認められます。
>なんて断言ができるのはなぜですか？

982だが
そんなことは私に聞かれても困る。
断言したやつに聞いてくれ。

ただ、専有部の利用に関する権利を規定した第1条の主旨を尊重すると、規約等の他のルールで明示的に禁止されていない限りは原則ＯＫと考えるのではないかと思わんこともない。

[986: 匿名さん]

>985
>982だが
>そんなことは私に聞かれても困る。
>断言したやつに聞いてくれ。

つまり、979が「区分所有法上は認められる」って断言できた理由は分からないってこと？
だったら、なんでこんなこと書いたの？？？

>「区分所有法上は」書かれているから、根拠が区分所有法にあることは明らかなのに何を読んでいるのか。

[987: 匿.名さん]

しかし、民事裁判を語るのに憲法を持ち出す人がいるのには驚きましたね。
処分権主義や弁論主義を持ち出すのならわかりますが・・・

[988: 匿名さん]

>>986
何でも聞いてばかり、はたまた揚げ足ばかり。
少しは自分で考えれば。

[989: 匿名さん]

>>987
ビギナーの割にわかったようなことを書いているが、相変わらず全然わってないようね。

[990: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。