住宅金融公庫VS銀行ローン

[匿名さん]

公庫の金利当初１０年間２．７％、１１年目以降３．５％。
銀行の変動金利２．３７５％。銀行は０．５％金利が優遇される場合が多いです。
どちらがいいのでしょうか？現時点では銀行が返済金額は少ないのですが、
今後の金利の動きってどうなのでしょうか？

[412: 匿名さん]

新生銀行では審査が終わるまで2ヶ月掛かるそうです。
お早めにお申込みください。

[413:]

[414: 匿名さん]

he

[415:]

長期固定で借りない理由は何ですか？
低金利だからこそ長期固定が安く借りれるメリットがあるんじゃない。
短期固定の期間後に金利が上昇した場合のシミュレーションを
したら、短期の選択肢はなくなると思うぞ。

[416: 匿名さん]

長期固定はやめなさい。
銀行がもうかるだけ

[417: 匿名さん]

ちょっと長いですが興味のある方は読んでみて下さい。

今年の5月にマンションを契約（来年春入居予定）し、一応、公庫2.7%(3.45%)を取ってありますが、
ただ今、ソニー銀行にも変動で申し込みし本審査中の者です。（キャンペーンにつられました^^;）
最終的にどうするか、は、まだまだ悩み中ですが、いろいろ試算してみるとおもしろいです。

　（閑話休題）
　　実は変動はあまり考えていなかったのですが、ソニー銀行の変動でキャンペーンが
　　始まったので、にわかに慌ただしくなってきました＾＾
　　　・保証料・団信保険料不要。（保証料不要は大きい^^）
　　　・金利タイプ変更手数料不要。（短い固定を続けるという技も使いやすい）
　　　・繰上げ返済手数料不要（変動の場合）。
　　　　　　　　　　　　（毎日タバコ代を節約して毎月1万円繰り上げとか^^;）
　　　・当面３大都市圏のみ。
　　　・第一順位の抵当権を設定するので公庫などとの併用は不可。

仮に3000万を35年借りるとして、公庫2.7%(11年目以降3.5%)、と、ソニー変動1.065%（今現在の
キャンペーン適用後）で試算してみると。（見やすくするためにボーナスなしで）

毎月の返済額は　　()内は年あたり返済額
公庫　　10年目まで　110,491円(1,325,896円)　11年目以降　120,575円(1,446,903円)
ソニー　　　　　　 　85,598円(1,027,170円)
となり、当初、24,894円(298,726円)の差額があります。
（公庫はこれ以外に毎年保証料が必要（当初7万円程度で年々減ります）なので、
　実質は年当り35万以上の差があります。）

[418: 匿名さん]

(417の続き)

ソニーは変動なのでそのリスクはありますが、例えば、あと10年だけは今の金利(1.765%)が
続くとして、11年目にいきなり4.7%(キャンペーン適用後4.0%)に上がると仮定した場合、
ソニー銀行の返済額は118,954円(1,427,453円)となり、公庫の11年目以降にほぼ並ぶことに
なります。
　　　　→この例で10年後の残高は　公庫　24,085,018円　ソニー　22,536,212円　です。

ただこの場合でも、当初10年間に、298,726x10=2,987,260円、節約できているわけですね。

また、この節約分を「元々公庫だと払うものだから」ということで貯金しておいて
10年後に300万繰上げしたとすると、10年後の残高が19,536,212円になるので、
11年目からの返済額は、103,119円(1,237,432円)となり、公庫11年目以降に比べて、
17,456円(209,471円)安くなることになります。
←ソニー銀行変動の場合、繰上げ返済はネットでできるし手数料はかかりませんので、
　本来は毎月でも繰上げしてもよいかも、です。

上のそれぞれのパターンでの35年間の総返済額も
１．公庫だけ　　　　　　　　　　　　　　49,431,544円　←保証料含まず
２．ソニー変動金利変動なし　　　　　　　35,950,962円　←ありえないですが・・・^^;
３．ソニー変動10年後に4.7%繰上げなし　 45,958,032円
４．ソニー変動10年後に4.7%300万繰上げ　44,207,500円
となります。

[419: 匿名さん]

(418の続き)

10年目まで変わらない、という仮定自身、本当の仮定でしかないのですが、
例えば、5年後に、4%に上がりそう、というのを感じたときは
その時点の3年固定（現在2.195%。キャンペーンで1.695%)などに変更しておけば、
もしかするとそのまた3年後に元に戻るかも知れませんし、
この辺りは世の中のことなので誰にもわかりません。

毎日新聞を読んでニュースを見て、毎月金利の推移をチェックして、
来月からどうなるんだ？、とか、やっていくことに心労を感じないのであれば、
今は変動ってのもありかなー？と思うのですが、白髪が増えそうなのでやだ！、って
いう人には「公庫で安心」もいいなー、と思います。（なんたって今より大きく
下がることはないだろうし、一生固定なんですものね。）

将来金利はこうなる！というのが予測できればそれでシミュレーションできるの
ですけどね。。。

[420: 匿名さん]

公庫金利据え置きでしたね！

[421: 匿名さん]

＞公庫はこれ以外に毎年保証料が必要（当初7万円程度で年々減ります
公庫は、保証料が毎年かかるものなのですか？？
団信のほかに、保証料までついたら・・・・公庫って単純に金利だけで考えてはいけないのですね。

[422: 匿名さん]

>418
あくまで１０年間1.765％が続くという前提ですよね。
この1.765というのはソニーが勝手に設定しているもので急に上がるかも
しれませんよ。
それに、金利が上昇して延滞しようもんなら公庫みたいに政策的判断とか
ないからその時は容赦ないのでは。

[423: 匿名さん]

三井住友３５年固定２．９５％ローン発表！

[424: 匿名さん]

銀行の固定を選んで、キャンペーン期間中は（飲まず食わずで）できる限り繰上げ返済をしる。

[425: 匿名さん]

うちはＵＦＪの３５年固定を検討中。
オールワン優遇金利で、2.95％の固定金利（1月）だったし。
公庫の提携ローンも考えましたが、審査が・・・

[426: 匿名さん]

国土交通省の発表（ローンの実態）より先行して、銀行ローンの割合が
多いって言ってた保険や業界（民間）の方々。２００４年の公庫の引き
締めにより、思惑通りに銀行ローンの割合が逆転したでしょうか？目的
が達成したのなら、２００５年の動きはどうされるのでしょう？

[427: hide]

新生銀行での借入を検討しています。頭金で500万ありますが、3000万円の土地を買い、審査結果は2400万円までの融資（土地分）。建物は2000万円位を考えていますが、最低でも建物で2100万円＋500万円（設計料＋仲介料）の融資が受けられないと土地を諦めるしかありません。一般的に建物の融資で実際の費用よりも多めに借入を受けるという話を良く聞きますが、どの様に行うのか、ご存じの方があればお教え下さい。また、私の担当者は建物は実費の審査を工事の進捗に併せて実施すると言っていますが、どの様な審査でしょうか？　銀行の担当者に建物を見て価格を評価する事は出来ないと思いますが・・。

[428: 匿名さん]

まさか、押さえてある住宅金融公庫3.68（来年入居）を使う状況は来ないですよね？

[429: 匿名さん]

公庫は、火災保険も安いし、保証料もこみだからね。
私もフラットと迷ってます。

[430: 匿名さん]

3月引渡しなので、フラットも検討したけど
あまり意味なさそうな状況なので。
うちは、公庫3.02%を使います。

[431: 匿名さん]

私も４２８さんと同じ金利です。私の場合は２年後ですが、この金利でローンの計算をしていますから特段心配はしていません。