マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[651: 匿名さん]

>650
逃げないように！
要するに、今やトップページから直接リンクすらされていない過去の説明なのですね。

[652: 匿名さん]

>>651
君の知りたいことは、あの説明が今も有効かどうかだろうが。今も有効なんだよ。「平成２４年度版　マンション管理の知識」を買ってみてみな。疑いがあるのならば、電話して聞けばと示唆している。

[653: ヒ"キ"ナーさん]

>>647
>・やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる

以前に、理事会は法５８条に基づく訴訟も視野に入れているように読めると書きましたが、根拠はこの一文です。
共有部分の利用禁止は、法５７条に基づく訴訟ではできません。

[654: 匿名さん]

>疑いがあるのならば、電話して聞けば．．
電話で聞いて、ここで載せても「嘘だー！」の一言で終わっちゃうからね。
匿名掲示板ならば、誰もが確認できる根拠が必要ですよ。

あとね「認められる」といのは「管理組合に認められる」であって、「裁判所で認められる」ではないよ。
だから、今回のケースは「理事会には認められなかった」。

理事会の結論が出ているのに、未だにマンカンの規定を利用して認められるといっているからおかしいんだよ。
あとは、総会での結果を予想するだけでしょ。

[655: 匿名さん]

>>654
勝手にしたら、
>電話で聞いて、ここで載せても「嘘だー！」の一言で終わっちゃう
君がそう言っているんだろう。何を書いても信じない。

で、国交省のコメントも理解できない？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

で、これらの解説も理解できない？

すべて嘘と言っているのは、君なんだが。嘘と立証する義務があるのは君だよ。

[656: 匿名さん]

>>654
本を買う金がないのだったら、
http://www.amazon.co.jp/dp/4789233898
http://www.amazon.co.jp/dp/4789235033
とかの目次覗いて御覧よ。

で、マンション管理センターの解説が、過去数年だけに適用されて、現在は異なると思うのだったら、購入して確認してみれば。

国交省のコメントに対する公益法人の解説は通常出版したり公開したりする前に、国交省のお墨付きを得てから公表・出版するからね。もし変更になったら、変更を周知しないととんでもないことになる。

このコメント・解説に従って、マンション内で教室や塾が既に数多く行われいる訳だから、万が一解釈を変更するようなことになれば、国交省やマンション管理センターはそれを周知徹底する必要があるって、理解できないかなあ。そして仮に変更になったとしても、不遡及だから、改正以前に営業を始めたものは、お咎めなしというのも理解できないかな？

ひょっとして、社会経験ないの？塾でも通った方が良いのではないかな？

[657: 匿名さん]

>655
勝手にしろというので、「降参宣言」と捉えます。

国交省のコメント？　それは標準規約の制定の考え方であって、規約解釈を拘束するものではありません。
規約を制定した主体は管理組合ですから、国交省のコメントなんて各管理組合が判断するための参考意見程度にしかなりません。

で、今回は理事会から「規約違反」と判断されたのですから、そのマンションにおいては塾はＮＧとされたわけです。
くどいようですが、総会で理事会決定を否定することが出来ますから、どちらを選択するかはそのマンションの住人のみが知るというものです。

塾側は弁護士の助けを借りようが、マンション管理士を使おうが、総会で過半数以上の同意（規約改正を伴う場合は３／４以上）を得ればすむだけの話です。

尚、弁護士からの質問について、管理組合が答える義務は無いと思います。「不服ならば総会で弁明する機会を与えます」ですむ話だと思いますよ。

[658: ヒ"キ"ナーさん]

さすがに、ａｍａｚｏｎ の目次はすごいですね。
目次だけで、塾が「他の区分所有者への影響がある使用」に分類されていることが判るのですから・・・

[659: 匿名さん]

>>657
社長「わが社は、これまで9時出勤でしたが、明日から8時半出勤にします。適用は会社設立日からにします。これは役員会で全員一致で決まりましたから、社員は反論しないように。」

社長「ビギナー君、君は、先月は8時半までに出勤したことは、一度もないね。従って懲戒解雇にします。弁護士に頼んでも、無駄だからね。」

って、感じだね。

[660: 匿名さん]

>>658
確かにすごい。クリックなか見検索で、国土交通省のコメントについて解説してあることまで、わかってしまう。

[661: ヒ"キ"ナーさん]

中身はもっとすごいらしいですよ。
マンション管理センター発行の「マンション管理基本六法」には、「標準管理規約に関するマンション管理センターの解説」が掲載されているそうですから・・・

[662: 匿名さん]

理事会がどのように審議してどのような判断を下して、区分所有者に通知しようともそれは理事会の自由です。

ただし、民法や区分所有法で規定されている個人の権利を侵害するような内容の場合は、法的に無効とされると考えたほうが良いでしょう。
今回のように、住みながらその傍らで塾を開講するのは個人の権利の範疇ですから、共同生活に対して明らかな迷惑行為等が生じていない限りは、管理組合が権利を制限できるとはとても思えない。

[663: 匿名さん]

657さんに同意です。というか、657には、間違いようがないことしか書いてないです。

どうも、管理規約というものが、法的には私文書にすぎないということの意味を理解されていない方が多いようです。
だから、「標準管理規約のコメントを読む限り、この塾は管理規約ではない（あるいは、そう限らない）」なんて、
論理的にありえない発言が出てきます。

確かに、現時点では「この塾」が、「このマンションの管理規約」に違反しているかどうか確定していません。
なぜなら、現時点で管理規約違反と判断しているのは理事会にすぎないからです。
「このマンションの管理規約」という私文書を定めている主体は、「このマンションの管理組合」です。
「このマンションの理事会」は、「このマンションの管理組合」の下に位置する執行機関にすぎません。

意思決定機関（管理組合）がなんらかの形で、執行機関（理事会）の判断を支持した時点で、
問題の塾の管理規約違反は確定します。
本件では、次の総会で、理事会の出す議案が採決で承認された時点で、確定するとみなすのが妥当でしょう。

標準管理規約のコメントは、管理組合が理事会の判断を支持するかどうかにあたって、
参考材料になる可能性はありますが、それ以上でもそれ以下でもありません。

これと、塾経営の是非は一体ではありません。
塾側に不満があれば（当然、あるんでしょうね）、裁判まで持ち越されます。
但し、裁判で争われることは、「このマンションの管理規約」に違反しているかどうかではありません。

管理組合側のこの要求、

　「このマンションの管理規約」に違反している塾の運営の差止

に対し、塾側は、

　「このマンションの管理規約」が塾に加えようとしている制限は、
　区分所有法で認められている範囲を超えている

という主旨の抗弁を行うことになります。

あえて分かり易い表現をとるなら、裁判で争われるのは、
「この塾」が「このマンションの管理規約」に違反しているかいないか、ではなく、
「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

[664: 匿名さん]

社長「ビギナー君、ちょっと来たまえ。」

ビギナー君「アイアイアサー」

社長「君は社の規則に、社員は社内では職務に専念することとなっているのを知っているだろう。」

ビギナー君「イエス、サー」

社長「しかし君は、あくひをして、他の社員の迷惑になっているらしい。隣席の社員からノイローゼになりそうだと苦情が出ている。」

ビギナー君「サー、イエス、サー。」

社長「社内規則にあくびをしてはいけないとの明記はないが、役員会で、明らかに社内規則に違反していると認めらられたので、警告書を渡す。」

ビギナー君「サンキュー、サー。」

社長「よって、、一週間以内にあくびをするのを止めなさい。でなければ、トイレに席を持って行って、そこで仕事をするように。」

ビギナー君「サー、イエス、サー。」

(15分後）

ビギナー君「＼（￣０￣）／ふぁ～～、社長の呼出し屈だった」

隣席のノイローゼちゃん「ビギナー君、みーつけた。警告書受け取ったところでしょう。社長にいいつけちゃうもんねー。」

[665: 匿名さん]

>663
相変わらずお見事な説明です。さすがです。

[666: 匿名さん]

社長「ビギナー君、ちょっと来たまえ」

ビギナー君「イエス、サー」

社長「最近、君は上司に報告・連絡・相談をしなくなったそうだが、どうしたのかね」

ビギナー君「社長、この前まで、貼ってあった『報告・連絡・相談』の張り紙が、『質実剛健』になっていたので、もう『報告・連絡・相談』は撤廃されたと思います。もし『報告・連絡・相談』が今も有効でしたら、その証拠を示してください。できなければ、社長は『降参』したものと考えます。」

社長「（＠_＠;）」

[667: 匿名さん]

>あえて分かり易い表現をとるなら、裁判で争われるのは、
>「この塾」が「このマンションの管理規約」に違反しているかいないか、ではなく、
>「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

違反してません。

[668: 匿名さん]

ようするに、塾としては「規約違反」と言われたとしても特に問題は無い。
管理組合は、強制的には中止等を行うためには訴訟して勝訴しなければならない。
塾側は、「規約違反」とすることは、個人の権利の侵害で民法や区分所有法に反するから無効と裁判で主張すればＯＫ。

ということですね。

[669: 匿名さん]

屁理屈言う人って、面白いね。

[670: 匿名さん]

>668
おおむね正しいといえば正しいけど、以下の表現の方が誤解の余地が少ないでしょう。

「規約違反」と言われたとしても特に問題は無い。
　　↓
「規約違反」と言われたとしても、その時点では塾を廃止する強制力を伴っていない。

無効と裁判で主張すればＯＫ。
　　↓
無効と主張して、勝てばＯＫ。

[671: 匿名さん]

これは塾が不利ですね。勝てる材料が無いですよ。

[672: 匿名さん]

>671
裁判に頼ると勝てる見込みは無いけど、総会での決議にすがるという手がありますよ。
総会で過半数以上の同意を得られれば道は開けます！

[673: ヒ"キ"ナーさん]

>>663
>「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

Ｏ 区分所有法の何条違反でしょうか？
Ｏ また、「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
　　ということは、住居以外の用途に供することができるという主張ですか？

[674: 匿名さん]

>>672　だから？　それ勝てる要素ではないでしょ。　

[675: 匿名さん]

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題ないとされていて、現に行われている。で、ここの塾だけだめとするには、かなり強力な争点が必要でしょうが、このスレのような屁理屈だとまず無理でしょうね。「国土交通省のコメントは関係ない」「マンション管理センターの解説は関係ない」「理事会が決めれば十分だ」などいうのは、そりゃあ管理組合が依頼し、受任する気の毒な弁護士は言われたままに準備書面に書くでしょうが、内心・・・って感じですかね。

もし裁判になるとしたら、気の毒なのは、一般の管理組合員でしょうね。

[676: 匿名さん]

＞「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
違反してませんよ

[677: 匿名さん]

>>673
>>663 の投稿者でありませんが、この手の説明では、どこにでも同じことが書かれていますが、

広島市だと
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第６条第１項には、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と定めてあり、これに抵触しなければ、専有部分については区分所有者がどのような用途にも使用することができるのが原則です。

にある通りですね。

これが大原則。これに反するものは、「建物の区分所有等に関する法律」に反することになります。

[678: 匿名さん]

>>677

だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。

当然、教室、塾を禁止するというのは、無効。

[679: 匿名さん]

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。
マンションでの塾運営は無理ですね。
その証拠にフランチャイズの塾では、マンションの個人住居での開講はできません。
マンションでの塾運営はトラブルが多く運営が難しいとの長年のノウハウです。

個人での運営も同様でしょう。トラブルになります。
騒音のトラブル、駐輪場のトラブル、駐車場のトラブル、送り迎えの車のトラブル、セキュリティ上のトラブルなど
これらをクリアすることは指南のワザです。
　

[680: 匿名さん]

>だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。
え？塾が五月蠅いってのは？

[681: 匿名さん]

”住居専用”でしょ？　塾で五月蠅くしたら、完全アウトですね。

[682: ヒ"キ"ナーさん]

>>677
後半部分も引用してくださいね。

「しかしながら、マンションという近隣が緊密に居住する特殊な住環境においては、専有部分の使用やリフォーム等におけるトラブルも多く発生しています。
このため、広範多岐にわたるマンションの管理運営を組織的かつ合理的に行い、良質な共同生活を維持していくためには、各マンションの事情に応じて、区分所有者相互の共同のルールとして、管理規約の中にある程度客観的で具体的な制限を設けることが必要となります。
これについて「マンション標準管理規約（単棟型）」の第１２条では、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に使用してはならない。」と定めています。またそのコメントとして、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」と付されています。
内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

また、区分所有法３０条１項では、
「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」
と定めており、標準管理規約１２条は有効であると思いますが・・・

[683: 匿名さん]

>>679
>一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。

ここのスレ主を見ても分かるように、それはその通りです。

>マンションでの塾運営は無理ですね。

たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

[684: 匿名さん]

>>682
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
の、塾部分の結論部分を引用すると

「内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

となっている通り、「認められない場合」にするのであれば「判断基準を使用細則」で定める必要があるわけです。

しかし、この塾は既に行われているので、不遡及の原則に従い、その細則は適用されない訳。過去に遡って、新しいルールは適用されないんですよ。残念ながら。

[685: 匿名さん]

>>682
>後半部分も引用してくださいね。
677には無理な要求ですよ。詭弁で煽っているだけですから。


ストローマンの詭弁

　A： 「私は子どもが道路で遊ぶのは危険だと思う。」
　B： 「そうは思わない、子どもが外で遊ぶのは良いことだ。
　　　　A氏は子どもを一日中家に閉じ込めておけというが、果たしてそれは正しい子育てなのだろうか。」

わら人形、わら人形論法、架空の論法ともいう。
Aが主張していないことを自分の都合の良いように表現しなおし、さも主張しているかのように取り上げ論破することで
Aを論破したかのように見せかける。燻製ニシンの虚偽（red herring）。論理性が未熟なため相手の主張を誤解している
場合は誤謬であるが、意図的に歪曲している場合は詭弁となる。
　

[686: 匿名さん]

>>マンションでの塾運営は無理ですね。
>
>たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、
> 「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

[687: 匿名さん]

塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。

なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

[688: 匿名さん]

>>686
>五月蠅かったら規約違反

そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。

わからないかな？

[689: 匿名さん]

>>686
>いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

その場合は、塾じゃなくても規約違反。

[690: ヒ"キ"ナーさん]

>>687
>塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。
>なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

>>91 に書いた記憶がありますが・・・

>マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

なにを言いたいのか、さっぱりわかりません。

[691: 匿名さん]

>>五月蠅かったら規約違反
>
>そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。
>
>わからないかな？

五月蠅い塾は規約違反でしょ。

[692: 匿名さん]

五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

[693: 匿名さん]

あらあら「ヒ"キ"ナーさん」というのは、

by 匿.名さん　2013-04-17 10:05:36

さんですか。大変ですね。ハンドル頻繁に変えないと投稿できないって。

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、「誤った規則を守れと言ったのに、それを守らなかったことにより新たな規則違反が生じる」というロジックですか？

おもしろいロジックですね。そりゃあ無理でしょう。

[694: 匿名さん]

>>692
>五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、

[695: 匿名さん]

五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

[696: 匿名さん]

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶでしょうね。

[697: 匿名さん]

>>691
>五月蠅い塾は規約違反でしょ。

なるほど、そうかもしれませんね。
では、
静かな塾
の場合はどうなりますか？

[698: 匿名さん]

>>692
自宅で、テレビを見たら、規約違反ですか？

自宅で、友達と勉強会したら、規約違反ですか？

自宅で、デイトレードしたら、規約違反ですか？

自宅で、ゲームソフト開発してオンライン開発したら規約違反ですか？

[699: 匿名さん]

>と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、
原則で言うなら、迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

[700: 匿名さん]

>>697　五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。