住友信託銀行について語りましょう（その３）

[匿名さん]

いよいよ、全国区の銀行中では8月は貴重な超長期２％台でした（ギリギリ）
今後も頑張ってくれるのでしょうか？
ここは実行の比較的少ない時期に低金利で客寄せ、実行の多い時にメガバンクとの差を少なく
というパターンなので、季節によってお得感がかなり違うと思います

[819: マンコミュファンさん]

>だからボーナス分から減っていくということはその効果が薄くなってしまうと感じます。
ボーナス分が完済するまでは返済額軽減型のメリットが実感できないでしょうが、
ボーナス分については確実に軽減されているわけですから、返済額軽減型の鉄則に従い、
軽減分を使ってしまわずに、次回の自動返済に確実に回しましょう。
そうすれば、ある時点でボーナス支払いがなくなる（ボーナスが自由に使える）
わけですから、有意義に使うか、（ボーナス払いを継続しているつもりになって）更に、
月払いの自動返済に回せば雪だるま式に返済額が減っていきますよ。

[820: ビギナーさん]

皆さんの書き込みを拝見しますと、保証料上乗せではなく
金利+2.0%を選択されている方が多いようですね。

どちらが得なのかシミュレーションしたいのですが、
なにかいいツールなどあれば教えていただけますか？

[821: ビギナーさん]

820ですが、+0.2%の間違いでした...

[822: 匿名さん]

>>820さん
保証料は、戻りの計算式が複雑らしく、繰上げしてもいくら戻るか不明です。
また、ここの銀行の自動返済を使うには、保証料別枠ではなく、
金利に+0.2%を選択するしかありません。
私は、毎月余った金額を全額返済にしていますが、
私のように小額で頻繁に繰り上げ返済する場合、保証料の戻りはとっても少ないと聞きました。

[823: 匿名さん]

住信で３０００万程をＭＩＸで借りた場合に
諸費用は１本で借りた場合に比べて
余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
ご存知の方、教えて下さい。

[824: 購入経験者さん]

>諸費用は１本で借りた場合に比べて
>余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
手数料は1.5倍です。
印紙代はそれぞれ必要となります。

[825: 匿名はん]

住信はともかく、なんだか大手銀行は↓固定金利引き下げてますねぇ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070928AT2C2803628092007.html
ここ↓ここのブログに書いて有るように、何だか腹黒い思惑があるのでしょうか？！
http://jphome.exblog.jp/6531185/

[826: 823]

>>824さん

ご親切に、ありがとうございます。
余計に掛かるのは約５万円以下という事ですね？？
勉強になりました。

[827: 匿名さん]

>826さん
手数料が＋\15,750
印紙代が＋\2,200〜\20,200
登記手数料が＋数万円
合計で＋約５万円くらいですかね。

[828: ビギナーさん]

>>822さん
ありがとうございます。
やはり簡単には計算できないのですね。
うちは細かく繰り上げ返済していくつもりなので、
恐らく金利+0.2%の方がメリットがありそうです。

ちなみに、自動返済は考えていません。
仕事中でも割と自由にネットを使える環境にいるので、
自由返済で頻繁に繰上げ返済していこうと思います。

[829: 匿名さん]

>828ビギナーさん
もう一度よく繰上げ返済について勉強されたほうがいいですよ。
住信を選んでおいて自動返済しないなんて考えられません。
ましてや金利+0.2%を選択しているんでしょう？
考えられない！

[830: ビギナーさん]

住宅ローン減税用の残高証明書が送付されてきました。
自動返済をしているので、12月分の返済が終了しないと
残高が確定しません。

住信の自動返済を利用の方で住宅ローン減税の年末調整経験者
の方に質問ですが、このままの残高で年末調整をしていますか？
それとも、年末調整用や確定申告用に再度残高証明を取寄せて
から提出していますか？

確定残高で申請するのが当然だと思いますが、
それなら、今回送ってきた残高証明ははじめから無意味なもので、
最初から１月以降に確定した残高証明を送ってくれればいいのに
と思いますが。

[831: 匿名さん]

確定申告を会社に出すのって１１月ぐらいじゃなかったけ？
でも自営の人とかは違うのかな？

ウチは３０００万円までが対象で借り入れがそれ以上あるから気にしなかったけど残高が３０００万以下になったらとりあえず９月までで自動返済は一時的に終了してまた翌年の１月から自動返済を始めればいいかなぁと思ってたんですけど、みなさんはどうやってるの？

[832: サラリーマンさん]

来春こちらで借り入れようと思うのですが
借入れされている皆様は火災保険は、どうされましたか？
住信が見積もりはしてくれるとの事でしたが
住信で入るメリットは有るのでしょうか？

当方（新築マンション３５年ローン予定です）
多少なりとも詳しい方、教えて下さい。

[833: 匿名さん]

>>828さん、>>822です。>>829さんに同感です。
自動返済を使わないと、0.2%金利を上げてまで住信にするメリットはないです。
私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。
エクセルなどで、簡単に計算してみるといいかもしれませんよ。

[834: マンコミュファンさん]

＞私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。

新生にも自動返済の仕組みはありますけど？
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/powersmart02.html

[835: ビギナーさん]

>>829
私は以下のように考えて自由返済にメリットを感じています。
とは言え、まだまだビギナーなので誤解や見落としもあるかも
しれません。「考えられない！」というのはどのような点から
なのかご指摘いただけますか？

[自由返済]
○ 期間短縮方式。総返済額の圧縮効果が高い。
○ 返済日は自由。一日一回まで。
△ 返済額は一万円以上一万円単位。
− 毎回繰上げ返済の手続きが必要
− 保証料一括払い、金利上乗せどちらでも利用可

[自動返済]
△ 返済額変更方式。
× 返済日は固定。毎月一回。
○ 返済額は一万円以上一円単位。
− 最初に設定しておけば毎回の手続き不要。
− 保証料金利上乗せの場合のみ利用可

[836: ビギナーさん]

↑ちなみに元金均等返済です。


過去ログでも同じようなやり取りが出ているようなので、まずは一通り読んでみます。

[837: 匿名はん]

>>835
「期間短縮」に○をして
「返済額軽減」に△をしている段階で
「考えられない」となっているのでは？

「返済額軽減」にするが実際の毎月の入金は
変更せず知らずのうちに繰上げしていき、
困ったときには一定の範囲で返済額を減らすことができる
のが「自動返済」＝「住友信託」の最大の利点です。

それを利点と思わないのであれば住友信託を選ぶ
理由はないですな。

[838: 匿名さん]

↑の言うとおり。
返済額軽減は圧縮よりもメリットが大ということは既に決着がついているのではないか？

８３３は、新生では返済軽減ができないからってことじゃないのかな。

[839: 匿名さん]

>>833です。
>>834さん、>>838さんの言うとおり、新生は繰上げ返済が期間短縮しかできないので、
止めました。
返済額はいくらなどと考えず、毎月払える金額を口座に入れ、
実質的には繰り上げ返済し、余裕があるうちに返済額を下げていく予定です。
将来、収入が減った場合を考えると、期間短縮は自分の場合メリットがありません。

[840: 匿名さん]

住信のメリットは金利の安さですよ。

安くなければ誰が利便性の悪い住信を選びますか？

他の銀行なら、住宅ローン借りているだけで
振り込み手数料が無料になったりしますが
住信はそのような優遇は全くありませんと言われています。

１０年固定１．９％を提示されたのはここだけでした。

[841: ビギナーさん]

うちの場合はデベ提携でも職場提携でも１０年固定は２．１％でした。
（普通に借りてもこの金利ですよね！住信さん！↓）
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign/loan/02.html#campaign02
>>840さんが羨ましい！

[842: 匿名さん]

>住信のメリットは金利の安さですよ。
最安ではないと思いますがね
地銀信金のキャンペーン商品を探せばまだまだ
安ところはありますよ

>安くなければ誰が利便性の悪い住信を選びますか？
確かに支店数は極貧ですが、給与振込みの指定はないし、
ATMは手数料無料で郵便局とファミマ/ミニストップが
利用できるからさほど利便性が悪いとは思いませんが

>他の銀行なら、住宅ローン借りているだけで
>振り込み手数料が無料になったりしますが
>住信はそのような優遇は全くありませんと言われています
住宅ローンの有無に関係なく無通帳口座（ユアパートナ）であれば
ＰＣからは月５回まで他行宛振込み手数料無料ですよ
しかも、ユアパートナであれば、通帳記入の必要もないので、
更に便利ですよ（毎月明細が無料で送付されてきます）

しいて不便な点を挙げるとしたら、インターネットバンキングが
携帯から操作できないことと、土日の入金ができないことかな

[843: 匿名さん]

>>840
ローンと普段使いを同じ銀行で考えるから
そういう結論になるんじゃない？
ローンは一線を引いて別の金融機関でというのも
またひとつの意見。
他行振込み手数料無料の銀行に給振したら
問題は解決するしね。

[844: サラリーマンさん]

借入学3600万円、当初固定１０年２．１％＋保証料０．２％で元利均等の場合、
（で、繰上返済して２０年完済予定）

１．借入期間２５年
月額111,472円
ボーナス258,097円（ボーナス1000万）
２．借入期間３５年
月額121,110円
ボーナスなし

とあった場合、ボーナスなしの方が自動返済を有効利用していけば
総支払額は安くなるモノなのでしょうか？
ボーナス分が優先される分、ソンをするという書き込みをみたもので・・・

[845: 匿名さん]

↑
ボーナス払いをしていると（まあ大抵していると思うが）ボーナス払いが優先され、ボーナス払いが０になるまで月々の支払額は減りません。

よって、繰上げ返済の効果を実感するのは６月、１２月の年２回だけです。
と言う訳で、繰上げ返済の効果が毎月あるのと年２回しかないのとでは、利息が半年ついてしまうボーナス払いが不利になるのでは？

ちなみに私は、３０年のボーナス払い無しで月々１２万のところ、給料１４万振り込むように会社で設定してもらい、全額自動返済しています。
計算上は、このまま行けば２０年強で終わります。

[846: 匿名さん]

そろそろ１１月の金利は出ているのですか？

[847: マンション投資家さん]

>>835の目の付け所は結構いいかも。

>○ 返済日は自由。一日一回まで。
>× 返済日は固定。毎月一回。


収入が給与とボーナスのみって人にはイメージが湧かないかもしれないが、例えば株で運用してたりすると不定期に口座にカネが振り込まれることになる。
それを繰り上げ返済に充てたいと考えたとき、自動返済だと資金を返済日が来るまで最長一ヶ月も資金を運用効率の悪いところで寝かせることになり得る。
これまで指摘されて来なかった（と思う）が、人によってはこれは自動返済のマイナス点になり得るな。

[848: 匿名さん]

金利3%、100万円を繰り上げ返済したい場合、
自動返済ゆえにすぐに払えない場合の損失は、約1233円。
(遅延日数の平均15日ね。)
そんな大きな問題じゃないっぺ。

[849: 匿名はん]

＞利息が半年ついてしまうボーナス払いが不利になるのでは？

さっさとボーナス払いは終わらせるべきやっちゅうんやったら、
先にボーナス払いも悪うない気もするで。

[850: 匿名さん]

>○ 返済日は自由。一日一回まで。
>× 返済日は固定。毎月一回。

>自動返済ゆえにすぐに払えない場合の損失は、約1233円。

自動返済している人(保証料上乗せ)は自由返済を併用可能だが、
自由返済しかしない人(保証料一括)は自動返済を選べない。

\1233が惜しいと思えば、自由返済で繰上してしまえばいいし、
\1233で返済額低減という「ゆとり」を買うと思えばいい。

[851: 匿名さん]

住信SBIネット銀行だと期間短縮型、返済額減額型とどちらでも手数料無料（金利上乗せも無し）ですが、どうでしょうか？　こちらで自由返済可能にして金利上乗せするよりもお得だと思います。

[852: 匿名さん]

>>851さん
・借入額3000万
・当初10年固定（11月金利）
・最初に大きい優遇コース
という条件で試算してみました。

■住友信託銀行
当初金利：2.10% + 0.20%（保証料） = 2.30%
保証料　：（金利上乗せ）
保証取扱手数料　：31,500円

■住信ＳＢＩネット銀行
当初金利：2.330%
保証料　：なし
事務手数料　：630,000円(借入額の2.1%)

金利は、保証料を上乗せしても住信の方が低いですし、手数料は比べ物になりませんね。

[853: 852]

補足です。
金利が住友信託＜住信SBIとなるのは10年固定のみのようです。
私は、10年固定で検討してるため、住信SBIは候補からはずしましたが、
その他の固定金利で検討しているのであれば良いのではないでしょうか。

[854: 匿名さん]

住信SBIは長期固定の場合にメリットありそうだね。
事務手数料が高いだけにそうでないと意味ないと思うし。

・借入額3000万
・当初30年固定（11月金利）
・最初に大きい優遇コース

■住友信託銀行
当初金利：2.90% + 0.20%（保証料） = 3.10%（以降優遇なし）
保証料　：（金利上乗せ）
保証取扱手数料　：31,500円

■住信ＳＢＩネット銀行
当初金利：2.750%（以降優遇0.7％）
保証料　：なし
事務手数料　：630,000円(借入額の2.1%)

超長期で組む人なら住信ＳＢＩも候補に入れてもいいかも。

[855: 851]

>>852さん　>>853さん　ありがとうございます。

住信SBIネット銀行はデペ提携で金利が0.15%追加で優遇、手数料も１．５７５％まで優遇されますのでこちらを第一候補に考えます。

[856: マンコミュファンさん]

保証料無料にして融資金額に応じた手数料を徴収しているのって、
ある意味、言葉のマジックでしょ。

[857: 匿名はん]

そもそも日銀の福井サンが↓オオカミ少年なのが迷惑なんですよね。。
http://bizplus.nikkei.co.jp/genre/zaimu/index.cfm?i=2007110600269b5
http://jphome.exblog.jp/6779386/

来年３月までの利上げはあるのでしょうか？

[858: 匿名さん]

三菱東京UFJの保証料無料キャンペーン（自己資金2割以上が条件）を
蹴って住友信託に翻ろうとしています。
きっかけは住宅展示場でもらった住信のCDロム
中身はホームページのシュミレーションと全く同じでしたが
コツコツと繰り上げていくだけでこんなに総返済額が変わるとは
予想外でした。
あのシュミレーションはどんどん自動返済が進んでいっても定額の返済を
自動で行う事が前提ですが、本当にあんなに何百万も違いがでるのか
疑ってしまうくらいです。
いずれにしても目先の保証料数十万円に目がくらんでいる場合じゃない
と思いました。

[859: 匿名さん]

住友信託でローンを組もうか検討中のものです。自動返済システムや繰上げ返済無料に魅力を感じてます。
が・・・1つ思ったこととして、住信は他銀行に比べて全体的に店頭金利が高くないですか？（0.1〜0.25％くらい）
また、店頭金利を見てると、なぜか5年固定＞10年固定だったりします。直接銀行に行って聞いたところ、「それは銀行の戦略的なもので（←大げさに言うと）、来月にはまた一般的な10年＞5年に戻るかもしれない」といわれました。10年固定で検討してる自分にとっては気になる回答でした。
　1万円からの繰上げ返済可（しかも無料）は、かなり魅力的ですが、ボーナス返済から充当ってのもすっきりしないし、金利高め？を考えると一長一短で個人的には決め手にかけるなという感想です。

[860: 土地勘無しさん]

じゃやめろ。カス。

[861: 入居済み住民さん]

店頭金利が高い変わりに優遇金利も高めです。
結局他行並になっているはずです。

>一長一短で個人的には決め手にかけるなという感想です。
パーフェクトなところがあったら教えてくださいよ。
どこでも一長一短はあるでしょう。
その中で自分が何を優先するかでしょ。
あなたみたいな人は、いつまでたっても決められないね。

[862: サラリーマンさん]

住信なら１０年か３０年が妥当と思う。
なぜなら、住信に勤めてる知人が、住信は１０年と３０年にどこの銀行よりも力を入れており、突然金利が上がることは考えにくいと言ってた。
確かに、１０年は特にお得な気がする。
それと、自動返済と自由返済を併用するなら、金利に保証料上乗せにしないと出来ないし、その方が繰り上げ返済をするなら結局かなり特になるとも言ってたよ。

[863: 862さんへ]

10年固定がお得なのは文面から理解できました。
しかしその後の
>それと、自動返済と自由返済を併用するなら、
>金利に保証料上乗せにしないと出来ないし、
>その方が繰り上げ返済をするなら結局かなり特になるとも言ってたよ。
の意味が分かりません。

自分に理解力がないのかもしれませんが、
>その方が得
の「その方」とは、何を指すのでしょうか？
自動返済？　自由返済？　それとも併用？

[864: 自動返済予定さん]

863さん、
862さんではないですが、たぶん、

「その方」とは保証料上乗せのことを指していると思います。

保証料を先払いした場合に繰り上げ返済をすると、その分保証料が
返還されますが、手数料がかかります。
自動返済や自由返済で繰り上げ返済をする場合、何度もこの手数料
が取られます。
保証料上乗せの場合は、繰り上げ返済をしても保証料の返還は
ありませんが、手数料もありません。
恐らく、手数料を考慮すると保証料上乗せのほうが得なのだと思います。

[865: 匿名さん]

得というか「得なように見える」のが正解じゃないかな。
住信のほうも得でも損でもないならどっちでも選べるようにすると思うしね。
（手数料返還の）計算が面倒だから「上乗せしか選べない」のが真実じゃない？

[866: 匿名さん]

最近過疎ってるんであげておきます。
頑張れ住信。

[867: 契約済みさん]

１０年固定を利用する予定で住信に申し込み中なのですが、１２月の金利で中央三井に引き離されてしまって悲しいです。

[868: 匿名はん]

>>867
12月はともかく、金利上昇局面になれば30年固定で3%直前で踏ん張り
続ける住友信託は貴重な存在です。
でも、↓のブログとか読んでると、どう考えても下降局面ですよね。
http://jphome.exblog.jp/7044228/

[869: ビギナーさん]

年収５００万で、今度（３月）に住信で、２０００万のローンを組む予定です。
家族は、今のところは妻との二人暮らしです。　全額変動か、それとも固定との
ミックスかを迷っています。　どなたか良きアドバイスをよろしくお願いします。

[870: 匿名さん]

869さん

30年固定を組む余裕があれば、変動＋30年固定にして
「どんどん繰上返済する契約」と「長期で金利が変わらない安心の契約」に
分けるというのはいかがでしょうか。

[871: 匿名さん]

>>869

賛成です。
金利があがるムードが弱いため、変動は積極的に利用すべきでしょう。
なんといっても金利が低い、元金が減っていく。
住友信託は、いつでもネットで変更できますから、騰がるムードがでれば
固定に買えちゃえばいいと思います。いきなり、ドーーンと上がる事はないですから。
毎月の金利動向のチェックしてれば、あ！ってことはないと思います。

私は変動と固定。変動を大目に組みます。

[872: 匿名さん]

金利、そう簡単にあがりそうにない気配ですね。
私も3月スタートで、住信さんでミックスで組む予定です。
そこでみなさまにご相談です。
ミックスの場合、通常、変動＋長期固定がセオリーですが、これだけ変動の金利が低いと
（長期固定と比べて）長期固定で組むのがなにか損な気がします。
考えているのが、変動＋変動のミックスというのを検討してます。
今後の金利の動向をみて、変動＋変動で行けるところまで行って、繰上げ返済を
極力早期にがんばるといった感じです。
金利が怪しくなってきたら、もちろん固定に変更しようと考えてます。
こんなこと考えている方って、いませんかねー。
それか、８７１さんのように、変動を大目に組むミックスのいいかもしれませんね。
よろしければ、みなさまのご意見お聞かせください。

[873: 周辺住民さん]

>>872
なら変動一本でいいじゃん。
意図が分からん。

[874: 匿名さん]

ここで長期メインに借りるなら
ＳＢＩ住信の方が利口ですよね。
そのうち統合されるような気がしますね。

[875: 871]

私は変動を２／３、あとは１０年固定。
状況みて、あがりそうなら、全部１０年固定にしようかと思っています。
１０年後に金利があがったら怖い気もしますが、これも状況みながら
また変更してもいいかと思います。

後、金利のパターン、サービスも新商品が開発されるかもしれませんし、
長期固定は私は考えていないですね。長期固定なら、その後一切考えず
繰り上げ返済のことだけ考えてればいいっていうメリットもあるけど。
金融機関の競争が激しいので色々なサービス品もでてくるのではと考えています。

これだけは、終わって初めてなにが正しかったのかがわかるので、悩みますよね〜
お互い、がんばりましょうね。

[876: 契約済みさん]

>>875さん
私も変動or2〜3年固定と10年固定のMIXにしようと思ったのですが、ローンセンターで相談したところ、2本分の金消契約になり印紙代も登記費用も抵当権抹消費用も2重にかかるので、今の金利差ではお勧めできないといわれました。
MIXを検討されている方は、このあたりの諸費用も含めて損益分岐点を試算することをお勧めします。

[877: 匿名さん]

優遇金利で質問したいのですが、
デベ提携で全期間１．４％、当初優遇１．５％、残りは１．１％。

最近コスモイニシアのＤＭみたら全期間１．５％を見てしまいました。

デベによって優遇金利は違うのはわかるのですが、銀行と相談しても
優遇金利を上げてもらうのは無理でしょうか？

もしよければ、ご意見をいただきたいのですが。

[878: 匿名さん]

この先、住信も三菱東京のように住宅ローン部門を切り離して、
住信ＳＢＩと統合なんてありえるんじゃないでしょうか？

三菱は、日本も低金利ぎりぎり返済者が多いから、ミニサブプライムなんてこともこの先考えられるんで、それを見こして、本体から住宅ローンを切り離すなんてことを考えてるのかも？？？

[879: 物件比較中さん]

住友信託は変動金利から固定金利の切り替えがインターネットでできるなら、
ＮＯ.７８２さんが仰るように、変動＋変動ＭＩＸって考えてみたら有効かもしれませんね。
最初金利が低いうち出来る限り繰上げ返済。
途中で金利が上がると思ったら、固定を選択。
全てを長期固定にすると返済額が増えるので、片方を２年固定、
もう片方を１０年固定へ変更すれば返済額が極端に増えることはないのでは？？
なんて考えてしまいました。
急激に金利が上がりそうにはなさそうだし、有効かも。

[880: 匿名さん]

２月の金利出ましたね。
ずいぶん安くなっててホッとしました。

[881: 匿名さん]

>>880さん

ホームページにはまだ出てませんよね？
ちなみに固定３０年の金利はいかほどでしたか？

[882: 匿名さん]

店頭金利は4.92です。
優遇は各自調べてください。

ウチは10年で優遇後1.85％でした。

[883: 匿名さん]

>>882さん
１０年で優遇後１．８５なんですか？
うちも１０年予定なので聞いてみよう。
保障料はもちろん別ですよね？

[884: 匿名さん]

はい、保証料は別です。

[885: 契約済みさん]

2月金利下がりましたね。
いよいよ来月実行です。
2月と同じか、若干でも下がって欲しいですね。
10年で、優遇込みで、1.95です。

[886: 契約済みさん]

しかし、ここまで下がるとは思ってもなかったですね！！
嬉しい限りです。10年で決めました。

[887: ビギナーさん]

本審査中です。

皆さんは大体どのくらいで結果の連絡を受けましたか？
１０営業日程度はかかるものでしょうか？　
（混み具合によっても変わると思いますが・・・）

[888: 契約済みさん]

おととい契約してきました。
１０年で保証料込みで２．１５です。
家の仕様次第では２．０５になるみたいです。

[889: 契約済みさん]

来月実行予定なのですが、ここのサイトを見ていると、１．５％優遇の人って多いですよね・・・我家の場合、「１．４％優遇以上は無理ですし、他の方にもしていません」ということでした。実行前であれば、銀行の方への交渉は可能なのでしょうか？そういう方がいらっしゃれば、書き込みお願いします。

[890: 契約済みさん]

うちもデベ提携で1.4優遇です。888さんは家の仕様で0.1下がるんですか？
オール電化だと0.05優遇とは聞きましたが、0.1優遇はどのような仕様でしょうか？

[891: 契約済みさん]

うちもデベ提携で1.4優遇ですよー
自動返済で0.2金利上乗せする予定ですけど

[892: 購入検討中さん]

>>８９０さん
うちは戸建てですが、オール電化では０．０５％。
そこに太陽光等の設備がついたらさらに優遇らしいです。
８８２さんは保証料別で１．８５なのでそういう条件かと・・・

[893: 匿名さん]

>>889
そういう客ではありませんが、
お宅を魅力的な客（ちゃんと金利と元金を払ってくれる客）で、
契約前なら可能じゃないんでしょうか？

銀行はお金を貸して金利と元金を回収してなんぼですから。
交渉して定期預金の利子を0.6→0.85％に引き上げてもらった事ありますよ。
（キャンペーン過ぎてたけどキャンペーン＋α＋条件緩和）

[894: 契約済みさん]

＞＞892様

ありがとうございます。オール電化0.05プラス太陽光などなんですね。
じゃあ無理だ。オール電化のみですから0.05だけですね。
7月実行なので先が長いです

[895: 契約済みさん]

皆様、こんにちは
うちも１．５％優遇です。
来週本契約ですが、ここまで金利が下がったのと優遇もあって
元金均等でALL変動にしようかと思ってます。
あと、三大疾病の保険もプラス0.3％で付けようかなと思ってます。
そんな方いらっしゃいますか？

[896: 匿名さん]

うちは固定と変動のミックスですが、固定の方は＋0.3%で保険つけました。
だんなは大反対でしたが・・・


つける人は少ないと銀行の方はおっしゃってました。

[897: ビギナーさん]

1.2％優遇の結果でしたがこれは優遇が少ない結果なのでしょうか？

[898: 匿名さん]

>897さん

1.2%優遇って、普通にネット申し込みした場合に、誰にでも(もちろん例外はある)適用される優遇だと思うんですけど、デベ提携とかはなかったのですか？

[899: 契約済みさん]

今度、住友信託にて本審査があります。
抵当権設定を自分でしたいと申し出た場合、こちらの銀行は了承して
もらえるでしょうか？
他の板で地銀や信用金庫は自分でできるところが多いが、
メガバンクは難しいとか。

[900: 購入経験者さん]

住信から他行に借り換えします。
引き止められたとか、引き延ばされたとか、抵当権の手続きが面倒だったとか、経験のある方いらっしゃいますか？
向学のために教えていただきたいです。(ここは住信を去った人はあまり来ないと思いますが…)

[901: 匿名さん]

新築なら可能性もありますが、中古の場合はまず無理。

[902: 入居済み住民さん]

>900さん
2月に住信から東京三菱UFJに借り替えました。保証料が無料だったので、計算したら借り替えたほうが得だったので。さばさばと対応され、別に嫌な顔はされませんでした。借りたときの方が丁寧でしたが、手続きは非常にあっさりしていました。住信には申し込みと借り換えの当日の2度足を運びました。

[903: ご近所さん]

＞901さん
どのスレに対するコメントですか？

[904: サラリーマンさん]

>900さん
私の場合も借換えについて問い合わせたら、
淡々と手続きについて説明をされました。
別に引き止めるわけでもなく、
借換え先の銀行名や金利についても
聞かれませんでした。
「借換実行日か決まりましたらお知らせください。」
ととても丁寧に対応されました。

[905: 無知]

はじめて書き込みします。
先輩方のアドバイスをお願い致します。

私(４２歳)の年収は５００万そこそこで、３１００万の住宅ローンを組みたいと思います。
そこで聞きたいのですが、どのようなプランが良いと思われますか？
返済は最長で考えておりますが、固定にした方が良いのか、ミックスにした方が良いのか、非常に悩んでます…。
他に良いプランがあるようならアドバイスお願い致します。

[906: 匿名さん]

うーむ。
年上の方に失礼かもしれませんが、年収の６倍ローンですよね。しかも最長(35年)の返済って定年まで18年(65歳定年だと23年)で、残り17年(または12年)は年金収入のみだと思いますが大丈夫なのでしょうか。

固定とかミックスとか以前に、その借り入れ自体もう一度ちゃんと考えた方がいいのではと思ってしまいます。

[907: 無知]

９０６さん、レスありがとうございます。

はっきり言ってキツイと思いますが、妻の年収が２４０万ほどあり、予定では２年に一度１００万の繰り上げを考えてます。
ちなみに定年は６５歳です。どうでしょうか…。
やはり無謀でしょうか…。

[908: 匿名さん]

>907
>はっきり言ってキツイと思いますが、

人の意見がどうかより、もうご自分でお気づきなのでは？

これ以上はスレタイの目的をはずれます。

あとは、
・年収400万〜600万の方〜
等のスレに行かれた方が良いと思います。

[909: 匿名さん]

４月の実行金利が出ましたね。
３月までの全期間優遇タイプでは優遇幅がネット申込み−１．２％とデベ提携−０．２％の合計−１．４％だったのですが、４月からネット申込みだけで−１．３％ですね。すでに審査・承認済なのですが、デベ提携だと−１．５％にしてくれるのかな？

[910: 契約済みさん]

金利は３月より上がりましたか？ちょっと先なので先月をよくチェックしていませんでしたが、
0.05％上がったような変わってないような・・・

[911: 契約済みさん]

30年物は３月より0.12下がりました。２月からだと0.07↓。
10年物は２月と同じで、３月は忘れました。
>909
「ネット仮審査申込サービスを利用いただいた方に」とあるので難しいのでは……

[912: 入居済み住民さん]

10年ものの店頭金利は、2月3.35、3月3.40でした。
ですので、今月は0.05下がりましたね。
わたしは3月実行だったので、ちょっとくやしいです（笑）。

[913: 借換検討中]

１０年固定ねぇ。。。

気持ちは十分分かるけど、このスレにいる人は
ほとんど短期固定（２ｏｒ３年）でノープロブレムの人達ですよ。

[914: 入居済み住民さん]

私、10年でノープロブレムですけど。

[915: 契約済みさん]

支払額が少ない方でノープロブレムって当たり前のとことでは

[916: 910]

>911,912

金利ありがとうございます！
６月か７月実行なのであと２、３ヶ月ドキドキです。
数千円でも安くなってほしいです。
ちなみに１０年固定です。

[917: 匿名さん]

10年固定金利と15年固定金利どっちにしよーかな？？？

[918: 周辺住民さん]

>>913
横からすみませんが、
２，３年の短期固定など意味があるのですか？
それなら変動だろと思いますが。

[919: 申込予定さん]

すいません。質問させてください。
ここの自動返済、自由返済についてなんですが
利息分を返済とありますが
一般的な繰上げ返済とは違うんでしょうか？
元本は減らないということですか？

[920: 匿名さん]

>919

一般的な繰り上げ返済と同じですよ。

自動返済はローン引き落とし口座に余分に入金していたらその分繰り上げ返済にまわされます。
返済額変更方式となっていて、毎月の返済額が減っていきます。

自由返済はインターネットや電話で手続きして好きな金額を繰り上げ返済します。
期間短縮方式となっていて返済期間が短縮されます。（毎月の返済額は変わりません）

もちろんどちらも繰り上げ返済すれば元本減りますよ。

[921: 匿名さん]

>ここの自動返済、自由返済についてなんですが
>利息分を返済とありますが
見当たりませんが、
どこに書いてあるのですか？

[922: マンコミュファンさん]

>>ここの自動返済、自由返済についてなんですが
>利息分を返済とありますが

返済金額の欄に記載がある
「※別途、利息をご精算いただきます」
のことではないのかな。

これは、経過利息のことを言っているのであって、
繰上返済の全てが利息の返済になるという意味ではありません。

経過利息については、>>332付近を見てください。

[923: 919]

自動返済の返済金額のところに
「※返済金額の中から利息をご精算いただきます」
とありますがこれが経過利息のことですか？

[924: 匿名さん]

>919
「利息分を返済」ってどこにかいてあるか
なんで答えないの？

[925: 匿名]

先ずは、銀行へ問い合わせるなど、自分で調べることが大切です。

[926: 建築中]

HM提携で１０年固定を申し込んでいますが、
2月 1.95
3月 2.00
4月 1.95
5月 2.10
6月 2.50
7月 2.55と上昇基調ですね・・・・
８月実行なのに。どーしましょ。

[927: 匿名さん]

ここと住信SBIを比較した場合のメリットデメリットが知りたいです。
三井住友を含め住友系販売会社経由で優遇が高いそうなので。

[928: 申込予定さん]

>>926さん
私は10月に実行予定です。
繰上返済の利便性や給料振込等の規制が無いことから、住信で考えています。
2月からの比較、たいへん参考になりました。
来月辺りから下がってくれると気が楽なのですが・・・。
4月とは言いませんが、せめて5月くらいの金利にならないですかねぇ。
HMには中三や労金も勧められていますが、住信の繰上返済の利便性に勝るものがありません。
あとは金利がもう少し下がれば、とそれだけが望みです。苦笑

[929: 契約済みさん]

928です。
先ほど、8月の金利を確認しました。
10年固定は、−0.1％
20・30年固定は、-0.05％
変動は7月と同じ。

6月7月の上げを考えるとわずかではありますが、下がって良かったです。
このまま9月以降も下げてくれるといいのですが・・・。

[930: 建築中]

926です。
そうですか。８月は2.45という事ですか？＜１０年固定

[931: 928]

>>926さん
HM提携が-1.4％なら、8月は2.45ですね。
私も同じ優遇です。
8月実行で良かったですね！

[932: Ｂｙ 926]

2.45（１０年固定）で確定しました。今月実行です。

７月よりは下がったし、仕方ないですね。これから下降局面なのかしら？

931さん　ドンドン下がることを祈ってます＾＾

[933: 928]

926さん、ありがとうございます＾＾
来月も下がるか、せめて現状維持してくれると嬉しいです。

営業さんは「本来は下がる傾向には無いんですよね・・・」と言っていました。
本当だったらかなりショックです。
6月〜7月に掛けての長期なんたら（詳しく無くてすみません）の影響で8月は下がった、らしいです。

あ〜、毎月月末は心臓に悪いですね。苦笑

[934: Ｂｙ 926]

長期プライムレートのことでしょうか？
それの金利が下がったのかな？

私も一喜一憂といえば・・・
3月 2.00　いいねぇ
4月 1.95 　お！（喜）
5月 2.10　あれ？　
6月 2.50　ヾ(・・;)ォィォィ
7月 2.55　マジかよ・・・・
（-1.4%優遇適用金利）

と、このまま３％突入なのか！と気を揉んでました。
出来れば1.95で実行したたかったなぁ。。

先日金消してきましたが、その中で出の話。
ＨＭ担当「最初は変動でやって、金利みて固定に変更したらどうですか？」
私「え？そんなこと出来るんですか？」
銀行「ええ。出来ますよ。今は変動が１％台なのでそれも手かもしれませんね」
これは提携-1.4％優遇での話ですが。
それを聞いて新生のパワーフリーズみたいなもんか。と思いました。新生より変動は金利少しだけ
低いですしね＜住信
１０月が１％台だったら　凄く羨ましいです＾＾

[935: 928]

あ〜、そうです！長期プライムレートです。笑
普段聞きなれないから、すぐ忘れちゃいます。

1％台ですかぁ・・・なったらいいけど、6月7月の上げを見ると贅沢言えないですよね〜。
変動の金利は確かに魅力的だと思います！
ただ、変動が上がって「固定にしよう！」って思った時には固定も上がってて、
「わ〜。やっちゃった」って感じになりそうで怖いです＾＾：

今ところ、引渡しは10月初めの予定なのですが、数日間の家賃がもったいないのでHMに
「9月末では入れるなら入りたい」とお願いしています。
なので、9月に金消になるかもしれません。
どちらにしても、今月末またドキドキしますね＾＾；

[936: Ｂｙ 926]

＞「わ〜。やっちゃった」って感じになりそうで怖いです＾＾：

そうなんです。
私も上昇局面とみて、後ろ髪引かれつつも、１秒悩んだ？挙句
「固定で行きます！」と宣言しました。
ドンドン固定金利が上がったら、変動から抜け出せないし、変動が５％まで行ったら
終わったも同然ですからね(＾＾;;

[937: 匿名さん]

提携優遇金利と繰り上げ返済の利便性に惹かれて住信を前向きに検討中です。

「自動返済」方式が手軽で便利と考えていますが、
保証料一括前払いを選んだ場合は利用できないとのこと。
保証料0.2％上乗せだと、せっかくの提携優遇（固定　全期間▲1.5）の旨味が
減ってしまように思うのですが。
「自由返済」の場合は期間短縮になるため、住宅ローン控除を受ける期間との
兼ね合いがあって二の足を踏んでいます。
保証料内枠を選ばれた方、どのようにしてご自身を納得されたのか教えていただけませんか。

あとHMとは何のことでしょうか。初心者なので略語が理解できません。
こちらも教えていただけると助かります。

[938: 匿名さん]

保証料0.2%上乗せなら、
数十万円の一括保証料を払う必要がない訳だから、
その分だけ借入れを減らせる、又は、繰上に回すことができるんですよ。

計算上は金利が上がりますが、優遇金利とは全く関係ないです。
自動返済(保証料上乗せ)を使ってこそ、ここを使う意味がありと思います。

[939: 匿名さん]

＞938さん

＞その分だけ借入れを減らせる、又は、繰上に回すことができるんですよ。

おっしゃるとおりなんですが、
当方、保証料も一括で払うことが可能な金額で、計算上
一括の方が総支払い額も若干少ないので考えてしまったわけです。

＞自動返済(保証料上乗せ)を使ってこそ、ここを使う意味がありと思います。
たしかにそうですね。
もう一度担当者と相談してみます。ありがとうございました。

[940: 938]

お節介かもしれませんが、、、
>一括の方が総支払い額も若干少ない

繰上返済を考慮した後の総支払い額ででもですか？
当然ですが保証料上乗せの場合、繰上げれば繰上げる程、
保証料は少なくなります。
（一括の場合でも返金はありますがね）

[941: 入居予定さん]

>>937さん
HMとはハウスメーカーのことです。

私も住信の魅力は自動返済だと思います。
上乗せが気になるのであれば、>>940さんの言うように繰上返済をマメにすることで、
総支払額は減らせると思います。

[942: 匿名さん]

＞940さん、＞941さん

繰上げとの兼ね合いが重要ということですね。
アドバイスありがとうございます。

HMについてもご回答ありがとうございました。
おかげさまでスッキリしました。

[943: 926]

私は保証料一括払いですが、自動返済も自由返済もネットで問題なくできます。（まだ実行前ですが）
保証料0.2%上乗せなんて話は全くありませんでしたよ？
提携ＨＭによって違うとかあるのでしょうか？

[944: マンコミュファンさん]

>926さん
>私は保証料一括払いですが、自動返済も自由返済もネットで問題なくできます。
できたら教えてください。
8月実行だと初回の自動返済は10月ですね？

ちなみに、自動返済はネットからではなくて書面による申込みですよね。
契約時に申込みしました？

[945: 匿名さん]

住信のＨＰの自動返済では、

■保証料を「一括前払方式」でお支払いのご契約は、当サービスのご利用はいただけません。

とあります。

自動返済と自由返済、
住信の担当者でも聞き違いがあるなど、
紛らわしいですからね。
一度担当者に確認してみたほうがいいのでは？

自動返済は、保証料の返還が発生しないという理由から
保証料上乗せだからこそ実現可能なサービスと思います。
保証料一括払いでは成立しないのでは？

[946: 匿名さん]

５月に保証料上乗せで実行しました。
９４５さんの仰るとおりですよ。
勘違いされてますね…。

[947: 匿名さん]

夫婦でペアローンを組むなら保証料上乗せ方式と保証料一括払い方式の別々で組んで自由返済と自動返済を使えるようにした方がよいでしょうか？

[948: 匿名さん]

私は保証料一括前払い方式で８月実行の者です。

契約前に一括前払い方式でも１０月から自動返済が可能になる事
を聞いていて、先日書面で案内が来ましたので一括前払い方式でも自由
返済ではなく自動返済が出来るようになるのは間違いないです。

[949: 匿名さん]

変わったんですね。
保証料一括で自動返済ができるようになっているのであれば
さらにおいしい話ではないですか。

金利に問題がなければ、ここで借りるしかないでしょう。

[950: 匿名さん]

３５年ローンの６０００万の借り入れをここでしようと思うのですが繰り上げをしていきおよそ２０年で返済できそうな場合、保証料一括と上乗せどちらが特になりそうでしょうか？
預金額によっては他行の預金連動型のローンへの借換えもいずれ検討しようかとも思っているのですが、そうしたことをふまえてどうなんでしょうか？金利上乗せの方が借換えなどのときに面倒でないかなと思ったり…ご意見よろしくお願いいたします。

[951: 申込予定さん]

すいません。すごい単純な質問です。
自動返済は、返済方式が、返済額変動一部繰上げ返済で
自由返済は、返済方式が、期間短縮式の一部繰上げ返済なので、
仮に同額一部繰上げ返済するのであれば、
期間短縮式の自由返済のほうが、繰上返済の効果が高い（総支払額が抑制できる）
ので、がんがん自由返済していこうと考えています。
しかしながら、この掲示板では、自由返済よりも、自動返済が賞賛されています。
私の考えは間違っているのでしょうか？

[952: 申込予定さん]

951です。
すいません。勉強して、自由返済の素晴らしさ、理解しました。

[953: 匿名さん]

自由返済の素晴らしさ？

[954: 申込予定さん]

９５１です。間違えました。
「自動返済」の素晴らしさです。
失礼しました。

[955: 匿名さん]

>948さん

貴重な情報をありがとうございます。
実行は10月以降なので、これで迷わず自動返済でいけます。

[956: 匿名さん]

948さんの情報はあくまで参考情報です。

正確をきすなら住信の担当に確認してください。

できれば、その結果を教えてください。

[957: 申込予定さん]

948さんではありませんが、たまたま昨日虎ノ門のコンサルティングオフィスで説明を受けたものです。
情報は間違いありません。新しいパンフレットにも明記されています。

[958: 匿名さん]

住友信託でいただいた資料にありました。１０月以降から保証料一括前払い方式でも自動返済できるとありました。すみしんの担当者の方にも伺いました。
正確な情報ですよ。

[959: 匿名さん]

１０月以降は保証料金利上乗せのメリットは？はじめに一旦払わなくてよいこと？

[960: 匿名さん]

基本的になんでも早く払ってしまうこと。
したがって、どちらも自動返済が可能なら
上乗せにする意味はないと思う。

[961: 契約済みさん]

これから保証料を一括前払いでも自動返済が選択出来るようになるということですが、例えば自動返済で毎月こつこつ1万円くらいを地道に繰り上げていく場合、保証料の戻りが手数料と相殺されてしまう事になりますよね？

ということは、保証料を上乗せにしておかないと損してしまうことになるのでしょうか？

[962: 申込予定さん]

保証料返済の手数料も無料ですよ

[963: 匿名さん]

自動返済はこれでシステムとして完璧になりましたね。

★自動返済
★自由返済
★ゆうゆうパック
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★他行振込5回無料
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料

不満な点は、
■携帯IBがない
■ATM入金は平日のみ
くらいかな。

[964: 契約済みさん]

＞９６２　さん

９６１です。
保証料の返済手数料も無料なんですか？
保証会社の手数料ですよね？

昨日銀行に行った時、銀行の方は小額返済する場合手数料が高いために
打ち消されてしまい戻ってこないと説明を受けました。
ある程度一括での返済が必要だと・・・
う〜ん。間違いを教えられたのでしょうか？

ちなみに私は今月もうすぐ融資実行予定です。
保証料は前払いで払ってしまいました。
自動返済は出来ないとあきらめていましたので今回の変更は大変うれしいです。
１０月になったら自動返済を申し込む予定です。

[965: ティファニー]

9月実行時金利まであと５日！
30年固定金利2.8%位にならないかなぁ〜

[966: 匿名さん]

すみしんの長期固定金利で来月ついについに契約します！いったい何%マイナスするのか！?

[967: 入居予定さん]

私も来月契約予定です。
10月にすることもできたんだけど、月末の緊張感に耐えられそうもありません。苦笑
今は10年固定で検討中ですが、下がり具合によっては15年にできるかな・・・。
月々の支払いを考えると、保証料込みで2.7％くらいが限度です。
30年とか長期にできる人が羨ましい。

[968: 匿名]

967さん

私はもう住信で実行終ったものですが、
10年固定にして、今は毎月自動返済を行ってます。

とても良いシステムだと思います。

自動返済をする度に、返済予定表が送られてくるのですが、
記載されている返済予定額が減っていくのが楽しいですよ。

私も967さんと同じく、30年固定ですとぎりぎりラインでしたが、
この調子でいくと、11年後に相当金利が上がっていたとしても
30年固定より支払額が少なくてすみそうですので、
今は10年固定で良かったと思っています。

お互い繰上げ頑張りましょう！

[969: 匿名さん]

もう今の時点で９月金利って分かりますか?住友信託銀行に直接電話したら教えてくれるんでしょうか?かなりドキドキ！

[970: 匿名さん]

968さん
10年固定終わったあと30年固定よりも支払総額が少ないとありますがそれは仮に何%金利が上昇しても大丈夫な範囲なのですか?

[971: 匿名]

>970さん

11年後から25年間の平均店頭金利が５．５％
優遇１．４％なので、
だいたい４％くらいで計算した結果だったと思います。
この金利の根拠は個人の予想としか言いようがありませんので、
つっこみは勘弁して下さい・・・。

あくまで私の繰上が計画通りいく場合ですので、ご参考まで。

ちなみに計算にはこちらのサイトにお世話になりました。
↓
ttp://makiloan.com/loan/

[972: 967]

968さん

住信の自動返済は、私もとってもいいシステムだと思います！
「実際に返済が始まったらどうかな〜」と少し不安もありましたが、
968さんのお話で安心して、自動返済を使用できそうです。

実はこの前、ふと「10年後に金利がめちゃくちゃ上がってたら、自動返済で減ってた
支払いが増えちゃうかも！？」と思っていたところです。
教えて頂いたサイトで私も勉強してみますね＾＾

そろそろ、本審査の結果と共に9月の金利の連絡が入ると思うのですが、
ドキドキです。笑

[973: 匿名さん]

今現状の30年固定金利が優遇後3％台ですから固定期間が終了するといくら予想でも4%は怖いと感じます。やっぱり変動金利より金利が高いとはいえ完済まで固定金利の方が計画だてしやすいです、私的には。

[974: 匿名さん]

968さんは現在2.875％の変動金利が5.5％まで上がったと仮定されているので
そこまで滅茶苦茶なシミュレーションでもないんじゃないでしょうか？
まぁあくまで予想なので当たるかどうか誰にもわかりませんが

[975: 匿名さん]

974さん
金利5.5%になる可能性は将来的にはなきにしもあらずです。
というのはあくまでも予測での話ですが、物価高、原油高、サラリーマンの給与ベースアップ0、個人消費落込が続いて景気が停滞し続ければ金利はやはり低い状態を維持するものなのでしょうか?
景気と金利の相関性はここに来て崩れていますが。

[976: 匿名さん]

政策金利2.0%で、住宅ローン変動金利の平均6%。。。
これ、いまのアメリカね。
http://mortgages.interest.com/index.asp

５〜７％で、優遇分引いた金利を予測でつかってちょうどいいんじゃないですかね。

[977: 匿名さん]

住友信託銀行の30年固定金利で９月契約する方いませんか?

[978: 匿名さん]

保険のためにと仮審査を受けた某メガバンクから内諾が出ました。
保証料無料キャンペーン利用可の文句にぐらついてます。
最終的には実行月の金利で判断せにゃと思っとりますが。
住信の金利がこのまま良心的であることを祈りたいです。

[979: 匿名さん]

住友信託銀行の９月金利出ました！
短期金利は据え置き、長期金利30年は0.15%下げてきました！
爆下げです(笑)

[980: 匿名さん]

979さん
9月実行時金利30年固定特約で特別優遇-2.3%で2.8%！
しかも繰上返済、自由返済手数料無料！
繰り上げ返済しまくって20年返済しますよ。

[981: 入居済み住民さん]

やっぱり下がったか(＾＾;;

[982: 匿名さん]

今は長期固定金利はお買い得ですよ。
ですが新築マンションは申込時の金利じゃなく入居時の金利だからこれはクセモノでした〜。
金利は自分で選べませんからね。

金利確定のタイミングも結婚と同様に運と強い思いにかかってますな。

[983: 匿名さん]

自動返済を行ってる方に質問です。

まとまった金額を繰上返済するなら、年末ではなく年明けにした方がいいと聞きます。
自動返済で繰上返済をしてる方は、この辺は気にせず年末も自動返済してますか？

今月、金消予定ですが、来月から自動返済をスタートするか、
年明けからにするか悩んでます。

アドバイスを頂けると嬉しいです。

[984: 匿名さん]

983さん
私も今月住信で30年固定金利2.8%で契約ですからめっちゃ関心あります！

[985: 入居済み住民さん]

984さん

３０年固定で2.8%？ＨＭ提携が-2.3ですかぁ？　いったいどこのＨＭなんでしょう？
うちは-1.4なので30年固定で３．７％にしかなりません・・・・

2.8%になるのは１５年固定あたりかなぁ

[986: 匿名さん]

>985さん
提携なしで、
全期間優遇だと▲1.3％(＝3.8％)だけど
当初優遇の場合▲2.05％(＝3.05％)ですよ。

30年固定の場合で全期間優遇を選ぶ意味はほとんどないのでは？

[987: 匿名さん]

985さん
HMって何の略称ですか?

[988: 匿名さん]

985さん
30年固定金利で3.7%って高金利ですね！
いつ実行時月は何月?

[989: 匿名さん]

あとすみしんと提携するでべによっても優遇金利変わりますよ

[990: 匿名さん]

今月なら30年固定金利で2.8%でいけますよ

[991: 匿名さん]

>>983

>まとまった金額を繰上返済するなら、年末ではなく年明けにした方がいいと聞きます。
>自動返済で繰上返済をしてる方は、この辺は気にせず年末も自動返済してますか？
どうして年明けがいいといわれるかはわかってます？

[992: 匿名さん]

991さん
分かってないから教えてほしんです！

[993: 匿名]

>>983
恐らく住宅ローン控除の関係のお話ですよね。
年末時点だったかな?とにかくその辺りのローン残高によって
控除額が決まるので。
でも収入や住宅ローン控除の摘要額等で話は違うんで、
繰上しても、残高2000万円以上なら全く気にしないで良いのでは。

詳しくは自分で調べた方が良いですよ。

[994: 983]

983です。
>>991、993さん
私がご質問に答える前に、992さんがすごい勢いで答えてますね＾＾；

住宅ローン控除の関係で年末を避けた方がいいことはわかっていました。
残高が2000万切るまでは、あまり気にしなくてもいいですかね。

これからいろいろ勉強するつもりですが、住信の自動返済をお使いの方は
どうしてるのかを知りたくて書き込みしました。
ありがとうございました。

[995: 匿名はん]

住信の自動返済は返済額軽減と期間短縮効果と両方あるようで、すばらしいと思います。

ちなみに自動返済を利用している皆さんは、ちなみに毎月いくら自動返済されてますか？
これから自動返済を申し込もうとしているので、できれば年収とともに教えて頂けましたらさいわいです。よろしくお願いいたします。

[996: 9月実行時金利者です。自動返済は口座の残高がスッカラカンになるのはさもしいので、自由返済にします。]

自動返済は口座の残高がスッカラカンになるのはさもしいので、自由返済にします。
5年で200万ペースでいこうかなと

[997: 匿名さん]

↑
預金残高は自分で設定できるのではなかったでしょうか？

スッカラカンにはならないように設定されてはいかがでしょうか？

[998: すみしんマニア]

あっ自分で設定できるのね。
でも頭金やら諸費用なんやらでざっと1200万ほどトンでいったから自動返済は無理ですね。
997さんは何月実行時の方?

[999: 匿名さん]

997です。
私はH19年3月実行です。
保証金一括払いにしていたので、自動返済は使えなかったのですが、この10月から申し込みが出来るということです。

[1000: 匿名さん]

997さんへ
そうそう、すみしんは自動返済も自由返済も手数料無料でできるし、コンビニのATMからの入出金が24時間手数料無料でできるからめちゃ便利ですよ。
H19年3月時点の実行時金利と年数は?

[1001: 匿名さん]

>コンビニのATMからの入出金が24時間手数料無料
１０月からは資産残高１００万円以上という条件付きになります。

[1002: 匿名さん]

1001さんへ
普通預金に残高100万以上入金してたらコンビニ手数料24時間無料になるって言う意味ですか?

[1003: 匿名さん]

別に残高100万なくてもローンしてたら無料じゃないんすか?

[1004: 匿名さん]

1002さん：正解
1003さん：不正解

勿論、普通預金だけじゃなくて、
定期、投信、外貨等もろもろの
合計で100万円あればＯＫです。

[1005: 匿名さん]

ローン申込した時にシルバーステージはコンビニATM手数料無料になるって聞いたんだけどなぁ。
行員に確認します。

[1006: 契約済みさん]

ついに借金してしまいました。こんな歳になるとはなぁ
２４００万大金です…

[1007: 匿名さん]

もうすぐ金消で１１月に実行予定の者です。
ここのスレッドでも、たびたび話題に出ていますが、住信の自動返済は使う側にとって
欠点が見当たりません。
こんなに完璧だと、なにか自分で気づいていない落とし穴があるんじゃないかと
逆に心配になる今日この頃なんですか、なにかデメリットとして思いつくことってありますか？

[1008: 匿名さん]

No.1007 さんへ
返済口座へ給与振込等を指定すると、自動的に100万円まで
返済にまわされますので、家計口座等と返済口座を別に
管理する必要があります。

その他については、私も申し分の無い方法だと思います。

[1009: 匿名さん]

>>1007さん
　僕も11月実行予定です。
考えうるデメリットは、他の管理費等と一緒にすると勝手に繰り上げになるというのと
自分をしっかり持たないと返済金が少なくなるので返す額は減る事に甘えて利息は35年
払い続けてしまう　って所ですかね。ちゃんと自己管理できる人にはデメリットはない
と考えてよいと思ってます。

[1010: 匿名さん]

給与振込みが郵便局にできるひとは、
ゆうゆうパックのシステムにより、
住宅ローン口座へ毎月一定額を
手数料無料で振替えてくれるので、
それほど管理は必要ありません。


自動返済の保証料０.２％上乗せの条件は、
まだＨＰ上に記載があるけど、
本当になくなったのでしょうか？

[1011: 入居済み住民さん]

>>1007さん

自動返済だとすぐに繰上げ返済したいと思っても、決められた返済日まで資金を寝かせなければいけません。
私はボーナス併用で借りたので、以前はこまめに自由返済をしていました。ボーナス払いの分がなくなってから自動返済に切り替えたため、すぐに返せないという点がちょっと気になっています。

まぁ欠点と言うほどのマイナス点ではありませんが。


>>1009さん

>自分をしっかり持たないと返済金が少なくなるので返す額は減る事に甘えて利息は35年払い続けてしまうって所ですかね。

これはどういう意味でしょう？
自動返済する意欲が減退していく、という意味でしょうか？

[1012: 1009]

>>1011さん
　
　単に80000円を銀行に返済が決まっていればちゃんと返すのですが、返済額が減ると
たまには10000円を繰り上げに回さず使ってしまう恐れがあるって程度の話です。
　特に自分は残ってたらいつの間にかなくなってしまっているタイプなので・・・（笑）

[1013: 匿名さん]

自動返済の典型的なパターンは、

２５日：給料日＋返済口座へ振替え
２７日：ローン引落し＋自動返済

または、

前月２０日：ゆうゆうパックによる振替え
２５日：給料日
２７日：ローン引落し＋自動返済

ってパターンだと思うので、
資金を寝かすことにはなりませんよ。

もちろん、臨時収入があった場合は、
自動返済も併用しますよね。

[1014: 入居済み住民さん]

>>1012
了解です。やはりそういう意味でしたか。
でも返済に回さず他に使うこともできるというのは、本来は返済額低減型のメリットですよね。

>>1013
収入が給料だけであればその通りかもしれませんね。
私の場合、株や為替や商品などに投資しているので、余剰資金が生じてキャッシュポジションに戻すタイミングは一定ではないのです。

また、臨時収入があった場合の話は「自由返済を併用する」の間違いですね。
私は期限の利益の最大限に享受したいので、自由返済は使っていません。
「もちろん」とありますが、私のような考え方をする人も少なくはないのでは。

[1015: 匿名さん]

1007です。
皆様、コメントありがとうございました。大変参考になりました。
大きなデメリットはなさそうですね。口座の管理も少々面倒というぐらいですし。

>>1010さん
住信にたずねたところ、１０月より保証料は一括の場合でも自動返済可能とのことでしたよ。
保証料の返還手数料も無料とのことでした。

[1016: ★]

ここでたずねるのは恥ずかしいくらい
基本的なことをおたずねします。

１．住宅ローンは、自動返済なり自由返済なりを駆使して、
返していったほうがいいのですか？
２．みなさんのようにまとまったお金が無く、月に1万円黒字がでたから
それを返済に充てよう・・などという「焼け石に水」的な返済でも、
しないよりはマシでしょうか？

勉強不足ですみません・・
わかりやすく、あまり厳しくなく教えてほしいです。

[1017: 入居済み住民さん]

>>1016
一般解としては1. 2.ともYesです。

あとは機会費用や満足感などをどう評価するか次第ですね。
より有効な使い方が出来るのならば、繰上げ返済しないという選択もありです。

例えば株で運用して住宅ローン以上のリターンを得るとか、
その一万円で食事に行って家族の笑顔を増やすとか。

[1018: 匿名さん]

そろそろ次スレへ移行してください。

住友信託銀行について語りましょう（その４）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30008/