住宅金融公庫VS銀行ローン

[匿名さん]

公庫の金利当初１０年間２．７％、１１年目以降３．５％。
銀行の変動金利２．３７５％。銀行は０．５％金利が優遇される場合が多いです。
どちらがいいのでしょうか？現時点では銀行が返済金額は少ないのですが、
今後の金利の動きってどうなのでしょうか？

[162: 匿名さん]

すいません。
公庫の審査は一般的にどれくらいの期間がかかりますか?

[163: 匿名さん]

1ヶ月から2ヶ月位かかるみたいですよ。ちなみに家は1ヶ月でした。

[164: 匿名さん]

新生銀行5年１．９％、東京三菱orみずほ-0.7％キャンペーンで2年固定の金利1.3％なので
東京三菱かみずほにしようかと思いますが、新生の保証料や振込み手数料無料に惹かれています。難しい選択ですね。

[165: 匿名]

みなさん銀行ローンと公庫のローンを比較していますが、財形ローン組む人はいませんか？
財形ローンも金利１．５％で気になるのですが・・・。

[166: 匿名さん]

東京三菱は団信込みなのでみずほより得

[167: 匿名さん]

みずほも団信込みだよ。

[168: 167]

追記すると、
団信は両方とも込みですが、
東京三菱は完済まで優遇に対し、みずほは当初特約期間のみ優遇。

[169: 匿名さん]

１６８さん＞ありがとうございます。
東京三菱は1年固定だと１．１５％、2年だと１．３％ですね。
（みずほは2年からみたいですね。）
もし金利が変わらなかったとすると1年の方がいいですよね？？

[170: 匿名さん]

>>169
それはなんともいえませんね。
銀行ローンの基本は変動金利なんです。
固定の場合、特約期間が終了後は自動的に変動金利になります。
再度1年固定とする場合は特約期間設定の手数料を支払って固定となります。
つまり1年固定をつなげる場合は毎年手数料を払う事になります。
（2年固定をつなげる場合は2年に1回手数料を払います。）
この手数料は銀行によって異なりますので、金利差よりも高い場合があります。

[171: 匿名さん]

ありがとうございます。手数料1万ですが、０．１５％の差よりも少ないので
1年でやってみようかと思います。繰り上げ返済手数料も東京三菱の方が
良さそうですね。みずほも頑張って欲しいです。

[172: 匿名さん]

出遅れてしまいましたが・・・今までのやり取りを拝見しましたが。
近畿大阪銀行なのですが。ご存知な方いらっしゃいますか?
当方大阪在住なのですが、住宅購入で、提携ローンを勧められました。
　借入額　２０００万　返済期間　２５年
　２年固定で１．２５　終了後は変動金利になります。
皆さんのスレを拝見し、ご意見をお聞かせ頂きたいのですが・・・
http://www.kinkiosakabank.co.jp/index.htm

[173: 匿名さん]

>>172
検討した２行しか知らないのですが、ご参考までに。
東京三菱銀行は、
・優遇は全期(返済完了まで・・172さんの場合25年・自分の場合は35年)で常に-0.7%。
・固定期間終了後は、固定・変動を自由に選択可能(固定にする場合手数料5千円)
・繰上返済は随時可能(ただし月1回まで・手数料5千円)
です。
りそなは、優遇は全期・固定期間後再選択可・固定期間中は繰上返済不可です。
私は東京三菱の1年固定(1.15%)(1.875%から0.7%優遇)にしました。
（固定が短いことはいろいろ言われますが、今後大幅に上昇することはないと予想して
います。これはあくまでも個人の予想です。それよりも、銀行に支払う利息を減らし、
繰上返済を組み合わせて元金を減らすほうを選びました。そのため繰上返済が
できないりそなはパスしました）

優遇は25年間続きますか？固定金利は再選択できませんか？（変動金利は高い）
もしそうでない場合は、あまり魅力的ではありません（見劣りします）。
ただし、提携以外の銀行のローンを選択すると、ローン特約がつけられず、
ローンの審査に通らなかった場合の契約解除ができないので注意が必要です。

[174: 匿名さん]

三井住友が全期間0.7％優遇35年までと、最大20年固定2.98％
両方とも団信込みが出ましたね。
公庫より断然お徳です。
最近公庫使う人ってめっきり減りましたね。

[175: 匿名さん]

＞最大20年固定2.98％（団信込み）
これは、かなり魅力的ですね。

私は8月入居なのですが、今のところ公庫2.3%（11年目以降3.5%）と財形1.15%を5分5分で確保しています。（約1年前に申し込み済）
銀行に変えるか悩んでいます・・・

35年間の総額で考えれば（繰り上げ返済手数料も考慮して）明らかに銀行の方が良さそうです。
問題は「いつまで払うか。」なんですよね・・・

私の周りと見渡しても、最後までマンションに住み続ける人はいないです。（途中で売却してしまう。）
そのタイミングが10年前後であれば、公庫の方が得ですよね？

将来的に金利が上昇局面であれば、公庫の「11年目以降3.5%」というのも十分に魅力的な数字でしょうし、金利が現状維持なら「10年後の借り換え（買い替え）を検討する」という考え方は甘いでしょうか。
※借金は物件総額の70%（4000万円程度）です。10年後の残債は3000万円程度の予定です。借り換え自体が厳しいですかね？

[176: 匿名さん]

公庫の2.3％は安そうですけど団信含めると2.6％ですよね。
しかも公庫はイニシャルコストが異常に高いし。
１０年間で考えるなら、提携ローンを使って短期をつないだ方がよさそうですけどね。
短期市場にはまだまだ資金が余剰状態ですから短期が急上昇するとは
思えないし。

[177: 匿名さん]

お返事ありがとうございます。

もちろん結果的には短期固定を続けるのが正解だろうなぁ〜と思いつつ、住宅ローンでそこまでのリスクを負えるほどの経済状況でもないのです。
自分の中で「短期金利が8%になっても破綻しない」計算で長期固定と短期固定を半々にするのは気持ちが決まっています。

なので、

長期固定：公庫2.3%（10年目以降3.5%）　or　銀行
短期固定：財形1.15%（5年固定）　or　銀行

それぞれで悩んでいて、短期固定分は財形1.15%（5年固定）で決まりのつもりだったのですが、これよりも魅力的な銀行ってありますか？

[178: 匿名さん]

どこかのスレに書いてあったんですが、公庫みたいな長期固定金利は長期金利連動、
銀行の変動金利（短期固定金利も含む）は短期金利連動。
短期は長期より常に低い。長期は「景気が良くなりそう」で上がり、短期は「景気が良くなった」であがる。
長期は細かく変動して上昇傾向にあるが（公庫が変わるのはこのせい）、短期はここ何年も
動きがない（若干あるみたいだが公庫ほど大きくない）。
前出の東京三菱で考えると、1年固定で1.15%。公庫はまもなく2.7%。
10年後に平均2.7%に達するには、毎年0.35%ずつ上がって10年後に4.3%になる。
「2.7%を選択した方が有利」という判断は、10年後の、1年固定金利が4.3%になると
想定しているに等しい。仮にそうなったとしても、元金が先に減る効果で、ずっと2.7%よりも
1.15%→4.3%になって平均2.7%のほうが有利。

1年固定金利が4.3%になる経済状態って、どんな経済状態でしょうね。変動金利は6%ぐらいかな。

[179: 177]

あぁ、そうか。銀行の長期固定って（ほとんど）抵当権１位が条件ですよね。
でも、財形1.15%を利用するつもりなら抵当権１位を設定しなきゃいけないから、必然的に長期固定は公庫以外に利用できないのでしょうか？

[180: 匿名さん]

１７３番さんありがとうございます。優遇はローン期間適用されます。
固定期間終了後は変動、固定が選択できるみたいです、
りそな銀行が繰り上げ返済が出来ないみたいですが、近畿大阪銀行は
繰り上げ返済が出きるのでしょうか？教えてください

[181: 匿名さん]

りそな繰上げ返済できますよ。
りそなから東京三菱に借り替えた人も知ってます。