繰上げ返済の落とし穴

[カオル]

去年マンションを購入し、公庫から2200万借りました。
基準融資で2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)、
特別融資で200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)です。
今月、400万円の繰上げ返済をしようと銀行に手続きしに行きました。

某地方銀行が公庫の窓口となっているのですが、シミュレーションをしてもらった結果、
金利の高い特別融資を全額返してから、残りを基準融資に入れたほうが有利だと言われました。
シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。
一応気になったので、自分で調べてみました。
400万全額を基準融資に入れた場合と、200万ずつ基準・特別融資に入れた場合を
比較してみました。
すると、銀行の提案してきたやり方は利息減額が100万円も損するものだったのです。
(期間短縮型で繰上げ返済します)

一応公庫の窓口にも相談しに行きました。
最初は銀行と同じく、「金利が高いもの(特別融資200万)から返すのが一般的だ」と言われましたが、
粘って調べてもらった結果、やはり金利差が100万円あることが判明しました。

銀行の言いなりになっていたら、危うく100万円も損するところでした。
私のような借り方(基準と特別、二種類の金利)をしている方は多いでしょう。
銀行と公庫はちょっとひどいな、と思いました。

[2: 匿名さん]

で何が？　スレ立ての意図が不明です

[3: 匿名さん]

そんなはずはないと思います。
どう考えても銀行のいうことが正しいような・・・。
もしかしたら、特別融資分を考慮していないのでは？

[4: カオル]

私みたいな目に遭わないように気をつけてください、という趣旨です。
こちらは住宅ローンに関する話題の板でいいんですよね？
質問でないといけないのでしょうか？＞02さん

[5: 匿名さん]

カオルさん、あなたのシミュレーション結果をお示しください。

[6: 匿名さん]

200万ずつの返して、特別融資分は完済して、特別の分の返済額は減ったわけだから
この分は貯金し、数年後に基本を繰上げする場合はどうよ。
もしくはこれまでどおりの返済額になるように基本をさらに期間短縮する場合は？
元金均等に変更とかこれまでと同額程度なら審査通るっしょ。
3.2%の特別から返すのが間違いなくお得だと思うけど．．．。
まあ、他人事だからご自由にってとこだけど。

[7: 匿名さん]

感覚的、常識的に言って、私も03さんの意見に同意します。しかし、ニコニコ住宅の住宅ローン計算ソフト1.71を使って計算すると、あら不思議、確かにカオルさんのおっしゃるように基準融資を400万円繰り上げ返済するほうが、基準+特別の支払い総額で100万円ほど得する計算結果となります。エクセル表をチェックしましたが、特に入力・設定間違いはなく、なぜそうなるかわかりません。誰かこのからくりを教えてください。寝れません！

[8: カオル]

基準融資2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)
特別融資200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)
35年ローン、元利均等ゆとりなし。

※返済方法は期間短縮※

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
　　9年2ヶ月の短縮(金利減536万)

（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。
　　4年10ヶ月の短縮(金利減302万)
　　200万を完済した場合。
　　33年の短縮(金利減128万)
　　金利減合計430万

（2）の場合、完済すると期間短縮ではなく返済額が減ってしまうので、
金利減は(1)の方が大きいのでしょうか。
金利に詳しい方、よかったら教えてください。
ちなみに上のシミュレーションは公庫のHPでしました。
　
　

　　

[9: 匿名さん]

特別融資200万に対して、全額繰り上げ返済を行うということは、金利でいうと3.2％の部分で完結するということになる。
基準融資2000万に対して一部繰り上げ返済を行うということは、金利でいうと3.5％の部分を短縮することになる。

つまり、「金利の高い方から繰り上げする」ということは、ご相談のケースだと、2000万の基準融資の繰り上げ返済を行うということになる。
よって、セオリー通りとなる。

[10: 匿名さん]

>>08
計算ソフトが壊れていませんか？
2000万円をその条件で借りた場合，元利合計で，3200万円ほど払うわけですから，
年間の支払いは90万円前後です。
400万円の繰り上げ返済で，9年も短縮できません。せいぜい，4年半です。

200万，200万に分けた場合も，期待できる利子の軽減は，200万円程度ですが，
こちらの方が，当然，得をします。
＊＊なソフトは信用しない方がよろしいでしょう。

[11: 10]

補足ですが，以下は暗算でもデタラメだと分かるはずです。

>>（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
>>　　9年2ヶ月の短縮(金利減536万)

35年借りて，利子は1200万円ほどです。借りた額の1/4以下を返して，利子が半分に減るはずがありません。
こんなことができるなら，800万円繰り上げ返済したら，残り1200万円は無利子で借りられることになります。

[12: 匿名さん]

09さんの言う通りだね。何も不思議はない。
ちなみにこの場合の最善手は
基準も特別も同じ期間になるように期間短縮すること。
すなわち、アバウトで言えば当初借入比率と同じく
基準：特別＝10:1
の比率（本当は少しずれると思うが）で返すのが最善手。
まあ要するに、3.5%>3.2%なんだから、繰り上げ返済は
3.5%適用部分の返済に全て充てよ、3.2%部分は返さずに温存しろということ。

[13: 匿名さん]

あと申し訳ないが11さんの

＞35年借りて，利子は1200万円ほどです。借りた額の1/4以下を返して，
＞利子が半分に減るはずがありません。
＞こんなことができるなら，800万円繰り上げ返済したら，
＞残り1200万円は無利子で借りられることになります。

は全くトンチンカンだね。
根本的に分かってないと思われる。

[14: カオル]

＞09さん
わかりやすいご説明ありがとうございます。
やっと理解しました。

でもやっぱり疑問が残るのが、公庫と銀行の担当者です。
金利のプロでしょうに、どうして「200万を完済したほうが得」と言ったのでしょうか？
これを読んだ方は気をつけてください。
回答してくださった方、ありがとうございました。

[15: 匿名さん]

１２にアッパレ！！

[16: 匿名さん]

０９さん１２さん
基準の１〜１０年２．２というのはナシってことなのですか？
それと、４００万円のうち、基準に３８０万、特別に２０万で返すのがいいってことなのでしょうか？
すっかり、数字をみて混乱しています。

[17: 匿名さん]

特別を先に完済するのが正解に決まってるやん
返済総額で比較してみたら？

[18: 匿名さん]

10は勉強不足だね。金利の意味がわかってない。
17も09と12をよく読んだほうがいいよ。
基準に350万、特別に50万あたりが一番いい線じゃないか？

[19: 10]

>>18
>>基準に350万、特別に50万あたりが一番いい線じゃないか？

どういう計算ですか？
まだ，面白い計算ソフトにこだわっているなら，
現在すぐに，いくら繰り上げ返済したら，
全額返したことになるのか，計算してみてください。
1600万円程度返したら，借金がなくなるという答えが返ってきそうです。
つまり，2000万円借りても，それ以下の返済で，
全額返したことになるということです。

[20: 匿名さん]

18ではないが、・・・
またまたトンチンカンな。
ちょっとこの人、どうにかしてよ。

だから、純粋に金額だけを言えば、基準と特別を“最適な”配分で返済するのが最善なの！！
まだ分からないのか。
その最適配分を求めるのは数学的問題だが、あまり細かく気にしても仕方ないと思う。
本来「現在の3.2%」と「11年後にやって来る3.5%」の比較は出来るものではないんだから。
インフレ率やいろんな要素が絡んでくるし、人生設計等も絡んでくるかも知れない。

ただ単純に金額だけの損得で19氏のような主張になるのは論外。

[21: 匿名さん]

10、11、17、19は金利計算が全くわかっていないようです。
金利計算は単純な足し算ではありません。
１＋ｎＸ　と　（１＋Ｘ）のｎ乗　の違い、わかっていますか？
そして、このスレッドの議論が、「期間短縮型の繰り上げ返済」であることも、大きく金利が変わってくる要因の一つです。

[22: 21]

間違えました。

＞大きく金利が〜
大きく「利息」がでした。

[23: 匿名さん]

横レスすみません。
特別を完済すると、基準のみの支払いとなり、月々の支払いが減ります。
つまり２００万返済額減と２００万期間短縮の繰上げ返済をしたことになるってことですよね？

[24: 住民さん]

皆さん書いている通り、10さんは根本的なところを勘違いしているおばかさんですね。

>2000万円をその条件で借りた場合，元利合計で，3200万円ほど払うわけですから，
>年間の支払いは90万円前後です。
>400万円の繰り上げ返済で，9年も短縮できません。せいぜい，4年半です。

繰り上げ返済は、元本に充当されるんだから、
元利合計した年間支払額で割っても意味無いのに...

[25: 匿名さん]

> １＋ｎＸ　と　（１＋Ｘ）のｎ乗　の違い、わかっていますか？

Ｘが小さい場合は近似的に

(1+X)^n = 1 +nX

が成り立つのだが．横レス失礼．

[26: 匿名さん]

>>25
X が 3% もあれば近似的にもその式は成立しない。
ほら、大差でしょう。仮に30年として
1.03^30 = 2.43
1+0.03*30 = 1.90

[27: 25]

そだね．

3%であれば次数を上げて

(1+x)^n = 1+ nx + n(n-1)/2 x^2 + n(n-1)(n-2)/6 x^3

でようやく 2.40 ですね．しっつれいしました！！

[28: 匿名]

＞25.26.27
悲しいかな理解できません。

で４００万の繰上げ返済は何処にすればいいのでしょうか？
スレ主さんのやり方が正解なのですか？

[29: 25]

忘れてくだされ．すみませぬ．

> 1: シミュレーションの結果が欲しいとお願いしたのですが断られました。

というのが良く分かりません．そんなもの隠すものでもないでしょうに．

本当ならば，その結果と他のソフトの結果を比較検討すれば良いのでしょうにね．
何とかして，銀行のシミュレーションの詳細を手に入れることはできないのですか？？
でないと議論が空回りのような．．．

[30: カオル]

＞29さん
来週、銀行へ変更の手続きを取りに行く予定です。
その時にシミュレーションの結果が欲しいと、もう一度お願いしてみます。
どうして渡してくれないのか私も不思議です。

＞28さん
12さんのやり方が最善かと思われます。
18さんが言うように350万と50万で繰上げをした場合、562万の利息減。
360万と40万だと563万の利息減でした。
基準融資に360万・特別融資に40万の繰上げ返済をしたいと思っています。
でもこういったやり方はできるのでしょうか？（繰上げ返済は100万単位)

公庫のシミュレーションより、使いやすいものを見つけました。
http://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/shikin/kinri_k_menu.htm#sikkari

[31: 匿名さん]

う〜ん。俺なら特別から返済するね。
割引現在価値を考えると、１０年後の3.5％よりも今の3.2％の方が大きいような気がする。

[32: 匿名さん]

>31
そういう問題じゃない。
最終的な返済期間が１０年間以下なのか、以上なのかで分けて考えれば良い。

①１０年間以下の場合
　この場合は、１１年以上の３．５％を考えなくていいので、２．２％よりも３．２％を先に払う。
　（順序はともかく、３．５％分は全部払ってしまったという条件）
②１０年以上の場合
　１０年以下の金利（２．２％、３．２％）を食わないように、３．５％分を払う。
　これさえ気にしておけば、どのように払っても同じ。
③期間が不明の場合
　仕方ないから、１２がいうように概ねの比率で分けておけばＯＫ！！

d(‾ ‾)　オワカリ?

[33: 匿名さん]

０７です。

皆さんいろいろと書かれていますが（正しいことを書かれている人には失礼になるのですが）全部無視して１２さんの解説だけ読むと一番わかりやすいですね。さすがです。ありがとうございます。あとは、カオルさんが銀行からシミュレーション結果について、どういう回答をもらってくるか、是非教えて欲しいところです。

[34: 匿名さん]

肝心なことが忘れられています。
スレ主は，現在，2000万円のローンのために，74500円ほど，
200万円のローンのために，7500円返済しているはずです。
200万円の方を全額返してしまえば，この7500円は払わなくてよいことになります。
すると利子が付かなくても，年間で９万円，10年で90万円，
20年で180万円，30年で270万円の金が浮きます。

2000万円のローンに400万円繰り上げで，得したように見える100万円は，
ほぼ10年で消えます。
もともと，得なんかしていないのですから，当たり前ですが。

[35: 34]

上の説明で分からない人のために言っておきますが，
結論は，利子の高い200万円をまず返すことです。

[36: 匿名さん]

>34,35
だからぁ、、、、、（以下略）

[37: 匿名さん]

３６に同感！！

[38: 匿名さん]

まったくだ！！

[39: 匿名さん]

お尋ねって来ないの？

[40: 匿名さん]

借りて1年くらいなら、「2200万のローンを組もうとしたけど、
余裕が400万あったので1800万で済ますことにしましたよ」
というように考えてもいいのでは。そうだとすると、
当初、
2000(2.2-3.5@35)+200(3.2-3.5@35)として考えていたけど、
1800(2.2-3.5@35)で済むなら、ああ良かったとなりませんか。
1600(2.2-3.5@35)+200（3.2@10年）は確かに利子は少ないけど普通はしないよね。
1800(2.2-3.5@35)なら返済額が少ないので、35年じゃなくておおざっぱだけど
1800(2.2-3.5@25)にできちゃったというのはいかがかな。
繰り上げ+返済方法変更は可能だよね。

[41: 匿名さん]

>>36
スレ主の利息の計算は正しい。
400万円をそっくり2000万円のローンに充てた方が，利子は100万円ほど得します。
ただし，この場合は，両方のローンを払い続けることになります。

一方，200万円のローンを完済し，残りの200万円を2000万円のローンに充てた場合，
200万円のローンに対して払う必要がないので，その分，月々7500円ほど支払いが減ります。
その金を使わずに，銀行に積んでおけば，10年少々で100万円以上になります。
つまり，発生する利子よりも多額な現金が残るわけです。

ただし，銀行預金と住宅ローンの金利差は，ほぼ2.2%だから，
適当な額が貯まったら繰り上げ返済に回さないと，金利差でもうけは吹き飛びます。

ここで，ぐだぐだいっている人たちが，銀行のカウンタの向こう側に座っていたら，
立派な犯罪人です。払う側にいたら，銀行にとりとてもおいしいカモさんたちです。

[42: 匿名さん]

この人どうにかして下さい・・・

[43: 41=34]

41は34です。
利息の高い200万円のローンを完済してしまった方が，運用を間違えなければ，
20万円ほど得をして，返済期間を2ヶ月ほど縮めることができます。

ネットでは何でもありなんでしょうが，
銀行が返済者に有利な方を勧めているのに，むざむざ不利な方を選ぶことはありません。

[44: 匿名さん]

>41,43
あのねぇ、、、、（以下略）

[45: 匿名さん]

思い込んだら周りが見えないっていうか、なんつーか、>>43=41=34おもしろいw

[46: 匿名さん]

>>45
この無内容な粘着ぶりは，見覚えがあります。
このネットでご高名な方とお見受けします。
計算は苦手みたいですから，私の方の計算を示します。

スレ主は，現在，2000万円のローンに，月々，大体74,600円返済しています。
200万円のローンに，月々，大体8,070円返済しています。

仮にすでに25回分の返済が済んでいるとして，
400万円を全額2000万円のローンの繰り上げに使えば，
292回の返済で，残り66,000円程度残して，2000万円のローンが終わります。
この時点で，200万のローンは，863,633円残っています。
2000万円のローンの残り66,000年とあわせれば，
92万円程度の負債が残っていることになります。

一方，200万円のローンの残り1,949,000円程度を全額返してしまい，
残った2,051,000円を2000万円の繰り上げに当てるとします。
払わなくてよくなった8070円を2年貯めれば，193,680円です。
利息が20円付くとして，2年ごとに193,700万円の繰り上げ返済をします。
すると，292回払った時点では，823,540円の負債が残っています。
銀行に8070*7=56,490円あるはずですから，実際の負債は77万円程度です。
15万円程度の差が出ます。
繰り上げ10回の費用がいくらかかるか知りませんが，それでも有利でしょう。
（繰り上げ返済に，一切，費用がかからなければ，
毎月8070円の繰り上げ返済をすると，
この時点での負債は，622,000円程度で，差は30万円ほどになります。
公庫融資ではそうは行かないですか。）

下の方法で返済を続ければ，300回目でローンは終了します。
上の方法でやると，ローン終了は2ヶ月遅れます。
スレ主さんのローンの詳細が分かりませんので，多少のずれはあるでしょうが，
ずれを修正しても，同じような結果になるはずです。

[47: 匿名さん]

>>46
残念ですが公庫の繰上げ返済は１回につき100万以上です。

それから、比較は30にあるカオルさんの結論
「基準融資に360万・特別融資に40万」
を対象にお願いします。

つまり問題は、繰上げ返済100万以上という公庫の条件で、
カオルさんの結論に勝る方法があるかどうかです。

[48: 匿名さん]

　スレ主さんが、これからも繰上返済をこまめにしていくのであれば、
特別融資を完済し、毎月の返済額が減った分を積み立てて、次の繰上
返済で加算して払った方が総支払額は少なくなります。
　繰上返済をあまりしないのであれば、特別融資を完済した場合は
月額返済額が軽減される分、元本の減り方も少なくなるので、総支払
額が多くなる場合があります。
　今後の繰上返済を考慮して、シミュレーションしてみること勧めます。

[49: 34]

>>47
360万円/40万円に分けて，繰り上げ返済すれば，２つのローンは利率が違うのだから，
200万円のローンに振り込んだ40万円が効果を発揮して，2000万円のローンより，
10ヶ月早く終わるよ。
２つのローンを同時に終わらせようとしたら，傾斜を付けないといけないということも
理解できてないわけね。

[50: 34]

>>47
肝心なことを書くのを忘れました。
比較は以下の通り。
40万円繰り上げした200万円のローンは，298回目で4392円を残してほぼ終了。
360万円繰り上げした2000万円のローンは，303回目で52659円を残して終了。
この時点で，先に終わった200万円ローンの支払いをプールしておけば，80700円の貯金。

200万円ローンを完済して，残りを2000万円ローンに繰り上げし，2年ごとに193700円の繰り上げをすると，
303回目の支払いで，負債が17698年，貯金が137,190円。

下のやり方の方が，9万円の得。

[51: 匿名さん]

単純に金利が高いほうを早く返せば良いのでないの？
２２００万円の内、２００万円が金利が高いわけですよね。だったら金利が高い２００を返せば
良いのでないの？
ここでは２．２と３．２の金利ですけど例えば２．２％で２０００万と２２％で２００万だった
らどうします？
金利が高い２２％の２００万の方を返すでしょ。