マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[891: 匿.名さん]

そうそう、>>889-890 を見て思い出しました。
今更ですが、>>786 と >>790 は間違っていますよ。

区分所有法２６条では、
Ｏ 管理者は、「規約で定めた行為」をする権利を有し、義務を負う。（１項より）
Ｏ 管理者は、その職務（共用部分等の保存、集会の決議の実行、
　　「規約で定められた行為」の実行）に関し、区分所有者を代理する。（２項より）
と定め、
標準管理規約６７条３項は、
「区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること」
と定めている。

また、民事訴訟法２９条（法人でない社団等の当事者能力）は、
「法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。」
と定めている。

つまり、規約違反をした区分所有者に対して、理事長は、理事会決議を以て
管理組合の名で（＝管理組合を代表して）法的措置を追行することができます。

[892: 匿名さん]

>889,890
専門家の見解、さすがです。
グウの音もでません。

[893: 匿名さん]

（892続き）
891 さんありがとう。

私も、786の指摘（「単なる規約違反ならば理事会の承認だけで提訴出来ます」は真っ赤な嘘）が
間違いと思っており、誰か指摘してくれないかと待っていました。

[894: 匿名さん]

>>891ってビギナーさんの別ハンドルですよね。

ご苦労様。

皆さんが、ここで何を書こうが、これから塾経営者がの話を総会で聴取するのであれば、総会としての結論は出ていませんから、静観しましょうね♪

[895: 匿名さん]

>「共同の利益」そのものが、個々のマンションの裁量に大きくゆだねられる性質のものです。

は、ちょっと違うかな。今までの裁判例からみると、

「共同の利益」そのものが、個々のマンションの状況によって大きく異なる性質のものです。

というべきでしょうね。

「共同の利益」に反するとした理事会の判断が妥当であるか否か。
が争点になることは間違いないでしょう。裁判になった場合にどちらが勝つかは、塾による影響が多寡やマンションの詳細（戸数と一階に店舗が入っていることくらいしか分からない）な状況が不明のため、なんとも言えませんな。

[896: 匿名さん]

>>891
誤った判断に効力がないことがわからないビギナーのたわごと。

[897: 匿名さん]

>895
あなたが裁判例をもち出したことないのに「今までの裁判例からみると、」というのは説得力ありませんね。

[898: 匿名さん]

理事会の警告自体が相手の弁明を聴かずに発せられたのであれば、それ自体無効だろうね。公平性に欠けるからね。

[899: 匿名さん]

共同の利益が問題であることは間違いないでしょう。それが明示されていない限り、問題にしようがないことは明らか。

[900: 匿名さん]

898,899
反論ってそれだけ？

[901: 匿名さん]

十分でしょう。でもビギナーには理解できないだろうね♪

[902: 匿名さん]

ルールにないことをルール違反とすれば、当然、誤審判。

スポーツをやっておれば、子供でも分かること。

[903: 匿名さん]

>901,902
総会に、スポーツをやっている人が多く出ればいいですね。

[904: 匿名さん]

理事会は恣意的にルールを決めることはできない。どこにも規則として明示されていない事象で警告書を発行することもできない。ましてや相手の弁明を聴かずに警告書を発することもない。常識的にはね。

[905: 匿名さん]

>>903
仮に法律に疎く常識のない組合員が誤った結論を導けば、無視すればよいでしょう。

[906: 匿名さん]

>904,905
>無視すればよいでしょう。

なるほど。戦略はよ～くわかりました。

[907: 匿名さん]

>891
あなたがマンション管理士でないことだけは分かりました。
この件は、マンション管理士試験の過去問になってます。
グレーでもなければ、判断が分かれるわけでもない、ただの決まりごとです。

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H16/H16-mank-kai.htm
Q
建物の管理又は使用につき区分所有者の共同の利益に反する行為に関する訴訟の提起は、
規約で定めでも、管理者がすることができるものとすることはできず、集会で決議しなければならない。
A
正しい。

管理規約は法ではありません。
区分所有法で定める手続きを踏まずに、区分所有法の義務違反で訴訟を起こすのは不可能です。
理事会決議で訴訟を起こしたいなら、区分所有法以外の違法行為を探してください。

付け加えるなら、専有部分での塾経営そのものを、区分所有法以外で違法とするのはまず無理です。
管理組合との何らかの合意の下であれば、専有部で塾を経営しているケースは珍しくなく、
そこに違法性はありません。
限度を超えてうるさい、とか、共用部分を破損したという事実があれば、
他の法律を根拠とした訴訟が起こせるケースがありえますが、
その場合は、静かにしろ、とか、弁償しろ、という判決がでるだけで、塾経営そのものは否定されません。

もちろん、管理組合との合意があればなので、このスレの塾には当てはまりませんが。

[908: 匿.名さん]

>>907 さん

区分所有法５７条～６０条に関しては、標準管理規約６６条に規定があります。
これについては、あなたのおっしゃるとおり、訴訟の提起については総会決議が必要です。
また、管理組合の管理者（＝理事長）が原告（任意的訴訟担当）となります。

わたしが書いているのは、標準管理規約６７条に関してです。

参考ＵＲＬ：http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

[909: 匿名さん]

>>908
ビギナーさんのリンクはいつもケースが違うから無視しましょう。

[910: 匿名さん]

>907
専門家に歯向かったって無理だよ。格が違う。

>908
なるほど。
管理組合代表者Ａとしての提訴ならば、標準管理規約６７条の規定により総会決議無しで提訴できると言うことですね。
凄いですね。やっぱ管理士では手が出ないほど奥が深いなぁ．．

>909
>無視しましょう。
やっぱりその戦略なんですね。

[911: 匿.名さん]

>>908 の続き

標準管理規約６７条を理解するためには、つぎの整理が必要です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/461
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/739
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/91

[912: 匿.名さん]

>>910 さん
>管理組合代表者Ａとしての提訴ならば、標準管理規約６７条の規定により総会決議無しで提訴できると言うことですね。

理屈はそのとおりです。
しかし、たとえば、「規約違反となる行為」が「共同の利益に反する行為」にも
該当することが明らかである場合がありますが、標準管理規約６７条による提起と
区分所有法５７条による提起とでは、手続きに関して、ギャップが大きすぎるとの
批判があります。このケースでは、やはり区分所有法５７条で提起すべきであると
思います。

[913: 匿名さん]

>912
なるほど。よくわかりました。

[914: 匿名さん]

とどのつまり、
標準管理規約の12条をどのように解釈し運用するか
標準管理規約の67条をどのように解釈し運用するか
は、このようにそれぞれの解釈に少なくない差が生じることが明らかということですな。

現実問題としては、理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

[915: 匿名さん]

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。
実務家らしい生々しいコメントですね（笑）。

>理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。
わたしもそう思います。

[916: 匿.名さん]

現実問題としては、規約違反を規約６７条に基づいて訴訟するケースは
（ほとんど）ないそうです（その前段階で既に解決しているから）。
と何かの本で読んだことがあります。

[917: 匿名さん]

>>916
たしかに。
この程度のことは、話し合いで折り合いを付けるのが一番現実的。

[918: 匿名さん]

>916
そりゃそうでしょうね。
賃貸マンションならともかく、分譲マンションで理事会相手にそんな訴訟をやるなんて無謀以外の何物でも無いですよ。
訴訟後の生活もありますからね。

総会で他の区分所有者の同意が得られなかったら、それに従うべきですね。納得できるできないはともかく、それが区分所有の宿命ですから。

[919: 匿名さん]

893な組合員に同調する必要なんてないですよ。

[920: ヒ"キ"ナーさん]

なんだか静かになってしまいましたね。
倹約家の理事長なら、法５７条とのバランスも考慮して、こんなことを提案するかも・・・

以下の事項を盛り込んだ総会議案（普通決議議案）を総会に上程することを理事会決議する。
１．総会の場において、議案審議の前に当該区分所有者の最終的な意思を
　　確認する（反論・弁明の機会を与える）。
２．１．において、行為を停止するとの確約が取れない場合は、当該区分所有者の
　　行為を規約違反と判断し、規約６７条３項１号に基づく訴訟を提起する。
３．訴訟を提起するに際しては、規約６７条４項に基づき、当該区分所有者に対し、
　　違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求する。

[921: 匿名さん]

ハンドル変えるのに忙しいね。その使い分けは何？ビギナーさん。

[922: 匿名さん]

一人三役四役ごくろうさん。スレ主に理事長もお勤めですか？

[923: 匿名さん]

>920
>なんだか静かになってしまいましたね。
もうグウの音も出ないんでしょうね。

920の案、大変よろしいと思います。
標準管理規約の６７条４項に「弁護士費用」まで含んでいるのがステキですよね。
これだと管理組合の支払い無しで済みますからね。

[924: 匿名さん]

塾が負けることはないという結論でよさそうね。

[925: 匿名さん]

憲法第７６条３項
すべて裁判官は、その良心に従い独立してその職権を行い、この憲法及び法律にのみ
拘束される。

従って、本件が訴訟となった場合、裁判官は民法や区分所有法という法律には拘束
されるが、
行政機関たる国土交通省が定めた標準管理規約やこのマンションの管理組合が定めた
管理規約、総会における決議等には拘束されない。

[926: 匿名さん]

だったら国土交通省が作成した規約に意味がない？

コメントも意味がない？


そんなことはないですよね♪

[927: 匿名さん]

裁判官って良心すなわち良識で判断するってなっているのに陳腐な理屈だね。まるでビギナーさん。

[928: 匿名さん]

>>925
きがくるったような裁判官でないと塾は禁止でできないってことのようね。お気の毒♪

[929: 匿名さん]

>>925
余程国土交通省のコメントが邪魔なようね♪

[930: 匿名さん]

組合側弁護士「裁判官殿、良心に従って、国土交通省のコメントは無視して下さい！」

裁判官「何でお前に指図されないといけないの?」

[931: 匿名さん]

>908
もしかして、貴方のいう訴訟とは、
「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
ではない別の訴訟なのですか？

「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
の話だと理解できているなら、貴方が理事会決議で可能といっている訴訟が、
一体、何という法律に基づく訴訟なのか、法律の名前で示してください。

[932: 匿名さん]

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

どんないい加減な訴状でも裁判はおこせますからね。
本件であれば、裁判と並行して和解交渉も行われるでしょうから、
手続き上の不備は結果オーライで終わる可能性もあります。

でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
とすべきではないですか？

[933: 匿名さん]

ビギナー屁理屈に窮す♪

[934: 匿名さん]

通りすがりだが、国交省の標準管理規約なるものは、マンション管理のただのガイドですよ。
何の拘束力も法的根拠も有りませんので、誤解の無いように、ただの見本です。
ましてや裁判の判決の根拠になるなどとんでもない！　引用もないです。

法的根拠が欲しいなら民法や区分所有法が現実的ですよ。

[935: 匿名さん]

>>932
>でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
>区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
>とすべきではないですか？

その通りですね。
このケースだと管理組合が訴訟を起す形になるから、本当に理事会決議だけで大丈夫か十分に吟味してくださいね。
塾側によって手続き上の不備等が指摘されたら、勝ち負け以前の話になるかもよ。

[936: 匿名さん]

>>934
で、この塾はどうなの?そしてその理由は？

[937: 匿名さん]

>>936
我々野次馬が判断すべき事ではありません、該当の管理組合が対応するのでしょう。
納得できなければ民事裁判すれば良いのでは、集合住宅の中での事、苦情が出たら普通は如何ですか？

コジマヨシオ君みたいに　そんなのかんけいねぇ～　っていいますかね？

[938: 匿名さん]

>>937
なんだ、全然通りすがりじゃないじゃん。

[939: 匿名さん]

>937
まともな住民からの苦情ならね。

[940: 匿名さん]

複数ハンドルを使い分け、どや顔のビギナーとか、張りついて速攻で答える通りすがりとか、スレ主擁護派はご自分の意見の正当化に大変だね。