マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[551: 匿名さん]

フランチャイズの塾でなく、個人の塾なら開塾できるでしょうが、
フランチャイズの塾が経験してきたトラブルをトレースしてしまうだけ。

[552: 匿名さん]

少なくともフランチャイズの塾の開業は無理ですね。

[553: 匿名さん]

>>552
>少なくともフランチャイズの塾の開業は無理ですね。

そうかもしれないが、このスレで出てくる塾は個人塾なので、そっちはどうでも良い。

[554: 匿名さん]

フランチャイズの塾を個人塾と呼称したりするのですよ。直営でないという意味で。

[555: 匿名さん]

どちらにしても、フランチャイズの塾の数多くの教室を運営したノウハウとして、
　
開業の許可を得てないと後々トラブルになるということです。

[556: 匿名さん]

だから、根拠となるデータを出してね。
口からでまかせでは困りますねぇ。

[557: 匿名さん]

ここの塾はフランチャイズではないことは過去のレスからも明らか。

[558: 匿名さん]

魑魅魍魎のマンションですか。

[559: 匿名さん]

パート4まできているので、いろいろ経緯はありそうだが、
何で住居専用マンションなのに塾がNGという結論にならんのだ？

[560: 匿名さん]

>>559
>何で住居専用マンションなのに塾がNGという結論にならんのだ？

住みながらの内職・塾は条件次第でOK・NGだからです。

[561: 匿名さん]

普通に迷惑をかけてなければ、自宅でなにしちゃいかんと言うことはないでしょう。

壁の隣で金儲けしちゃいかん何て言われた日には・・・。

[562: 匿名さん]

個別指導にしといた方がいいでしょうね。人数が多いとトラブルの元ですよ。

[563: 匿名さん]

>ここの塾はフランチャイズではないことは過去のレスからも明らか。
CMしている塾だったと思ったけど

[564: 匿名さん]

>559のようにルールを自己流解釈する人がいるからモメるんです。私も積極的に賛成はしませんが、標準管理規約に準じた規約である以上、駄目だとは言いません。総会に塾禁止の議案が出れば反対します。

[565: 匿名さん]

集合住宅で色々な人が住んでいる訳だから、世間一般で認められていることは、認めても良いでしょうね。その上で、個別に迷惑がかかるならば、それは個々の問題と割り切らないといけないのかも知れません。

[566: 匿名さん]

>559
>何で住居専用マンションなのに塾がNGという結論にならんのだ？

法的根拠をきちんと説明する人からはNGという結論が説明されてきました。
しかし、それを強引に何回何回も、洗脳するかのように否定する人がいるのです。

その執拗な塾Okとの繰り返しに、法的根拠を掲げていた人たちはほとんど去ってしまいました。

[567: 匿名さん]

区分所有法では「区分所有者の共同の利益」に反する場合に限り、民法上の所有権に基づく権利の一部を制限しています。それが全てです。全面的に禁止する法的な根拠は存在しません。

[568: 匿名さん]

>>566
>法的根拠を掲げていた人たちはほとんど去ってしまいました

じゃあなくて、不安を煽っていた人が一時的に投稿しなくなったか、できなくなったかして、静かになっていただけじゃあないの？

[569: 匿名さん]

異議がありましたので、さらに推敲・訂正しておきます。

マンション管理士（Wikipediaより抜粋）
------
マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

試験主体は国土交通大臣で、財団法人マンション管理センターを指定試験機関として実施する。
【試験内容】
マンション管理に関する法令及び実務に関すること
・建物の区分所有等に関する法律
・民法
・建築基準法
・不動産登記法
・都市計画法
・消防法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
・マンションの建替え円滑化等に関する法律
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・マンションの管理に関するその他の法律
管理組合の運営の円滑化に関すること
・管理組合の組織と運営
・管理組合の業務と役割
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
・管理組合の会計等
（その他多数）

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。
------

このマンション管理士試験を司る公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行っています。

そして、居住者の生活の本拠があり生活の本拠であるために必要な平穏さを有する住戸での塾について、マンション管理センターは、Webサイトや書籍などで、「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」としています。そのため、これに倣い多くのサイトで同様の解説がなされています。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

このように、マンション管理センターは、公益法人として、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士や管理組合に、適切な指導、相談、情報の提供を行っているわけですから、ここのマンションだけが関係ないという訳にはいかないと思われます。

ただしこのスレの塾が認められるかどうかについては、既に予定されている管理組合の総会において、管理組合が、塾を開いている住戸の住民と、平穏が脅かされ共同の利益が害されているとする住戸の住民、双方の意見をしっかりと聴取し、公正・公平な判断が行われるべきでしょう。

異論があればどうぞ。

[570: 匿名さん]

>564
>総会に塾禁止の議案が出れば反対します。

へー
世の中には、変わった人もいるもんですねぇ。

まあ、私なら迷わず理事会を支持しますけど、
何が常識かはひとそれぞれなので、スレ主の結果報告待ちですね。

[571: 匿名さん]

>>570
>まあ、私なら迷わず理事会を支持しますけど、

おかしいね。理事会は中立でしょう。

[572: 匿名さん]

>570
ゼロか百かの議論しか出来ないのですかねぇ。
それは巡り巡って自らの首を絞める行為だと解らないんですね。
あくまでも程度問題で、夜何時以降は禁止とか、生徒は一日何人までとか、お互いの利害を両立出来る基準を作るべきだと思いますが。

[573: 匿名さん]

>>572
その通り。

小学校じゃあないんだから、何でも禁止って、おかしいよね。

ましてや、住民の基本的な権利を制限するような規則は、作るべきではないし、作ったとしても基本的な権利が優先されるから、無効でしょうね。

[574: 匿名さん]

>569
>ただしこのスレの塾が認められるかどうかについては、既に予定されている管理組合の総会において、
>管理組合が、塾を開いている住戸の住民と、平穏が脅かされ共同の利益が害されているとする住戸の住民、
>双方の意見をしっかりと聴取し、公正・公平な判断が行われるべきでしょう。

机上の空論ですね。

総会とは、執行機関（理事会）の活動方針（議案）について、
意思決定機関（管理組合）が承認or否認のいずれかの判断を下す場です。
総会は、利害関係のある住民同士のディベートの場ではありません。

本件においても、総会では、塾経営者に弁明の機会が与えられた上で、
今後の進め方について、議案として事前配布された理事会の方針を是とするか非とするか、
の採択が行われるだけです。議論が長引いたらどこかで打ち切られて、採択が行われます。

塾経営者がそれを公正・公平でないと感じたとしても、それは裁判で主張いただくしかありません。

[575: 匿名さん]

>569
>マンション管理士や管理組合に、適切な指導、相談、情報の提供を行っている

その指導、相談、情報の提供の結果が今回の理事会の結論と考えることが出来ますね。
理事会は管理会社の意見も聞いたようですから、マンション管理士の意見も反映されたと判断するのが妥当でしょうね。

で、結果は「塾ＮＧ」と判断されました。
あとは総会でひっくり返さない限り、塾ＮＧは変わりません。

[576: 匿名さん]

>>575
>で、結果は「塾ＮＧ」と判断されました。

あなた住民ですか？

スレ主さんの投稿からは、そう思えないが。

「規模・人数・時間帯」を理事会が判断できていないから、総会で塾経営者の意見を聞き、判断するってことになったと、スレ主は書いているようですよ。

[577: 匿名さん]

>574
塾経営者に発言の機会を与えた上で、委任状なり、議決権行使書が提出出来る段取りになっていないとダメですね。恣意的と言われても当然でしょう。

[578: 匿名さん]

>>575
住民だったら、総会の議案を、正確に教えてくださいな。

[579: 匿名さん]

スレ主の書いた通り、これから総会で塾主の意見を聞くのであれば、管理組合としての総意はまだ決まっていないってことでしょう。それを判断するためなのだから。そのような機会を作ったということは、理事会は判断を放棄したこと以外に考えられないなあ。総会の総意の方が優先されるのは当然ですからね。

[580: 匿名さん]

>576

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
>スレ主からその後の経過を少しご報告します。
>
>学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。
>当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、
>マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました.

この記載から、マンション管理規約違反と判断したことと、その判断がマンション理事会の総意であると解釈できる。

[581: 匿名さん]

>>574
>>575
あなたが住民で、塾が禁止されると信じているのならば、わざわざここに投稿する必要はない。

あなたが住民でないならば、この塾のケースにこだわる必要はなく、静観すればよい。

あなたは、ひょっとして住民で、塾が禁止されない可能性があると思っているから、必死に投稿を続けるのではないかな？

[582: 匿名さん]

>>580
そんな古いの提示してどうなるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

by スレ主　2013-03-26 17:38:57

>まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

が、最新ですよ。

[583: 匿名さん]

これから総会で、組合員が意見を聞くわけだから、それからの判断・対応になるのは、当然でスレ主が書く通りでしょう。これで、組合員が、可とすれば可だし、否とすれば否。それに承服できなければ、そのまま塾を続け、管理組合が訴えるか、塾が決議無効として裁判を起こすか、って感じではないの？

今の時点で塾がだめというのは早計だね。

[584: 匿名さん]

>580

その後のスレ主のレス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
にある
>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

の解釈によっては、

一旦は規約違反と判断しその旨を文書で通知したが、塾側の弁護士からの書面を受けて、塾経営者から話を聞いた上であらためて判断して対応することになった。

とも考えられる。
いずれにせよ、現時点では総会待ちでそれまでは塾は安泰。

[585: 匿名さん]

>584
妄想が凄いですね。
>一旦は規約違反と判断しその旨を文書で通知したが、塾側の弁護士からの書面を受けて、
>塾経営者から話を聞いた上であらためて判断して対応することになった。

もし本当にこんな状況ならば、塾側弁護士は管理組合に対して「規約に違反しない。業務を妨害するならば法的手段を検討する」との逆側の警告書を出しますよ。裁判を考えてね。

そうしないと、塾側は「故意に規約違反の営業を続けた」として裁判で不利になりますからね。

583,584さんも警告書の重みを理解した方が良いよ。ところで２人ともそろって昨日は出てこなかったね。

[586: 匿名さん]

>577
>塾経営者に発言の機会を与えた上で、委任状なり、議決権行使書が提出出来る段取りになっていないとダメですね。

それは貴方の思い込みです。
哲学だか美学だかなんだか分かりませんが、貴方の中だけのルールです。

区分所有法では、総会の普通決議で承認されれば、差止請求が可能とされています。
塾経営者に弁明の機会を与える必要はありません。
58条との対比より明らかなように、57条では弁明の機会を与えなくても、手続き上の不備はありません。

貴方と同じ感性の方が多いなら、事前の議決権行使にあたって、
説明不十分ということでこの議案に反対票を投じればよろしいでしょう。
その意見が過半数を超えていれば、総会で当該議案が否決されますので何の問題もありません。

[587: 匿名さん]

>581
＞あなたが住民でないならば、この塾のケースにこだわる必要はなく、静観すればよい。

では、あなたはなぜ静観していないの？
当事者なの？

[588: 匿名さん]

>>585
>>586
おかしな人だね。

これから総会を開いて塾経営者の意見を聞くのだから、管理組合の総意の方が、過去の理事会の判断より優先されるのが当然だろう。

過去の一部の理事の意見の方が、現在の全体の意見より重視されるなんていう理論を正当化できるのは、あなただけだよ。

[589: 匿名さん]

>586
>貴方と同じ感性の方が多いなら、事前の議決権行使にあたって、
>説明不十分ということでこの議案に反対票を投じればよろしいでしょう。
>その意見が過半数を超えていれば、総会で当該議案が否決されますので何の問題もありません。

そうですね。
総会で過半数に反対票を得れば良いだけです。　
ほんと手続的には簡単ですね。妄想する必要も無いですね。

[590: 匿名さん]

>>587

あほな住民らしき人の投稿が面白いからだよ。

[591: 匿名さん]

585だけど
>これから総会を開いて塾経営者の意見を聞くのだから、管理組合の総意の方が、過去の理事会の判断より優先されるのが当然だろう。

そのとおりですよ。この意見は否定しませんよ。
あなたは総会で理事会判断がひっくり返ると信じている、
私は総会で理事会判断がひっくり返らないと予想している、ただこれだけの違いですね。

[592: 匿名さん]

>>591
それはわからないでしょう。

でも、一般的に住居専用マンションで小規模塾は認められているから、それを住民がどう判断するかだね。塾経営者のプレゼンテーション能力にかかっているでしょうね。

だから、わかりもしないことを、既成事実のように決めつけるのは良くないってこと。

[593: 匿名さん]

>592
>だから、わかりもしないことを、既成事実のように決めつけるのは良くないってこと。
既成事実って何のこと？

理事会による警告状が出されたのはスレ主投稿によると既成事実。
総会の結果はあくまで予想。

[594: 匿名さん]

塾側の弁護士から規約違反にはあたらない旨の反論があったことも既成事実。

[595: 匿名さん]

>594
塾側の弁護士から質問があったようだけど、
「規約違反にはあたらない旨の反論があった」か否かは不明。

[596: 匿名さん]

>586
区分所有法に基づかない（共同の利益に反することを根拠としない）、特別決議を必要としない差し止め請求なら、そもそも総会の決議すらいらないでしょう。

[597: 匿名さん]

>>596
今から総会で塾主の意見を聞くのだから、そういう判断ではないでしょう。

[598: 匿名さん]

>>595
普通、あれをただの質問だと理解しますか？

当方は規約違反ではないと考えている。もし、貴方が規約違反と考えているなら、その根拠の提示を要求する。

と、いった趣旨の文書が届いたと捉えないか？

[599: 匿名さん]

総会の判断がどうなるかはわからないのに、何を言っても無駄でしょう。

総会で、塾がだめとするか、良しとするかはわからない。

一般的には小規模なものは認められるとされているだけ。

[600: 匿名さん]

>598
理解と、スレ主の記載事項（＝事実）は違います。
特定人の理解で話が進んでしまうと、スレが荒れます。

私的には、弁護士ならば規約に違反しないと判断するとは思えないので、質問文しか送れなかったと踏んでいるのですが（あっ、これ私のつぶやきであり、主張するつもりはありません）。