繰上げ返済の落とし穴

[カオル]

去年マンションを購入し、公庫から2200万借りました。
基準融資で2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)、
特別融資で200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)です。
今月、400万円の繰上げ返済をしようと銀行に手続きしに行きました。

某地方銀行が公庫の窓口となっているのですが、シミュレーションをしてもらった結果、
金利の高い特別融資を全額返してから、残りを基準融資に入れたほうが有利だと言われました。
シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。
一応気になったので、自分で調べてみました。
400万全額を基準融資に入れた場合と、200万ずつ基準・特別融資に入れた場合を
比較してみました。
すると、銀行の提案してきたやり方は利息減額が100万円も損するものだったのです。
(期間短縮型で繰上げ返済します)

一応公庫の窓口にも相談しに行きました。
最初は銀行と同じく、「金利が高いもの(特別融資200万)から返すのが一般的だ」と言われましたが、
粘って調べてもらった結果、やはり金利差が100万円あることが判明しました。

銀行の言いなりになっていたら、危うく100万円も損するところでした。
私のような借り方(基準と特別、二種類の金利)をしている方は多いでしょう。
銀行と公庫はちょっとひどいな、と思いました。

[2: 匿名さん]

で何が？　スレ立ての意図が不明です

[3: 匿名さん]

そんなはずはないと思います。
どう考えても銀行のいうことが正しいような・・・。
もしかしたら、特別融資分を考慮していないのでは？

[4: カオル]

私みたいな目に遭わないように気をつけてください、という趣旨です。
こちらは住宅ローンに関する話題の板でいいんですよね？
質問でないといけないのでしょうか？＞02さん

[5: 匿名さん]

カオルさん、あなたのシミュレーション結果をお示しください。

[6: 匿名さん]

200万ずつの返して、特別融資分は完済して、特別の分の返済額は減ったわけだから
この分は貯金し、数年後に基本を繰上げする場合はどうよ。
もしくはこれまでどおりの返済額になるように基本をさらに期間短縮する場合は？
元金均等に変更とかこれまでと同額程度なら審査通るっしょ。
3.2%の特別から返すのが間違いなくお得だと思うけど．．．。
まあ、他人事だからご自由にってとこだけど。

[7: 匿名さん]

感覚的、常識的に言って、私も03さんの意見に同意します。しかし、ニコニコ住宅の住宅ローン計算ソフト1.71を使って計算すると、あら不思議、確かにカオルさんのおっしゃるように基準融資を400万円繰り上げ返済するほうが、基準+特別の支払い総額で100万円ほど得する計算結果となります。エクセル表をチェックしましたが、特に入力・設定間違いはなく、なぜそうなるかわかりません。誰かこのからくりを教えてください。寝れません！

[8: カオル]

基準融資2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)
特別融資200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)
35年ローン、元利均等ゆとりなし。

※返済方法は期間短縮※

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
　　9年2ヶ月の短縮(金利減536万)

（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。
　　4年10ヶ月の短縮(金利減302万)
　　200万を完済した場合。
　　33年の短縮(金利減128万)
　　金利減合計430万

（2）の場合、完済すると期間短縮ではなく返済額が減ってしまうので、
金利減は(1)の方が大きいのでしょうか。
金利に詳しい方、よかったら教えてください。
ちなみに上のシミュレーションは公庫のHPでしました。
　
　

　　

[9: 匿名さん]

特別融資200万に対して、全額繰り上げ返済を行うということは、金利でいうと3.2％の部分で完結するということになる。
基準融資2000万に対して一部繰り上げ返済を行うということは、金利でいうと3.5％の部分を短縮することになる。

つまり、「金利の高い方から繰り上げする」ということは、ご相談のケースだと、2000万の基準融資の繰り上げ返済を行うということになる。
よって、セオリー通りとなる。

[10: 匿名さん]

>>08
計算ソフトが壊れていませんか？
2000万円をその条件で借りた場合，元利合計で，3200万円ほど払うわけですから，
年間の支払いは90万円前後です。
400万円の繰り上げ返済で，9年も短縮できません。せいぜい，4年半です。

200万，200万に分けた場合も，期待できる利子の軽減は，200万円程度ですが，
こちらの方が，当然，得をします。
＊＊なソフトは信用しない方がよろしいでしょう。

[11: 10]

補足ですが，以下は暗算でもデタラメだと分かるはずです。

>>（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
>>　　9年2ヶ月の短縮(金利減536万)

35年借りて，利子は1200万円ほどです。借りた額の1/4以下を返して，利子が半分に減るはずがありません。
こんなことができるなら，800万円繰り上げ返済したら，残り1200万円は無利子で借りられることになります。

[12: 匿名さん]

09さんの言う通りだね。何も不思議はない。
ちなみにこの場合の最善手は
基準も特別も同じ期間になるように期間短縮すること。
すなわち、アバウトで言えば当初借入比率と同じく
基準：特別＝10:1
の比率（本当は少しずれると思うが）で返すのが最善手。
まあ要するに、3.5%>3.2%なんだから、繰り上げ返済は
3.5%適用部分の返済に全て充てよ、3.2%部分は返さずに温存しろということ。

[13: 匿名さん]

あと申し訳ないが11さんの

＞35年借りて，利子は1200万円ほどです。借りた額の1/4以下を返して，
＞利子が半分に減るはずがありません。
＞こんなことができるなら，800万円繰り上げ返済したら，
＞残り1200万円は無利子で借りられることになります。

は全くトンチンカンだね。
根本的に分かってないと思われる。

[14: カオル]

＞09さん
わかりやすいご説明ありがとうございます。
やっと理解しました。

でもやっぱり疑問が残るのが、公庫と銀行の担当者です。
金利のプロでしょうに、どうして「200万を完済したほうが得」と言ったのでしょうか？
これを読んだ方は気をつけてください。
回答してくださった方、ありがとうございました。

[15: 匿名さん]

１２にアッパレ！！

[16: 匿名さん]

０９さん１２さん
基準の１〜１０年２．２というのはナシってことなのですか？
それと、４００万円のうち、基準に３８０万、特別に２０万で返すのがいいってことなのでしょうか？
すっかり、数字をみて混乱しています。

[17: 匿名さん]

特別を先に完済するのが正解に決まってるやん
返済総額で比較してみたら？

[18: 匿名さん]

10は勉強不足だね。金利の意味がわかってない。
17も09と12をよく読んだほうがいいよ。
基準に350万、特別に50万あたりが一番いい線じゃないか？

[19: 10]

>>18
>>基準に350万、特別に50万あたりが一番いい線じゃないか？

どういう計算ですか？
まだ，面白い計算ソフトにこだわっているなら，
現在すぐに，いくら繰り上げ返済したら，
全額返したことになるのか，計算してみてください。
1600万円程度返したら，借金がなくなるという答えが返ってきそうです。
つまり，2000万円借りても，それ以下の返済で，
全額返したことになるということです。

[20: 匿名さん]

18ではないが、・・・
またまたトンチンカンな。
ちょっとこの人、どうにかしてよ。

だから、純粋に金額だけを言えば、基準と特別を“最適な”配分で返済するのが最善なの！！
まだ分からないのか。
その最適配分を求めるのは数学的問題だが、あまり細かく気にしても仕方ないと思う。
本来「現在の3.2%」と「11年後にやって来る3.5%」の比較は出来るものではないんだから。
インフレ率やいろんな要素が絡んでくるし、人生設計等も絡んでくるかも知れない。

ただ単純に金額だけの損得で19氏のような主張になるのは論外。

[21: 匿名さん]

10、11、17、19は金利計算が全くわかっていないようです。
金利計算は単純な足し算ではありません。
１＋ｎＸ　と　（１＋Ｘ）のｎ乗　の違い、わかっていますか？
そして、このスレッドの議論が、「期間短縮型の繰り上げ返済」であることも、大きく金利が変わってくる要因の一つです。