住友信託銀行について語りましょう（その３）

[匿名さん]

いよいよ、全国区の銀行中では8月は貴重な超長期２％台でした（ギリギリ）
今後も頑張ってくれるのでしょうか？
ここは実行の比較的少ない時期に低金利で客寄せ、実行の多い時にメガバンクとの差を少なく
というパターンなので、季節によってお得感がかなり違うと思います

[808: 匿名さん]

>807

下記を良く見て考えてみてください。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121210.html

元金が変わらない場合は
期間で利息が付くので
期間短縮方のほうが有利です。。。。

[809: 不動産購入勉強中さん]

つまり、ボーナス併用にしないで期間短縮型でガンガン繰り上げ返済をするのが
最強パターンになるわけですか？（毎月の支払いが赤字になった場合はボーナスから補填）

[810: 匿名さん]

>>808
そう簡単な計算でもないですよ。
返済額軽減型は毎月の返済額が減る分、以前と同じ金額を返済しても毎月繰り上げ返済ができると考えることができます。
単純数字を使って言えば、毎月10万返していて、繰上げ返済した結果毎月の返済額が9.8万円になりました。ということは以前と同じ10万円を返済しても2千円余分に元金返済することになります。

現実的にはは1万円以上1円単位という縛りが多いです。でも実際にやってみると毎月繰り上げ返済はできるものです。昔と違って手数料も無料だし、窓口にいく必要もないしとても簡単です。

[811: 匿名さん]

この銀行を使う理由は、返済額軽減が繰上手数料無料で
且つ、それが自動的にできるところだけだと思うのだが、
そのメリットがわからないで、なんでここを検討するんだ？

期間短縮とか言ってるなら、ここよりよっぽど条件が
良いところがあると思うんだが…

[812: 匿名さん]

ここは、自動返済と自由返済の

違いを理解しないとだめですよ。


自動返済は、保証料上乗せのみで返済額軽減型です。

自由返済は、期間短縮型のみです。


どちらもネットで1万円からで手数料無料。
また、どちらもボーナス優先です。

だからボーナス返済する方は
ボーナスが０になるまで、月々の支払は全く減りません。
毎月分を繰り上げ返済する場合は、
手数料２１０００円になります。

返済額軽減型で2000円浮いたからといって
その2000円では自由返済は出来ません。
10000円貯めてやっと期間短縮型でしか繰上げできません。

[813: 匿名さん]

>>812
ボーナス返済しなければいいのでは？
うちはボーナス返済はなしでで毎月同じ額の返済額を設定しました。
毎月の給料だけで十分返せますからボーナスは丸々繰り上げ返済でも消費でも貯蓄でも使えます。
繰り上げ返済はたしかに1万円からですが1万円は毎月返せる額です。
誰でも実行できると思いますが、、、

[814: 契約済みさん]

35年、3500万。元金均等の変動。年棒制なので、ボーナス返済なしで借りました。
毎月手取りの半分を口座に入れて、返済額との差額は自動返済。
自動返済は返済額が減るので、毎月どんどん楽になっていきます。
１０年以内で完済の予定です。結果的に期間も短縮になるのでは。
>>811さんのおっしゃるように、返済額軽減ができるのでここにしました。
あと、面倒が嫌いなので、勝手に返済してくれるのがいいかと。
期間短縮を希望するのだったら、新生とかの方がいいかも。

[815: 匿名さん]

>814
期間短縮には、自由返済をしないとならないので
注意してください。

あくまで、３５年固定で毎月額を０に近づけるものです。

[816: 匿名さん]

>>815
怒涛の勢いで自動返済していけば、いつかは繰上げが返済額を上回って、
結果、期間短縮になるのでは？

[817: 匿名]

>>812
最初に毎月の返済額を1万円減らしてローンを組めば
毎月繰上返済できますよ。

返済額軽減型のメリットは毎月の返済額の減少分（余裕分）の資金を自分の意思で使えることと思っています。
だからボーナス分から減っていくということはその効果が薄くなってしまうと感じます。

[818: マンコミュファンさん]

>815さん
>>814
>期間短縮には、自由返済をしないとならないので
>注意してください。
自動返済を理解していない典型的なタイプの人ですね。
816さんの言うとおり、結果的に最終的な返済期間は短縮されます。

>あくまで、３５年固定で毎月額を０に近づけるものです。
原理的にはおっしゃるとおりですが、現実的にはある程度、
元金が減った時点で、自動返済の額が残高を上回って、
完済してしまいます。

例えば（元金、金利、期間は適当）、残高が約\50,000まで減った場合、
毎月の返済額は\200で残り期間20年となったりします。
計算上は815さんの言うとおり毎月\200(元金\150+利息\50)を
後20年（合計35年）払うことになり期間短縮されていません。
しかし、残高が５万円になった段階で、口座に５万円+α入金して
あれば、次の月に自動返済で完済（期間短縮）です。

つまり、残高をよく確認していて、その金額を上回る余剰金があれば、
いつでも完済（期間短縮）できます。

こんな便利なシステムは他の銀行にはありませんよ！

[819: マンコミュファンさん]

>だからボーナス分から減っていくということはその効果が薄くなってしまうと感じます。
ボーナス分が完済するまでは返済額軽減型のメリットが実感できないでしょうが、
ボーナス分については確実に軽減されているわけですから、返済額軽減型の鉄則に従い、
軽減分を使ってしまわずに、次回の自動返済に確実に回しましょう。
そうすれば、ある時点でボーナス支払いがなくなる（ボーナスが自由に使える）
わけですから、有意義に使うか、（ボーナス払いを継続しているつもりになって）更に、
月払いの自動返済に回せば雪だるま式に返済額が減っていきますよ。

[820: ビギナーさん]

皆さんの書き込みを拝見しますと、保証料上乗せではなく
金利+2.0%を選択されている方が多いようですね。

どちらが得なのかシミュレーションしたいのですが、
なにかいいツールなどあれば教えていただけますか？

[821: ビギナーさん]

820ですが、+0.2%の間違いでした...

[822: 匿名さん]

>>820さん
保証料は、戻りの計算式が複雑らしく、繰上げしてもいくら戻るか不明です。
また、ここの銀行の自動返済を使うには、保証料別枠ではなく、
金利に+0.2%を選択するしかありません。
私は、毎月余った金額を全額返済にしていますが、
私のように小額で頻繁に繰り上げ返済する場合、保証料の戻りはとっても少ないと聞きました。

[823: 匿名さん]

住信で３０００万程をＭＩＸで借りた場合に
諸費用は１本で借りた場合に比べて
余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
ご存知の方、教えて下さい。

[824: 購入経験者さん]

>諸費用は１本で借りた場合に比べて
>余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
手数料は1.5倍です。
印紙代はそれぞれ必要となります。

[825: 匿名はん]

住信はともかく、なんだか大手銀行は↓固定金利引き下げてますねぇ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070928AT2C2803628092007.html
ここ↓ここのブログに書いて有るように、何だか腹黒い思惑があるのでしょうか？！
http://jphome.exblog.jp/6531185/

[826: 823]

>>824さん

ご親切に、ありがとうございます。
余計に掛かるのは約５万円以下という事ですね？？
勉強になりました。

[827: 匿名さん]

>826さん
手数料が＋\15,750
印紙代が＋\2,200〜\20,200
登記手数料が＋数万円
合計で＋約５万円くらいですかね。

[828: ビギナーさん]

>>822さん
ありがとうございます。
やはり簡単には計算できないのですね。
うちは細かく繰り上げ返済していくつもりなので、
恐らく金利+0.2%の方がメリットがありそうです。

ちなみに、自動返済は考えていません。
仕事中でも割と自由にネットを使える環境にいるので、
自由返済で頻繁に繰上げ返済していこうと思います。

[829: 匿名さん]

>828ビギナーさん
もう一度よく繰上げ返済について勉強されたほうがいいですよ。
住信を選んでおいて自動返済しないなんて考えられません。
ましてや金利+0.2%を選択しているんでしょう？
考えられない！

[830: ビギナーさん]

住宅ローン減税用の残高証明書が送付されてきました。
自動返済をしているので、12月分の返済が終了しないと
残高が確定しません。

住信の自動返済を利用の方で住宅ローン減税の年末調整経験者
の方に質問ですが、このままの残高で年末調整をしていますか？
それとも、年末調整用や確定申告用に再度残高証明を取寄せて
から提出していますか？

確定残高で申請するのが当然だと思いますが、
それなら、今回送ってきた残高証明ははじめから無意味なもので、
最初から１月以降に確定した残高証明を送ってくれればいいのに
と思いますが。

[831: 匿名さん]

確定申告を会社に出すのって１１月ぐらいじゃなかったけ？
でも自営の人とかは違うのかな？

ウチは３０００万円までが対象で借り入れがそれ以上あるから気にしなかったけど残高が３０００万以下になったらとりあえず９月までで自動返済は一時的に終了してまた翌年の１月から自動返済を始めればいいかなぁと思ってたんですけど、みなさんはどうやってるの？

[832: サラリーマンさん]

来春こちらで借り入れようと思うのですが
借入れされている皆様は火災保険は、どうされましたか？
住信が見積もりはしてくれるとの事でしたが
住信で入るメリットは有るのでしょうか？

当方（新築マンション３５年ローン予定です）
多少なりとも詳しい方、教えて下さい。

[833: 匿名さん]

>>828さん、>>822です。>>829さんに同感です。
自動返済を使わないと、0.2%金利を上げてまで住信にするメリットはないです。
私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。
エクセルなどで、簡単に計算してみるといいかもしれませんよ。

[834: マンコミュファンさん]

＞私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。

新生にも自動返済の仕組みはありますけど？
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/powersmart02.html

[835: ビギナーさん]

>>829
私は以下のように考えて自由返済にメリットを感じています。
とは言え、まだまだビギナーなので誤解や見落としもあるかも
しれません。「考えられない！」というのはどのような点から
なのかご指摘いただけますか？

[自由返済]
○ 期間短縮方式。総返済額の圧縮効果が高い。
○ 返済日は自由。一日一回まで。
△ 返済額は一万円以上一万円単位。
− 毎回繰上げ返済の手続きが必要
− 保証料一括払い、金利上乗せどちらでも利用可

[自動返済]
△ 返済額変更方式。
× 返済日は固定。毎月一回。
○ 返済額は一万円以上一円単位。
− 最初に設定しておけば毎回の手続き不要。
− 保証料金利上乗せの場合のみ利用可

[836: ビギナーさん]

↑ちなみに元金均等返済です。


過去ログでも同じようなやり取りが出ているようなので、まずは一通り読んでみます。

[837: 匿名はん]

>>835
「期間短縮」に○をして
「返済額軽減」に△をしている段階で
「考えられない」となっているのでは？

「返済額軽減」にするが実際の毎月の入金は
変更せず知らずのうちに繰上げしていき、
困ったときには一定の範囲で返済額を減らすことができる
のが「自動返済」＝「住友信託」の最大の利点です。

それを利点と思わないのであれば住友信託を選ぶ
理由はないですな。

[838: 匿名さん]

↑の言うとおり。
返済額軽減は圧縮よりもメリットが大ということは既に決着がついているのではないか？

８３３は、新生では返済軽減ができないからってことじゃないのかな。

[839: 匿名さん]

>>833です。
>>834さん、>>838さんの言うとおり、新生は繰上げ返済が期間短縮しかできないので、
止めました。
返済額はいくらなどと考えず、毎月払える金額を口座に入れ、
実質的には繰り上げ返済し、余裕があるうちに返済額を下げていく予定です。
将来、収入が減った場合を考えると、期間短縮は自分の場合メリットがありません。

[840: 匿名さん]

住信のメリットは金利の安さですよ。

安くなければ誰が利便性の悪い住信を選びますか？

他の銀行なら、住宅ローン借りているだけで
振り込み手数料が無料になったりしますが
住信はそのような優遇は全くありませんと言われています。

１０年固定１．９％を提示されたのはここだけでした。

[841: ビギナーさん]

うちの場合はデベ提携でも職場提携でも１０年固定は２．１％でした。
（普通に借りてもこの金利ですよね！住信さん！↓）
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign/loan/02.html#campaign02
>>840さんが羨ましい！

[842: 匿名さん]

>住信のメリットは金利の安さですよ。
最安ではないと思いますがね
地銀信金のキャンペーン商品を探せばまだまだ
安ところはありますよ

>安くなければ誰が利便性の悪い住信を選びますか？
確かに支店数は極貧ですが、給与振込みの指定はないし、
ATMは手数料無料で郵便局とファミマ/ミニストップが
利用できるからさほど利便性が悪いとは思いませんが

>他の銀行なら、住宅ローン借りているだけで
>振り込み手数料が無料になったりしますが
>住信はそのような優遇は全くありませんと言われています
住宅ローンの有無に関係なく無通帳口座（ユアパートナ）であれば
ＰＣからは月５回まで他行宛振込み手数料無料ですよ
しかも、ユアパートナであれば、通帳記入の必要もないので、
更に便利ですよ（毎月明細が無料で送付されてきます）

しいて不便な点を挙げるとしたら、インターネットバンキングが
携帯から操作できないことと、土日の入金ができないことかな

[843: 匿名さん]

>>840
ローンと普段使いを同じ銀行で考えるから
そういう結論になるんじゃない？
ローンは一線を引いて別の金融機関でというのも
またひとつの意見。
他行振込み手数料無料の銀行に給振したら
問題は解決するしね。

[844: サラリーマンさん]

借入学3600万円、当初固定１０年２．１％＋保証料０．２％で元利均等の場合、
（で、繰上返済して２０年完済予定）

１．借入期間２５年
月額111,472円
ボーナス258,097円（ボーナス1000万）
２．借入期間３５年
月額121,110円
ボーナスなし

とあった場合、ボーナスなしの方が自動返済を有効利用していけば
総支払額は安くなるモノなのでしょうか？
ボーナス分が優先される分、ソンをするという書き込みをみたもので・・・

[845: 匿名さん]

↑
ボーナス払いをしていると（まあ大抵していると思うが）ボーナス払いが優先され、ボーナス払いが０になるまで月々の支払額は減りません。

よって、繰上げ返済の効果を実感するのは６月、１２月の年２回だけです。
と言う訳で、繰上げ返済の効果が毎月あるのと年２回しかないのとでは、利息が半年ついてしまうボーナス払いが不利になるのでは？

ちなみに私は、３０年のボーナス払い無しで月々１２万のところ、給料１４万振り込むように会社で設定してもらい、全額自動返済しています。
計算上は、このまま行けば２０年強で終わります。

[846: 匿名さん]

そろそろ１１月の金利は出ているのですか？

[847: マンション投資家さん]

>>835の目の付け所は結構いいかも。

>○ 返済日は自由。一日一回まで。
>× 返済日は固定。毎月一回。


収入が給与とボーナスのみって人にはイメージが湧かないかもしれないが、例えば株で運用してたりすると不定期に口座にカネが振り込まれることになる。
それを繰り上げ返済に充てたいと考えたとき、自動返済だと資金を返済日が来るまで最長一ヶ月も資金を運用効率の悪いところで寝かせることになり得る。
これまで指摘されて来なかった（と思う）が、人によってはこれは自動返済のマイナス点になり得るな。

[848: 匿名さん]

金利3%、100万円を繰り上げ返済したい場合、
自動返済ゆえにすぐに払えない場合の損失は、約1233円。
(遅延日数の平均15日ね。)
そんな大きな問題じゃないっぺ。

[849: 匿名はん]

＞利息が半年ついてしまうボーナス払いが不利になるのでは？

さっさとボーナス払いは終わらせるべきやっちゅうんやったら、
先にボーナス払いも悪うない気もするで。

[850: 匿名さん]

>○ 返済日は自由。一日一回まで。
>× 返済日は固定。毎月一回。

>自動返済ゆえにすぐに払えない場合の損失は、約1233円。

自動返済している人(保証料上乗せ)は自由返済を併用可能だが、
自由返済しかしない人(保証料一括)は自動返済を選べない。

\1233が惜しいと思えば、自由返済で繰上してしまえばいいし、
\1233で返済額低減という「ゆとり」を買うと思えばいい。

[851: 匿名さん]

住信SBIネット銀行だと期間短縮型、返済額減額型とどちらでも手数料無料（金利上乗せも無し）ですが、どうでしょうか？　こちらで自由返済可能にして金利上乗せするよりもお得だと思います。

[852: 匿名さん]

>>851さん
・借入額3000万
・当初10年固定（11月金利）
・最初に大きい優遇コース
という条件で試算してみました。

■住友信託銀行
当初金利：2.10% + 0.20%（保証料） = 2.30%
保証料　：（金利上乗せ）
保証取扱手数料　：31,500円

■住信ＳＢＩネット銀行
当初金利：2.330%
保証料　：なし
事務手数料　：630,000円(借入額の2.1%)

金利は、保証料を上乗せしても住信の方が低いですし、手数料は比べ物になりませんね。

[853: 852]

補足です。
金利が住友信託＜住信SBIとなるのは10年固定のみのようです。
私は、10年固定で検討してるため、住信SBIは候補からはずしましたが、
その他の固定金利で検討しているのであれば良いのではないでしょうか。

[854: 匿名さん]

住信SBIは長期固定の場合にメリットありそうだね。
事務手数料が高いだけにそうでないと意味ないと思うし。

・借入額3000万
・当初30年固定（11月金利）
・最初に大きい優遇コース

■住友信託銀行
当初金利：2.90% + 0.20%（保証料） = 3.10%（以降優遇なし）
保証料　：（金利上乗せ）
保証取扱手数料　：31,500円

■住信ＳＢＩネット銀行
当初金利：2.750%（以降優遇0.7％）
保証料　：なし
事務手数料　：630,000円(借入額の2.1%)

超長期で組む人なら住信ＳＢＩも候補に入れてもいいかも。

[855: 851]

>>852さん　>>853さん　ありがとうございます。

住信SBIネット銀行はデペ提携で金利が0.15%追加で優遇、手数料も１．５７５％まで優遇されますのでこちらを第一候補に考えます。

[856: マンコミュファンさん]

保証料無料にして融資金額に応じた手数料を徴収しているのって、
ある意味、言葉のマジックでしょ。

[857: 匿名はん]

そもそも日銀の福井サンが↓オオカミ少年なのが迷惑なんですよね。。
http://bizplus.nikkei.co.jp/genre/zaimu/index.cfm?i=2007110600269b5
http://jphome.exblog.jp/6779386/

来年３月までの利上げはあるのでしょうか？

[858: 匿名さん]

三菱東京UFJの保証料無料キャンペーン（自己資金2割以上が条件）を
蹴って住友信託に翻ろうとしています。
きっかけは住宅展示場でもらった住信のCDロム
中身はホームページのシュミレーションと全く同じでしたが
コツコツと繰り上げていくだけでこんなに総返済額が変わるとは
予想外でした。
あのシュミレーションはどんどん自動返済が進んでいっても定額の返済を
自動で行う事が前提ですが、本当にあんなに何百万も違いがでるのか
疑ってしまうくらいです。
いずれにしても目先の保証料数十万円に目がくらんでいる場合じゃない
と思いました。

[859: 匿名さん]

住友信託でローンを組もうか検討中のものです。自動返済システムや繰上げ返済無料に魅力を感じてます。
が・・・1つ思ったこととして、住信は他銀行に比べて全体的に店頭金利が高くないですか？（0.1〜0.25％くらい）
また、店頭金利を見てると、なぜか5年固定＞10年固定だったりします。直接銀行に行って聞いたところ、「それは銀行の戦略的なもので（←大げさに言うと）、来月にはまた一般的な10年＞5年に戻るかもしれない」といわれました。10年固定で検討してる自分にとっては気になる回答でした。
　1万円からの繰上げ返済可（しかも無料）は、かなり魅力的ですが、ボーナス返済から充当ってのもすっきりしないし、金利高め？を考えると一長一短で個人的には決め手にかけるなという感想です。

[860: 土地勘無しさん]

じゃやめろ。カス。

[861: 入居済み住民さん]

店頭金利が高い変わりに優遇金利も高めです。
結局他行並になっているはずです。

>一長一短で個人的には決め手にかけるなという感想です。
パーフェクトなところがあったら教えてくださいよ。
どこでも一長一短はあるでしょう。
その中で自分が何を優先するかでしょ。
あなたみたいな人は、いつまでたっても決められないね。

[862: サラリーマンさん]

住信なら１０年か３０年が妥当と思う。
なぜなら、住信に勤めてる知人が、住信は１０年と３０年にどこの銀行よりも力を入れており、突然金利が上がることは考えにくいと言ってた。
確かに、１０年は特にお得な気がする。
それと、自動返済と自由返済を併用するなら、金利に保証料上乗せにしないと出来ないし、その方が繰り上げ返済をするなら結局かなり特になるとも言ってたよ。

[863: 862さんへ]

10年固定がお得なのは文面から理解できました。
しかしその後の
>それと、自動返済と自由返済を併用するなら、
>金利に保証料上乗せにしないと出来ないし、
>その方が繰り上げ返済をするなら結局かなり特になるとも言ってたよ。
の意味が分かりません。

自分に理解力がないのかもしれませんが、
>その方が得
の「その方」とは、何を指すのでしょうか？
自動返済？　自由返済？　それとも併用？

[864: 自動返済予定さん]

863さん、
862さんではないですが、たぶん、

「その方」とは保証料上乗せのことを指していると思います。

保証料を先払いした場合に繰り上げ返済をすると、その分保証料が
返還されますが、手数料がかかります。
自動返済や自由返済で繰り上げ返済をする場合、何度もこの手数料
が取られます。
保証料上乗せの場合は、繰り上げ返済をしても保証料の返還は
ありませんが、手数料もありません。
恐らく、手数料を考慮すると保証料上乗せのほうが得なのだと思います。

[865: 匿名さん]

得というか「得なように見える」のが正解じゃないかな。
住信のほうも得でも損でもないならどっちでも選べるようにすると思うしね。
（手数料返還の）計算が面倒だから「上乗せしか選べない」のが真実じゃない？

[866: 匿名さん]

最近過疎ってるんであげておきます。
頑張れ住信。

[867: 契約済みさん]

１０年固定を利用する予定で住信に申し込み中なのですが、１２月の金利で中央三井に引き離されてしまって悲しいです。

[868: 匿名はん]

>>867
12月はともかく、金利上昇局面になれば30年固定で3%直前で踏ん張り
続ける住友信託は貴重な存在です。
でも、↓のブログとか読んでると、どう考えても下降局面ですよね。
http://jphome.exblog.jp/7044228/

[869: ビギナーさん]

年収５００万で、今度（３月）に住信で、２０００万のローンを組む予定です。
家族は、今のところは妻との二人暮らしです。　全額変動か、それとも固定との
ミックスかを迷っています。　どなたか良きアドバイスをよろしくお願いします。

[870: 匿名さん]

869さん

30年固定を組む余裕があれば、変動＋30年固定にして
「どんどん繰上返済する契約」と「長期で金利が変わらない安心の契約」に
分けるというのはいかがでしょうか。

[871: 匿名さん]

>>869

賛成です。
金利があがるムードが弱いため、変動は積極的に利用すべきでしょう。
なんといっても金利が低い、元金が減っていく。
住友信託は、いつでもネットで変更できますから、騰がるムードがでれば
固定に買えちゃえばいいと思います。いきなり、ドーーンと上がる事はないですから。
毎月の金利動向のチェックしてれば、あ！ってことはないと思います。

私は変動と固定。変動を大目に組みます。

[872: 匿名さん]

金利、そう簡単にあがりそうにない気配ですね。
私も3月スタートで、住信さんでミックスで組む予定です。
そこでみなさまにご相談です。
ミックスの場合、通常、変動＋長期固定がセオリーですが、これだけ変動の金利が低いと
（長期固定と比べて）長期固定で組むのがなにか損な気がします。
考えているのが、変動＋変動のミックスというのを検討してます。
今後の金利の動向をみて、変動＋変動で行けるところまで行って、繰上げ返済を
極力早期にがんばるといった感じです。
金利が怪しくなってきたら、もちろん固定に変更しようと考えてます。
こんなこと考えている方って、いませんかねー。
それか、８７１さんのように、変動を大目に組むミックスのいいかもしれませんね。
よろしければ、みなさまのご意見お聞かせください。

[873: 周辺住民さん]

>>872
なら変動一本でいいじゃん。
意図が分からん。

[874: 匿名さん]

ここで長期メインに借りるなら
ＳＢＩ住信の方が利口ですよね。
そのうち統合されるような気がしますね。

[875: 871]

私は変動を２／３、あとは１０年固定。
状況みて、あがりそうなら、全部１０年固定にしようかと思っています。
１０年後に金利があがったら怖い気もしますが、これも状況みながら
また変更してもいいかと思います。

後、金利のパターン、サービスも新商品が開発されるかもしれませんし、
長期固定は私は考えていないですね。長期固定なら、その後一切考えず
繰り上げ返済のことだけ考えてればいいっていうメリットもあるけど。
金融機関の競争が激しいので色々なサービス品もでてくるのではと考えています。

これだけは、終わって初めてなにが正しかったのかがわかるので、悩みますよね〜
お互い、がんばりましょうね。

[876: 契約済みさん]

>>875さん
私も変動or2〜3年固定と10年固定のMIXにしようと思ったのですが、ローンセンターで相談したところ、2本分の金消契約になり印紙代も登記費用も抵当権抹消費用も2重にかかるので、今の金利差ではお勧めできないといわれました。
MIXを検討されている方は、このあたりの諸費用も含めて損益分岐点を試算することをお勧めします。

[877: 匿名さん]

優遇金利で質問したいのですが、
デベ提携で全期間１．４％、当初優遇１．５％、残りは１．１％。

最近コスモイニシアのＤＭみたら全期間１．５％を見てしまいました。

デベによって優遇金利は違うのはわかるのですが、銀行と相談しても
優遇金利を上げてもらうのは無理でしょうか？

もしよければ、ご意見をいただきたいのですが。

[878: 匿名さん]

この先、住信も三菱東京のように住宅ローン部門を切り離して、
住信ＳＢＩと統合なんてありえるんじゃないでしょうか？

三菱は、日本も低金利ぎりぎり返済者が多いから、ミニサブプライムなんてこともこの先考えられるんで、それを見こして、本体から住宅ローンを切り離すなんてことを考えてるのかも？？？

[879: 物件比較中さん]

住友信託は変動金利から固定金利の切り替えがインターネットでできるなら、
ＮＯ.７８２さんが仰るように、変動＋変動ＭＩＸって考えてみたら有効かもしれませんね。
最初金利が低いうち出来る限り繰上げ返済。
途中で金利が上がると思ったら、固定を選択。
全てを長期固定にすると返済額が増えるので、片方を２年固定、
もう片方を１０年固定へ変更すれば返済額が極端に増えることはないのでは？？
なんて考えてしまいました。
急激に金利が上がりそうにはなさそうだし、有効かも。

[880: 匿名さん]

２月の金利出ましたね。
ずいぶん安くなっててホッとしました。

[881: 匿名さん]

>>880さん

ホームページにはまだ出てませんよね？
ちなみに固定３０年の金利はいかほどでしたか？

[882: 匿名さん]

店頭金利は4.92です。
優遇は各自調べてください。

ウチは10年で優遇後1.85％でした。

[883: 匿名さん]

>>882さん
１０年で優遇後１．８５なんですか？
うちも１０年予定なので聞いてみよう。
保障料はもちろん別ですよね？

[884: 匿名さん]

はい、保証料は別です。

[885: 契約済みさん]

2月金利下がりましたね。
いよいよ来月実行です。
2月と同じか、若干でも下がって欲しいですね。
10年で、優遇込みで、1.95です。

[886: 契約済みさん]

しかし、ここまで下がるとは思ってもなかったですね！！
嬉しい限りです。10年で決めました。

[887: ビギナーさん]

本審査中です。

皆さんは大体どのくらいで結果の連絡を受けましたか？
１０営業日程度はかかるものでしょうか？　
（混み具合によっても変わると思いますが・・・）

[888: 契約済みさん]

おととい契約してきました。
１０年で保証料込みで２．１５です。
家の仕様次第では２．０５になるみたいです。

[889: 契約済みさん]

来月実行予定なのですが、ここのサイトを見ていると、１．５％優遇の人って多いですよね・・・我家の場合、「１．４％優遇以上は無理ですし、他の方にもしていません」ということでした。実行前であれば、銀行の方への交渉は可能なのでしょうか？そういう方がいらっしゃれば、書き込みお願いします。

[890: 契約済みさん]

うちもデベ提携で1.4優遇です。888さんは家の仕様で0.1下がるんですか？
オール電化だと0.05優遇とは聞きましたが、0.1優遇はどのような仕様でしょうか？

[891: 契約済みさん]

うちもデベ提携で1.4優遇ですよー
自動返済で0.2金利上乗せする予定ですけど

[892: 購入検討中さん]

>>８９０さん
うちは戸建てですが、オール電化では０．０５％。
そこに太陽光等の設備がついたらさらに優遇らしいです。
８８２さんは保証料別で１．８５なのでそういう条件かと・・・

[893: 匿名さん]

>>889
そういう客ではありませんが、
お宅を魅力的な客（ちゃんと金利と元金を払ってくれる客）で、
契約前なら可能じゃないんでしょうか？

銀行はお金を貸して金利と元金を回収してなんぼですから。
交渉して定期預金の利子を0.6→0.85％に引き上げてもらった事ありますよ。
（キャンペーン過ぎてたけどキャンペーン＋α＋条件緩和）

[894: 契約済みさん]

＞＞892様

ありがとうございます。オール電化0.05プラス太陽光などなんですね。
じゃあ無理だ。オール電化のみですから0.05だけですね。
7月実行なので先が長いです

[895: 契約済みさん]

皆様、こんにちは
うちも１．５％優遇です。
来週本契約ですが、ここまで金利が下がったのと優遇もあって
元金均等でALL変動にしようかと思ってます。
あと、三大疾病の保険もプラス0.3％で付けようかなと思ってます。
そんな方いらっしゃいますか？

[896: 匿名さん]

うちは固定と変動のミックスですが、固定の方は＋0.3%で保険つけました。
だんなは大反対でしたが・・・


つける人は少ないと銀行の方はおっしゃってました。

[897: ビギナーさん]

1.2％優遇の結果でしたがこれは優遇が少ない結果なのでしょうか？

[898: 匿名さん]

>897さん

1.2%優遇って、普通にネット申し込みした場合に、誰にでも(もちろん例外はある)適用される優遇だと思うんですけど、デベ提携とかはなかったのですか？

[899: 契約済みさん]

今度、住友信託にて本審査があります。
抵当権設定を自分でしたいと申し出た場合、こちらの銀行は了承して
もらえるでしょうか？
他の板で地銀や信用金庫は自分でできるところが多いが、
メガバンクは難しいとか。

[900: 購入経験者さん]

住信から他行に借り換えします。
引き止められたとか、引き延ばされたとか、抵当権の手続きが面倒だったとか、経験のある方いらっしゃいますか？
向学のために教えていただきたいです。(ここは住信を去った人はあまり来ないと思いますが…)

[901: 匿名さん]

新築なら可能性もありますが、中古の場合はまず無理。

[902: 入居済み住民さん]

>900さん
2月に住信から東京三菱UFJに借り替えました。保証料が無料だったので、計算したら借り替えたほうが得だったので。さばさばと対応され、別に嫌な顔はされませんでした。借りたときの方が丁寧でしたが、手続きは非常にあっさりしていました。住信には申し込みと借り換えの当日の2度足を運びました。

[903: ご近所さん]

＞901さん
どのスレに対するコメントですか？

[904: サラリーマンさん]

>900さん
私の場合も借換えについて問い合わせたら、
淡々と手続きについて説明をされました。
別に引き止めるわけでもなく、
借換え先の銀行名や金利についても
聞かれませんでした。
「借換実行日か決まりましたらお知らせください。」
ととても丁寧に対応されました。

[905: 無知]

はじめて書き込みします。
先輩方のアドバイスをお願い致します。

私(４２歳)の年収は５００万そこそこで、３１００万の住宅ローンを組みたいと思います。
そこで聞きたいのですが、どのようなプランが良いと思われますか？
返済は最長で考えておりますが、固定にした方が良いのか、ミックスにした方が良いのか、非常に悩んでます…。
他に良いプランがあるようならアドバイスお願い致します。

[906: 匿名さん]

うーむ。
年上の方に失礼かもしれませんが、年収の６倍ローンですよね。しかも最長(35年)の返済って定年まで18年(65歳定年だと23年)で、残り17年(または12年)は年金収入のみだと思いますが大丈夫なのでしょうか。

固定とかミックスとか以前に、その借り入れ自体もう一度ちゃんと考えた方がいいのではと思ってしまいます。

[907: 無知]

９０６さん、レスありがとうございます。

はっきり言ってキツイと思いますが、妻の年収が２４０万ほどあり、予定では２年に一度１００万の繰り上げを考えてます。
ちなみに定年は６５歳です。どうでしょうか…。
やはり無謀でしょうか…。