夫婦の共有比率について。

[マリ]

これから3000万、住宅金融公庫でローンを組みます。
現在は共働きで、共に年収は500万程度ですが、3年後には私（妻）が
仕事を辞める可能性が高く、共有割合をどうするか悩んでいます。
住宅減税を考えると、最初の3年間を考えると、5：5が良いと思うのですが、
それ以降を考えると、夫の割合を高くしておくほうが良いと思われます。
どちらのほうが得策になるのでしょうか。
また、死亡した場合や離婚した場合など、割合によって、メリット・デメリットを
教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

[9: マリ]

勉強不足でごめんなさい。
物件名義は7：3　ローン名義は主人にするのが良いということですよね。
3年後には、フルタイムでなくパートなどに切替えるつもりで、かなり収入は減ると思います。
連帯債務はしないつもりだったのですが、したほうが良いですか？

[10: 匿名さん]

>>09
連帯債務にしないとローン控除を受けられないでしょ。
持分は旦那が７割だと、それが物件価格×持分と残高との見合いで少ない方が上限になります。

あなたがローン控除を受けるつもりが無いなら連帯債務にしなくてもいい。

[11: 02]

私も勉強不足で、よくわかっていないのですが・・・
私とマリさんとは、状況がよく似ているようですね。

私も物件名義は8：2（頭金は二人で貯めたので）、ローン名義は先にも述べたように、主人の所得税＞２８万なら、主人だけの名義にしようと思っています。
主人の所得税＜２８万だったら、連帯債務にして二人でローン控除を受けたいと思っています。
仕事には、なるべく早く復帰しますが、収入は大分下がってしまうので、なるべく主人だけのローン名義のほうが良いかなぁと・・・

って、こんな理解でいいのでしょうか？

[12: ↑]

すみません、０３でした。

＞０４さん
親切にありがとうございました。
「源泉微収税額」という欄がそれっぽい金額なので、これの事かもしれませんね。

[13: 匿名さん]

一人で借りられるなら、なるべく連帯債務にはしない方が良いのですか？
ローンの審査をお願いするとき、一人じゃ通らない心配がある場合は、合算して申し込みした方が良いのでしょうか？

[14: 匿名さん]

>>13
ローン減税を二人でずっと受けたければ、連帯債務にした方がよろしいです。
公庫の申込者が持分が過半でないと、連帯債務者にする必要があります。
あなたは何を求めているのですか。

[15: 13]

これから審査をお願いするのですが、審査に落ちたら困るので、合算にした方が安全なのか悩んでいるのです。
ローン控除は、借り分の１％以上の所得税を払っているため、連帯債務は必要ないのですが・・・
単独ローンか、連帯債務かは、審査後にも変更できるのでしょうか？

[16: 匿名さん]

審査書類を２通（単独の場合と合算の場合）作成して審査してもらえば？
これは頼めばやってもらえるはず。で
単独合格　→　単独で行く
単独不合格・合算合格　→　合算で行く
これでいいのでは？

[17: 匿名さん]

>>16
だめですよ。出す前に決めなければ。同じ物件に２つ出すわけにはいきません。
合算で出せばいいではないですか。
連帯債務にするかどうかとは別の次元のことです。

>>15
＞ローン控除は、借り分の１％以上の所得税を払っているため、連帯債務は必要ないのですが・
「払っているんだったらその分戻るので、配偶者を連帯債務にしなくともいい。」という意味ですね。なんか誤解を招く言い方だな。
連帯債務の有無は審査に大きく影響するので、審査後に変更しようとすると認められないか認められても再審査。

[18: 15]

分かりづらい日本語ですみません。
１７さんのおっしゃるとおりの事が言いたかったのです。

合算しても、連帯債務者にならなければ、ローン控除は一人分ですよね？
どうもありがとうございました。

[19: １７]

>>18
＞合算しても、連帯債務者にならなければ、ローン控除は一人分ですよね？
その通り。
「年末ローン残高」と「物件価格　×　ローン名義者の持分」のいずれか少ない金額が控除対象金額の上限になるので、ご注意。

[20: 匿名さん]

借り入れの１％＞所得税です。
（２８００万の借り入れで、所得税が２０万くらい）

その場合、単独で借り入れできても、夫婦で連帯債務にした方が二人で控除受けられるんですよね？
控除も、名義の割合分だけ戻ってくると、税務署で言われましたが、具体的にどういう計算をして良いのかわからず・・・
どなたか、詳しい方いらっしゃいませんか？？

[21: 匿名さん]

>>20
＞控除も、名義の割合分だけ戻ってくると、税務署で言われましたが
各人の上限が、「物件購入価格（諸経費を含む）×物件の持分割合」と「ローンの債務残高×債務の負担比率」とどちらか少ない金額までが、ローン控除の１％（または０．５％）の基準額になります。
この考え方をそのまま当てはめる計算をすればいいのです。

[22: 匿名さん]

＞２１さん
早速教えていただいて、ありがとうございます。
わからない点があったので、再度教えていただけますか？

まず、債務の負担比率とは、どの事をさすのでしょうか？
申し込み用紙に、合算の金額とありましたが、ここに記入した金額が債務負担になるのでしょうか。
物件情報欄に、共有予定とありますが、これは登記上の持分ですよね？

具体的には、物件購入価格３７００万（諸経費含む）、借り入れは２８００万で、頭金は二人で貯めました。
主人の収入が５３０万（所得税２０万）、私の収入が６６０万（所得税３２万）。
たとえば、８対２にすれば主人が2160万、私が540万で、それぞれ20万と5.4万の控除が受けられるのでしょうか？（年末の金額２700万として）
計算方法は、これで合っていますか？

[23: 匿名さん]

購入に関する持分は？
これが上限になります。（説明が無いね）

２８００万円の借入負担割合は８対２なのね。
購入に関する上限との比較が出来ません。

[24: 匿名さん]

素人でよくわかっていなくてすみません。
購入持分というのは・・・例えば主人が単独でローンを組めば、２８００万+４５０万（頭金の半分）、私が４５０万で１対９というように、ローンの組み方で持分も変わると理解していたのですが、違うのでしょうか？？

[25: ２３]

物件（マンションや一戸建て）に対する持分のことです。
ローンの負担割合が８：２は理解しました。

物件の持分によって、ローン残高との比較で制約があることを説明しているでしょう。

日本語での漢字含みでの理解は難しいのですか。
ひらがなでせつめいしたほうがよいですか？

[26: 匿名さん]

ありがとうございました。
もう一度、税務署に行って聞いてみます。

[27: ２３]

>>24　>>26
購入した物件を全て旦那の持分で登記すると、いくら連帯債務にしても税額控除は１円もありませんよ。
説明が理解出来ないところをみると、「登記は、どちらがどのくらいの割合にしますか？」と聞かれていないようですね。

所得があなたの方が旦那より多いので、物件やローン負担の持分によっては、贈与税が課税されます。
贈与税認定額が５００万円くらいでも、５０万円以上取られます。

[28: 匿名さん]

共働き収入合算、公庫で連帯債務を組みました（持分7:3）
併用した都市銀行分は連帯債務不可（連帯保証）で、この分のローン名義は主人単独となり
入手できた残高証明書は公庫2通、銀行1通です。
総借入額1%＜妻の所得税なのですが、妻のローン控除は公庫借入残高3割の約1%ですか
それとも連帯保証でも総借入の3割から1%と計算できるのでしょうか。(どちらも定率減税0.2相殺前の金額として）
詳しい方宜しくお願いします。

[29: 匿名さん]

>>28
妻のローン控除は、「公庫借入残高の連帯債務分（３割）」と「物件価格（諸経費込み）×妻の持分」のいずれか少ない額の１％（又は０．５％）です。
何のために公庫の場合は８０円出して残高証明をもらったんでしょうか？

みなさん、多くの方はローン残高にばかり目がいっていて、物件価格の持分制限を全く考慮していない方が多い。
昨年入居の最大値５０００万円、今年入居の最大値４０００万円は、各人当りのＭＡＸ値です。
みな誰でも共通ですが、自分の分のローン残高、自分の購入時物件持分価格、認められた最大値金額、この３つのいずれか少ない金額です。ただし、所得制限オーバーは０円。

借換の場合はローン残高計算時、借換前の最終残高と借換後の最初の金額で按分比を乗じて求めます。

[30: ２９]

>>28　補足説明
連帯保証では、ローン控除は受けられません。
公庫が２枚（旦那と妻の２名分）、銀行は１枚（旦那のみ）です。これがローン控除を受けるための必須書類ですから、旦那の場合は公庫と銀行の合計額で年末ローン残高を求めます。
物件価格の持分割合による制限、税法上の最大限度額の３つのいずれか少ない金額というのは同じです。

[31: 匿名さん]

このスレに貼り付いて回答している人、(02=07=09、21=23、29=30)
質問者の状況に関係ない一般論をダラダラ書いたり、
「何を読んでいるの？」とか「何の為に証明を貰ったんでしょうか？」とか妙に偉そう。

[32: 匿名さん]

>>31
10以前は知りませんが、一般論ではなく現実的なことを書いています。
一番大事なポイントが抜けているから書いているのですよ。

[33: 匿名さん]

＞31
同感。
読んでいるだけでも不快感を感じる答え方ですね。
さらに、質問者に理解されていない回答。
解り易い文章書けないなら、レスする意味ないんじゃない？

[34: 匿名さん]

>>33 >>31
ケチツケする暇があるなら、自分で答えたら。
このスレの大事なポイントにケチをつけたんだから、キチット整理しなさいね。

くだらない回答をするようなら、直ちにチェックを入れます。

[35: 匿名さん]

実社会では人から嫌われるタイプだな。

＞日本語での漢字含みでの理解は難しいのですか。
＞ひらがなでせつめいしたほうがよいですか？

って、おいおい。
実社会では友達いないでしょう。

[36: 匿名さん]

>>35
あなたがわかるように説明したらいかがですか？

[37: 匿名さん]

うちの場合の相談に乗ってください。
私は（妻）は無職　働いてた時の自分の貯金があり、
自己資金は1800万円（妻700万円　夫1100万円）です。
ローンは2800万円です。
この場合、物件共有の持分割合はどのようにしたらいいかと営業に確認したところ、頭金を出す割合にするしかないと言われました。
ローンは私が無職なので夫の名義です。無職なのに連帯債務者にはなれないですよね？
その際に、持分割合によって受けられるローン控除は、変わってこないか、と尋ねたところ、
ローン名義の者に対してだけだから、持分割合はいっさい関係ないと言われ納得してました。
しかし、今こちらのスレを読んでいて、「物件価格の持分割合」により、ローン控除額は変わってくるということがわかってきて
混乱しています。
これまでのレスは共働きの方の例で、うちにあてはまらないこともあり、
できたら、妻が働いてなく、頭金だけ出す場合の最適な方法を教えてもらえないでしょうか。
これまでローンや税金に触れてこなかった者には、いろいろ読んでもなかなか理解できないことが多く、
苦労しています。
出産して仕事を辞め、いずれまた働くつもりではいます。
よろしくお願いします。

[38: 匿名さん]

>>37
頭金を出す分を持分にするのは当然で、物件を旦那名義だけにすると贈与税を８０万円くらい取られてしまいます。
旦那のローン金額と、旦那の物件持分の関係ですが、頭金の一部を妻が出している関係で、
「旦那の物件持分」＞「旦那のローン金額」に必ずなっていますよね。
だから何も心配することはないんです。

この関係が逆転する場合があるのは、物件持分を単独名義にしたり、物件持分とローンの連帯債務と頭金の出し方の割合が偏っているような場合です。

[39: ３８]

訂正
７００万円で基礎控除の１１０万円を引いた５９０万円に課税される贈与税額は、１１２万円でした。

[40: 37]

＞３８
丁寧なレスをありがとうございます。
ローン分は総て夫名義なので、もちろん総てその分は夫の物件持分になり、
旦那の物件持分＞旦那のローン金額
です。
ところで、夫に妻の貯金を貸与して、すべて夫の頭金とする方法もあるようなレスが以前ありましたが、この場合は
特に贈与税はかからないのではないでしょうか？
そうした場合に、控除額は変わってくるんでしょうか。

[41: 匿名さん]

>>40
夫婦間での貸し借りは可能です。これに利息を付けても、住宅ローン減税の対象にはなりません。
物件持分は夫が増えても、ローン金額が変わらずならローン控除金額は同じです。

しかし、住宅ローンの審査時に、融資する金融機関の立場から見ると、妻からの調達（自己資金でなく融資とみなす）場合、ローン審査で引っかかることもあります。
また、税務署から見た場合、夫の収入とローン返済額が、妻に返済可能かどうかの妥当性を見ることになります。

７００万円だと物件価格の１５％にもなりますので、下手な小細工は止めておいた方がよろしいと思います。

[42: 匿名さん]

相談です。
私も専業主婦で以前働いていた時の貯金が４００万あります。
来年完成の４０００万ぐらいのマンションを購入予定です。
共有割合が→妻：夫＝１：９になります。１割でも共有名義にするべきだと思いますか？

共有名義にすると、これからの手続きはすべて２人の署名捺印が必要になると聞き
なんだか面倒な気がします。

[43: 匿名さん]

面倒なのと、妻から夫への贈与で贈与税をとられるのをよしとするか、お好きなほうをどうぞ

[44: 匿名さん]

>>43
1:9で共有登記すると、贈与税はかかりません。贈与していませんから。

[45: 匿名さん]

＞44さん

42さんは、共有登記すると贈与税はかからないけど、面倒くさいからヤダ
って言ってるんで、43さんの言ってることは、なんらおかしくないですが。　

[46: 44]

あぁ、ひょっとして43は

面倒なこと＝A　妻から夫への贈与で贈与税をとられるのをよしとする＝B

Aか(or)Bか、って言ってたのか・・・。

面倒なのと(&)贈与税をとられるのをよしとするのか、と思ったぞ。
誤解した俺も悪いが、変な日本語使うと誤解されるので、ちゃんと
AかBかって言って下さい。

と弁解。ｗ

[47: ４２です]

返答ありがとうございます。
贈与税はとられないようにしたいと思ってます。
２年あるので、１１０万づつ夫に贈与し、残りは家具などの購入にあてようかと思います。

ただ１割でも共有名義にした方が何かお得な事はありますか？
お得な事があるなら共有名義も考えています。

[48: 匿名さん]

お得かどうかは考え方だと思いますが、単独にした場合、共有名義に変更するのは容易では
ないと聞いています。（持ち分の変更は比較的容易とも。聞きかじりですみません）

また、将来的に転居して賃貸に出すような場合は、二人に不動産収入があった方が税金の負
担は少なくなると思います。それより、自分の名義分がないってのは、寂しくないですか？

[49: 匿名さん]

共有持分と贈与について、どなたか教えてください。

3月に4000万円の新築建売を購入しました。
夫の銀行口座から300万、妻の銀行口座から500万を
頭金に充て、残額3200万は夫の単独名義かつ連帯債務なし
のローンとしました。(諸費用は便宜上省略しています)

このケースでは妻の共有持分は500/4000=12.5%が正しいのですが、
登記を20%で行ってしまいました。
そうすると、4000万*20%=800万が妻の出資額となり、
夫から300万の贈与を受けたことになると知りました。
実質、ローン返済は妻の給与も充てるからと考えたのですが
認識が甘かったです。

そこでご相談ですが、
１．上記のケースで実際に税務署から贈与税を請求されるのか。
２．今から贈与税を回避する策はあるのか。
　　(例えば、今年中に妻から夫へ200万円を振り込むことで
　　夫から妻への贈与額が100万円となり控除内に納まる等。)
３．登記持分を実際の割合に是正する場合の費用はいくらくらいか。

上記3点、ご存知の方、ご回答いただければ幸いです。

[50: 匿名さん]

>>49
二人で働いているなら、旦那のローン分は二人の収入割合で返済していることになります。
そこまで考慮しての判断となります。
何もその辺の内容が書かれていませんので判断できません。

[51: 49]

>>50
ご返答ありがとうございます。
>二人で働いているなら、旦那のローン分は二人の収入割合で返済していることになります。

ローンを組む際、収入合算をせずに連帯債務もなしとしていますが、
それでも仮に夫：妻で6：4の収入があれば4/10を妻が返済しているとの
判断になるのでしょうか？

[52: ５０]

>>51
その通り。
だって頭金はそれぞれが出しても、ローンを単独で組んだからといって、収入があるなら両方である程度の分担をして返済していると判断できるでしょう。
連帯債務を組むかどうかは手続き上の問題（ローン控除とか）で、税務署が贈与の判断をすることとは別です。
ローン控除は所得が多い人が受けた方が当然得ですから、限度額を超えていなければそれ自体は問題ありません。

[53: 49]

>>52
分かりました。では、税務署から指摘を受けた場合に
妻の側にも収入があることを説明できれば良いということですね。
ありがとうございました。

[54: ５０]

>>53
お金の出し入れだけは注意してください。
返済比率に合わせた実際の金の動きをさせておくことが必要です。
それが贈与税に関しての防衛策です。
普段の行いが資金の出所を聞かれた時の説得力になることを忘れないように。

[55: 匿名さん]

>53
54さんの補足ですが、ローンの引き落とし口座に対して、奥さんの口座から持ち分に見合う比率の
入金をしておくと鉄板かと思います。
私は、いざ税務署っ！という時のために、これをわかりやすくするため、自分の給与振込口座を二分割し、
そのうちの一つをローンの引き落とし口座としています。
こうしておくと、ローンの引き落とし口座は、私の給与からの入金と、妻の方からの入金だけに
なりますから、非常に説明しやすいと思っています。
妻の分は、毎月毎月入金は面倒なので、半年に一度か年に一度にしています。

[56: 匿名さん]

行員の方に聞いたのですが、こちらで書かれている内容と異なるので確認させてください。
物件5000万　頭金：夫1500万　妻500万
夫名義のローン3000万（妻：連帯債務）　を合算で返済しますが、共働きで夫年収800万妻700万の場合、
ローン返済分を夫1600万、妻1400万と考え（実際にその分立で支払います）、
トータルで夫：3100万、妻：1900万。
共有名義の持分比率も同等で、夫31/50、妻19/50　で良いのでしょうか？
ローン担当の方からはローン返済分を夫名義にしていると、ローン分の名義はすべて夫となり、
持分比率を上述のようにするには、ローンをお互いに個別に組むしかないということでした。

[57: 匿名さん]

持分の問題はむずかしいですね。
以下のサイトが参考になるでしょうか↓
http://www.sumailoan.com/taxation/index_vol20.html

[58: 匿名さん]

宜しければ教えていただけますか。

物件価格　2790万円
頭金　290万（妻の貯金）
ローン名義　2500万（全額　夫）
諸費用　200万（二人で貯めた貯金。ただし口座名義人が妻）

この場合の共有名義の持分比率は
夫：9
妻：1（10.39％ですが、ここまで細かく書くものなのでしょうか？）
で問題ないでしょうか。

二人で働いて返していくのに持分が少ないのでちょっと納得いかないのですが
あくまでも、出したお金で比率を決めなくてはいけないのですよね？
それから、諸費用については、全く考慮しなくて良いのですか？