ラ・青葉台 －コルティーレ－【旧称：（仮称）ウィルローズ青葉台】ってどうですか？

[物件比較中さん]

ラ・青葉台　－コルティーレ－についての情報を希望しています。
駅近ではないですが、バスのアクセスも良くて便利そうですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市青葉区桂台1丁目20番1（地番）
交通：東急田園都市線 「青葉台」駅 徒歩18分
東急田園都市線 「青葉台」駅 バス5分 「青葉台小入口」バス停から 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.10平米～126.68平米
駐輪場：184台（子ども用3台含む）
バイク置場：ミニバイク8台・バイク2台
駐車場：67台（来客用1台含む）
売主：グローバル・エルシード
売主：勝総合開発
販売代理：グローバル住販

物件URL：http://www.l-seed.co.jp/aobadai/
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：株式会社グローバル・ハート

[601: 匿名さん]

男の足とか、無理にデメリットを小さくしようと考えない方がいいですよ。
公式に１８分と表示されてるんだから、そのまま素直に受け取ればいい。
駅遠に関しては、この周りにマンションたくさんあるのだし、その不便さに
なにがしか折り合いをつけることはできるんでしょう。
バスもあるのだしね。

[602: 匿名さん]

デメリットを過小評価してるのって、ハーバー君じゃない。削除されてパターン変えてきたっぽい。

デメリットだらけのこの物件を、無理やり評価しようってところに、尻が見え隠れしてる。

[603: 匿名さん]

大雨にならないかな。
なったら建築現場を観に行きたいです。
どんだけ水が溜まるのか。

[604: 匿名さん]

>603

建設中は水入れないでしょ。

[605: 周辺住民さん]

青葉台でバス便とかって…
どれだけ青葉台に幻想をもってるのでしょう笑
実際に駅徒歩5分の所に住んでるけど、
それでも朝の田都のラッシュは辛すぎる。
そこにバスが加わったら発狂しそうだよ。
バス便の人達、毎朝バスから降りたら改札までダッシュ笑
飲んだ帰りはタクシーでとかって考えてる人もいるかもしれないけど、
夜のタクシー待ち行列とか知ってるのかな？

[606: 匿名さん]

> どれだけ青葉台に幻想をもってるのでしょう笑
ほんとに。そうだと思います。
何がそこまで人を引き付けるのでしょう。
青葉台に答えがありそうな気がしています。
急行電車のおかげで都心へのアクセス、緑の
環境、お洒落な街並みでしょうか。それとも
すべてでしょうか。検討したい物件です。

[607: 匿名さん]

やっぱ、ハーバー君復活か。懲りないね。

[608: 匿名さん]

ハーバー君はいまちょうど駅前でティッシュ配り終わって
MRオフィスへ戻ってきたところかな？
やっぱMRまでも徒歩で戻ってくるの？笑
ずっと立ちっぱなしでティッシュ配っても
ほとんどの人がこの物件に関心が無くて
（関心あるのはティッシュだけ）、
疲れてフラフラな状態で徒歩18分かけてMRへ戻って、
その時に君はお洒落な街並みが目に入ってるのかな？笑

[609: 匿名さん]

メリット

第一種低層住居専用地域(一部)
洪水の心配なし
価格
けんぺい率 低
容積率 低
デザイン性
駐車場
小規模

[610: 匿名さん]

洪水の心配無しって嘘はいかんな。貯水池があるから雨が降ったら周りの水がここに集まる。最近はゲリラ豪雨で想定外の雨量ってのが多発してるから、貯水池の許容量をオーバーしたらここは冠水するよ。

周辺はここのおかげで安心だけど。

[611: 匿名さん]

マンションってスケールメリットが受けられるかどうかがポイントだから、小規模ってメリットでなくデメリットなんだけどね。集合住宅としてのデメリットからは避けられないでしょ。一方でディスポーザーみたいな設備はこの規模ではペイしないからつけられない。

[612: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域ってマンションにとってはメリットじゃないでしょ。本来、
戸建てを想定した用途地域な訳だし。建蔽率、容積率も同じく。

[613: 匿名さん]

デザイン性なんてすでに何度も論破されて、無いってのが分かってるのにしつこいぞ。ハーバー君。

[614: 匿名さん]

駐車場って今まで話題にならなかったけど、機械式もあるのに３０００～５０００円って安すぎるよ。機械式って維持費だけでも１００００円かかる。こういう破綻するのがわかりきった設定をして売っちゃうのって日綜商法って有名。

屋外の機械式って、錆びたりするから寿命も短いし。

[615: 匿名さん]

Wikipediaより例として・・・

2004年9月26日、大分トリニータ対名古屋グランパスエイト戦が開催されたが、後半3分に雷雨のため中止となった（代替試合は11月10日、九州石油ドームで開催された）。この時にパークドーム熊本南側の駐車場が冠水し、停めてあった車約150台が動かなくなった。ところがこの駐車場はもともと洪水を防ぐために雨水を一時的にためる貯水池だったことから、後日大分の補償問題にまで発展する騒ぎとなった。

ゲリラ豪雨が起こったら真っ先に浸水するのがこういう貯水池上のマンション。
駐車場ならいざ知らず、マンションを建設するのは危険。

[616: 匿名さん]

googleマップで航空写真見ると、以前の貯水池って水が張ってないところは草が生えてるから土だったのかな。そうすると数年は水が抜けていって地盤が下がるかもね。しかも杭基礎と直接基礎のところがあるから不等沈下を起すかもしれない。

[617: 匿名さん]

洪水がおきないように、
貯水ピットがあるんですよ。
アスファルト、コンクリートだらけになって
保水力がなくなってしまった 青葉台を
洪水から守ってる。

こういう保水機能を持った建築物がもっと増えることを願ってます。

[618: 匿名さん]

ちなみに
貯水能力を越えるゲリラ豪雨になって本当に困るのは
下流の河川周辺です。

それを回避するには
貯水機能付きマンションをもっと増やすか
青葉台をまるごと元の多摩丘陵に戻すしかありません。

[619: 匿名さん]

貯水池って周りからの土砂も流れ込んでくるよね。浚渫の費用って見込まれてるのかな。

[620: 匿名さん]

>618

貯水池のままでいいんじゃない。マンションにしなくても。

ここはマンションが建つことによって緑も減っちゃうし。

[621: 匿名さん]

貯水池は必要だからあるんですよ。
ここはその上にマンションを建てるんです。
単に、安く土地を取得できるからという理由で。
決して貯水機能付きマンションをゼロから造っているのではありません。
周りにも多く遊水地マンションがあるみたいなんで、そんなに溢れるなんて
ことはないと思いますが、いざ水が入ったときマンションがどのような影響
を受けるかは、不安材料の一つではあります。
そんな土台の上に住んだことない人の方が多いと思うので。

[622: 匿名さん]

先着順の販売戸数、全然減ってないね。

[623: 匿名さん]

>621

617,618はハーバー君だから何言っても無駄。

[624: 匿名さん]

貯水地(ピット)の上に建てられるのは
RCのマンションくらいなんでしょ。

建てなくても、この地には貯水地は必要なわけで、管理も誰かかが
しなければならないし。空地にしとくより
公共性の強いマンションがたってほしいのでしょう。

その代わり、わまりは低層なので3階もあれば
かなり開けた眺望、それからゆったりとした敷地。
普通は第一種低層住居専用地域のような超閑静な地域に
マンションは建ちません。
私が他地域で検討してる物件なんて最初から日照が望めません。

ただ、役所はどのていどかんでくれるのでしょうね。

[625: 匿名さん]

>624

管理は住民だよ。管理責任も生じる。

[626: 匿名さん]

管理の費用ってどれくらいかかるものなんですか？
普通のマンションと比べてかなり割高ですか？

[627: 匿名さん]

＞６２４
空き地っていうか、もともと遊水地なんだよ、ここ。
公共性の強いマンションって何？
管理は住人になると、前のコメントで読んだ気が。
月３０００円くらいって書いてあったような。
まあ、モデルルームで確認して下さい。
私もこの掲示板で得た知識でしかないので。

あと、ここ以外マンションないように読めてしまうけど、隣にも新築
マンションあるし（完売したけど）この沿道はマンションだらけだよ。
べつに遊水地であるがゆえの特別な立地ではない。

[628: 匿名さん]

となりは中高層住居専用地域。
ここは第一種低層住居専用地域と中高層の混合。
だからけんぺい率も容積率もマンションとしてはやたら低い。
つまり、デベロッパーとしては収益性が低い。

[629: 匿名さん]

ほしくもない遊水池が下にあり、さらに住民は使いもしないのになぜか住民が管理費まで払わないといけないなんて・・・。
単なる噂であってくれ。事実ならショック。

[630: 匿名さん]

>>629
横浜市開発事業の調整等に関する条例によると、
開発行為は必ず雨水調整池を、100戸以上の集合住宅の建築には必ず遊水地を設けるようにと書いてあります。
となりのマンションは100戸以上ありそうですので遊水機能ついているんじゃないでしょうか。

ここは90戸ですし、しかも第一種低層住居専用地域がかぶっているのですから、
周辺住民から同意を得るには何かしらの遊水機能はつけなければなりません。

＞使いもしないのになぜか

戸建ではれば10戸もない土地に90戸も入るのです。
遊水機能があって一番得をするのはここの住民です。

ただ、周りの住民も受益者となるのですから、
役所からの補助とか、自治会のみんなで掃除、くらいはあってもいいような気がします。
私の田舎の両親は近所のみんなで側溝の掃除をしてたような気がします。

[631: 匿名さん]

隣の新築は総戸数５０戸です。
なので遊水機能は付いてないのでは？
よって大雨の場合、このマンションが隣のマンション
から出た排水もプールするんじゃないでしょうかね。
そして、このマンションは遊水機能をつけるのではなくて、
もともと遊水地なんです。マンション建てるのに周りの
同意を得る必要などありません。

[632: 匿名さん]

ttp://www.city.yokohama.lg.jp/somu/org/kikikanri/flood-hmap/

↑を見ると、地形的に特に水が集まるような場所でもないし、
仮に貯水機能を上回るような豪雨に見舞われても、膝までつかるような冠水をすることはなさそうです。
万が一にあふれても、
その水は桜台公園を通過し、青葉台駅周辺に流れて（それでも膝までいかない）、恩田川周辺が水につかる。
そうならないために横浜市がたくさんの貯水ピット、遊水地をつくらせてるのでしょうけど。

[633: 匿名さん]

＞マンション建てるのに周りの 同意を得る必要などありません。

そういう儲ければいいという姿勢は私は好きではありません。
ＣＳＲがない企業はいずれ消えていくと思います。

[634: 匿名さん]

北側の新築マンションは、第二種中高層住居専用地域からはみでていませんので、
かなり敷地に余裕がない感じになっています。
一方、道をはさんだ反対側のマンションは、100戸以上のマンションですし、
第1種低層住居専用地域にまたがっていますので、かなり敷地と形状に余裕があります。
ここと同様なコンセプトのマンションだと思います。

[635: 匿名さん]

＞ここは90戸ですし、しかも第一種低層住居専用地域がかぶっているのですから、
＞周辺住民から同意を得るには何かしらの遊水機能はつけなければなりません。

もともと遊水地なのだから、周辺住民の同意を得る必要はないということです。
論点のすり替えがお得意のようで。

貯水機能を上回ったら大変ですね。くわばらくわばら。

[636: 匿名さん]

マンションの多い地区なので、ここに遊水地があるんじゃないですか？
１００戸以上の全てのマンションの下に遊水地があるのではないと
思うのですが？

[637: 匿名さん]

もう遊水地ネタよくないですか・・・
嫌なら買わなければいいし。他に特徴、ウリはなんですか？

[638: 匿名さん]

周りの住民としてはここにマンションが建つのは歓迎です。
ただ価格が安い物件なのでそれなりの人が買っちゃうんだろうな。
それが心配だ。
静かに生活してくれるのを願っています。

[639: 匿名さん]

一般のマンションの雨水貯水槽とここの遊水池は規模が全然違うよ。

更地だと土が水を浸透させて雨が降ってもすべて流れるってわけではないけど、開発してコンクリートで覆われると降った雨がすべてそのまま外に流れ出すことになるから、一時的に雨水を敷地内にためることが規定されている。

普通のマンションだと建物の下の部分、例えば地下一階にピットがある程度。ここは周辺を宅地造成したときに作った遊水池にマンションを建てるわけだから敷地全体を深く掘って水をた貯めることになる。ここの構造図に地下ピットってあるでしょ。普通のマンションはあの程度。ここはその何倍もの規模。

[640: 匿名さん]

＞もともと遊水地なんです。マンション建てるのに周りの同意を得る必要などありません。

周りの同意は不要だけど、開発許可が特別に必要な土地。遊水池を勝手につぶしたら危険だもの。


開発許可番号　横浜市建調整指令第24開1722号(平成24年11月26日)

[641: 匿名さん]

将来建替えするときも開発許可が必要になる。まあ、地下の遊水池と人工岩盤を作り直すと莫大なお金がかかるから、建替えは事実上不可能かな。

[642: 匿名さん]

建て替え不可ということは、老朽化したら追い出されるって感じ？？
中身はもちろん違うけど、状況としては定期借地権みたいなもんだね。

[643: 匿名さん]

定期借地権は期限が切れたらはいさようならでしょ。建て替えできない老朽化マンションなんて誰も
買ってくれないよ。なので、住めなくなっても固定資産税、管理費は払い続けなければならない。

[644: 匿名さん]

>643
なるほどー。
もしそうなるとしたら資産としたら最悪中の最悪じゃん…。

[645: 匿名さん]

ここって管理費＋修繕積立金が他物件並みでしょ。遊水池の管理と修繕をちゃん
と見込んでない可能性も高い。いずれ他物件より急な上昇カーブで値上げだよ。

機械式があるにもかかわらずといった駐車場使用料の価格設定みても日綜商法と
いわれる、売ったら最後、あとは破綻しようが知ったこっちゃないってパターン
だもの。

[646: 匿名さん]

643さん
ここは定期借地権のマンションではありません。
定期借地権は期限が来たら地主に返還されるものですから賃貸みたいなものです。
ここは区分所有で所有権ですから安心して購入できると思います。

[647: 匿名さん]

お荷物の遊水池を抱えてる分、定期借地権よりたちが悪い物件ってこと。

[648: 匿名さん]

だから、ここは定期借地権のマンションじゃないでしょ。
ホームページの物件概要見られた方が良いです。

分譲後の権利形態　敷地：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有

期限が来たら地主に返還しないといけないとかのややこしいことはありません。
区分所有で所有権ですから自分の土地、建物です。

[649: 匿名さん]

どっちにしろ遊水池の土地だから価値は無しですよね。

[650: 匿名さん]

人工的に保水力を持たせた土地。
今回、上にマンション建てられるわけだから
経済的価値はある。


ただ、安い。
土地は、物理的条件だけで決まるわけではないので
立地条件(人によりけり)、環境条件(人によりけり)を勘案して、
その安さが物件価額に反映されていると判断されるるならば
買い。

[651: 匿名さん]

>649
買う人以外は、ここの土地に価値がないことぐらい皆知ってます。

[652: 匿名さん]

実際にこの土地の坪単価はどれくらいだったんでしょうか。

[653: 匿名さん]

路線価￥179,000/㎡

by 横浜市ＧＩＳ

まあまあの道路に面してるからそんな安くないね。

ちなみに青葉台駅前は
￥646,000/㎡

[654: 匿名さん]

所有権には権利とともに義務もある。

ここは遊水池つきだから、維持管理義務というおまけも一緒についてくる。

[655: 匿名さん]

この物件の唯一の利点は、
隣の物件の販売に貢献したことだね。
不味い飯でももっと不味い飯があれば
美味く感じるからね。

[658: 匿名さん]

ディスポーザーは書かれているとおり浄化槽の設置が必要で、戸数が少ない物件だと
スケールメリットがないから一戸あたりの維持費が割高になるんで大規模で無いとつ
いてないのが普通。

ただ、ここの問題はディスポーザーがないのに２４時間ゴミ出し可なんて設定をして
いるところ。夏はゴミ捨て場が臭うよ。

[659: 匿名さん]

>657

宅地に地目変更するから安くはならないでしょ。

[661: 匿名さん]

＞管理会社にお任せではなく、知恵を出し合って安くすむ方法を探せるといいですね。

これはどこのマンションでも当てはまること。マンションっの管理って管理組合による住民自治が基本。管理会社には管理業務を委託するだけ。管理会社に丸投げしたらぼったくられちゃうのが落ち。

ここは遊水池って余計な大物抱えてるから、普通のマンション以上にチャンとやら無いといけないはずだけど。

[662: 匿名さん]

修繕積立金だけど銀行に預けると１０００万円以上はペイオフ対象になる。入居時に集める修繕積み立て基金だけでもその対象になる。集めたお金を当初動管理するか確認しておいたほうがいいよ。まとめて銀行になんてことして、その銀行がいきなり破綻したら一巻の終わり。

[663: 匿名さん]

管理準備金ってのがわからないんだよな。ある物件では管理に必要な備品を購入するためって説明していたけど、それって共用部分と同じ扱いで販売価格に含まれてしかるべき。腑に落ちないんだよな。

[664: 匿名さん]

外壁の磁気質タイルが生み出す高級感が感慨深いです。
深見のある色合いが非凡な日常を演出していただけます。
余裕があれば住みたくなる郊外型の高級マンションです。
管理準備金とか維持費とか細かなこと言う方には合わないとも思います。

[665: 匿名さん]

＞６６４
実際は、管理準備金とか維持費とか細かなこと気にするような
年収の方々がここを検討し、場合によっちゃ購入すると思うよ。
あなたの思惑などどうでもいい話。

[666: 匿名さん]

デザイン監修は外観と共用部のみ。
肝心の部屋（専有部分）には関わっていないという悲しさ。
全部やってほしかった。

[667: 匿名さん]

>665
664はいつもの営業の書き込みだから釣られない様にご注意を。
検討者は「深見のある色合いが非凡な日常を演出して『いただけます』。 」
なんていう表現で書き込みしないから。
営業側ということがバレバレの書き込みで、教養の無さが伺えます。
まあその程度の人達が手がけている物件ですよ。

[668: 匿名さん]

薬局の二階にMRってどうなんでしょう。
独立したMRとか駅ちかのお洒落ビルに
作ってもらいたかったと思います。
車寄せのあるエントランスや吹き抜けのロビーなど
ゴウジャスなマンションですからふさわしいところに
MRあるべきと思います。

[669: 匿名さん]

しかし大掛かりな工事ですね。
工事現場を観てびっくりしました。
地下の要塞でも造っているような感じですね(笑）

[670: 匿名さん]

やはりこれくらいの上級クラスのマンションは基礎工事もたっぷりやるから
大がかりになるでしょう。皆さんもたのもしく思ってしまいますよね。

[673: 匿名さん]

カルチャースクールとカフエが似合う街、青葉台。
こんな街DE暮らしてみたいと思ってました。
でも桜台公園の先にたまたま見つけたラ青葉台、
デザイン、環境、モデルルームのセンスの良さに
引き付けられている自分がいます。
皆さんはどう思われますか。

[675: 匿名さん]

私も違った意味で引き付けられています(笑）

[676: 契約済みさん]

うちは冷静にここが気に入って決めました。
内装はこのみで変更できるし、外観や共有部はデザイナー監修。植栽は日比谷花壇。照明まで別監修。
ある意味、ある程度他から嫉妬の意見でるのは仕方ないでしょう。
うちはとにかく予定通りしっかりと建築が進むのを見守っています。

[677: 匿名さん]

>672

瑕疵担保責任、アフターサービスの提供義務は売主にあるんだよ。

まあ、ゼネコンの過去の施工例をチェックするのは必須だけど。

[678: 匿名さん]

675さんや676さんはマンションがわかる人だと思います。
世界的に活躍する建築デザイナーが引き受けるマンションって
そこかしこにはありません。植栽、施工も一流ですね。
私も正味憧れますが、買えなくても妬みをする自分には
なりたくないと思います。

[679: 匿名さん]

人工地盤にあこがれるな。
１階に店舗が入り、向きが悪い駅近のマンションとは、一味違います。
仕様、内装もきっと素晴らしいことでしょう。

[680: 匿名さん]

人工地盤の下が遊水池じゃなくて、シェルターだったら売れたのかもね。

[681: 匿名さん]

内装のデザインってどこがやったの？

[682: 匿名さん]

>679

冗談かな。青葉台の駅近とバス便物件を比較検討する人はいないでしょ。駅近で比較対象
になるとしたら鶴間や南林間あたりとか。

[684: 匿名さん]

＞６７８

一流であればあるほど、困難に立ち向かうものです。
今回も、このデメリットしかないマンションだからこそ、
あえて引き受けたのでしょう。

[685: 匿名さん]

都会的なのは駅前だけでしょ。１８分も歩いたら・・・。

[686: 匿名さん]

青葉台で都会的なファッショナブルな生活が待っているのですか。
徒歩圏であれば歩きたいと思ってしまう物件なんですね。

[687: 匿名さん]

十八分は徒歩圏じゃなくてバス。

[688: 契約済みさん]

ここの立地は、マンション用地ではなく、農業用地。

[689: 匿名さん]

>688
その通りです。
ここは、農業農地が適してますね。

[693: 匿名さん]

>692さん
だから営業は691みたいに書き込まないといけないわけですよ。

[695: 匿名さん]

>692

重要事項説明でも遊水池があるってことと、維持管理義務があるって程度でしょ。それがどういう意味かは自分で考えないと。

[696: 匿名さん]

遊水池じゃなくて既存不適格だけど、法律が変わったことにより同じ様な建物は２度と建てられない希少物件ですなんてぬけぬけと説明したデベもある。遊水池はどう説明するか。ゆとりには無理かな。

[697: 匿名さん]

>691

契約者なら住民板へ。

[698: 匿名さん]

余談で青葉台と若葉台を比べるのってもおもしろ過ぎです。
若葉台は大型団地、青葉台は邸宅街に囲まれた都会的な街、
比べますか、腹かかえて爆笑してしまいました。すみません。

[699: 匿名さん]

都会に憧れるなら都会に住めばいいのに。
「都会的」だなんて、はりぼて感ありありで、逆に嫌な感じ。

[700: 匿名さん]

都会は高すぎて手が届かない。だから都会"的"にあこがれる。