2年固定で全期1％優遇

[匿名]

3100万円を35年で借り入れするんですが、２年固定で全期1％優遇でつないでいこうと
思ってますが、長期固定の方がいいでしょうか？
年収は540万です。
何か意見願います。

[382: 匿名さん]

債券ポートフォリオ理論では、同じデュレーションならコンベクシティの大きいバーベル型ポートフォリオの方が
コンベクシティの小さいブレット型ポートフォリオに比べ、金利が大きく変動する局面ではリターンが大きくなる。
てことは、ローンの場合は金利がそんなに動かないなら短期と超長期の組み合わせがよくて、
大幅に変動する見通しなら15年か20年の固定が最強？(潜在的な損失が少ない、くらいか)
たぶんデュレーション20年くらいだろうし。←デュレーションまでは計算したことないけどってバーベルとかブレットとかコンベクシティって書いてみたかっただけ。キャハハハ

[383: 382]

ごくごく理論的にいえば金利は長期的には物価と経済成長の関数というのが従来の経済学での話だったと思うけど
(どちらが説明変数か目的変数かはともかくとして)
ここのスレでも一部指摘があったように、長短金利はもはや金融資産としてのリスク選好度に依存していると見た方が
いいのかなあという気もします。
リスク取ってもいいと思ってる経済では株やコモディティの方に資金移動するので、金利があがる、というか。
(でもやはり流動性の供給の問題になってしまいますね)

もちろんファンダメンタル的にはGDP成長率と国の借金とのバランスに依存するんだけど、それをどう見るかっていうか
長期的には国債のデフォルトリスクをどのくらい見るかという期待値の上下で金利水準が決まるような気がしております。
素人なりに考えた結果として。

ということで私は超長期も短期も怖いので10年固定、固定後は優遇ありの20年で組みました。

[384: 匿名さん]

超長期派は、異常な低金利時代の金利に固定すること
ライフプランが立てやすいことを利点に選んだのです。
ただそれだけです。
もちろん繰り上げ返済などメンテナンスはしていきますが、
絶対にこれ以上返済額が増えないという安心感は想像以上でした。

[385: 匿名さん]

俺的なデュレーションでコンベクシティのファンダメンタルをメンテナンスした場合、
ポートフォリオのデフォルトリスクをバーベル型でコモディティに配分すると
ブレット型ライフプランはバランスが良いと考えられます

[386: 匿名さん]

>>381
>金利が上がるメリットもあるけど上がりすぎるとデメリットのほうが大きいわけで。
それは高金利になりにくいというだけで、ならないという事ではないでしょ。
いくら政府が安定政策を希望しても、ちょっと行き過ぎぐらいに動くのが経済ってもんです。
それで人を出し抜いて儲けようとしてる人がいる限りね。
支払額が多いか少ないかで短期と長期どちらがいいかというなら、そりゃ短期のほうが分があるでしょ。
でも金利がどうなるかは誰にもわかりません。
リスクの理解のあまりない人に薦めるなら長期でしょと私は思う。

[387: 匿名さん]

>385
全く同感です。
ただ，リスク選好度的には説明変数が経済成長の関数にはならんでしょう。

[388: 匿名さん]

金利が上がることなど計算積み
どこまで上がるかが短期借り入れの問題！
たぶん長期金利返済より得だと思うけど
いっぱいマンション建てたって入らなければ意味ありませんよね

[389: 匿名さん]

金利５．２％で優遇１．２％！　４％の計算か〜　普通に考えるとこれでも良いね
短期がんばってください

[390: 匿名さん]

「国家破綻」とか「ハイパーインフレ」とか非現実的なことを想定するのでなく、
足元の経済情勢をちゃんと見てローンを組みましょう。
［国内情勢］
１．景気は回復した。←政府・日銀の共通認識
２．日銀は、量的緩和政策を解除した。
３．日銀は、ゼロ金利の解除を検討している。
４．日銀は、局地的に不動産バブルが生じていると認識している。
５．政府は、０〜２％の物価上昇＝１〜２％の利上げは容認している。
［欧米情勢］
１．ＦＲＢは、政策金利を同時多発テロ後に１．０％まで引き下げたが、
　　０４年６月から１年半で４．５％まで引き上げ、今後も利上げを継続の見込み。
２．ＥＣＢは、政策金を２．５％に引き上げた。
３．欧米とも、低成長＆格差社会である。米国は日本と同様に財政状態が良くない。
［過去の日銀の政策金利の設定履歴］
１９９３年以前（バブル崩壊後の金融緩和策に入る以前）は、政策金利を「３％」以下に下げたことはない。
［政策金利と住宅ローン変動金利の対比］
政策金利約０％のとき、変動金利　２．３７５％
同１％のとき、同３．３７５％
同２％のとき、同４．３７５％
同３％のとき、同５．３７５％
同４％のとき、同６．３７５％
同５％のとき、同７．３７５％
［結論］
中央銀行が、正常な金利コントロールを取り戻した場合、
政策金利を１〜５％の間でコントロールし、その際の変動・短期固定金利は、
３．３７５％〜７．３７５％の間で推移する。
これらのことを踏まえたうえで、住宅ローンを借り入れる必要がある。

[391: 匿名さん]

>390
おぉ〜！！
なんだかすごそうな話だな。
だが、すごすぎて難しくて結局よくわからん。

[392: 匿名さん]

>390
同感です
平均５％（優遇後4％）程度を基準に置いておく事が重要だと思います
これからの長期は約３％、短期は2.5％？（優遇で1.5％程度？）になるでしょうから
35年の方は良く考えて自己責任で判断をする必要がありますね

[393: 匿名さん]

つまり、日銀が、欧米の中央銀行が実際に行っている正常な金融政策を行うと、
住宅ローンの変動金利は、平均５％で、時々の情勢に応じて３％〜７％の間で、
振れる可能性が高いということですね。

[394: 292]

おっ、やっと話せる人が来たみたいですね。

ということは、今後住宅ローンの金利は3％強から7.5％くらいの間で変動すると仮定して、分布は正規分布で良い？それともどちらかに偏っている？
とりあえず、この確率分布で乱数を発生させてモンテカルロやってみます。±３σくらいで破綻起きなければ大丈夫かな。

あ、自分の将来の収入に関するリスクも考慮しないと意味ないか。。。

[395: 匿名さん]

ゼロ金利解除で、0.5%程度、さらに1%〜2%の利上げを容認している事を考えると、
今の水準から1.5%〜2.5%の金利上昇は正常な金利変動の範囲内と考えてよさそうですね。
範囲の下限で収まるなら短期でいけるし、それを超えると思うなら、2年後に乗り換える
のではなく、今のうちに長期固定でローンを組んだ方がよいと言う事でファイナルアンサー？

[396: 匿名さん]

破綻、破綻って、そんなに金利上昇のリスクを煽らなくてもいいんじゃないかな？
破綻してしまうレベルまで金利が上昇しなくても、わずか1.5%の金利上昇で短期を選んだ
人は、数年で完済できるケースを除いて、損するのが明らかだしね。
短期固定を選んだ人は、1%程度の上昇で収まると思っているんだから、議論は、平行線だよ。

[397: 匿名さん]

>390
おお、分かりやすい！！
その通りです、
そのような状況を把握し、自分の返済能力と相談した結果であれば
長期でも短期でも大丈夫ですね〜

[398: 匿名さん]

つまりは、目先の低金利に飛びついたお馬鹿は破綻するまでも行かなくても損することは
確実なので早めに長期固定に乗り換えろ。短期で得するのはすぐにでも返済能力がある
一部分の高所得だ。と言う結果で良いかな。

[399: ど素人]

昨年春に５年固定実行済
繰り上げなんてできそうにないから、また昨今の金利上昇局面に不安をかかえています。
不安を払拭するために、５年固定の途中だけど超長期に借り替えしようかなー
（５年後に超長期にするより今の方が金利安そうなので）
借り換え費用どれくらいかかるんだろ？

[400: 匿名さん]

去年借り換えしました
公庫と年金から都銀超長期なので参考程度に
抵当権抹消費用や登記費用、印紙代などなどなどで
１００万強かかりました
保証料が残債により決まるので残債による部分も大きい
で、保証料戻しが公庫１３万、年金１５万
よって７０万程度の持ち出しでした

[401: 匿名さん]

さっそくありがとうございました。
７０マン持ち出して、安心をとるか・・・思案ですね・・。