繰上げ返済の落とし穴

[カオル]

去年マンションを購入し、公庫から2200万借りました。
基準融資で2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)、
特別融資で200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)です。
今月、400万円の繰上げ返済をしようと銀行に手続きしに行きました。

某地方銀行が公庫の窓口となっているのですが、シミュレーションをしてもらった結果、
金利の高い特別融資を全額返してから、残りを基準融資に入れたほうが有利だと言われました。
シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。
一応気になったので、自分で調べてみました。
400万全額を基準融資に入れた場合と、200万ずつ基準・特別融資に入れた場合を
比較してみました。
すると、銀行の提案してきたやり方は利息減額が100万円も損するものだったのです。
(期間短縮型で繰上げ返済します)

一応公庫の窓口にも相談しに行きました。
最初は銀行と同じく、「金利が高いもの(特別融資200万)から返すのが一般的だ」と言われましたが、
粘って調べてもらった結果、やはり金利差が100万円あることが判明しました。

銀行の言いなりになっていたら、危うく100万円も損するところでした。
私のような借り方(基準と特別、二種類の金利)をしている方は多いでしょう。
銀行と公庫はちょっとひどいな、と思いました。

[22: 21]

間違えました。

＞大きく金利が〜
大きく「利息」がでした。

[23: 匿名さん]

横レスすみません。
特別を完済すると、基準のみの支払いとなり、月々の支払いが減ります。
つまり２００万返済額減と２００万期間短縮の繰上げ返済をしたことになるってことですよね？

[24: 住民さん]

皆さん書いている通り、10さんは根本的なところを勘違いしているおばかさんですね。

>2000万円をその条件で借りた場合，元利合計で，3200万円ほど払うわけですから，
>年間の支払いは90万円前後です。
>400万円の繰り上げ返済で，9年も短縮できません。せいぜい，4年半です。

繰り上げ返済は、元本に充当されるんだから、
元利合計した年間支払額で割っても意味無いのに...

[25: 匿名さん]

> １＋ｎＸ　と　（１＋Ｘ）のｎ乗　の違い、わかっていますか？

Ｘが小さい場合は近似的に

(1+X)^n = 1 +nX

が成り立つのだが．横レス失礼．

[26: 匿名さん]

>>25
X が 3% もあれば近似的にもその式は成立しない。
ほら、大差でしょう。仮に30年として
1.03^30 = 2.43
1+0.03*30 = 1.90

[27: 25]

そだね．

3%であれば次数を上げて

(1+x)^n = 1+ nx + n(n-1)/2 x^2 + n(n-1)(n-2)/6 x^3

でようやく 2.40 ですね．しっつれいしました！！

[28: 匿名]

＞25.26.27
悲しいかな理解できません。

で４００万の繰上げ返済は何処にすればいいのでしょうか？
スレ主さんのやり方が正解なのですか？

[29: 25]

忘れてくだされ．すみませぬ．

> 1: シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。

というのが良く分かりません．そんなもの隠すものでもないでしょうに．

本当ならば，その結果と他のソフトの結果を比較検討すれば良いのでしょうにね．
何とかして，銀行のシミュレーションの詳細を手に入れることはできないのですか？？
でないと議論が空回りのような．．．

[30: カオル]

＞29さん
来週、銀行へ変更の手続きを取りに行く予定です。
その時にシミュレーションの結果が欲しいと、もう一度お願いしてみます。
どうして渡してくれないのか私も不思議です。

＞28さん
12さんのやり方が最善かと思われます。
18さんが言うように350万と50万で繰上げをした場合、562万の利息減。
360万と40万だと563万の利息減でした。
基準融資に360万・特別融資に40万の繰上げ返済をしたいと思っています。
でもこういったやり方はできるのでしょうか？（繰上げ返済は100万単位)

公庫のシミュレーションより、使いやすいものを見つけました。
http://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/shikin/kinri_k_menu.htm#sikkari

[31: 匿名さん]

う〜ん。俺なら特別から返済するね。
割引現在価値を考えると、１０年後の3.5％よりも今の3.2％の方が大きいような気がする。

[32: 匿名さん]

>31
そういう問題じゃない。
最終的な返済期間が１０年間以下なのか、以上なのかで分けて考えれば良い。

①１０年間以下の場合
　この場合は、１１年以上の３．５％を考えなくていいので、２．２％よりも３．２％を先に払う。
　（順序はともかく、３．５％分は全部払ってしまったという条件）
②１０年以上の場合
　１０年以下の金利（２．２％、３．２％）を食わないように、３．５％分を払う。
　これさえ気にしておけば、どのように払っても同じ。
③期間が不明の場合
　仕方ないから、１２がいうように概ねの比率で分けておけばＯＫ！！

d(‾ ‾)　オワカリ?

[33: 匿名さん]

０７です。

皆さんいろいろと書かれていますが（正しいことを書かれている人には失礼になるのですが）全部無視して１２さんの解説だけ読むと一番わかりやすいですね。さすがです。ありがとうございます。あとは、カオルさんが銀行からシミュレーション結果について、どういう回答をもらってくるか、是非教えて欲しいところです。

[34: 匿名さん]

肝心なことが忘れられています。
スレ主は，現在，2000万円のローンのために，74500円ほど，
200万円のローンのために，7500円返済しているはずです。
200万円の方を全額返してしまえば，この7500円は払わなくてよいことになります。
すると利子が付かなくても，年間で９万円，10年で90万円，
20年で180万円，30年で270万円の金が浮きます。

2000万円のローンに400万円繰り上げで，得したように見える100万円は，
ほぼ10年で消えます。
もともと，得なんかしていないのですから，当たり前ですが。

[35: 34]

上の説明で分からない人のために言っておきますが，
結論は，利子の高い200万円をまず返すことです。

[36: 匿名さん]

>34,35
だからぁ、、、、、（以下略）

[37: 匿名さん]

３６に同感！！

[38: 匿名さん]

まったくだ！！

[39: 匿名さん]

お尋ねって来ないの？

[40: 匿名さん]

借りて1年くらいなら、「2200万のローンを組もうとしたけど、
余裕が400万あったので1800万で済ますことにしましたよ」
というように考えてもいいのでは。そうだとすると、
当初、
2000(2.2-3.5@35)+200(3.2-3.5@35)として考えていたけど、
1800(2.2-3.5@35)で済むなら、ああ良かったとなりませんか。
1600(2.2-3.5@35)+200（3.2@10年）は確かに利子は少ないけど普通はしないよね。
1800(2.2-3.5@35)なら返済額が少ないので、35年じゃなくておおざっぱだけど
1800(2.2-3.5@25)にできちゃったというのはいかがかな。
繰り上げ+返済方法変更は可能だよね。

[41: 匿名さん]

>>36
スレ主の利息の計算は正しい。
400万円をそっくり2000万円のローンに充てた方が，利子は100万円ほど得します。
ただし，この場合は，両方のローンを払い続けることになります。

一方，200万円のローンを完済し，残りの200万円を2000万円のローンに充てた場合，
200万円のローンに対して払う必要がないので，その分，月々7500円ほど支払いが減ります。
その金を使わずに，銀行に積んでおけば，10年少々で100万円以上になります。
つまり，発生する利子よりも多額な現金が残るわけです。

ただし，銀行預金と住宅ローンの金利差は，ほぼ2.2%だから，
適当な額が貯まったら繰り上げ返済に回さないと，金利差でもうけは吹き飛びます。

ここで，ぐだぐだいっている人たちが，銀行のカウンタの向こう側に座っていたら，
立派な犯罪人です。払う側にいたら，銀行にとりとてもおいしいカモさんたちです。