繰上げ返済の落とし穴

[カオル]

去年マンションを購入し、公庫から2200万借りました。
基準融資で2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)、
特別融資で200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)です。
今月、400万円の繰上げ返済をしようと銀行に手続きしに行きました。

某地方銀行が公庫の窓口となっているのですが、シミュレーションをしてもらった結果、
金利の高い特別融資を全額返してから、残りを基準融資に入れたほうが有利だと言われました。
シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。
一応気になったので、自分で調べてみました。
400万全額を基準融資に入れた場合と、200万ずつ基準・特別融資に入れた場合を
比較してみました。
すると、銀行の提案してきたやり方は利息減額が100万円も損するものだったのです。
(期間短縮型で繰上げ返済します)

一応公庫の窓口にも相談しに行きました。
最初は銀行と同じく、「金利が高いもの(特別融資200万)から返すのが一般的だ」と言われましたが、
粘って調べてもらった結果、やはり金利差が100万円あることが判明しました。

銀行の言いなりになっていたら、危うく100万円も損するところでした。
私のような借り方(基準と特別、二種類の金利)をしている方は多いでしょう。
銀行と公庫はちょっとひどいな、と思いました。

[42: 匿名さん]

この人どうにかして下さい・・・

[43: 41=34]

41は34です。
利息の高い200万円のローンを完済してしまった方が，運用を間違えなければ，
20万円ほど得をして，返済期間を2ヶ月ほど縮めることができます。

ネットでは何でもありなんでしょうが，
銀行が返済者に有利な方を勧めているのに，むざむざ不利な方を選ぶことはありません。

[44: 匿名さん]

>41,43
あのねぇ、、、、（以下略）

[45: 匿名さん]

思い込んだら周りが見えないっていうか、なんつーか、>>43=41=34おもしろいw

[46: 匿名さん]

>>45
この無内容な粘着ぶりは，見覚えがあります。
このネットでご高名な方とお見受けします。
計算は苦手みたいですから，私の方の計算を示します。

スレ主は，現在，2000万円のローンに，月々，大体74,600円返済しています。
200万円のローンに，月々，大体8,070円返済しています。

仮にすでに25回分の返済が済んでいるとして，
400万円を全額2000万円のローンの繰り上げに使えば，
292回の返済で，残り66,000円程度残して，2000万円のローンが終わります。
この時点で，200万のローンは，863,633円残っています。
2000万円のローンの残り66,000年とあわせれば，
92万円程度の負債が残っていることになります。

一方，200万円のローンの残り1,949,000円程度を全額返してしまい，
残った2,051,000円を2000万円の繰り上げに当てるとします。
払わなくてよくなった8070円を2年貯めれば，193,680円です。
利息が20円付くとして，2年ごとに193,700万円の繰り上げ返済をします。
すると，292回払った時点では，823,540円の負債が残っています。
銀行に8070*7=56,490円あるはずですから，実際の負債は77万円程度です。
15万円程度の差が出ます。
繰り上げ10回の費用がいくらかかるか知りませんが，それでも有利でしょう。
（繰り上げ返済に，一切，費用がかからなければ，
毎月8070円の繰り上げ返済をすると，
この時点での負債は，622,000円程度で，差は30万円ほどになります。
公庫融資ではそうは行かないですか。）

下の方法で返済を続ければ，300回目でローンは終了します。
上の方法でやると，ローン終了は2ヶ月遅れます。
スレ主さんのローンの詳細が分かりませんので，多少のずれはあるでしょうが，
ずれを修正しても，同じような結果になるはずです。

[47: 匿名さん]

>>46
残念ですが公庫の繰上げ返済は１回につき100万以上です。

それから、比較は30にあるカオルさんの結論
「基準融資に360万・特別融資に40万」
を対象にお願いします。

つまり問題は、繰上げ返済100万以上という公庫の条件で、
カオルさんの結論に勝る方法があるかどうかです。

[48: 匿名さん]

　スレ主さんが、これからも繰上返済をこまめにしていくのであれば、
特別融資を完済し、毎月の返済額が減った分を積み立てて、次の繰上
返済で加算して払った方が総支払額は少なくなります。
　繰上返済をあまりしないのであれば、特別融資を完済した場合は
月額返済額が軽減される分、元本の減り方も少なくなるので、総支払
額が多くなる場合があります。
　今後の繰上返済を考慮して、シミュレーションしてみること勧めます。

[49: 34]

>>47
360万円/40万円に分けて，繰り上げ返済すれば，２つのローンは利率が違うのだから，
200万円のローンに振り込んだ40万円が効果を発揮して，2000万円のローンより，
10ヶ月早く終わるよ。
２つのローンを同時に終わらせようとしたら，傾斜を付けないといけないということも
理解できてないわけね。

[50: 34]

>>47
肝心なことを書くのを忘れました。
比較は以下の通り。
40万円繰り上げした200万円のローンは，298回目で4392円を残してほぼ終了。
360万円繰り上げした2000万円のローンは，303回目で52659円を残して終了。
この時点で，先に終わった200万円ローンの支払いをプールしておけば，80700円の貯金。

200万円ローンを完済して，残りを2000万円ローンに繰り上げし，2年ごとに193700円の繰り上げをすると，
303回目の支払いで，負債が17698年，貯金が137,190円。

下のやり方の方が，9万円の得。

[51: 匿名さん]

単純に金利が高いほうを早く返せば良いのでないの？
２２００万円の内、２００万円が金利が高いわけですよね。だったら金利が高い２００を返せば
良いのでないの？
ここでは２．２と３．２の金利ですけど例えば２．２％で２０００万と２２％で２００万だった
らどうします？
金利が高い２２％の２００万の方を返すでしょ。

[52: カオル]

金利が高い方から返した方がいい、とおっしゃる方に質問させてください。
2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定します。
2年後に400万の繰上げ返済をした場合、

2000万に400万繰上げ・・・利息減521万
2000万に200万、200万を完済・・・利息減405万

やっぱり2000万に繰上げしたほうが特になるのですが、同じ金利なのでどうしてでしょう？
ほんとに金利は謎です。
考えれば考えるほど分らなくなります。

銀行へ行けるのは木・金あたりになりそうなので、引き続き皆様のご意見を伺えれば幸いです。

[53: カオル]

すみません。
得を特と間違えて書いてしまいました。

[54: 匿名さん]

34さんの考え方が一般的ですよ。
スレ主さんと一部の人は、特別融資200万円を繰り越し返済する場合は、何故か本来支払う予定の月々の返済金額を基準融資の返済の為の資金として考えていない？
でも、スレ主さんの返済計画は本来の返済額を減らさないで期間短縮だけを考えて計算している。
そりゃ、特別融資を繰り越し返済することで、その次の返済から月々の返済金額を減らす前提なら、返済額を減らさないスレ主さんの計算は正しい。
でも、普通は34さんが書いているように、減った返済金額分をプールして定期的に期間短縮型の繰上げ返済をするでしょう。
返済に回せる金額を一定にする前提なら、10年目までの金利が高い特別融資200万円を早く返済した方が得なのは当たり前ですね。

[55: 54]

>>52
これも、200万円を繰り越し返済した後、月々の返済金額を減らしているから当たり前ですよ。

[56: カオル]

うーん。私の書き方が悪かったですかね。
では、利息減ではなくて、これから払わなければいけない総返済額を書きます。
繰り返しますが、2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定して、
2年後に繰上げ返済した場合。

2000万に400万繰上げ後の総返済額・・・2124万＋304万＝2429万
2000万に200万繰上げ、200万を完済後の総返済額・・・2547万

月々いくら払うかよりも、総額でいくら払うかの方が重要だと思うのですが・・・
どなたか金利に詳しい方、私の疑問に答えて頂けませんか？

[57: 匿名さん]

>>56
それって、両方の月々の返済額が同じになるようにしてから計算してあるんだよね？。

[58: 34]

>>56
発生する利息で計算しても，私が提案しているもの方が，
少ない利息で済みます。
初期条件の詳細が分からないので，スレ主さんのものとぴったり
あいませんが，初期条件が分かれば，平行してずれますので，
結果は似たようなものになります。

26回目の返済で400万の繰り上げ返済を行うとして，
400万円をそっくり2000万円ローンの返済に充てれば，
2000万ローンにもともと払うはずだった利息＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 5,849,464
差額 ＝ 5,511,825

200万円ローンを完済して，残りを2000万ローンの返済に回す。
200万ローンにもともと払うはずだっが利息 ＝1,211,329
繰り上げまでに払う利息 ＝ 75,928
差額1 ＝1,135,401
2000万ローンにもともと払うはずだった利息 ＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 6,803,178
差額2 ＝ 4,558,111
差額1+差額2 ＝ 5,693,513

下の方が，支払い利子は18万円ほど少なくなります。

[59: 34]

エクセルで計算しておりますので，小数点以下が悪さしました。
差額1の小数点以下が5で，差額2の小数点以下が6です。
足すと，１増え，上のように，一見，間違った足し算になってしまいました。

[60: 匿名さん]

>>56

元利金等払いのマジックと思います。

元金均等の場合は、元金に充当される金額は一定で利息部分が変動して結果として支払額が変動しますが、
元利均等の場合は、まず利息が計算され、返済額と利息との差額が元金に充当されます。

したがって特別融資を完済した場合は、特別融資相当の月返済額が減少する分、
充当される元金も少なくなります。
結果として返済期間が延び、支払い利息は多くなります。

そこで、34さんが主張しているように、月返済額が減少した分を貯蓄しておいて
繰上げ返済原資に回すと支払い利息は減少し、結果として分割して支払うよりも
総返済額および総支払利息を抑えることができます。

つまり、

(a) 40万円を特別融資の元金に充当、360万円を基準融資の元金に充当
(b) 200万円を特別融資の元金に充当、200万円を基準融資の元金に充当

(b)の総返済額 ＞ (a)の総返済額 ＞ (b＋差額繰上げ)の総返済額

という形になるのでしょう。

私も同じように悩んだ経験がありますので、カオルさんの狐につままれたような気持ちが
よくわかります。

ちなみに、「繰上返済の最適化」というキーワードでググるとより類似の解説がある
ホームページが見つかります。
私はこのホームページで疑問が解消しましたので、参考まで。

[61: 匿名さん]

なるほど、要するに上でも誰か書いていましたが、現在の1万円と10年後の1万円は本質的な
価値が違うということを無視するから起こる問題ですね。
繰り上げ返済後の最終回までの元利返済金額を割引現在価値で比較するのが最も正確な
「損得」評価ですね。