繰上げ返済の落とし穴

[カオル]

去年マンションを購入し、公庫から2200万借りました。
基準融資で2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)、
特別融資で200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)です。
今月、400万円の繰上げ返済をしようと銀行に手続きしに行きました。

某地方銀行が公庫の窓口となっているのですが、シミュレーションをしてもらった結果、
金利の高い特別融資を全額返してから、残りを基準融資に入れたほうが有利だと言われました。
シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。
一応気になったので、自分で調べてみました。
400万全額を基準融資に入れた場合と、200万ずつ基準・特別融資に入れた場合を
比較してみました。
すると、銀行の提案してきたやり方は利息減額が100万円も損するものだったのです。
(期間短縮型で繰上げ返済します)

一応公庫の窓口にも相談しに行きました。
最初は銀行と同じく、「金利が高いもの(特別融資200万)から返すのが一般的だ」と言われましたが、
粘って調べてもらった結果、やはり金利差が100万円あることが判明しました。

銀行の言いなりになっていたら、危うく100万円も損するところでした。
私のような借り方(基準と特別、二種類の金利)をしている方は多いでしょう。
銀行と公庫はちょっとひどいな、と思いました。

[82: 匿名さん]

>>78
月々の支払額を一定にした場合，「早く完済する」「総支払額が少ない」「発生する利子が少ない」は，
みな同じことになります。それは，
>>②特別200万円完済＆基準2000万円に200万円繰上返済−＞総支払額 多、月支払額　減る
なのですが，注意が必要です。
払わなくてよくなった200万円ローンの返済金を漫然と銀行に積んでおくと，
最初の８，９年の金利差が2.2%，１０年以降は3.5%の差がありますので，
かえって10年近く完済が遅れます。適当なところで，繰り上げに回すか，
金利差以上の見返りがある投資をする必要があります。

[83: 匿名さん]

>>82
なかなかいい指摘ですね。
長期のローンで特に金利が変わるような契約だと、肝になる時期があるんですね。
それを前後する期間の運用で、以後の状況がガラット変わるという具体的な話です。
投資するか、繰上げするか、判断で後の状況も大きく変わりそうですね。

[84: 匿名さん]

>>77
アホか？。借りることと返すことは別だろ。
どうせ20年で返すなら、利率３％期間３０年のローンを組んで、それを20年で返せばいいだろ。
割引現在価値以前の問題だろ。

[85: 82]

>>かえって10年近く完済が遅れます。適当なところで，繰り上げに回すか，

10ヶ月の間違いです。

[86: 匿名さん]

[87: 匿名さん]

というか問題文の設定がありえないな。
20年より30年の方が金利が安いとはどういう金融機関だよ。
10年物国債より30年物国債の方が金利が安くなるという状況は
存在不可能だろう。

[88: 匿名さん]

>>87
ありえない？。例えば米国の住宅ローン金利を調べてみろ。

[89: 匿名さん]

>>88
はい、調べて見ましたが以下の通り
20年という商品は残念ながら米国にはないので
ここで問題になっている30年と20年の比較は出来ないが
30年と15年を比較すると
http://finance.yahoo.com/
30 Year Fixed　　5.87%
15 Year Fixed　　5.46%

[90: 匿名さん]

っていうか、74の例はただ単に「利息支払額で比較することの無意味さ」を
言いたいために出しただけだろ。現実にあり得るかどうかは関係ない。
でも、長期より短期のほうが金利が高いってのは、利下げ局面ではあり得ること
だよ。

[91: カオル]

本日銀行へ行ってきました。
みなさんのご意見を参考にさせて頂き出した結論です。
金利の高い特別融資を完済し、残りを基準融資2000万に繰上げ返済いたしました。
そして今まで特別融資に返済していた額を、基準融資の月支払額に上乗せしました。
これが最良かは分りませんが、少なくとも銀行に当初薦められた返済方法より150万ほど
利息軽減になったと思います。

みなさんのご意見は金利に関して無知だった私にとって、とても勉強になりました。
ありがとうございました。

P.S 銀行で繰上げ返済シミュレーションの結果をもらえない、と以前書きましたが、
　　窓口担当者が変わったらあっさり頂けました・・・。

[92: 匿名さん]

>>91
納得いく返済ができてよかったですね。

[93: 匿名さん]

>>89
ちなみについ先日まで長期の方が低かったです。

>>91
なぜ１月にしなかったの？。ローン控除関係ない人なの？。

[94: 匿名さん]

>>93
>>なぜ１月にしなかったの？。ローン控除関係ない人なの？。

そこまで頭が回らない人なんじゃないの？
１月まで待てば，32,000円の税控除になるのに惜しい。
スレ主の400万円の1月分ちょいの利子は，約１万円だから，
差し引き22,000円くらい損していることになりますね。

[95: 匿名さん]

公庫の残高証明は10月には出てるはず。ローン控除は
それを添付して既に年末調整で職場に申請済みなのでは？
本来違法だが多分ばれない。

[96: 匿名さん]

さ〜て、ほどよく脱税のスレになってまいりました！

[97: 匿名さん]

>>94
私もそんなことは知らなかったわん．

[98: 匿名さん]

毎年、履歴が採られています。７年間のうちにバレルと加算税と延滞税を取られます。
１０年から１５年間受けられる制度だから、当然といえば当然。
加算税は現在１５％ですが、２０％に増額する改正案が考えられていると、本日の新聞で報道されました。

[99: 匿名さん]

銀行員Ａ「ホント、うるせー客だな。こっちはそんなヒマじゃないっつーの」

銀行員Ｂ「なんかこの時期に繰上返済したいらしーよ。１月になればローン控除受けれますって言ってあげようか？」

銀行員Ａ「やめとけやめとけ、またなにツッコまれるか分かったもんじゃない」

銀行員Ｂ「そっか、本人のしたいようにすればいいよね」（プ

[100: 匿名さん]

税金は自動で持っていくくせに返す方は申請なんかさせるからこういう事になる
調べれば判るなら初めから調べて自動で返してくれりゃいいんだ

[101: 匿名さん]

>>100
何でもかんでも税務署に捕捉されたくない、ってのが普通のサラリーマンの感覚では？
住宅ローン控除ぐらい「ごまかし」の余地があってほしいよ。