繰上げ返済の落とし穴

[カオル]

去年マンションを購入し、公庫から2200万借りました。
基準融資で2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)、
特別融資で200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)です。
今月、400万円の繰上げ返済をしようと銀行に手続きしに行きました。

某地方銀行が公庫の窓口となっているのですが、シミュレーションをしてもらった結果、
金利の高い特別融資を全額返してから、残りを基準融資に入れたほうが有利だと言われました。
シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。
一応気になったので、自分で調べてみました。
400万全額を基準融資に入れた場合と、200万ずつ基準・特別融資に入れた場合を
比較してみました。
すると、銀行の提案してきたやり方は利息減額が100万円も損するものだったのです。
(期間短縮型で繰上げ返済します)

一応公庫の窓口にも相談しに行きました。
最初は銀行と同じく、「金利が高いもの(特別融資200万)から返すのが一般的だ」と言われましたが、
粘って調べてもらった結果、やはり金利差が100万円あることが判明しました。

銀行の言いなりになっていたら、危うく100万円も損するところでした。
私のような借り方(基準と特別、二種類の金利)をしている方は多いでしょう。
銀行と公庫はちょっとひどいな、と思いました。

[22: 21]

間違えました。

＞大きく金利が〜
大きく「利息」がでした。

[23: 匿名さん]

横レスすみません。
特別を完済すると、基準のみの支払いとなり、月々の支払いが減ります。
つまり２００万返済額減と２００万期間短縮の繰上げ返済をしたことになるってことですよね？

[24: 住民さん]

皆さん書いている通り、10さんは根本的なところを勘違いしているおばかさんですね。

>2000万円をその条件で借りた場合，元利合計で，3200万円ほど払うわけですから，
>年間の支払いは90万円前後です。
>400万円の繰り上げ返済で，9年も短縮できません。せいぜい，4年半です。

繰り上げ返済は、元本に充当されるんだから、
元利合計した年間支払額で割っても意味無いのに...

[25: 匿名さん]

> １＋ｎＸ　と　（１＋Ｘ）のｎ乗　の違い、わかっていますか？

Ｘが小さい場合は近似的に

(1+X)^n = 1 +nX

が成り立つのだが．横レス失礼．

[26: 匿名さん]

>>25
X が 3% もあれば近似的にもその式は成立しない。
ほら、大差でしょう。仮に30年として
1.03^30 = 2.43
1+0.03*30 = 1.90

[27: 25]

そだね．

3%であれば次数を上げて

(1+x)^n = 1+ nx + n(n-1)/2 x^2 + n(n-1)(n-2)/6 x^3

でようやく 2.40 ですね．しっつれいしました！！

[28: 匿名]

＞25.26.27
悲しいかな理解できません。

で４００万の繰上げ返済は何処にすればいいのでしょうか？
スレ主さんのやり方が正解なのですか？

[29: 25]

忘れてくだされ．すみませぬ．

> 1: シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。

というのが良く分かりません．そんなもの隠すものでもないでしょうに．

本当ならば，その結果と他のソフトの結果を比較検討すれば良いのでしょうにね．
何とかして，銀行のシミュレーションの詳細を手に入れることはできないのですか？？
でないと議論が空回りのような．．．

[30: カオル]

＞29さん
来週、銀行へ変更の手続きを取りに行く予定です。
その時にシミュレーションの結果が欲しいと、もう一度お願いしてみます。
どうして渡してくれないのか私も不思議です。

＞28さん
12さんのやり方が最善かと思われます。
18さんが言うように350万と50万で繰上げをした場合、562万の利息減。
360万と40万だと563万の利息減でした。
基準融資に360万・特別融資に40万の繰上げ返済をしたいと思っています。
でもこういったやり方はできるのでしょうか？（繰上げ返済は100万単位)

公庫のシミュレーションより、使いやすいものを見つけました。
http://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/shikin/kinri_k_menu.htm#sikkari

[31: 匿名さん]

う〜ん。俺なら特別から返済するね。
割引現在価値を考えると、１０年後の3.5％よりも今の3.2％の方が大きいような気がする。

[32: 匿名さん]

>31
そういう問題じゃない。
最終的な返済期間が１０年間以下なのか、以上なのかで分けて考えれば良い。

①１０年間以下の場合
　この場合は、１１年以上の３．５％を考えなくていいので、２．２％よりも３．２％を先に払う。
　（順序はともかく、３．５％分は全部払ってしまったという条件）
②１０年以上の場合
　１０年以下の金利（２．２％、３．２％）を食わないように、３．５％分を払う。
　これさえ気にしておけば、どのように払っても同じ。
③期間が不明の場合
　仕方ないから、１２がいうように概ねの比率で分けておけばＯＫ！！

d(‾ ‾)　オワカリ?

[33: 匿名さん]

０７です。

皆さんいろいろと書かれていますが（正しいことを書かれている人には失礼になるのですが）全部無視して１２さんの解説だけ読むと一番わかりやすいですね。さすがです。ありがとうございます。あとは、カオルさんが銀行からシミュレーション結果について、どういう回答をもらってくるか、是非教えて欲しいところです。

[34: 匿名さん]

肝心なことが忘れられています。
スレ主は，現在，2000万円のローンのために，74500円ほど，
200万円のローンのために，7500円返済しているはずです。
200万円の方を全額返してしまえば，この7500円は払わなくてよいことになります。
すると利子が付かなくても，年間で９万円，10年で90万円，
20年で180万円，30年で270万円の金が浮きます。

2000万円のローンに400万円繰り上げで，得したように見える100万円は，
ほぼ10年で消えます。
もともと，得なんかしていないのですから，当たり前ですが。

[35: 34]

上の説明で分からない人のために言っておきますが，
結論は，利子の高い200万円をまず返すことです。

[36: 匿名さん]

>34,35
だからぁ、、、、、（以下略）

[37: 匿名さん]

３６に同感！！

[38: 匿名さん]

まったくだ！！

[39: 匿名さん]

お尋ねって来ないの？

[40: 匿名さん]

借りて1年くらいなら、「2200万のローンを組もうとしたけど、
余裕が400万あったので1800万で済ますことにしましたよ」
というように考えてもいいのでは。そうだとすると、
当初、
2000(2.2-3.5@35)+200(3.2-3.5@35)として考えていたけど、
1800(2.2-3.5@35)で済むなら、ああ良かったとなりませんか。
1600(2.2-3.5@35)+200（3.2@10年）は確かに利子は少ないけど普通はしないよね。
1800(2.2-3.5@35)なら返済額が少ないので、35年じゃなくておおざっぱだけど
1800(2.2-3.5@25)にできちゃったというのはいかがかな。
繰り上げ+返済方法変更は可能だよね。

[41: 匿名さん]

>>36
スレ主の利息の計算は正しい。
400万円をそっくり2000万円のローンに充てた方が，利子は100万円ほど得します。
ただし，この場合は，両方のローンを払い続けることになります。

一方，200万円のローンを完済し，残りの200万円を2000万円のローンに充てた場合，
200万円のローンに対して払う必要がないので，その分，月々7500円ほど支払いが減ります。
その金を使わずに，銀行に積んでおけば，10年少々で100万円以上になります。
つまり，発生する利子よりも多額な現金が残るわけです。

ただし，銀行預金と住宅ローンの金利差は，ほぼ2.2%だから，
適当な額が貯まったら繰り上げ返済に回さないと，金利差でもうけは吹き飛びます。

ここで，ぐだぐだいっている人たちが，銀行のカウンタの向こう側に座っていたら，
立派な犯罪人です。払う側にいたら，銀行にとりとてもおいしいカモさんたちです。

[42: 匿名さん]

この人どうにかして下さい・・・

[43: 41=34]

41は34です。
利息の高い200万円のローンを完済してしまった方が，運用を間違えなければ，
20万円ほど得をして，返済期間を2ヶ月ほど縮めることができます。

ネットでは何でもありなんでしょうが，
銀行が返済者に有利な方を勧めているのに，むざむざ不利な方を選ぶことはありません。

[44: 匿名さん]

>41,43
あのねぇ、、、、（以下略）

[45: 匿名さん]

思い込んだら周りが見えないっていうか、なんつーか、>>43=41=34おもしろいw

[46: 匿名さん]

>>45
この無内容な粘着ぶりは，見覚えがあります。
このネットでご高名な方とお見受けします。
計算は苦手みたいですから，私の方の計算を示します。

スレ主は，現在，2000万円のローンに，月々，大体74,600円返済しています。
200万円のローンに，月々，大体8,070円返済しています。

仮にすでに25回分の返済が済んでいるとして，
400万円を全額2000万円のローンの繰り上げに使えば，
292回の返済で，残り66,000円程度残して，2000万円のローンが終わります。
この時点で，200万のローンは，863,633円残っています。
2000万円のローンの残り66,000年とあわせれば，
92万円程度の負債が残っていることになります。

一方，200万円のローンの残り1,949,000円程度を全額返してしまい，
残った2,051,000円を2000万円の繰り上げに当てるとします。
払わなくてよくなった8070円を2年貯めれば，193,680円です。
利息が20円付くとして，2年ごとに193,700万円の繰り上げ返済をします。
すると，292回払った時点では，823,540円の負債が残っています。
銀行に8070*7=56,490円あるはずですから，実際の負債は77万円程度です。
15万円程度の差が出ます。
繰り上げ10回の費用がいくらかかるか知りませんが，それでも有利でしょう。
（繰り上げ返済に，一切，費用がかからなければ，
毎月8070円の繰り上げ返済をすると，
この時点での負債は，622,000円程度で，差は30万円ほどになります。
公庫融資ではそうは行かないですか。）

下の方法で返済を続ければ，300回目でローンは終了します。
上の方法でやると，ローン終了は2ヶ月遅れます。
スレ主さんのローンの詳細が分かりませんので，多少のずれはあるでしょうが，
ずれを修正しても，同じような結果になるはずです。

[47: 匿名さん]

>>46
残念ですが公庫の繰上げ返済は１回につき100万以上です。

それから、比較は30にあるカオルさんの結論
「基準融資に360万・特別融資に40万」
を対象にお願いします。

つまり問題は、繰上げ返済100万以上という公庫の条件で、
カオルさんの結論に勝る方法があるかどうかです。

[48: 匿名さん]

　スレ主さんが、これからも繰上返済をこまめにしていくのであれば、
特別融資を完済し、毎月の返済額が減った分を積み立てて、次の繰上
返済で加算して払った方が総支払額は少なくなります。
　繰上返済をあまりしないのであれば、特別融資を完済した場合は
月額返済額が軽減される分、元本の減り方も少なくなるので、総支払
額が多くなる場合があります。
　今後の繰上返済を考慮して、シミュレーションしてみること勧めます。

[49: 34]

>>47
360万円/40万円に分けて，繰り上げ返済すれば，２つのローンは利率が違うのだから，
200万円のローンに振り込んだ40万円が効果を発揮して，2000万円のローンより，
10ヶ月早く終わるよ。
２つのローンを同時に終わらせようとしたら，傾斜を付けないといけないということも
理解できてないわけね。

[50: 34]

>>47
肝心なことを書くのを忘れました。
比較は以下の通り。
40万円繰り上げした200万円のローンは，298回目で4392円を残してほぼ終了。
360万円繰り上げした2000万円のローンは，303回目で52659円を残して終了。
この時点で，先に終わった200万円ローンの支払いをプールしておけば，80700円の貯金。

200万円ローンを完済して，残りを2000万円ローンに繰り上げし，2年ごとに193700円の繰り上げをすると，
303回目の支払いで，負債が17698年，貯金が137,190円。

下のやり方の方が，9万円の得。

[51: 匿名さん]

単純に金利が高いほうを早く返せば良いのでないの？
２２００万円の内、２００万円が金利が高いわけですよね。だったら金利が高い２００を返せば
良いのでないの？
ここでは２．２と３．２の金利ですけど例えば２．２％で２０００万と２２％で２００万だった
らどうします？
金利が高い２２％の２００万の方を返すでしょ。

[52: カオル]

金利が高い方から返した方がいい、とおっしゃる方に質問させてください。
2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定します。
2年後に400万の繰上げ返済をした場合、

2000万に400万繰上げ・・・利息減521万
2000万に200万、200万を完済・・・利息減405万

やっぱり2000万に繰上げしたほうが特になるのですが、同じ金利なのでどうしてでしょう？
ほんとに金利は謎です。
考えれば考えるほど分らなくなります。

銀行へ行けるのは木・金あたりになりそうなので、引き続き皆様のご意見を伺えれば幸いです。

[53: カオル]

すみません。
得を特と間違えて書いてしまいました。

[54: 匿名さん]

34さんの考え方が一般的ですよ。
スレ主さんと一部の人は、特別融資200万円を繰り越し返済する場合は、何故か本来支払う予定の月々の返済金額を基準融資の返済の為の資金として考えていない？
でも、スレ主さんの返済計画は本来の返済額を減らさないで期間短縮だけを考えて計算している。
そりゃ、特別融資を繰り越し返済することで、その次の返済から月々の返済金額を減らす前提なら、返済額を減らさないスレ主さんの計算は正しい。
でも、普通は34さんが書いているように、減った返済金額分をプールして定期的に期間短縮型の繰上げ返済をするでしょう。
返済に回せる金額を一定にする前提なら、10年目までの金利が高い特別融資200万円を早く返済した方が得なのは当たり前ですね。

[55: 54]

>>52
これも、200万円を繰り越し返済した後、月々の返済金額を減らしているから当たり前ですよ。

[56: カオル]

うーん。私の書き方が悪かったですかね。
では、利息減ではなくて、これから払わなければいけない総返済額を書きます。
繰り返しますが、2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定して、
2年後に繰上げ返済した場合。

2000万に400万繰上げ後の総返済額・・・2124万＋304万＝2429万
2000万に200万繰上げ、200万を完済後の総返済額・・・2547万

月々いくら払うかよりも、総額でいくら払うかの方が重要だと思うのですが・・・
どなたか金利に詳しい方、私の疑問に答えて頂けませんか？

[57: 匿名さん]

>>56
それって、両方の月々の返済額が同じになるようにしてから計算してあるんだよね？。

[58: 34]

>>56
発生する利息で計算しても，私が提案しているもの方が，
少ない利息で済みます。
初期条件の詳細が分からないので，スレ主さんのものとぴったり
あいませんが，初期条件が分かれば，平行してずれますので，
結果は似たようなものになります。

26回目の返済で400万の繰り上げ返済を行うとして，
400万円をそっくり2000万円ローンの返済に充てれば，
2000万ローンにもともと払うはずだった利息＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 5,849,464
差額 ＝ 5,511,825

200万円ローンを完済して，残りを2000万ローンの返済に回す。
200万ローンにもともと払うはずだっが利息 ＝1,211,329
繰り上げまでに払う利息 ＝ 75,928
差額1 ＝1,135,401
2000万ローンにもともと払うはずだった利息 ＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 6,803,178
差額2 ＝ 4,558,111
差額1+差額2 ＝ 5,693,513

下の方が，支払い利子は18万円ほど少なくなります。

[59: 34]

エクセルで計算しておりますので，小数点以下が悪さしました。
差額1の小数点以下が5で，差額2の小数点以下が6です。
足すと，１増え，上のように，一見，間違った足し算になってしまいました。

[60: 匿名さん]

>>56

元利金等払いのマジックと思います。

元金均等の場合は、元金に充当される金額は一定で利息部分が変動して結果として支払額が変動しますが、
元利均等の場合は、まず利息が計算され、返済額と利息との差額が元金に充当されます。

したがって特別融資を完済した場合は、特別融資相当の月返済額が減少する分、
充当される元金も少なくなります。
結果として返済期間が延び、支払い利息は多くなります。

そこで、34さんが主張しているように、月返済額が減少した分を貯蓄しておいて
繰上げ返済原資に回すと支払い利息は減少し、結果として分割して支払うよりも
総返済額および総支払利息を抑えることができます。

つまり、

(a) 40万円を特別融資の元金に充当、360万円を基準融資の元金に充当
(b) 200万円を特別融資の元金に充当、200万円を基準融資の元金に充当

(b)の総返済額 ＞ (a)の総返済額 ＞ (b＋差額繰上げ)の総返済額

という形になるのでしょう。

私も同じように悩んだ経験がありますので、カオルさんの狐につままれたような気持ちが
よくわかります。

ちなみに、「繰上返済の最適化」というキーワードでググるとより類似の解説がある
ホームページが見つかります。
私はこのホームページで疑問が解消しましたので、参考まで。

[61: 匿名さん]

なるほど、要するに上でも誰か書いていましたが、現在の1万円と10年後の1万円は本質的な
価値が違うということを無視するから起こる問題ですね。
繰り上げ返済後の最終回までの元利返済金額を割引現在価値で比較するのが最も正確な
「損得」評価ですね。

[62: 匿名さん]

>>50
＞200万円ローンを完済して，残りを2000万円ローンに繰り上げし，2年ごとに193700円の繰り上げをすると，

何回言えば分かるんだ。193,700円の繰上げ返済は出来ないっちゅうに。
公庫の繰上げ返済は100万以上だよ。

[63: 匿名さん]

360万/40万の分割返済を提案したカモさんね。
40万円はどう繰り上げ返済するつもりだったか説明してね。

100万円以上の繰り上げ返済しか認めないなら，2年の間にさらに80万円ためて，
100万円にして繰り上げ返済したらいいだけのこと。
2年で400万円返済すると言っている人なら，毎年繰り上げ返済ができるだろう。
その場合は，1年の間に貯まる80700円はさらに生きてくるよ。

[64: 匿名さん]

「2年の間にさらに80万円ためて」とか
「2年で400万円返済すると言っている人なら，毎年繰り上げ返済ができるだろう」
とか問題文にない条件を持ち出して回答する時点でちょっとね。
だいいちそんなにバンバン繰り上げ返済が出来る人なら
そもそも公庫を選ばないはず。

[65: まとめ]

オリジナル問題

基準融資2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)
特別融資200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)
35年ローン、元利均等ゆとりなし。
※返済方法は期間短縮※

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。
のいずれの場合が、総返済額が少ないか？

[66: 匿名さん]

65さんの問題はいつ時点で繰上げするかも重要なポイントでは？

完済間際で繰り上げする人はいないでしょうかから。

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。

この問題文だけを読めば、当然４００万繰り上げた方が良いでしょ？

[67: まとめ]

発展問題（１）
繰上返済額が自由に設定できるとした場合、４００万円をどのような割合で繰り上げ返済に回すと、総返済額が少なくなるか？

発展問題（２）
繰り上げ返済が１００万円単位として、４００万円をどのように繰り上げると、総返済額が安くなるか？

発展問題（３）
４００万円を繰り上げしなかった場合に払うことになっていた月々の返済額は今後も用意できるとし、余剰分を今後の繰り上げ返済に回す場合、現時点での４００万円の繰り上げ返済をどちらにいくらすれば、総返済額が最も少ないか？（繰り上げ返済は１００万円単位）

発展問題（４）
今後も貯蓄を行い繰り上げ返済を行うと仮定した場合、繰り上げ返済の額・時期の条件を示し、各々の場合で、どのような返済計画がもっとも総返済金額が少なくなるか？場合分けして答えよ。（繰り上げ返済は１００万円単位）

[68: 参考]

全く繰り上げ返済をしない場合

基準融資分：
月額136647円、157683円(11年目以降)
総利息23681243円

特別融資分：
月額7921円、8182円(11年目以降)
総利息1404603円

あわせると
月額144568円、165865円(11年目以降)
総利息25085846円

[69: 匿名さん]

特別融資分を完済したときに少なくなる金額については、
繰上げ返済使わずに同じことができます。

それは、手数料5,250円を支払って支払条件を変更し、
基準融資の返済額が144,568円近辺になるように返済期間を
短縮するという方法です。

利子を考えると、こちらのほうが節約できるかも。

詳しくは、こちらの「返済方法変更のメニュー」で。

[70: 69]

↑
アドレス入れるの忘れてた。
http://www.jyukou.go.jp/hensai_index.html

[71: 匿名さん]

イメージで理解する方法ならグラフにするとわかるよきっと。元金の上に利息分がのっかるやつ。
利息分の面積見ると尻尾の方は。。。。。。ってことだと思う。
利息の面積を減らせ！元金の面積はどう返しても同じ！ってことで。
違うかい？