繰上げ返済の落とし穴

[カオル]

去年マンションを購入し、公庫から2200万借りました。
基準融資で2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)、
特別融資で200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)です。
今月、400万円の繰上げ返済をしようと銀行に手続きしに行きました。

某地方銀行が公庫の窓口となっているのですが、シミュレーションをしてもらった結果、
金利の高い特別融資を全額返してから、残りを基準融資に入れたほうが有利だと言われました。
シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。
一応気になったので、自分で調べてみました。
400万全額を基準融資に入れた場合と、200万ずつ基準・特別融資に入れた場合を
比較してみました。
すると、銀行の提案してきたやり方は利息減額が100万円も損するものだったのです。
(期間短縮型で繰上げ返済します)

一応公庫の窓口にも相談しに行きました。
最初は銀行と同じく、「金利が高いもの(特別融資200万)から返すのが一般的だ」と言われましたが、
粘って調べてもらった結果、やはり金利差が100万円あることが判明しました。

銀行の言いなりになっていたら、危うく100万円も損するところでした。
私のような借り方(基準と特別、二種類の金利)をしている方は多いでしょう。
銀行と公庫はちょっとひどいな、と思いました。

[51: 匿名さん]

単純に金利が高いほうを早く返せば良いのでないの？
２２００万円の内、２００万円が金利が高いわけですよね。だったら金利が高い２００を返せば
良いのでないの？
ここでは２．２と３．２の金利ですけど例えば２．２％で２０００万と２２％で２００万だった
らどうします？
金利が高い２２％の２００万の方を返すでしょ。

[52: カオル]

金利が高い方から返した方がいい、とおっしゃる方に質問させてください。
2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定します。
2年後に400万の繰上げ返済をした場合、

2000万に400万繰上げ・・・利息減521万
2000万に200万、200万を完済・・・利息減405万

やっぱり2000万に繰上げしたほうが特になるのですが、同じ金利なのでどうしてでしょう？
ほんとに金利は謎です。
考えれば考えるほど分らなくなります。

銀行へ行けるのは木・金あたりになりそうなので、引き続き皆様のご意見を伺えれば幸いです。

[53: カオル]

すみません。
得を特と間違えて書いてしまいました。

[54: 匿名さん]

34さんの考え方が一般的ですよ。
スレ主さんと一部の人は、特別融資200万円を繰り越し返済する場合は、何故か本来支払う予定の月々の返済金額を基準融資の返済の為の資金として考えていない？
でも、スレ主さんの返済計画は本来の返済額を減らさないで期間短縮だけを考えて計算している。
そりゃ、特別融資を繰り越し返済することで、その次の返済から月々の返済金額を減らす前提なら、返済額を減らさないスレ主さんの計算は正しい。
でも、普通は34さんが書いているように、減った返済金額分をプールして定期的に期間短縮型の繰上げ返済をするでしょう。
返済に回せる金額を一定にする前提なら、10年目までの金利が高い特別融資200万円を早く返済した方が得なのは当たり前ですね。

[55: 54]

>>52
これも、200万円を繰り越し返済した後、月々の返済金額を減らしているから当たり前ですよ。

[56: カオル]

うーん。私の書き方が悪かったですかね。
では、利息減ではなくて、これから払わなければいけない総返済額を書きます。
繰り返しますが、2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定して、
2年後に繰上げ返済した場合。

2000万に400万繰上げ後の総返済額・・・2124万＋304万＝2429万
2000万に200万繰上げ、200万を完済後の総返済額・・・2547万

月々いくら払うかよりも、総額でいくら払うかの方が重要だと思うのですが・・・
どなたか金利に詳しい方、私の疑問に答えて頂けませんか？

[57: 匿名さん]

>>56
それって、両方の月々の返済額が同じになるようにしてから計算してあるんだよね？。

[58: 34]

>>56
発生する利息で計算しても，私が提案しているもの方が，
少ない利息で済みます。
初期条件の詳細が分からないので，スレ主さんのものとぴったり
あいませんが，初期条件が分かれば，平行してずれますので，
結果は似たようなものになります。

26回目の返済で400万の繰り上げ返済を行うとして，
400万円をそっくり2000万円ローンの返済に充てれば，
2000万ローンにもともと払うはずだった利息＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 5,849,464
差額 ＝ 5,511,825

200万円ローンを完済して，残りを2000万ローンの返済に回す。
200万ローンにもともと払うはずだっが利息 ＝1,211,329
繰り上げまでに払う利息 ＝ 75,928
差額1 ＝1,135,401
2000万ローンにもともと払うはずだった利息 ＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 6,803,178
差額2 ＝ 4,558,111
差額1+差額2 ＝ 5,693,513

下の方が，支払い利子は18万円ほど少なくなります。

[59: 34]

エクセルで計算しておりますので，小数点以下が悪さしました。
差額1の小数点以下が5で，差額2の小数点以下が6です。
足すと，１増え，上のように，一見，間違った足し算になってしまいました。

[60: 匿名さん]

>>56

元利金等払いのマジックと思います。

元金均等の場合は、元金に充当される金額は一定で利息部分が変動して結果として支払額が変動しますが、
元利均等の場合は、まず利息が計算され、返済額と利息との差額が元金に充当されます。

したがって特別融資を完済した場合は、特別融資相当の月返済額が減少する分、
充当される元金も少なくなります。
結果として返済期間が延び、支払い利息は多くなります。

そこで、34さんが主張しているように、月返済額が減少した分を貯蓄しておいて
繰上げ返済原資に回すと支払い利息は減少し、結果として分割して支払うよりも
総返済額および総支払利息を抑えることができます。

つまり、

(a) 40万円を特別融資の元金に充当、360万円を基準融資の元金に充当
(b) 200万円を特別融資の元金に充当、200万円を基準融資の元金に充当

(b)の総返済額 ＞ (a)の総返済額 ＞ (b＋差額繰上げ)の総返済額

という形になるのでしょう。

私も同じように悩んだ経験がありますので、カオルさんの狐につままれたような気持ちが
よくわかります。

ちなみに、「繰上返済の最適化」というキーワードでググるとより類似の解説がある
ホームページが見つかります。
私はこのホームページで疑問が解消しましたので、参考まで。

[61: 匿名さん]

なるほど、要するに上でも誰か書いていましたが、現在の1万円と10年後の1万円は本質的な
価値が違うということを無視するから起こる問題ですね。
繰り上げ返済後の最終回までの元利返済金額を割引現在価値で比較するのが最も正確な
「損得」評価ですね。

[62: 匿名さん]

>>50
＞200万円ローンを完済して，残りを2000万円ローンに繰り上げし，2年ごとに193700円の繰り上げをすると，

何回言えば分かるんだ。193,700円の繰上げ返済は出来ないっちゅうに。
公庫の繰上げ返済は100万以上だよ。

[63: 匿名さん]

360万/40万の分割返済を提案したカモさんね。
40万円はどう繰り上げ返済するつもりだったか説明してね。

100万円以上の繰り上げ返済しか認めないなら，2年の間にさらに80万円ためて，
100万円にして繰り上げ返済したらいいだけのこと。
2年で400万円返済すると言っている人なら，毎年繰り上げ返済ができるだろう。
その場合は，1年の間に貯まる80700円はさらに生きてくるよ。

[64: 匿名さん]

「2年の間にさらに80万円ためて」とか
「2年で400万円返済すると言っている人なら，毎年繰り上げ返済ができるだろう」
とか問題文にない条件を持ち出して回答する時点でちょっとね。
だいいちそんなにバンバン繰り上げ返済が出来る人なら
そもそも公庫を選ばないはず。

[65: まとめ]

オリジナル問題

基準融資2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)
特別融資200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)
35年ローン、元利均等ゆとりなし。
※返済方法は期間短縮※

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。
のいずれの場合が、総返済額が少ないか？

[66: 匿名さん]

65さんの問題はいつ時点で繰上げするかも重要なポイントでは？

完済間際で繰り上げする人はいないでしょうかから。

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。

この問題文だけを読めば、当然４００万繰り上げた方が良いでしょ？

[67: まとめ]

発展問題（１）
繰上返済額が自由に設定できるとした場合、４００万円をどのような割合で繰り上げ返済に回すと、総返済額が少なくなるか？

発展問題（２）
繰り上げ返済が１００万円単位として、４００万円をどのように繰り上げると、総返済額が安くなるか？

発展問題（３）
４００万円を繰り上げしなかった場合に払うことになっていた月々の返済額は今後も用意できるとし、余剰分を今後の繰り上げ返済に回す場合、現時点での４００万円の繰り上げ返済をどちらにいくらすれば、総返済額が最も少ないか？（繰り上げ返済は１００万円単位）

発展問題（４）
今後も貯蓄を行い繰り上げ返済を行うと仮定した場合、繰り上げ返済の額・時期の条件を示し、各々の場合で、どのような返済計画がもっとも総返済金額が少なくなるか？場合分けして答えよ。（繰り上げ返済は１００万円単位）

[68: 参考]

全く繰り上げ返済をしない場合

基準融資分：
月額136647円、157683円(11年目以降)
総利息23681243円

特別融資分：
月額7921円、8182円(11年目以降)
総利息1404603円

あわせると
月額144568円、165865円(11年目以降)
総利息25085846円

[69: 匿名さん]

特別融資分を完済したときに少なくなる金額については、
繰上げ返済使わずに同じことができます。

それは、手数料5,250円を支払って支払条件を変更し、
基準融資の返済額が144,568円近辺になるように返済期間を
短縮するという方法です。

利子を考えると、こちらのほうが節約できるかも。

詳しくは、こちらの「返済方法変更のメニュー」で。

[70: 69]

↑
アドレス入れるの忘れてた。
http://www.jyukou.go.jp/hensai_index.html

[71: 匿名さん]

イメージで理解する方法ならグラフにするとわかるよきっと。元金の上に利息分がのっかるやつ。
利息分の面積見ると尻尾の方は。。。。。。ってことだと思う。
利息の面積を減らせ！元金の面積はどう返しても同じ！ってことで。
違うかい？

[72: カオル]

みなさん、色々と回答くださってありがとうございました。
ざっと目を通させて頂いたのですが、足りない頭が付いていかず、
少々ちんぷんかんぷんの状態です。
後でじっくり読ませていただきます。
取り急ぎお礼まで。

[73: 匿名さん]

利息の軽減金額ばかり計算して、どんな得があるんですかね。
まさしくスレッドの通りで、そのような計算しか出来ない人が、落とし穴に嵌っているんです。

[74: 匿名さん]

73に同意
このスレで利息額ばかりに注目している人に言いたい。
例えば１０百万円借りるとして、利率３％期間３０年のローン（総支払利息約530万円）と
利率４％期間２０年のローン（総支払利息約470万円）ではどちらを借りるつもりですか。
普通前者ですよね。
このスレの例はもう少し複雑で途中で利率が変わるからそんなに簡単に損得評価は出来ないけど
少なくとも総利息支払額で比較するのは意味なし。
割引現在価値で比較するのが正確。
上の方の議論は混乱するだけなので終了したほうがよい。

[75: 匿名さん]

２Ｃｈで類似案件があったな。
あの時は「利率の高い諸費用ローン」と「本ローン」どっちを優先して返済するか、だった。
「本ローン」優先返済派が当初は優勢だったが、結局最後はタコ殴りにされてたな。（ｗ

[76: ７３]

よくあることだね。
住宅ローンを必死に繰上げ返済しながら、複数回やリボのクレジットで物品を買ったりしている人。
手持ち資金が少なくなって、いざという時にこのような目先の退避策でアップアップしている人。
中には当月分の支払をキャッシングでお金を借りて行っている人。

「家計の自己資本を増やす努力」をするのが本来の趣旨なのに、
その手段が「住宅ローン残高を減らすことだ」のみだと勘違いしている人。
自己資本を増やす努力は、「資金運用してお金を増やすこと」と「負債を減らすこと」の両方の選択肢があるんですよ。
負債を所定より早く減らせる所得があるなら、両方を天秤に掛けてどちらを選択するかを、
その時の金利情勢や負債の設定条件、金融情勢などで判断していく。こういう視点が大切です。

今のご時世だと、負債を減らすより、株式で資金運用する方が遙かに得だと思います。
預貯金はあと数年経ったら考えるのが堅い所。
間違っても固定金利の金融債（個人用以外の国債や社債）は、駄目です。金利が上がれば暴落します。

[77: 匿名さん]

>>74
割引現在価値について詳しく教えてください。
今、10万円で買えるものが10年後、10万円では買えなくなるという感じでしょうか？

>例えば１０百万円借りるとして、利率３％期間３０年のローン（総支払利息約530万円）と
>利率４％期間２０年のローン（総支払利息約470万円）ではどちらを借りるつもりですか。

私なら利息の少ない後者で借りますが、割引現在価値で考えると前者がいいという事ですよね？

[78: 匿名さん]

>>カオルさん

総支払額で考えると、基準2000万円に400万円の繰上返済を行った方が総額は少なくなりますが、
これだと、特別200万円を完済し、月々の住宅ローン支払額が減った分が考慮されませんよ。
①基準2000万円に400万円繰上返済　　　　　　　　 −＞総支払額 少、月支払額　変化無し
②特別200万円完済＆基準2000万円に200万円繰上返済−＞総支払額 多、月支払額　減る

上でも出てますが、②で月々の支払額の減った分を貯金して、繰上返済した場合まで含めて
シミュレーションしてみるとまた違った結果がでるのでは？

[79: 匿名さん]

まあ正確さを追求しようと割引現在価値などを入れようとすればするほど
不正確になって確率論的にしかものを言えなくなるというジレンマに陥るものなんだな。
一種の不確定性原理だな。

77さんの設問には正解がないというのが正解だな。

[80: ７３]

>>77
割引現在価値を求めるには、現在時点で未来について考える場合は、現在の調達金利で考えます。
これは企業が、リースをした方が得か、買取った方が得か、そのような判断をする場合によくシミュレーション上で使われる概念です。

返さないで運用する場合、一般には市場金利での運用となり、返す場合はその債務での約定金利。
資金の流れがどのようになっているかで適用される（運用する側も、返す側も）現実の金利は異なります。

従って、今の時点で将来の計算は出来ても、だからその通りにやるのが現実には最も有利となるかと言えば、そうでは無いかもしれないという結論になるのです。

常に、金利動向を見て、機動的に変更できるものが勝者となる確率は高いと思われますが、何もしないのが一番得という場合も現実にはありえます。
まさに、運命の悪戯という落とし穴です。

[81: ７３]

>>77
７４の設問には明確に答えられますよ。
利率３％で３０年ローンを組めばよろしい。
当り前でしょう。但し一つだけ融資に条件がある。
それは「繰上げ返済などはいっさい認めない」という条項が入っていないことね。

現実にはあるんですよ。個人間ではありませんが企業と国家の間で。
新幹線のＪＲ買取での６０年間で返済する債務。高い金利部分の繰上げ返済が認められていません。

[82: 匿名さん]

>>78
月々の支払額を一定にした場合，「早く完済する」「総支払額が少ない」「発生する利子が少ない」は，
みな同じことになります。それは，
>>②特別200万円完済＆基準2000万円に200万円繰上返済−＞総支払額 多、月支払額　減る
なのですが，注意が必要です。
払わなくてよくなった200万円ローンの返済金を漫然と銀行に積んでおくと，
最初の８，９年の金利差が2.2%，１０年以降は3.5%の差がありますので，
かえって10年近く完済が遅れます。適当なところで，繰り上げに回すか，
金利差以上の見返りがある投資をする必要があります。

[83: 匿名さん]

>>82
なかなかいい指摘ですね。
長期のローンで特に金利が変わるような契約だと、肝になる時期があるんですね。
それを前後する期間の運用で、以後の状況がガラット変わるという具体的な話です。
投資するか、繰上げするか、判断で後の状況も大きく変わりそうですね。

[84: 匿名さん]

>>77
アホか？。借りることと返すことは別だろ。
どうせ20年で返すなら、利率３％期間３０年のローンを組んで、それを20年で返せばいいだろ。
割引現在価値以前の問題だろ。

[85: 82]

>>かえって10年近く完済が遅れます。適当なところで，繰り上げに回すか，

10ヶ月の間違いです。

[86: 匿名さん]

[87: 匿名さん]

というか問題文の設定がありえないな。
20年より30年の方が金利が安いとはどういう金融機関だよ。
10年物国債より30年物国債の方が金利が安くなるという状況は
存在不可能だろう。

[88: 匿名さん]

>>87
ありえない？。例えば米国の住宅ローン金利を調べてみろ。

[89: 匿名さん]

>>88
はい、調べて見ましたが以下の通り
20年という商品は残念ながら米国にはないので
ここで問題になっている30年と20年の比較は出来ないが
30年と15年を比較すると
http://finance.yahoo.com/
30 Year Fixed　　5.87%
15 Year Fixed　　5.46%

[90: 匿名さん]

っていうか、74の例はただ単に「利息支払額で比較することの無意味さ」を
言いたいために出しただけだろ。現実にあり得るかどうかは関係ない。
でも、長期より短期のほうが金利が高いってのは、利下げ局面ではあり得ること
だよ。

[91: カオル]

本日銀行へ行ってきました。
みなさんのご意見を参考にさせて頂き出した結論です。
金利の高い特別融資を完済し、残りを基準融資2000万に繰上げ返済いたしました。
そして今まで特別融資に返済していた額を、基準融資の月支払額に上乗せしました。
これが最良かは分りませんが、少なくとも銀行に当初薦められた返済方法より150万ほど
利息軽減になったと思います。

みなさんのご意見は金利に関して無知だった私にとって、とても勉強になりました。
ありがとうございました。

P.S 銀行で繰上げ返済シミュレーションの結果をもらえない、と以前書きましたが、
　　窓口担当者が変わったらあっさり頂けました・・・。

[92: 匿名さん]

>>91
納得いく返済ができてよかったですね。

[93: 匿名さん]

>>89
ちなみについ先日まで長期の方が低かったです。

>>91
なぜ１月にしなかったの？。ローン控除関係ない人なの？。

[94: 匿名さん]

>>93
>>なぜ１月にしなかったの？。ローン控除関係ない人なの？。

そこまで頭が回らない人なんじゃないの？
１月まで待てば，32,000円の税控除になるのに惜しい。
スレ主の400万円の1月分ちょいの利子は，約１万円だから，
差し引き22,000円くらい損していることになりますね。

[95: 匿名さん]

公庫の残高証明は10月には出てるはず。ローン控除は
それを添付して既に年末調整で職場に申請済みなのでは？
本来違法だが多分ばれない。

[96: 匿名さん]

さ〜て、ほどよく脱税のスレになってまいりました！

[97: 匿名さん]

>>94
私もそんなことは知らなかったわん．

[98: 匿名さん]

毎年、履歴が採られています。７年間のうちにバレルと加算税と延滞税を取られます。
１０年から１５年間受けられる制度だから、当然といえば当然。
加算税は現在１５％ですが、２０％に増額する改正案が考えられていると、本日の新聞で報道されました。

[99: 匿名さん]

銀行員Ａ「ホント、うるせー客だな。こっちはそんなヒマじゃないっつーの」

銀行員Ｂ「なんかこの時期に繰上返済したいらしーよ。１月になればローン控除受けれますって言ってあげようか？」

銀行員Ａ「やめとけやめとけ、またなにツッコまれるか分かったもんじゃない」

銀行員Ｂ「そっか、本人のしたいようにすればいいよね」（プ

[100: 匿名さん]

税金は自動で持っていくくせに返す方は申請なんかさせるからこういう事になる
調べれば判るなら初めから調べて自動で返してくれりゃいいんだ