ザ・天王寺レジデンス ガーデン＆ビスタ 【旧称：(仮称)天王寺大規模プロジェクト】について

[物件比較中さん]

住友不動産の　ザ天王寺レジデンスガーデン＆ビスタ　ってどうですか。
ホームページができていたのでスレたてました。
情報交換して、いろいろ知りたいです。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/index.html
所在地：大阪府大阪市天王寺区　悲田院町2-2,2-15,3-3,3-8,18-1の一部,18-17,3-4,3-5,3-6,3-7（地番）　
交通：JR大阪環状線「天王寺」駅から徒歩3分、大阪市営地下鉄御堂筋線「天王寺」駅から徒歩2分
　　　大阪市営地下鉄谷町線「天王寺」駅から徒歩2分、近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅から徒歩6分
　　　阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.10.17　管理担当】

[801: マンション掲示板さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[802: マンション比較中さん]

>>801 マンション掲示板さん
うれしいの？？

[803: 通りがかりさん]

>>801 マンション掲示板さん
すでに入居者がいるのにゴーストタウン化ありえない。
ゴーストタウンっていみ知ってるの？

[804: マンション掲示板さん]

>>802 マンション比較中さん

特になにもww

[806: 匿名さん]

ここえらい値上がりしてますね。
買った時でも高いと思ったのに、この価格で買う人いるんですかね。

[807: 通りがかりさん]

誰も買わないから完成して１年経っても75戸売れ残ってんだろ
言わせんな恥ずかしい

[808: 匿名さん]

住不は、どの物件でも完成後数年かけて焦らず販売してますよ。

[809: eマンションさん]

>>808 匿名さん

そうみたいですね。聞いたことあります。

[810: 通りがかりさん]

そういう販売手法なのに、何を言い合っているのか、バカみたい。

[811: 投資家]

先進国の中でも日本の不動産は格安です。国内不動産での投資対象は東京都港区、渋谷区の駅徒歩10分圏内限定。東京ではその他、吉祥寺や自由が丘なども有りますが、東京以外で安心して不動産を購入できる地域は、大阪市北区（大阪駅、梅田駅）駅徒歩5分圏内。天王寺区（天王寺駅）駅徒歩3分圏内。阿倍野区（阿倍野駅）駅徒歩3分圏内。※大阪市中央区はインカムが安定しないので投資対象にはなりません。

天王寺を中心に物事を考えるひとはデメリットが気になるでしょうが、世界的に物事を見れば、天王寺レジデンスはGOです。

少なくとも10年後の売却価格が買値以上であれば投資としては最低限成功です。

10年後の売却価格が買値以上になりうる地域は、国内に於いて上記以外はリスクがあると思います。

[812: 匿名さん]

投資家によって考えが違うんだろうな。
売れてないもん。

[813: 投資家]

売れてない理由は、
1.天王寺レジデンスの存在自体が知られていない。
2.存在を知っている近隣住民には手が出せない金額。
3.地理感のある大阪人にはデメリットのイメージが強いがゆえ正しい投資判断が出来ていない。
※関西国際空港直結で香港、シンガポール、中国からの乗り入れが容易で、ターミナル駅前、グルメ、エンターテイメント、ショッピング、更に先進国の中でも大阪、特に天王寺は不動産価格が低水準です。
仮に不動産価格が上がらなくてもインカム利回りが3%〜、低金利で不動産ローンが組めるのだから、マイナスになることは考えにくい。
リスクは限りなく小さいが、それでもリスクを取れない投資家は一体どの様な投資先があるのだろうか、、、

[814: マンション検討中さん]

投資家さんの書き込みに納得です。

天王寺ってそもそも知名度低いですもんね。
大阪在住の知人でも、行ったことないって人がかなりいます。

[815: マンション比較中さん]

検討掲示板というより、評論掲示板になってるね。業者の溜まり場ですか。

[816: 匿名さん]

金額的にIQの高い人が多いからでしょう。

[817: 匿名さん]

>1.天王寺レジデンスの存在自体が知られていない。

十分な宣伝はしているので、この近隣探している人は知っていると思いますよ

>2.存在を知っている近隣住民には手が出せない金額。

もうすでに新築イメージも薄らいでいるので、金額と内容を考えたら、ここなら、松崎町あたりの築浅中古＆リフォームのほうが格安感あるし、立地的にもいいからだと思いますけどね

>3.地理感のある大阪人にはデメリットのイメージが強いがゆえ正しい投資判断が出来ていない。

投資という面で見るなら、マンション自体が投資対象としては最悪の分類ですし、新築売れ残りは投資としては確実にやめたほうがよい物件でしょうけど。。。

あくまで自分が住む前提で、将来的には売りたい（引越す）人なら良いかもしれませんね
天王寺北再開発がある予定なので、10年後くらいには、周辺もきれいになっていると思いますので

[818: 匿名さん]

>>798 マンション比較中さん
どこに天満が築5年の時に諸費用&エアコンサービス提示されたって書いてんねんw
スミフ関係者確定？
ちゃんと答えてね！

[819: 匿名さん]

自分が思う売れない原因

⚪︎そもそもここに限らずスミフが元々完成までの完売は目指しておらず、、完成後数年かけて（3〜5年ぐらい？）完売するように値付けをコントロールしている＝高過ぎ
⚪︎価格とデザインや設備仕様が全く見合っていない。高級感無し。設備も平凡。
⚪︎敷地の形が変な上に将来的に料亭売却による景観悪化の恐れあり。
⚪︎全住戸の間取りがほぼ一緒なので、単純に受給のミスマッチ。この立地でこの広さと間取り？
⚪︎投資に不向き。売るにしても貸すにしても同じような間取りばかりで、規模を考えると常に競合する。
⚪︎周辺の環境や雰囲気があまりにも…

まぁこんなところかな。
もうちょい狭い55〜65平米があったら欲しかったなぁ…
ここはリバーみたいなデベが手掛けたら面白かったと思う。

[820: 匿名さん]

⚪︎そもそもここに限らずスミフが元々完成までの完売は目指しておらず、、完成後数年かけて（3〜5年ぐらい？）完売するように値付けをコントロールしている＝高過ぎ
⚪︎価格とデザインや設備仕様が全く見合っていない。高級感無し。設備も平凡。
⚪︎全住戸の間取りがほぼ一緒なので、単純に受給のミスマッチ。この立地でこの広さと間取り？
⚪︎投資に不向き。売るにしても貸すにしても同じような間取りばかりで、規模を考えると常に競合する。

売れない原因、以上同感。

[821: マンション比較中さん]

>>818 匿名さん
書いてるよね。日本語ダイジョブカ？

[822: マンション検討中さん]

>>813 確かに投資家さんのご意見は納得でしたので本日２１時ごろに近隣を視察してきました。
元々天王寺北口のイメージが悪く対象物件は完全にノーマークでしたが、しかし北口の呑み屋街の客層が変わっていたのに驚きました。私も東京は詳しいのですが、東京で云うところの恵比寿の呑み屋街、大阪で云うところのお初天神の呑み屋街に近くないですか！？　これからどんどん良くなるんだろうなと感じました。

また、２２時を過ぎても物件まで歩く２分程度の距離は街灯もあり一人歩きも抵抗はなかったです。物件自体は敷地の外壁の照明が明るくてかなり高級感を醸し出していましたし、すでに住んでおられる方も多いようで、７割ぐらい部屋の明かりが点いていたのも安心感がありました。雰囲気はすごく良かったです。代官山にある少しビンテージっぽいマンションに見えましたが、それがまたシンプルでカッコ良いと思いました。

そして天王寺公園には緑がたくさんあるしイベントもある。その他商業施設が無数に。

余談ですが、恵比寿は東京で住みたいランキング１位になりましたが、大阪で住みたい街を考えた時に、梅田？堀江？中之島？天王寺？
今や天王寺は全てが凝縮されていますので、冷静に考えるといつ１位になってもおかしくない街だと思いますし、天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ、その本当の価値が解ってるのは住友不動産や一部の投資家、そしてすでに購入してる住民かも知れません。

非常に興味が湧きましたのでモデルルームも視察してみようと思います。

長文失礼しました。

[823: 匿名さん]

>>821 マンション比較中さん

だからどこに築5年時点で諸費用&エアコンサービス提示されたって書いてんの？
どういう理屈？
アホちゃうか。

[824: マンション比較中さん]

>>823 匿名さん
770を受けて796で5、6年の値引きの話しで798の返しになってるよね。
書いてないというより、文脈からそう判断される。

文脈から読むとそうなるでしょう。

書き込み遅いね。深夜労働の従事、ご苦労さま。

[825: 匿名さん]

> もうすでに新築イメージも薄らいでいるので、金額と内容を考えたら、ここなら、松崎町あたりの築浅中古＆リフォームのほうが格安感あるし、立地的にもいいからだと思いますけどね

これはわかります。私もこの近辺を検討していますが
松崎町の築浅マンションは、すごい人数が、購入待ち状態見たいです。不動産屋に確認しても、基本すぐ完売で、オープンルームは、多くても週末の2日間のみで、見学者も事前予約者だけで終わると聞いています。それでほぼ売主の言い値で即売みたいです

まぁここが高いから、この価格基準になるからね

822さんは、完全に営業の人でしょうね。見学する前にそこまで絶賛する人なんていないよ
購入する気がある人は、売れたら困るから、購入する前にこんなスレでそんな絶賛なんか絶対しないから

[826: 匿名さん]

>>824 マンション比較中さん

770は値引き販売してたら5年も6年も販売を続けなくてももっと早く完売してるはず
って趣旨のレス。それに対して、

796は、いやいや、諸費用&エアコンサービスを装った実質的な値引き提案はあった

この流れのどこに実質値引き提案が築5年時点であったと受け取れるの？
どこにもどの時点での値引き提案かは書かれてないけどねぇ。

しかもレスの時間帯が遅い＝深夜労働って…
不労所得って言葉知らない？
まぁ人を貶めたつもりやろうけど、経営者で毎日出社する必要がない人とかトレーダーでバリバリ利益上げてる人とかの方が生活にゆとりあると思うよ？

とりあえず正しく文脈を読み取る訓練をした方がいいと思うよ。
まぁ自分自信も人の事を言える程の人間ではないけどね。

[827: マンション比較中さん]

>>826 匿名さん
だから、770の築5、6年に対して796で大阪天満って返してるよね。でなきゃわざわざ返信で書き込まなくてもいいんじゃない。
普通そう思えるよ。

[828: 匿名さん]

>>825さん

＞822さんは、完全に営業の人でしょうね。見学する前にそこまで絶賛する人なんていないよ

同感です。

[829: マンション検討中さん]

>>825

バレちゃったか
物は良いから買ってくださいよ

[830: マンション検討中]

えー、、、私は営業マンじゃないです、、汗
私は投資目線で物件を見ていますが、天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタはかなり良い物件だと思いましたよー。
立地条件以外でいえば、敷地の広さが最大の魅力ですね。
敷地内には木々が植栽されていて、これは5年後10年後（月日が経つにつれて）物件に深みといいますかビンテージ感が出てきて不動産価値が下がらないんです。それは既に東京の高級住宅地で実証されているんですが、東京の超高級住宅地といえば元麻布１丁目〜三丁目辺りですが、この辺りの低層マンションのコンセプトと似ていますし、特に元麻布一丁目にある元麻布ヒルズ（写真の物件）には共通するものがあります。もちろん天王寺レジデンスと比べると東京は規模や価格帯は比べ物にならないぐらい高額ですが。

元麻布の魅力は、六本木、麻布十番、広尾の中心に位置しており、有栖川公園も元麻布に位置する超高級住宅街です。
天王寺は、あべのハルカス、MIO、あべのキューズモール、天王寺公園、動物園、美術館、通天閣、ジャンジャン横丁などなど、世界の観光客にも有名な施設が沢山ある立地条件で、尚且つ物件の敷地が大きくて緑があるのが魅力だと思うのです。

実際に住むことを考えると、日々仕事を終えて帰宅した時の導線は非常に重要です。天王寺レジデンスは南側の入り口から入ってライトアップされてる庭を眺めながらエントランスへと進む。この超リッチ感のある付加価値は相当な魅力です。東京の富裕層はこれらの導線を非常に大切にしていますので、逆にこれらの導線がない物件は売れないんです。それが天王寺レジデンスの最大の魅力だと思いますので、夜の天王寺レジデンスを見られることもお勧めします。

コミニティーが出来てくれば、餅つき大会や季節の模様しものが企画できたりしますので、この敷地はすごく有効活用できるんです。
そんなことやらないよーって思われるかも知れませんが、東京で敷地のあるマンションではスタンダードなことなんです。

あと、駐輪場が良いですね。私は自転車を所有していませんが、敷地のないマンションはどうしても自転車がマンションのイメージを阻害してしまいますが、天王寺ビスタは敷地内にうまく駐輪場が配置され尚且つ緑化されているので文句のつけようがないです。

敷地いっぱいに建ってるマンションよりも、敷地に余裕があるマンションの方が資産価値は高いですし、大阪市内のビックターミナル駅近でこの敷地を有している物件は稀だと思うんですがね。。

ところで松崎町も魅力あるんですねー。どのマンションが人気なんですか？

[831: マンション検討中さん]

ほんとに。住むために買いたい人の、情報交換の場であれば良いのに。

全然有益な情報がないよを

[832: 匿名さん]

>>830
そんなにいいならあなたがまず３戸ほど買ってあげなさい。

[833: マンション検討中さん]

あげ

[834: 匿名さん]

否定的な人は逆に誰なの？？って思います。
他社の潰された営業さんか、ちょっとでも
安く買いたいと思ってる人？
あとはストレスたまってる人かな？？
天王寺徒歩２分で、あの高級な雰囲気と静けさ。。
誰が見ても 良い物件だと思いますけどね。

[835: 匿名さん]

夜間の周辺環境が整備されればね

趣のある料亭はいずれ...

にしても、田の字の間取りは

[836: 匿名さん]

まぁ否定的意見も検討版なら普通にあります
むしろ、おそらく営業さん？の自称投資家さんの意見のほうが過剰評価すぎて怖いです

個人的な評価

「よい点」
・天王寺駅が近い
・天王寺公園が近い
・大規模
・敷地面積が広く、広場が広い
・デベが住友
・住宅地で静か

「悪い点」
・近隣の同レベル物件にくらべて価格がかなり高い
・夜暗い
・近くにラブホがあり、外人の立ちんぼがいる
・立ち飲みやなどが近いため、酔っぱらいが多い

高級感は微妙、田の字間取りは、まぁ普通で売りやすいし別にOK
かなり先ですが天王寺北再開発に期待！というくらいですかね

[837: マンション検討中さん]

>>830 マンション検討中さん
その建物は素敵ですね。
どこのですか？
海外？

[838: マンション検討中さん]

すいません。元麻布ヒルズ っ書いてましたね。
高いんでしょうね。

[839: 通りがかりさん]

当方は、セカンドとして

ここを買った者ですが、

予想より便利で静かなので、

最近は本宅として利用しています。

住友物件買ったのは２件目ですが、

何がいいって、管理会社がいいです。

[840: マンション比較中さん]

どういいのか参考までに教えてください。

[841: 坪単価比較中さん]

完成から1年ですねー

売れ残り在庫って次から次へ期分け販売で出てくるけど合計幾らあるんだろう？
自転車の残り台数から予想すると残り在庫は70戸くらいかな？

まー資金繰りが余裕の住友不動産は大幅値引きしてまで処分する必要はないんだろうけど
新築の売れ残りがあると資産価値下落率が早いっていうから所有者は大変かもね


http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/detail.cgi

物件名　ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ
販売期　第3期10次～第6期2次
販売概要　
販売スケジュール　先着順　
モデル情報　モデルルームオープン
販売戸数　15戸　
販売価格　4,790万円～5,790万円　
最多価格帯　5200万円台（8戸）　
間取り　２LD・K＋S(サービスルーム）、3LD・K　
専有面積　67.34m2～70.50m2　
バルコニー面積　10.46m2～12.40m2　
現在使用可能な駐車場台数　42台　
現在使用可能な駐車場使用料（月額）　18,000円～23,000円　
現在使用可能な自転車置場台数　141台　
現在使用可能な自転車置場利用料（月額）　100円・200円　
現在使用可能なバイク置場台数　1台　
現在使用可能なバイク置場使用料（月額）　1,500円　
現在使用可能なミニバイク置場台数　6台　
現在使用可能なミニバイク置場使用料（月額）　1,000円　
管理費（月額）　10,825円 ～ 11,295円　
修繕積立金（月額）　4,880円 ～ 5,110円　
管理準備金　10,825円 ～ 11,295円　
修繕積立基金　356,800円 ～ 373,600円

[842: マンション比較中さん]

>>841 坪単価比較中さん
でも住友物件はほとんど値下がってないよ。
最近ではメガシティタワーとか、シティタワー天王寺真田山とか。

いい物件かどうかじゃない？

[843: 匿名さん]

立地(駅距離) バード面 ソフト面
アフターサービス 売主体力 に加え、
海抜の高さ。 全て求められる時代です。

[844: 匿名さん]

> でも住友物件はほとんど値下がってないよ。
> 最近ではメガシティタワーとか、シティタワー天王寺真田山とか。

中古の価格は難しいのですが、HPとかに記載されているのは売主が売りたい価格なので。
実際売れた価格ではないのです。実際の買主は、普通は値下げ交渉するので、買主が複数いない場合は、下がるケースが多いです

築1年で完売されたない物件は、新築価格が相場より高いと思われているため、まず適正価格にされてからの交渉になるため、一旦下がるのが一般的です。もちろん購入希望者が気にせず買うという人がいれば問題ないですけどね
築1年で売れない＝中古でもある程度さげないと当分売れないということになるのが普通です

[845: 評判気になるさん]

>>842
本気で言ってます？
元々、タワーマンションは下がりにくいけどここはタワーじゃないし

それにシティタワー天王寺真田山は下がってもないけど上がってもない
あの頃の北区、中央区のタワーは15％くらいの値上がりで成約してるのがたくさんあるのに横ばいは事実上の敗北かも知れない

ちなみにメガシティタワーズは20％くらい下がって成約してますよ

シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスも酷い状態です

逆にシティタワー西梅田みたいに10年経つのにほとんど横ばいのもあります

結局は物件によるし、資産価値というのは新築時の価格がどうだったかで決まるの時代にだいたいは販売時期購入時期によりますね

[846: マンション比較中さん]

>>845 評判気になるさん
それでも買いたい人が多いのは不思議だよね。いつかは売れるものなんだなあ。不動産って。
シティタワー大阪天満は今の中古販売価格見たら当時の価格よりも高いね。

[847: 評判気になるさん]

>>846
シティタワー大阪天満の新築時の価格よく調べてないけどこれで上がってるの？

この価格でも新築より高いってことは今から比べると安かったんだなー
タワーの2010年築はリーマンショック前の土地仕入れ、着工だからそこまで安いとは思わなかった


http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/osaka/osaka_kita-city/038-town/l...

シティタワー大阪天満 15階 1SLDK　3,550万円　ＲＣ 45階建 / 15階 1SLDK　55.66m²

シティタワー大阪天満 38階 2LDK　4,180万円　ＲＣ 45階建 / 38階　2LDK　61.15m²

シティタワー大阪天満 44階 2SLDK　4,990万円　ＲＣ 地上45階地下1階建 / 44階　2SLDK　72.43m²

[848: 購入経験者さん]

ここのマンションは駅前にありながら敷地が広く静かで、また住んでおられる方たちも上品な方たちが多いです。

駅近なので自転車も車も特に必要ないように思います。

自転車は置いていますが一度も使ったことがありません。

いつも管理が行き届いていて管理の方たちがまめに掃除をなさっています。

空室があるのは売れないからじゃなく売り急いでないからじゃないでしょうか？

住んでいるものとしては、売り急いで欲しいような気がしますが、

そこは住友さんのお考えなのでどうこう申し上げるべきじゃないのかもしれませんが・・・

[849: 匿名さん]

完成してから、じっくりと2年ぐらいかけて
少しずつ売る。(どの物件でも)
これが住友不動産さんのマンション事業の
ビジネスモデルであり、他のマンション専業デベには
絶対にできない事。(資金力ないと金が回りませんから)

株主としては、是非続けてもらいたいです。

[850: 匿名さん]

スミフの売り方は、こんな感じです。

一気に捌くのではなく、竣工後も、じわじわと時間をかけて売る。


シティータワー西梅田　も　典型的な例でした。


竣工後も、長い間長年、タワーに大きな垂れ幕をかけて　売っていました。