長期ローン、銀行で行くか、フラットで行くか

[らら]

銀行35年固定とフラット35だったら、どっちを選ぶか迷っています。

具体的に考えているのは
・三菱東京UFJのキャンペーン（超金利）1月の金利2.8%
・フラット35（三菱東京UFJ）1月の金利2.89%

フラットは8月に申込み済で当初5年0.3%優遇GETのため、金利だけ見ると、
ほぼどちらでも、という感じですが、諸費用は？
とかいろいろ考えて悩んでおります。

皆さんならどうされますか？

[22: 08]

>>21
貴方のように、理解できる方は大丈夫と思いますよ！

でも、１９さんの過去スレ内容には
＞フラットのほうが得になる場合が多くなります。
＞銀行のほうが得、というのは正しくないでしょう。
という表現があったので、そういう書き方をすると「総額比較と
繰上返済効果を勘違いする人が出てしまう可能性あり！」って
指摘しているのに、繰り返し「繰上返済効果」を前面に押し出した
スレつけるので「？？？！解っててワザとやってるの？」
訊いてる次第！（言った言わないの話をしているように読めますか？）

尚、フラットと銀行超長期ローンの金利が『同一』であった場合、
『殆どのケース（常識的な繰上返済等を行う）において、総支払額で
　銀行がフラットに劣ることはないハズです。』⇒（あったら教えて！）

[23: 匿名さん]

>>22
金利が同一なら、総支払額は、銀行＜フラットではないですか？
現実には、フラットの方が若干金利が低いようなので、フラットの
方が得なケースがあるわけで・・・。

[24: あらあら]

多分お二方で主張しあっていると思うので、私の中で勝手に「Aさん」「Bさん」に振り分けて
読んでます。（間違ってたらごめんなさいね）

返済パターンによって状況が変わる複雑なことを、
簡単に「銀行が得」と結論付けるAさんの表現も誤解を招きやすいと思いますし、
総額比較と繰り上げ返済効果を勘違いするようなBさんの書き方も
誤解を招きやすいですね。
Bさんは、Aさんの誤解を招きやすい部分（＝銀行が不利になるケースだってあるんだよってこと）
を指摘しているだけで、それ以外のことは言ってない気がします。（あくまで私の感想）

＞『殆どのケース（常識的な繰上返済等を行う）において、総支払額で
＞銀行がフラットに劣ることはないハズです。』
私もそう思います。あ、我が家の返済パターン（常識範囲内の借り入れをし、
常識的な返済をするつもりです）を色々とシミュレーションした結果を見てですが。
繰り上げ返済を一切しないと仮定した場合についてもシミュレーションしてみました。
結果、銀行のほうが有利でした。
最初の段階でバンバン繰り上げ返済をしない限りフラットが有利になることはなかったので、
結局銀行のローンを選びました。
これはあくまでも我が家の返済パターンをシミュレーションした結果であって、他のパターン
については全くわかりませんので〜〜
それぞれのご家庭の事情によって、有利なものも違うと思います。
シミュレーションしましょう！

[25: 匿名さん]

結局どっちも似たようなものだし、将来の繰上げ返済なんて自分でも予測できないんだから、
どっちでもいいと思いますよ。
総返済額だって数万円しか違わないでしょ。
私は同じようなことで迷ったので、フラットにしました。
決め手は、失業した場合にフラットは返済期間延長などの相談に乗ってくれるという
こと。
民間銀行はそういうところはシビアだと思ったから。
金利情勢へのイレギュラーな対応も、民間の方がシビアだと思うから。

[26: あらあら]

追加。
今のところ我が家はダブルインカムなので、繰上げ返済はするつもりでおります。
でも、この先家庭の事情でどうなるかわからないですからね。。。
早く完済できればそれに越したことはないですが、無理な返済をして日々の生活が
苦しくなるのもイヤなので（笑）、返済方法はゆるめに設定してます。

[27: 匿名さん]

そうそ、普通の返済方法ならどっちもどっちって思う。
数万（数十）万の差がどーでもいいという方は、１９さんのおっしゃるように
無視すればいいんですよ。
２５さんのようにお金以外の部分のところで判断するのも一つの手ですね。

[28: ０４]

０４です。
（２４さんでいうBです）

私がここに投稿したのは
０４、０６、０９、１０、１２、１５、１９
になります。
確かに分かりづらい部分もあると思いますので、
以下にまとめさせて頂きます。

（１）
繰上げ返済がない場合の総支払額は、
　金利が同じであれば、銀行が少ない、
　フラットの金利が0.1%低いときは、銀行とフラットはおおよそ同じ、
　0.1%以上フラットの金利が低いならば、フラットのほうが少ない。
　（０６の投稿参照）

（２）
繰上げ返済をする場合は、
保証料、団信保険料、繰上げ返済手数料、などを含めて、
想定されるケースで、色々とシミュレーションしてみるのが良い。
http://makiloan.gozaru.jp/makiloan_softwares.html

（３）
０８さんでの繰り上げ返済の比較は間違いであること。

以上です。
フラットと銀行長期固定で、
少しでも良いほうを選びたいという方の参考になればと思います。

決して、０８さんと言い合うつもりはないのですが、
ちなみに、１９のような条件（両者とも同一金利）の場合、
総支払額の比較は、
　繰上げ返済が１００万円/５年ごとｘ５回：約３０万円銀行が少ない
　繰上げ返済が２０万円/１年ごとｘ２５回：約２０万円フラットが少ない
　繰上げ返済が５０万円/１年ごとｘ１０回：約６万円銀行が少ない
　繰上げ返済が１００万円/１年ごとｘ１０回：約１５万円フラットが少ない
になります。
ケースごとで、どちらの総支払額が少なくなるかが変わってくるのです。

[29: 匿名さん]

>>28
「少しでも良いほうを選びたい」ですから、金利が同一って架空の条件は、参考程度
にしかなりませんよね。

ぶっちゃけ、それぞれ、一番低い金利を入力して、（２）のＨＰでシミュレーションすると、
繰上返済をしない場合、フラットの方が有利って認識でＯＫですか？


さらに、フラットでは、抵当権設定の登録免許税（債権額の０．４％）が非課税
なんだから、銀行の方はさらに数万円の費用がかかる事を考慮して判断する必要
がありますよね？

[30: 08]

>>28
「言い合うつもりはない」って言う割には喧嘩を売ってきますね！

ケース比較が必要なことは、『同意』しますよ！

唯、ケース比較の具体例をあげていただいていますが、
「比較前提条件が同一でない」⇒『実際には不可能な条件の含有』
と思われます。
（これ以上は無意味なので、個々にシミュして貰いましょう）

>>29
登録免許税の部分は、特例にも注意してね！（０．４％⇒０．１％）

[31: 29]

３千万円の場合は、0.1%で3万円で、さらにこの分の司法書士への報酬も加算されますから、
フラットでない場合は、数万円の追加費用がかかるって事で・・・・。
特例なかったら、十数万円の違いだったんだね。0.4%だと計算が合わないから、
ちょっとおかしいなとは思っていました。御指摘感謝！

[32: 29]

司法書士への報酬自体は変わらないか・・。いずれにしても、数万円の追加費用ということで・・・。

[33: 匿名さん]

大変勉強になります。
ついでで申し訳ありませんが登録免許税が出てきたので教えてください。

フラットの場合は登録免許税が掛からない代わりに住所変更登記費用が掛かると言われました。
結局司法書士への報酬が同額としても2360万円の借入額ではフラットの方がその部分の経費は多くなってました。

そんなものなのでしょうか？

[34: 匿名さん]

>>32=29
司法書士の報酬料なんて頼むとこによって違うからね
おんなじ銀行のおんなじ支店でも
案件をどの先生に頼むかによってマチマチだな

[35: 33]

34さん

ありがとうございます。わかりました。

・・・デベロッパー次第ですね。期待できないか・・・。

[36: 匿名さん]

新住所での登記なら、住所変更登記必要ないと思いますが、どこの金融機関ですか？
うちは、フラットですが、新住所での登記との事でしたので、住所変更の話はありません。
これも、デベと金融機関次第なのかな？

[37: 33]

36さん

遅れてスミマセン。

SBIでデベロッパーは藤和不動産です。

36さんは住所変更の話なしですか。
私ももう一度藤和にきいてみよう。

この手の細かい諸費用って本当に良く分からないです（笑）。

[38: 36]

SBIって所は、一緒。じゃあ、フラットの住所変更は、デベロッパー次第って事になりますね。
引渡し日、融資実行日、つなぎ融資の有無も関係するのかな？
うちは、融資実行が引渡しの１９日後、つなぎ融資はありません。

[39: 33]

36さん

融資実行が引渡しの19日後でつなぎ融資無しですか！
ますますわからなくなりました。

うちは5日後でつなぎ融資は発生するそうです。その際は2万円の印紙代と他少々掛かると言われました。

ん〜…。

でも情報ありがとうございました。

[40: 匿名さん]

フラットか銀行か、迷っている一人です。
今のところ、銀行の超長期に傾きつつあるのですが、ひとつ気になる点が・・。

以前読んだ本の中で、銀行のローン契約書には，免責条項として
「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性があるというのです。

実際に銀行担当者にも確認してみましたが、「銀行はあらゆる場面を想定して、免責条項をいれてあります。
しかし、本当にそんなことがおきたら、暴動になるだろう。」と言ってました。

こういったことって、ありえるのでしょうか？
この点では、フラットのほうが安心なのでしょうか。

[41: 匿名さん]

「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性がある

これは当然といえば当然のこと。悪意あるものではありません。
ローンを選ぶ際には、こんなことは選考基準に入れない方がいいですよ。

[42: 匿名さん]

↑
気にしなくていいのですね。
ありがとうございました。

[43: 匿名さん]

ここって生命保険込みで金利も低いですが、
何かデメリットってあるんですかね？
http://www.chushin.co.jp/kariru/hotsmile.htm

[44: 匿名さん]

>>43 長期金利安いですね？2.65％で団信込みですよね？これで支払いミックスが出来れば最強かと思いますが、どうなんですかね？？

[45: 匿名さん]

>>40
「市場金利の大幅な変動があった場合には・・」って
バブル時の超高金利で長期ローンを組んだ人は
この低金利時代には銀行が利息を下げてくれたのだろうか・・。

下げていないんだったら上げることもないんじゃない？って思うよね。

[46: 匿名さん]

フラット35の2月の実行金利が、下がったね！
1月の実行にしなくて大正解。

[47: 匿名さん]

>>46 もう出たのですか？超長期金利はどうなるのかな〜

[48: 匿名さん]

東三で長期ローンを組もうとしています。
銀行の担当の方はフラットより自社の超長期のほうがお得だと言っていたのですが…
2月の金利を見ると、超長期は2.8％（維持）フラットは2.81％！（2.87→2.81！）
これだとどっちがお得か分からなくなってきました。
フラットは保証料・繰上げ手数料がいらないけど、団信と火災保険を35年かけないといけないし…。
3月実行なので来月の金利次第なのですが…みなさんならどちらを選びますか？

[49: 匿名さん]

>>48
28を見てください。
東三に限らず、自前の超長期ローンに力を入れている所は、フラットの金利が高めになっている。

[50: 匿名さん]

[51: 匿名さん]

JAバンクもかなり良いのだが...。
私のところでは、〜10年目2.4％、11年目〜2,7％。
どう考えても、こちらの勝ち。

[52: １１１]

どちらのJAですか？

[53: 匿名さん]

JA兵庫六甲は３５年固定で、当初１０年１．９６５％　１１〜３５は２．９６５％です。

[54: 匿名さん]

JAバンクのスレッドは↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31366/

[55: 匿名さん]

今日の福井総裁の記者会見・・・
いやなよかん〜〜

[56: 匿名さん]

みずほコーポレートと新生、あおぞらの３銀行は９日、
大企業向け貸出金利の指標になる長期プライムレート（最優遇貸出金利）を現行より０．２ポイント引き上げ、
年２．０％とすると発表した。
引き上げは３カ月ぶりで、２％台になるのは０２年５月以来３年９カ月ぶり。
１０日の新規貸し出しから適用する。

確かによろしくない状況です。
２月金利で申し込みできる方は、２月に意地でもした方がよさそうですよ。

[57: 匿名さん]

2月申し込みで3月の金利確定できるところがあります。
今日電話で確認しました。しかも安い！
今すぐなら間に合うかも。
http://www.fukoku-life.co.jp/products/campaign/loan.html

[58: 匿名さん]

>>41
藤巻健史氏が唱えるように、将来インフレになる可能性がありますよね？
長期固定にしていても、銀行の場合は金利の見直し等が免責事項になりうるのでしょうか。
フラットの場合はないはずですが。

[59: 今月（新築）契約者A]

低金利。将来的な金利上昇のリスク。そして繰上返済手数料からもフラット35/SBIで決まりでしょ。
悩むポイントなし！

[60: 匿名さん]

超ハイパーなインフレが起こって貨幣価値が激変してしまうようなことになれば
そのときは契約済みの固定金利の見直しってこともあり得ることなんでしょうけど
そうでもない限り、例えば単純に業績悪化懸念などを理由として
現に支払っている人の固定金利を見直すなんてことはないですよ
現実的にはまずあり得ないことです

[61: 匿名さん]

ソニー銀行の３月金利が短期も長期も上昇!!
３月は他行も大分上げてくるね
銀行35年固定とフラット35どちらが有利になるか！？

http://moneykit.net/visitor/rate/index.html

[62: らら]

うちは3月実行のため、デベから諸費用の明細がとどきました。
夫婦で1/2づつローン負担なのですが、
（■長期（今のところフラット） 夫 1/4 妻 1/4
■短期固定（銀行） 夫 1/4 妻 1/4 ）

融資手数料って
フラットだと夫婦で1口 →融資手数料 31,500円
銀行だと夫婦でも別々扱いになって2口 →融資手数料 63,000円
になるのですね！

ちょっとした違いですが、同じようなケースの人がいれば参考までに。

※これで、フラットを銀行の超長期にしたら、銀行4口で 合計融資手数料126000円になるのかしら？？？

[63: ?]

>>62さん
『ミックスローン』を売りにしている銀行と、単純に2本立てに
している銀行とで違います。一部銀行では63,000円で済みますが、
一部銀行では、126,000円になります。

疑問に思うのは『夫婦二人とも２本立てにしたのか？』ってことです。
『夫⇒短期固定１／２』＋『妻⇒超長期１／２』でよいのでは？
（これなら、確実に63,000円ですよ）

[64: ちか]

フラット３５（金利2.61％）を考えていましたが、銀行の方から3年固定（金利1.25％）を薦められました。
早く元本を減らす方が得策とのこと。
3年ごとの見直しで0.3％づつ金利が上昇していく想定でも、その方が有利だと言われました。
今後の金利上昇がどの程度なのか不透明な中、少し不安です。
皆さん、どのように考えますか。

[65: 匿名さん]

>64
銀行の担当者の言うことも、半分当たっている部分はあります。

しかし、フラット３５は、しょせん住宅金融公庫の商品であり、
銀行にとっては「うまみ」の少ないローンです。
積極的に勧めたがらないのも当然です。
（なお、勧めてくる銀行もたまにあります。）
自社のローンを売ったほうが、将来断然儲けることができるので
そのような説明になります。割り引いて考えてください。

結局は、64さんの借入額や、家庭状況、返済プラン次第です。
短期固定ローンと、長期固定ローンのそれぞれの長所・短所は、
他のスレッドでたくさん議論されているので、ぜひご覧になってみてはいかがでしょうか。

[66: らら]

>63さん

> 疑問に思うのは『夫婦二人とも２本立てにしたのか？』ってことです。
> 『夫⇒短期固定１／２』＋『妻⇒超長期１／２』でよいのでは？

夫婦で独立して自由に返したくて。。
確かに言われてみればそうなのですが。
お財布が別なので、好きにしたいのです。。

[67: 匿名さん]

>>45
バブル期の超高金利時には銀行の長期住宅ローンには
変動金利物しかありませんでしたが何か？

[68: 匿名さん]

>64さん

65さんのご意見から、銀行に銀行自信の３０〜３５年固定（超長期）と3年固定どちらが？と聞いてみられたら？

[69: 私は長期固定ですが]

>>64
短期固定の場合、金利が低いから、当然毎月の返済額をそれ相応の少ない返済額にする人が多いです。
でもこの場合、元金は早く減るなんてことにはなりません。
他の人の意見にもあるように、元金を早く減らすためには
その差額を毎月貯めて繰上返済にまわさなくてはなりません。
それが面倒くさければ、毎月の返済額を多くすればよいのですが、
この場合は、金利が上昇したときに、返済額が大幅に上昇する可能性があります。
それに耐えられるだけの財力があれば良いのですが、なければとてもリスキーです。

短期固定を選ぶ人は、この点をきちんと自分なりに考えています。
65さんのおっしゃるとおり、銀行（特に地方銀行）はフラットなど儲からないので
自社のローンを勧める傾向にあります。話を鵜呑みにしてはなりませんよ。

[70: 匿名さん]

>69
そうですよねー私は札幌なんですが2000万程度の借り入れなら短期固定の繰上げでもそんなにリスクはないと思いますが東京あたりの高額なマンションを買うなら全期固定で行くほうが得策かと・・・

[71: 匿名さん]

>短期固定の場合、金利が低いから、当然毎月の返済額をそれ相応の少ない返済額にする人が多いです。でもこの場合、元金は早く減るなんてことにはなりません。


あいだをとって、短期固定の元金均等を選んだら？
元金は元利金等より早く減るよ。