五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。
マンションの管理規約違反についてのご相談です。
1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。
2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。
3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。
4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。
5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。
そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。
2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
(前スレ)
【その3】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その2】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236
[スレ作成日時]2013-04-16 12:33:35
マンションで塾を経営【その4】
1:
匿名さん
[2013-04-16 20:12:05]
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2:
匿名さん
[2013-04-16 20:33:17]
>>1
起点となるはずの第6条第1項は以下の通り (区分所有者の権利義務等) 第6条 1.区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。 専有部での塾の開講がこれに該当するのであれば、第五十七条等の出番なのですが、ごく1部の人を除き、「該当するとは判断できない」という見解ですね。 まあどう見ても「建物の保存に有害な行為」は無さそうだし、そうすると「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」あたりでしょうが、具体的にどのような行為が問題点になるのかな? |
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3:
匿名さん
[2013-04-16 20:53:02]
通塾する子供が騒がしければ、静かにさせれば良い。
共有部分の使用頻度がというのならば、その分の負担を求めれば良い。 何れにしても塾そのものが問題になることはない。 |
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4:
匿名さん
[2013-04-16 21:47:20]
↑
ペット禁止マンションで、犬を静かに飼えば問題無い、と言う思想と同じ。 そうゆう人を、社会生活不適合者と一般的には言うんですが、おたく正常ですか? |
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5:
匿名さん
[2013-04-16 21:53:50]
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6:
匿名
[2013-04-16 21:59:44]
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7:
匿名さん
[2013-04-16 22:02:31]
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8:
匿名さん
[2013-04-16 22:05:10]
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9:
匿名さん
[2013-04-16 22:06:53]
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10:
匿名さん
[2013-04-16 22:08:38]
>3 自分だけの世界。もしかして、突っ込んでほしいの?
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11:
匿名さん
[2013-04-16 22:11:04]
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12:
匿名さん
[2013-04-16 22:12:21]
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13:
匿名さん
[2013-04-16 22:13:46]
>3
痛 |
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14:
匿名さん
[2013-04-16 22:16:15]
ペット禁止のマンションで亀を飼っても問題ないですよね。
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15:
匿名さん
[2013-04-16 22:20:06]
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16:
匿名さん
[2013-04-16 22:25:18]
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17:
匿名さん
[2013-04-16 22:37:46]
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18:
匿名さん
[2013-04-16 22:38:00]
理事会・管理組合は塾経営者から話を聞いて、どうするか決めるってのが現状でしょう。その通りでよいのでは?別に、塾なんてどこにでもあることだからね。
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19:
匿名
[2013-04-16 22:40:19]
煽って遊んでいるだけだから、スルーすればいいでしょ。
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20:
匿名さん
[2013-04-16 22:42:12]
難し過ぎてついて来れなかったらスルーしていいよ。
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21:
匿名さん
[2013-04-16 22:44:48]
管理規約は集合住宅で大勢の住民が平穏な生活を営むために必要で守ることが重要です。
他の住民達に迷惑をかけ規約を破ってまで、金儲けをする生活はあなたの家族を幸せにしているのでしょうか? よく考えてください。 |
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22:
匿名さん
[2013-04-16 22:49:39]
お馬鹿さんいますね~ このマンションも通常どうり例外なく規約には(専有部分の用途)は
「専有部分を専ら住宅として使用する物とし、他の用途に供してはならない。」が設定ずみ。 と言う事は、ペット飼うな! と同じく、部屋を住居以外に使ってはダメと言う事。 だから、管理会社と管理組合さんも塾としての使用禁止を勧告したんでしょうね。 このスレは、その規約の部分を判例などで勝手に解釈して議論してるだけ、結果はわかってます。 管理組合も、慌てず騒がず粛々と事を勧めるだけでしょう。 ペット禁止マンションで、ペット飼っても静かなら問題ないと思う愚かさにはビックリ! 人間やめて! |
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23:
匿名さん
[2013-04-16 23:06:14]
ペット禁止マンションで熱帯魚や爬虫類を飼っても問題はありません。
同様に塾などを行なっても「専ら住宅として使用」の範囲を逸脱しない限り問題はありません。 そもそも「専ら住宅として使用」とは居住目的以外で所有することを指します。 >住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。 >したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。 |
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24:
匿名さん
[2013-04-16 23:21:09]
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25:
匿名さん
[2013-04-16 23:22:19]
>>23
お馬鹿さんですね、これ、何処でもセットが通常。 >「専有部分を専ら住宅として使用する物とし、他の用途に供してはならない。」 専らの定義は良いの、理解してま~ ダメは駄目。(笑 おたくの言う解釈は通用しないし、裁判官だけが判断出来る事、でもきっと無理。笑 裁判までしてくれると面白いですが、塾も無駄な事はしないでしょうね。 |
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26:
匿名さん
[2013-04-16 23:30:53]
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27:
匿名
[2013-04-16 23:32:08]
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28:
匿名
[2013-04-16 23:35:04]
>17
規約派の煽りはすごいね。 |
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29:
匿名さん
[2013-04-16 23:35:08]
はいはい。マンカンの出番ですね。
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html 《国土交通省のコメント》 住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。 《公益法人マンション管理センターの解説》 専有部分については、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」(区分所有法6条1項)をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており(1条、7条)、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。 本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する(区分所有法31条1項後段参照)。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。 本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。 (1) 主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。 (2) 華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。 (3) 塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。 いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。 ということで、「客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。」が結論。このマンションだけが例外ということはない。 |
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30:
匿名さん
[2013-04-16 23:35:27]
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31:
匿名さん
[2013-04-16 23:37:35]
裁判する塾が分からない。
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32:
匿名さん
[2013-04-16 23:38:24]
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33:
匿名
[2013-04-16 23:39:30]
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34:
匿名さん
[2013-04-16 23:41:31]
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35:
匿名さん
[2013-04-16 23:41:37]
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36:
匿名さん
[2013-04-16 23:44:29]
(3) 塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はない
って、ことで、まずOKでしょう。 |
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37:
匿名さん
[2013-04-16 23:46:41]
裁判したら、「人数、教授の時間帯」を調整しなさいとの和解でおしまいだろうね。
で、組合は裁判するかな? だから、経営者から意見を聴取し判断するって結論に至ったのだろう。外野が何を書いてもだめ。 |
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38:
匿名さん
[2013-04-16 23:54:20]
うん、ここには規約や法律、勝手に解釈する偉いお方が多いようで、何処でインチキ学ぶのか?
他人事は無責任でいいですね~ 匿名掲示板ならではのインチキレスのオンパレード、凄い~笑~ |
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39:
匿名さん
[2013-04-16 23:58:24]
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40:
匿名さん
[2013-04-17 00:07:55]
これも専門家のコメント、なんでも覚えて機論しておくんなはれ。クレームは受け付けません。(笑)
>ピアノ教室や学習塾の使用は違反?(管理規約第12条関係) マンションで、営利目的でピアノ教室、塾等を開業することや、最近ではSOHO (在宅、小規模事務所)を営んでいることをみかけます。 規約にある「専ら住宅として」とは、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されます。 したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要します。 生活の本拠がマンションにあれば、一室を利用して日中営利目的で利用しても規約上問題がないようにも 見えますが、「他の用途に供してはならない」との記述があることを忘れてはいけません。 用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。 マンションの一室で開業する場合は、行為(営業)の中止を命じられるリスクがあることをご認識ください。 専ら住宅としての目的を逸脱しない範囲であれば、小規模事務所に限り、許可制で認めているマンション もあります。営利目的利用の特例を容認するマンションは、しっかりとした運用ルール(細則)を総会で 審議する必要があります。 なぁなぁで済ませると、都合良く解釈をされ、いつのまにか暴力団関係や風俗関係の事務所が入っている なんてこともありえますよ! ■ 標準管理規約原文より 第12条(専有部分の用途) 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 <標準管理規約コメント> 第12条関係 住居としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。 したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。 >付け加えますが、標準管理規約のコメントには一切強制力は無い事を知っておいて下さい。 |
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41:
匿名さん
[2013-04-17 00:11:11]
>39↑
これでも読んでみて。 |
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42:
匿名さん
[2013-04-17 00:22:02]
>>40
>付け加えますが、標準管理規約のコメントには一切強制力は無い事を知っておいて下さい。 じゃあなんのためのコメントなんですか?こういうケースの参考になるようにとのコメントでしょう。国土交通省が、解釈を誤らないようにと周知徹底させているコメントを強制力がないから無視しますと言っても、笑いものになるだけではないでしょうかね? で、こういうトラブルで裁判になった場合の争点ですが、 1)建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為があるか? 2)居住者の生活の本拠がないか 3)生活の本拠であるために必要な平穏さを有していないか? 4)規模や人数、教授の時間帯に問題があるか? ですよね。 暴力団事務所や風俗はもちろん風紀・公序良俗に反しだめ。住居として使わない保育所専用はだめ。不特定多数が出入りするような事務所使用はだめ、部屋を改造するような使い方もだめというような判決はみられるようですが、塾は「規模・人数・時間帯により認められない」となっており、「規模・人数・時間帯」が適切であれば良いとされている。 で、今回ケースの場合、実態は知る由もないが、 1)あるとすれば、エレベータや階段の使用頻度が問題になるだろうが、家族数の多い一般家庭の使用との比率と比べて大きな問題になるとは考えにくい。 2)居住してり本拠はあるようだ 3)一年半近くも問題にならないような平穏さを有していた模様 4)塾は時間が限られており、早朝深夜は授業が行われない。人数・回数等に関しては、調整が必要かもしれない。 って、ところでしょう。 裁判すればどういうように判断されるでしょうかね。民事裁判と言うのは、できる限り和解で解決するように、訴訟指揮が通常行われるからね。 |
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43:
匿名さん
[2013-04-17 00:24:49]
まあ、塾絶対反対派さんが、何を書こうが、当該マンションでは、塾経営者の話を聞いて判断するってことですから、それ以上、それ以下の何物でもないでしょう。これから、判断するんですよ。
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44:
匿名さん
[2013-04-17 00:29:11]
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45:
匿名さん
[2013-04-17 00:31:42]
>>42
>標準管理規約コメント 第12条関係 >住居としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。 >したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。 ↑ これ、まったくもって強制力や拘束力の無い文言、国交省が勝手に作った文章にすぎません。 拘束力が有ると言うなら法的根拠を示してから書き込みなさい、コピペと感情論は要りません。 |
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46:
匿名さん
[2013-04-17 00:33:14]
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47:
匿名さん
[2013-04-17 00:40:17]
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48:
匿名さん
[2013-04-17 00:41:47]
専ら住宅でググると同じ様なの沢山出てくるわ、塾に勝ち目無しだな。
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49:
匿名さん
[2013-04-17 00:42:01]
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50:
匿名さん
[2013-04-17 00:42:47]
>47
おたくがアホ |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
第七節 義務違反者に対する措置
(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条
1項 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
(使用禁止の請求)
第五十八条
1項 前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
(区分所有権の競売の請求)
第五十九条
1項 第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
(占有者に対する引渡し請求)
第六十条
1項 第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。