マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[751: 匿名さん]

>>747
通ってくる子供に事故があっても管理会社の責任はゼロです。ご心配なく。

[752: 匿名さん]

>>747
仕事が無い方が良いって、主婦的発想だね。

その中、皆仕事を探しているのにね。

隣の金儲けが気になって仕方がないくらい暇ってことか。納得。

[753: 匿名さん]

>>752
その中 --> 世の中
失礼！

[754: 匿名さん]

スレ主から聞いた理事会の動きが本当なら、理事会には、塾存続の条件を詰めよう、なんて気はないよ。
だったら、

・理事会に塾経営者を呼んでヒアリング
・理事会で遵守事項の案を作成
・遵守事項案を総会議案とする

って流れしかない。

塾経営者を呼ぶのが理事会ではなく総会、という話が正しいなら、、
理事会の規約違反との判断は変わっておらず、理事会はその判断に基づく議案を出す気、ってことです。

総会では事前に周知した議案しか審議できないんだから、
総会の前に塾経営者を理事会に呼ばないなら、呼ばなくても議案を作れる状況にあるってこと。
ごく当たり前の話です。どっちよりの意見の持ち主だろうが、この解釈には関係ない。詰め将棋みたいなもん。

もちろん、総会の場での塾経営者の弁明は、その議案の採決における、個々の管理組合員の判断材料になる。
でも、あらかじめ決まっている総会の議案は不変です。それが承認されるか否認されるかに影響するだけ。

[755: 匿名さん]

いや、まだ議案は作っていない。
今回の総会では話を聞くだけ、スレ主情報からは弁明の機会と言う位置付けとは限定出来ない。
むしろ、理事会に呼ばないのは理事会だけで判断することが困難だと考えているからに他ならない。
したがって、総会での一般の区分所有者の反応、意見を踏まえて今後の対応をどうするか決めると思われる。

[756: 匿名さん]

議案は作らずに意見だけ聞くってことは、決定は臨時総会ないし来年の総会ってことじゃん。
是非いずれにせよ、住民（スレ主）からの苦情をうけ、いったんは塾に管理規約違反という申し入れをしておきながら、
そこから3ヶ月以上も後の総会に、そんな玉虫色のスタンスでのぞむ理事会なんてありえないと思うけど。

そんなんじゃ理事会が、なんで理事会でちゃん話しあった結果を総会に出さないんだ！ってつるし上げにあうよ。
塾賛成、塾反対のいずれでも、きちんと話し合った結果なら、
あとは総会でご判断いただくってスタンスでよいけど、意見決めてませんだと単なる理事会の怠慢だから。

[757: 匿名さん]

756の、【話し合った結果】というのは、理事会で話し合った結果という意味ね。

手続きにのっとって出した結論（理事会決議）を総会に出す分には、理事会の怠慢ではない。
塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い。してもいいししなくてもいい。
管理会社の助言だけで十分と判断するのも一つの解として十分ありえる。

まあ、一般論としては理事会と塾経営者で一度話し合いをしたほうがいいとは思うけど、
この事例では、理事会として話し合いが成立する相手じゃないと判断した、ってことなんだろね。
まあ、理事会の通告に対して、弁護士名の書面なんて戦闘的なリアクションが来た以上、そう判断されても仕方ないかな。

私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

[758: 匿名さん]

>757
私も757さんの意見と同じだけど、たぶん話し合いはしたのでしょうね。話しても聞き入れないから警告書の発送の流れになったと思います。いくらなんでもいきなり警告書では、実務的には好ましい手続とは言えませんから。

私も「弁護士名の書面」による対応なんて、戦闘的以外の何物でも無いと思います。私が理事会メンバーでしたら、管理会社の助言などを得てしっかりと理論武装します。他の区分所有者からの目もありますので、誰からも揚げ足を取られないように粛々とすすめますね。総会での流れは、まさに754の通りになると思います。

>塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い
その通りですね。今回は弁明の場をあえて設けることにより、万全を期した対応にしたのだと思います。
これで裁判において、「総会決議は無効だ」と塾側が反論することを実質的に封じ込めることが出来ますね。

[759: 匿名さん]

>756
区分所有法に基づく使用禁止措置や規約改定でないなら、そもそも総会の決議は要らないですし、議案は作りません。総会の結果でそういう流れにならない限りは臨時総会もないし、来年度の総会を待つ必要もないです。今回は掛け値なしに話を聞くだけでしょうね。今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良いのですから。

[760: 匿名さん]

>759
こうやってまとめるとシンプルですね。

理事会
今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良い。

塾側
総会決議で、理事会一任を否決させれば良い。

[761: 匿名さん]

>759
区分所有法に基づく差止請求（使用禁止よりハードルが低い）でも総会の普通決議が必要ですし、
管理組合がこの塾をやめさせる方向で動く場合に、強制力を伴う手段は、
区分所有法に基づく措置以外にはありませんよ。

[762: 匿名さん]

まあ、ここの管理組合（理事会）は、マンション管理センターのメンバーとなって、相談した方がいいと思うよ。70世帯で、年間5000円払った方が、いきなり弁護士雇って下手こくよりは、安上がりですからね。

[763: 匿名さん]

>>757
>私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
>まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

ごもっとも。
ただ、スレ主の書き込みを見た感じだと、理事会側はかなり強い態度で臨んだように感じた。
塾の経営者は、法的な話は専門家ではない自分が主張しても埒が明かないと考えて、すみやかに専門家である弁護士に依頼した。
といったところじゃないかな。
戦闘的という見方も出来るけど、弁護士を入れて感情的な応酬にならない道を選択したのかも。

[764: ヒ"キ"ナーさん]

>>762

マンション管理センターに相談しても、これぐらいのことしか言わないと思います。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/

[765: 匿名さん]

>>763
ここの理事会は、社会経験のない感情的な方たちの集まりでしょうか？戸数の小さいマンションのようなので、輪番制かも知れませんが、理事の中には社会経験のある方もおられるでしょう。それで同じマンションの住民で組合員にいきなり強く出ますか？

また、ちょっと調べれば住居専用マンションでも塾が開けることがわかりますし、管理会社に問い合わせれば、塾は可との返答があるでしょうから、いきなり強い態度にでることはないでしょうし、出る必要もないでしょう。

ちょっと考え過ぎというか、都合の良い様に解釈しすぎでしょうね。

[766: 匿名さん]

>>764
マンション管理センターのメンバーになって、メンバーサイト見て御覧よ。

例の文言が書いてありますから。

でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

------
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。
------

この通り、予め「用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておく」のが重要で、おかなければ、なかなか今回のような塾を規約違反とはしにくいってことです。

そろそろ別のハンドル用意した方がいいでしょうね。「未熟児さん」とかどうかな？

[767: 匿名さん]

>766
> (３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって
> 判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

この説明は、未だに正式に掲載されているのですか？
もはや使われなくなったんじゃ無いんですか？

[768: 匿名さん]

＞＞７６７
8,000以上の管理組合メンバー用の内容で、書籍類に掲載されています。

[769: 匿名さん]

>>767
>もはや使われなくなったんじゃ無い

どこかにそういうことが書いてありましたか？

[770: 匿名さん]

＞＞７６７
http://www.mankan.or.jp/12_member/logon.asp
から、ログインすれば、閲覧できますよ。

[771: 匿名さん]

>769
逆だよ。
今も使われているのかと聞いても誰も明確に答えてくれなかった。
本を示した人もいたが、その本に同じ文章が掲載されているのかを教えてもくれなかった。

誰かのおかげで
>(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などに
> よって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
の記載が一人歩きしている。

まぁ、一人歩きしても 「（管理組合に）認められない場合が出てこよう」という意味だから
間違いでは無いけどね。

[772: 匿名さん]

>>771
メンバー用のコンテンツなんだけれど、教えてあげちゃおう。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_00.html

に目次がありますよ。

疑うのならば、直接「公益財団法人マンション管理センター」に電話して、お宅のコンテンツが「一人歩き」して、俺の主張の邪魔するんだけれど、何とか削除できないかって、相談してみればどうでしょうか。

[773: 匿名さん]

>772
その資料古くないですか？

例えば
>http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_10.html
の頁の一番下。
>「　建設省は、平成９年２月25日、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）｣、｢中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（団地型）｣、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント(複合用途型)」として、関係業界団体等に対して通達した。これらが現在の標準管理規約である。」
現在の標準管理規約が平成９年？

>第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
の一番上
>〓注〓
> 　以下の解説で掲げた条文は「中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）」であり、また、当該条文（又は別表）についての
>「中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）」は《コメント》として掲載している。
中高層共同住宅標準管理規約なの？

[774: 匿名さん]

>>771
>逆だよ。
って、現にWebで公開されているものを、「今も使われているのかと聞」くのって、どうかしているよね。さらに、それをWebサイトの運営者でもない者に教えろって、どうすればそういう他力本願な考え方が出てくるんだろう、そんなこと掲載しているサイトの運営者に聞くしかないでしょう。ましてや「公益法人」と名乗っているわけだから、コンテンツはそれなりの責任を持って管理しているでしょう。ちょっと考え方がおかしいんじゃあないの？

[775: 匿名さん]

>>773
だから、質問はサイト運営者に尋ねるべきであって、ここで質問しても仕方がないでしょう。

自分で調べるなり、考えるなりしてから、質問したら。

[776: 匿名さん]

>>773
何を言いたいのかわからないが、ここの議論の本質に影響ないでしょう。

「標準管理規約の整備の歴史」について知りたいのならば、自分でググれば良いって、わからない？ひょっとして、インターネットのビギナーさんかな？

http://www.mankan-builkan.com/category/1446255.html
が、明瞭では？

[777: 匿名さん]

単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　
総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

[778: 匿名さん]

>>777
そう思います。

理事会も管理会社に尋ねたり、塾側の反論を受けたりして、色々と事例を比較・検討されていることですから、

・ここの塾は、住居専用規定に違反していない
・塾を全面的に禁じることはできない

ことは、すぐ理解できるはずです。ですので、「規模・人数・時間帯」を聴取・検討して、制限を設ける方向ではないでしょうか。これが自然な流れでしょう。

住戸を住居として使用している限り
・人にものを教えること
・金儲けをすること
は、禁止できないわけですし、それを禁止することは、スレ主さんの目的でもないわけでしょうから、現実的な解決法を見出されることが良いでしょうね。

[779: ヒ"キ"ナーさん]

理事会が、法５７条（または、５８条）に基づく訴訟を考えているとすれば、
１．現在の状況であれば、共同の利益に反する行為と認定される可能性が高い。
２．総会決議を経ることにより、他の区分所有者に対する影響が大きいと判断
　　している区分所有者が多いことが裏付けられる。
等が要因として挙げられると思います。

[780: 匿名さん]

>776
要するにいままでさんざん引用されてきたマンカンのダイレクトリンクは、
中高層共同住宅標準管理規約の改正（平成９年２月） すら考慮されていない古い解説じゃないか、と言いたいの。

[781: 匿名さん]

>>780
だから、

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

これは、このマンションには関係ないってことですか？

あなたが、そう思うならば、問合せして結果を知らせてくださいよ。マンション管理センターはメンバーの管理組合にこういう解説をしているわけて、異論を唱えるならば、マンション管理センターに問合せをしてからにしては？

でなければ、すべての引用先のコンテンツの細かな疑問点を、投稿者が責任を負わないといけないことになるからね。

[782: ヒ"キ"ナーさん]

>>766
>でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
>は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

そうなんです。解説のとおりなんです。
重要なのは、” 住みながら小規模な学習塾を開くこと ” が一般的に認められているとは書かれていないことなんです。

[783: 匿名さん]

>>782
じゃあどう書かれているの？

住みながら小規模な学習塾を開くことが一般的に認められてない

って書いてあるの？

手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

[784: ヒ"キ"ナーさん]

>>783
>手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

>>447 にメモがあるので、それでも読んでくださいな。

[785: 匿名さん]

その前に書いたメモってやめてくれない？

それに反応したら、それは実はxxxへの反論でそれを見てくれってなるのででしょう。

今回新しくリンクを貼ったのだから、それについて自分の意見を一から述べらたらどうかな？

[786: 匿名さん]

>777
>単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　

真っ赤な嘘を堂々と書かないでください。

管理規約に違反しているという理由で、
管理組合が区分所有者を提訴する場合の法的根拠は、区分所有法以外にありません。
例えば、受忍限度を超えて五月蝿いなど、他の理由で訴訟を起こす場合は、
直接の被害者が原告になる必要があります。管理組合も理事会もそれを代行できません。

そして、区分所有法に基づき区分所有者を「管理規約違反＝義務違反」を理由として訴訟を起こす場合のルールは、
区分所有法の第七節（義務違反者に対する措置、57条～60条）に定められています。
おそらく今回使われるのは57条（差止請求）ですが、その第二項に
「前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。」と定められています。

標準管理規約にも、48条で以下のように定められており、区分所有法との整合がとられています。

　第４８条次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　　10 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任

777は、一行目から足を踏み外しているので、この2行目3行目も当然成り立ちません。

＞総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
＞つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

[787: 匿名さん]

>>786
で、あなたの主張によると、>>777は誤っていて、理事会の承認だけでは訴えられないらしいが、あなたは結局、管理組合と理事会にどうしろと助言されるのですか？

肝心のそこを主張しないと・・・。

[788: 匿.名さん]

>>786 さん

あのぅ～、
わたしもこんなことを書いてしまったのですが、真っ赤な嘘でしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/739

[789: 匿名さん]

>>788
ビギナーさん、or 匿.名さん、どっちでもいいですが、アンカーとかリンク貼るだけではなく、ポイントとなる部分だけでも引用して、主張を述べたらどうかね。

それと、はるか昔に誰にも相手にされなかったものとかを、蒸し返しているなんてことはないですよね？

[790: 匿名さん]

>788
間違いですね。

この議論は確か昨日もあったと思いますが、
管理規約という私文書に、民法その他を超えた強制力をもたせている法的根拠は、区分所有法しかありません。

例えば、管理組合との間で締結している駐輪場契約に基づく使用料を滞納している区分所有者に対する提訴であれば、
区分所有法以外にも管理組合が一方の当事者となれる法的根拠がありますので、理事会決議で提訴が可能です。
でも、この塾の差し止めを求めるケースでは、区分所有法以外に根拠とできる法律がないのです。

まあ、私は別に弁護士ではないので、全ての法律をそらんじているわけではありません。
このケースで、管理組合が一方の当事者となれる他の法律の名前が示されれば、私の間違いということになります。

[791: 匿名さん]

>787
明らかな間違いを指摘することと、管理組合や理事会への助言が何故セットであるべきなのか分かりませんが、
（むしろ、論点がぼやけるだけでは？）理事会に対しては、

議案XX
　専有部で塾を経営している区分所有者が存在する。<-単なる事実の報告
　この塾は、当マンションの管理規約違反である。　<-理事会としての検討結果の報告
　当該区分所有者に解消を申し入れるも受け入れられなかったため、
　区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい<-総会で判断いただく事項

こんな感じの議案で総会にのぞむことをおすすめします、かな。

総会は、各区分所有者が自分で考える場なので、もとより助言などありません。
塾経営が許されるマンションがいいと思えば議案に反対するもよし。
塾経営が許されないマンションがいいと思えば議案に賛成するもよし。

[792: 匿名さん]

>>791
>明らかな間違いを指摘
させてもらうと、塾が管理規約違反であるというのは、明らかに誤りです。

理事会の誤った認識によるものですから、是正されるべきものです。

[793: 匿名さん]

>>791

>792 さんの言われるとおりですね。

もし、訴訟を視野に入れた決議をするのであれば、まずは管理規約を変更しましょう。

第1号議案　管理規約変更の件
「本マンションでは、専有部での塾の運営を禁じる」条項の追加

第2号議案　管理規約違反者への法的対応の件
区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい


ただし、両議案とも可決して、訴訟まで行くと管理規約の条項の適法性が争点になるでしょうね。
管理組合が勝てる可能性は必ずしも高くない。しかも、法の不遡及との兼ね合いもあるから結構不利。

[794: 匿名さん]

>792　>793
791ですが、あなたがたがそうお考えなら、それはそれで宜しいのではないですか？

管理規約違反の判断が間違いと書いてあるだけで、それ以上の説明も根拠の提示も何もないので、
私の見解にも内心にも全く影響しませんが、一応拝見はしました。

私としては、

・舞台となっているマンションの現状、問題となっている塾の実態を、私は限定的にしか知らない

・理事会および管理会社は、上記の現状、実態に関して、少なくとも私よりははるかに知悉している

・問題となっている塾が「区分所有者の共同の利益に反する」かどうかの判断については、
　私が、理事会や管理会社に助言する余地はない。

・理事会が管理規約違反と判断した事実がある前提で、
　手続き論として次にどうすべきかの見解を記述したのが791

というだけです。

[795: 匿名さん]

>791,794
まったく同意します。理路整然とした説明で法的な知識の高い方と思います。
法的にも正しいですね。

>792　>793 はなぜかいつも２人ずつセットで出てきて、出ないときは２人共でてこないんですよね。
不思議だ～。

[796: 匿名さん]

規約にないことでは規約違反にはなりません。

[797: 匿名さん]

>790
間違っているのはあなたです。
騒音が共有部で発生している、共有設備の使用に関して迷惑とされる行為が行われているのであれば、管理組合は管理者としてその当事者となり得ます。

[798: 匿名さん]

>>792
理事会の判断が正しくなかったとしても外野にはどうすることも出来ない。
それを正すことが出来るのは当該管理組合の組合員か裁判のみです。

[799: 匿名さん]

理事会が「規約違反」と判断するのは自由だけど、塾の運営そのもの以外のしっかりとした明示できる違反要件を探しておかないと裁判になった場合に勝てる可能性は高くない。ご注意を。

[800: 匿名さん]

>797
では、何法に基づいてどういう訴えを起こせば良いとお考えなのですか？