住友信託銀行について語りましょう（その３）

[匿名さん]

いよいよ、全国区の銀行中では8月は貴重な超長期２％台でした（ギリギリ）
今後も頑張ってくれるのでしょうか？
ここは実行の比較的少ない時期に低金利で客寄せ、実行の多い時にメガバンクとの差を少なく
というパターンなので、季節によってお得感がかなり違うと思います

[808: 匿名さん]

>807

下記を良く見て考えてみてください。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121210.html

元金が変わらない場合は
期間で利息が付くので
期間短縮方のほうが有利です。。。。

[809: 不動産購入勉強中さん]

つまり、ボーナス併用にしないで期間短縮型でガンガン繰り上げ返済をするのが
最強パターンになるわけですか？（毎月の支払いが赤字になった場合はボーナスから補填）

[810: 匿名さん]

>>808
そう簡単な計算でもないですよ。
返済額軽減型は毎月の返済額が減る分、以前と同じ金額を返済しても毎月繰り上げ返済ができると考えることができます。
単純数字を使って言えば、毎月10万返していて、繰上げ返済した結果毎月の返済額が9.8万円になりました。ということは以前と同じ10万円を返済しても2千円余分に元金返済することになります。

現実的にはは1万円以上1円単位という縛りが多いです。でも実際にやってみると毎月繰り上げ返済はできるものです。昔と違って手数料も無料だし、窓口にいく必要もないしとても簡単です。

[811: 匿名さん]

この銀行を使う理由は、返済額軽減が繰上手数料無料で
且つ、それが自動的にできるところだけだと思うのだが、
そのメリットがわからないで、なんでここを検討するんだ？

期間短縮とか言ってるなら、ここよりよっぽど条件が
良いところがあると思うんだが…

[812: 匿名さん]

ここは、自動返済と自由返済の

違いを理解しないとだめですよ。


自動返済は、保証料上乗せのみで返済額軽減型です。

自由返済は、期間短縮型のみです。


どちらもネットで1万円からで手数料無料。
また、どちらもボーナス優先です。

だからボーナス返済する方は
ボーナスが０になるまで、月々の支払は全く減りません。
毎月分を繰り上げ返済する場合は、
手数料２１０００円になります。

返済額軽減型で2000円浮いたからといって
その2000円では自由返済は出来ません。
10000円貯めてやっと期間短縮型でしか繰上げできません。

[813: 匿名さん]

>>812
ボーナス返済しなければいいのでは？
うちはボーナス返済はなしでで毎月同じ額の返済額を設定しました。
毎月の給料だけで十分返せますからボーナスは丸々繰り上げ返済でも消費でも貯蓄でも使えます。
繰り上げ返済はたしかに1万円からですが1万円は毎月返せる額です。
誰でも実行できると思いますが、、、

[814: 契約済みさん]

35年、3500万。元金均等の変動。年棒制なので、ボーナス返済なしで借りました。
毎月手取りの半分を口座に入れて、返済額との差額は自動返済。
自動返済は返済額が減るので、毎月どんどん楽になっていきます。
１０年以内で完済の予定です。結果的に期間も短縮になるのでは。
>>811さんのおっしゃるように、返済額軽減ができるのでここにしました。
あと、面倒が嫌いなので、勝手に返済してくれるのがいいかと。
期間短縮を希望するのだったら、新生とかの方がいいかも。

[815: 匿名さん]

>814
期間短縮には、自由返済をしないとならないので
注意してください。

あくまで、３５年固定で毎月額を０に近づけるものです。

[816: 匿名さん]

>>815
怒涛の勢いで自動返済していけば、いつかは繰上げが返済額を上回って、
結果、期間短縮になるのでは？

[817: 匿名]

>>812
最初に毎月の返済額を1万円減らしてローンを組めば
毎月繰上返済できますよ。

返済額軽減型のメリットは毎月の返済額の減少分（余裕分）の資金を自分の意思で使えることと思っています。
だからボーナス分から減っていくということはその効果が薄くなってしまうと感じます。

[818: マンコミュファンさん]

>815さん
>>814
>期間短縮には、自由返済をしないとならないので
>注意してください。
自動返済を理解していない典型的なタイプの人ですね。
816さんの言うとおり、結果的に最終的な返済期間は短縮されます。

>あくまで、３５年固定で毎月額を０に近づけるものです。
原理的にはおっしゃるとおりですが、現実的にはある程度、
元金が減った時点で、自動返済の額が残高を上回って、
完済してしまいます。

例えば（元金、金利、期間は適当）、残高が約\50,000まで減った場合、
毎月の返済額は\200で残り期間20年となったりします。
計算上は815さんの言うとおり毎月\200(元金\150+利息\50)を
後20年（合計35年）払うことになり期間短縮されていません。
しかし、残高が５万円になった段階で、口座に５万円+α入金して
あれば、次の月に自動返済で完済（期間短縮）です。

つまり、残高をよく確認していて、その金額を上回る余剰金があれば、
いつでも完済（期間短縮）できます。

こんな便利なシステムは他の銀行にはありませんよ！

[819: マンコミュファンさん]

>だからボーナス分から減っていくということはその効果が薄くなってしまうと感じます。
ボーナス分が完済するまでは返済額軽減型のメリットが実感できないでしょうが、
ボーナス分については確実に軽減されているわけですから、返済額軽減型の鉄則に従い、
軽減分を使ってしまわずに、次回の自動返済に確実に回しましょう。
そうすれば、ある時点でボーナス支払いがなくなる（ボーナスが自由に使える）
わけですから、有意義に使うか、（ボーナス払いを継続しているつもりになって）更に、
月払いの自動返済に回せば雪だるま式に返済額が減っていきますよ。

[820: ビギナーさん]

皆さんの書き込みを拝見しますと、保証料上乗せではなく
金利+2.0%を選択されている方が多いようですね。

どちらが得なのかシミュレーションしたいのですが、
なにかいいツールなどあれば教えていただけますか？

[821: ビギナーさん]

820ですが、+0.2%の間違いでした...

[822: 匿名さん]

>>820さん
保証料は、戻りの計算式が複雑らしく、繰上げしてもいくら戻るか不明です。
また、ここの銀行の自動返済を使うには、保証料別枠ではなく、
金利に+0.2%を選択するしかありません。
私は、毎月余った金額を全額返済にしていますが、
私のように小額で頻繁に繰り上げ返済する場合、保証料の戻りはとっても少ないと聞きました。

[823: 匿名さん]

住信で３０００万程をＭＩＸで借りた場合に
諸費用は１本で借りた場合に比べて
余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
ご存知の方、教えて下さい。

[824: 購入経験者さん]

>諸費用は１本で借りた場合に比べて
>余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
手数料は1.5倍です。
印紙代はそれぞれ必要となります。

[825: 匿名はん]

住信はともかく、なんだか大手銀行は↓固定金利引き下げてますねぇ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070928AT2C2803628092007.html
ここ↓ここのブログに書いて有るように、何だか腹黒い思惑があるのでしょうか？！
http://jphome.exblog.jp/6531185/

[826: 823]

>>824さん

ご親切に、ありがとうございます。
余計に掛かるのは約５万円以下という事ですね？？
勉強になりました。

[827: 匿名さん]

>826さん
手数料が＋\15,750
印紙代が＋\2,200〜\20,200
登記手数料が＋数万円
合計で＋約５万円くらいですかね。

[828: ビギナーさん]

>>822さん
ありがとうございます。
やはり簡単には計算できないのですね。
うちは細かく繰り上げ返済していくつもりなので、
恐らく金利+0.2%の方がメリットがありそうです。

ちなみに、自動返済は考えていません。
仕事中でも割と自由にネットを使える環境にいるので、
自由返済で頻繁に繰上げ返済していこうと思います。

[829: 匿名さん]

>828ビギナーさん
もう一度よく繰上げ返済について勉強されたほうがいいですよ。
住信を選んでおいて自動返済しないなんて考えられません。
ましてや金利+0.2%を選択しているんでしょう？
考えられない！

[830: ビギナーさん]

住宅ローン減税用の残高証明書が送付されてきました。
自動返済をしているので、12月分の返済が終了しないと
残高が確定しません。

住信の自動返済を利用の方で住宅ローン減税の年末調整経験者
の方に質問ですが、このままの残高で年末調整をしていますか？
それとも、年末調整用や確定申告用に再度残高証明を取寄せて
から提出していますか？

確定残高で申請するのが当然だと思いますが、
それなら、今回送ってきた残高証明ははじめから無意味なもので、
最初から１月以降に確定した残高証明を送ってくれればいいのに
と思いますが。

[831: 匿名さん]

確定申告を会社に出すのって１１月ぐらいじゃなかったけ？
でも自営の人とかは違うのかな？

ウチは３０００万円までが対象で借り入れがそれ以上あるから気にしなかったけど残高が３０００万以下になったらとりあえず９月までで自動返済は一時的に終了してまた翌年の１月から自動返済を始めればいいかなぁと思ってたんですけど、みなさんはどうやってるの？

[832: サラリーマンさん]

来春こちらで借り入れようと思うのですが
借入れされている皆様は火災保険は、どうされましたか？
住信が見積もりはしてくれるとの事でしたが
住信で入るメリットは有るのでしょうか？

当方（新築マンション３５年ローン予定です）
多少なりとも詳しい方、教えて下さい。

[833: 匿名さん]

>>828さん、>>822です。>>829さんに同感です。
自動返済を使わないと、0.2%金利を上げてまで住信にするメリットはないです。
私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。
エクセルなどで、簡単に計算してみるといいかもしれませんよ。

[834: マンコミュファンさん]

＞私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。

新生にも自動返済の仕組みはありますけど？
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/powersmart02.html

[835: ビギナーさん]

>>829
私は以下のように考えて自由返済にメリットを感じています。
とは言え、まだまだビギナーなので誤解や見落としもあるかも
しれません。「考えられない！」というのはどのような点から
なのかご指摘いただけますか？

[自由返済]
○ 期間短縮方式。総返済額の圧縮効果が高い。
○ 返済日は自由。一日一回まで。
△ 返済額は一万円以上一万円単位。
− 毎回繰上げ返済の手続きが必要
− 保証料一括払い、金利上乗せどちらでも利用可

[自動返済]
△ 返済額変更方式。
× 返済日は固定。毎月一回。
○ 返済額は一万円以上一円単位。
− 最初に設定しておけば毎回の手続き不要。
− 保証料金利上乗せの場合のみ利用可

[836: ビギナーさん]

↑ちなみに元金均等返済です。


過去ログでも同じようなやり取りが出ているようなので、まずは一通り読んでみます。

[837: 匿名はん]

>>835
「期間短縮」に○をして
「返済額軽減」に△をしている段階で
「考えられない」となっているのでは？

「返済額軽減」にするが実際の毎月の入金は
変更せず知らずのうちに繰上げしていき、
困ったときには一定の範囲で返済額を減らすことができる
のが「自動返済」＝「住友信託」の最大の利点です。

それを利点と思わないのであれば住友信託を選ぶ
理由はないですな。

[838: 匿名さん]

↑の言うとおり。
返済額軽減は圧縮よりもメリットが大ということは既に決着がついているのではないか？

８３３は、新生では返済軽減ができないからってことじゃないのかな。

[839: 匿名さん]

>>833です。
>>834さん、>>838さんの言うとおり、新生は繰上げ返済が期間短縮しかできないので、
止めました。
返済額はいくらなどと考えず、毎月払える金額を口座に入れ、
実質的には繰り上げ返済し、余裕があるうちに返済額を下げていく予定です。
将来、収入が減った場合を考えると、期間短縮は自分の場合メリットがありません。

[840: 匿名さん]

住信のメリットは金利の安さですよ。

安くなければ誰が利便性の悪い住信を選びますか？

他の銀行なら、住宅ローン借りているだけで
振り込み手数料が無料になったりしますが
住信はそのような優遇は全くありませんと言われています。

１０年固定１．９％を提示されたのはここだけでした。

[841: ビギナーさん]

うちの場合はデベ提携でも職場提携でも１０年固定は２．１％でした。
（普通に借りてもこの金利ですよね！住信さん！↓）
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign/loan/02.html#campaign02
>>840さんが羨ましい！

[842: 匿名さん]

>住信のメリットは金利の安さですよ。
最安ではないと思いますがね
地銀信金のキャンペーン商品を探せばまだまだ
安ところはありますよ

>安くなければ誰が利便性の悪い住信を選びますか？
確かに支店数は極貧ですが、給与振込みの指定はないし、
ATMは手数料無料で郵便局とファミマ/ミニストップが
利用できるからさほど利便性が悪いとは思いませんが

>他の銀行なら、住宅ローン借りているだけで
>振り込み手数料が無料になったりしますが
>住信はそのような優遇は全くありませんと言われています
住宅ローンの有無に関係なく無通帳口座（ユアパートナ）であれば
ＰＣからは月５回まで他行宛振込み手数料無料ですよ
しかも、ユアパートナであれば、通帳記入の必要もないので、
更に便利ですよ（毎月明細が無料で送付されてきます）

しいて不便な点を挙げるとしたら、インターネットバンキングが
携帯から操作できないことと、土日の入金ができないことかな

[843: 匿名さん]

>>840
ローンと普段使いを同じ銀行で考えるから
そういう結論になるんじゃない？
ローンは一線を引いて別の金融機関でというのも
またひとつの意見。
他行振込み手数料無料の銀行に給振したら
問題は解決するしね。

[844: サラリーマンさん]

借入学3600万円、当初固定１０年２．１％＋保証料０．２％で元利均等の場合、
（で、繰上返済して２０年完済予定）

１．借入期間２５年
月額111,472円
ボーナス258,097円（ボーナス1000万）
２．借入期間３５年
月額121,110円
ボーナスなし

とあった場合、ボーナスなしの方が自動返済を有効利用していけば
総支払額は安くなるモノなのでしょうか？
ボーナス分が優先される分、ソンをするという書き込みをみたもので・・・

[845: 匿名さん]

↑
ボーナス払いをしていると（まあ大抵していると思うが）ボーナス払いが優先され、ボーナス払いが０になるまで月々の支払額は減りません。

よって、繰上げ返済の効果を実感するのは６月、１２月の年２回だけです。
と言う訳で、繰上げ返済の効果が毎月あるのと年２回しかないのとでは、利息が半年ついてしまうボーナス払いが不利になるのでは？

ちなみに私は、３０年のボーナス払い無しで月々１２万のところ、給料１４万振り込むように会社で設定してもらい、全額自動返済しています。
計算上は、このまま行けば２０年強で終わります。

[846: 匿名さん]

そろそろ１１月の金利は出ているのですか？

[847: マンション投資家さん]

>>835の目の付け所は結構いいかも。

>○ 返済日は自由。一日一回まで。
>× 返済日は固定。毎月一回。


収入が給与とボーナスのみって人にはイメージが湧かないかもしれないが、例えば株で運用してたりすると不定期に口座にカネが振り込まれることになる。
それを繰り上げ返済に充てたいと考えたとき、自動返済だと資金を返済日が来るまで最長一ヶ月も資金を運用効率の悪いところで寝かせることになり得る。
これまで指摘されて来なかった（と思う）が、人によってはこれは自動返済のマイナス点になり得るな。

[848: 匿名さん]

金利3%、100万円を繰り上げ返済したい場合、
自動返済ゆえにすぐに払えない場合の損失は、約1233円。
(遅延日数の平均15日ね。)
そんな大きな問題じゃないっぺ。

[849: 匿名はん]

＞利息が半年ついてしまうボーナス払いが不利になるのでは？

さっさとボーナス払いは終わらせるべきやっちゅうんやったら、
先にボーナス払いも悪うない気もするで。

[850: 匿名さん]

>○ 返済日は自由。一日一回まで。
>× 返済日は固定。毎月一回。

>自動返済ゆえにすぐに払えない場合の損失は、約1233円。

自動返済している人(保証料上乗せ)は自由返済を併用可能だが、
自由返済しかしない人(保証料一括)は自動返済を選べない。

\1233が惜しいと思えば、自由返済で繰上してしまえばいいし、
\1233で返済額低減という「ゆとり」を買うと思えばいい。

[851: 匿名さん]

住信SBIネット銀行だと期間短縮型、返済額減額型とどちらでも手数料無料（金利上乗せも無し）ですが、どうでしょうか？　こちらで自由返済可能にして金利上乗せするよりもお得だと思います。

[852: 匿名さん]

>>851さん
・借入額3000万
・当初10年固定（11月金利）
・最初に大きい優遇コース
という条件で試算してみました。

■住友信託銀行
当初金利：2.10% + 0.20%（保証料） = 2.30%
保証料　：（金利上乗せ）
保証取扱手数料　：31,500円

■住信ＳＢＩネット銀行
当初金利：2.330%
保証料　：なし
事務手数料　：630,000円(借入額の2.1%)

金利は、保証料を上乗せしても住信の方が低いですし、手数料は比べ物になりませんね。

[853: 852]

補足です。
金利が住友信託＜住信SBIとなるのは10年固定のみのようです。
私は、10年固定で検討してるため、住信SBIは候補からはずしましたが、
その他の固定金利で検討しているのであれば良いのではないでしょうか。

[854: 匿名さん]

住信SBIは長期固定の場合にメリットありそうだね。
事務手数料が高いだけにそうでないと意味ないと思うし。

・借入額3000万
・当初30年固定（11月金利）
・最初に大きい優遇コース

■住友信託銀行
当初金利：2.90% + 0.20%（保証料） = 3.10%（以降優遇なし）
保証料　：（金利上乗せ）
保証取扱手数料　：31,500円

■住信ＳＢＩネット銀行
当初金利：2.750%（以降優遇0.7％）
保証料　：なし
事務手数料　：630,000円(借入額の2.1%)

超長期で組む人なら住信ＳＢＩも候補に入れてもいいかも。

[855: 851]

>>852さん　>>853さん　ありがとうございます。

住信SBIネット銀行はデペ提携で金利が0.15%追加で優遇、手数料も１．５７５％まで優遇されますのでこちらを第一候補に考えます。

[856: マンコミュファンさん]

保証料無料にして融資金額に応じた手数料を徴収しているのって、
ある意味、言葉のマジックでしょ。

[857: 匿名はん]

そもそも日銀の福井サンが↓オオカミ少年なのが迷惑なんですよね。。
http://bizplus.nikkei.co.jp/genre/zaimu/index.cfm?i=2007110600269b5
http://jphome.exblog.jp/6779386/

来年３月までの利上げはあるのでしょうか？