変動金利は怖くない？！その５

[マンコミュファンさん]

※注意！
・相手を納得させようとしても無駄です。
　都合が悪くなると誹謗中傷に走ります。高みの見物がよいでしょう。

・そういえば最近、金利変動リスク以外にも、家庭的な事情のリスクなども
　あるから変動は怖いのだ、と言ってる人もいますが、それは勘弁！
　変動を選ぶか固定を選ぶかで違ってくるのは支払利息だけです。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[164: 匿名さん]

>>162
政策金利が３〜４％の想像は誰でもつくんじゃないかな？
ただ政策金利が３〜４％ならば優遇１％あれば変動金利も
３〜４％で長期固定と変わらないから怖くないでしょう？

１０年固定辺りとの比較で考えると難しいけれど
政策金利３〜４％がどのくらい先になるかの
予想で変動にするか１０年固定にするかだと思うけれど
こればっかりは今どちらが得かなんて誰にも分からないから
個人の予想でどちら選んでも良いって感じじゃないのかな？

[165: 匿名さん]

>ただ政策金利が３〜４％ならば優遇１％あれば変動金利も
>３〜４％で長期固定と変わらないから怖くないでしょう？
？？？

[166: 匿名さん]

分からない人がいるんですねぇ…

[167: 匿名さん]

仮定の計算をする場合金利は公定歩合の上昇分を単純上乗せでいいの？

[168: 匿名さん]

政策金利：0.5%→3〜4%ならば、変動金利：2.875% → 5.375〜6.375%。
優遇1%あっても変動金利は、4.375〜5.375%と考えるのが普通では?

[169: 匿名さん]

>>167
過去の公定歩合との関連見ると
だいたいプラス１％前後だから
まぁ、そのくらいの見方で良いんじゃないかな。

[170: 匿名さん]

>>168
過去見てもそこまで高金利にはならないと思うけど？
アメリカなんかでも公定歩合７％、変動８〜１０％くらいだったでしょう。
（日本の優遇幅みたいなもので顧客による金利差が激しいけど）

[171: 匿名さん]

１９８０年に公定歩合が８％超えて
その時が変動金利も最高で８．５％
１９８５年くらいから公定歩合４％台に入り
後追いで変動の金利も４〜５％に下がってるね。

１９８０年以降は上がる側からの３〜４％ってのが
無いからはっきりとは言えないけれど
ローン金利は基本後追いになるので
公定歩合３〜４％当初は４〜５％くらい。
何年も続けば５〜６％くらいになるのかな。

[172: 匿名さん]

4%を上限にシミュレーションしてみた。
あまり先の未来を予想するのもなんなのでとりあえず10年以内に完済予定の自分を例に。

借り入れ2090万、変動で借りる予定。
全期間優遇-1.6%（ホントは20年だけど実質全期間）
繰り上げ含めて年間約248万返済予定←年間これだけは確実に返すと決めた額。
公定歩合が動かず金利据え置きの場合変動のままで行くと(利下げを前提としない理想)
支払期間8年2ヶ月、支払総額2203万

以下は金利が上昇した場合の仮定。

＜仮定条件＞
約3年後、2011年末までは今の金利が続く。
2012年1月から公定歩合が半年に0.5%の割合で上昇し3年半後の2015年1月に4%になりその後横ばい。

実行当初の金利は10月の金利とし、全期間優遇-1.6%で公定歩合の上昇分を単純に上乗せしていく。
変動2.875%
2年固定3.30%
3年固定3.55%
5年固定3.70%
10年固定3.90%

＜行動設定＞
(1), 全期間変動　(←無策)
(2), 変動1.275%→2012年7月に2.6%で5年固定→残り期間を変動4.775%　(←変動からの撤退ラインを1.5%に設定)
(3), 変動1.275%→2012年7月に3.1%で5年固定→残り期間を変動4.775%　(←変動からの撤退ラインを2.0%に設定)
(4), 変動1.275%→2013年1月に3.6%で5年固定→残り期間を変動4.775%　(←変動からの撤退ラインを2.5%に設定)
(5), 変動1.275%→2013年7月に3.95%で3年固定→残り期間を変動4.775%　(←変動からの撤退ラインを3.0%に設定)
(6), 変動1.275%で3年1ヶ月→5年固定2.1%（低金利最後のタイミング）→残り期間を変動4.775%　(←変動から固定切り替えの理想形)
(7), 3年固定1.95%→2014年12月に5年固定2.1%（低金利最後のタイミング）→残り期間を変動4.775%　(←ほぼ全期間固定の理想形)
(8), 当初から10年固定2.3%　(←安全確実)

＜結果＞
(1), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2272万
(2), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2253万
(3), 完済まで8年6ヶ月、支払総額2263万
(4), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2270万
(5), 完済まで8年6ヶ月、支払総額2274万
(6), 完済まで8年3ヶ月、支払総額2233万　←最も支払いが少ない
(7), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2277万
(8), 完済まで8年7ヶ月、支払総額2306万　←最も支払いが多い

無策でも全然余裕の結果でした。
実際に金利が上がり始めたら(3)や(4)あたりの対応が現実的なところかなと。
(6)は理想形なのでこの通りには動けないでしょう。
やってみた感想としてはどれでもあんま変わんないのでビクビクする必要が全くない。
低金利継続と読んで変動で行くのがいいんじゃないかな〜と思った。

が、実際こんなに上がるかね？
個人的な考えとしてはこの混乱を乗り越えて好景気になり2012年に金利上昇が始まるってのはかなり早い。
ここ5年好景気でも金利は大して上げられなかったし。
上の仮定は普通の経済情勢下としてはやや厳しい金利上昇を想定していると思う。
しかも上がりっぱなしで下がらないという仮定だし。
それでも無策の変動一本槍とと大きくは変わらない結果が出ている。
10年以内に完済予定の人は低金利が3年続いたら変動利率が優遇後2.5%までは変動のままでも特に問題ないかな。

10年以内ならこんな結果となりました。
もっと長い仮定でのシミュだれかやって。

[173: 匿名さん]

>>172
シミュレーションおつかれさま。なかなか面白い。

ただ、変動が全期間優遇1.275%とかなり低め(交渉やデベ提携が必要な条件)なのに対し、10年固定が2.3%と高め(ろうきんは一定条件満たせば1.8%)なのが、少し変動有利な設定かと。
変動1.375%で10年固定1.8%なら、10年固定有利ですよね？

まあ、3年後に政策金利が4%まで行って張り付くというのは変動不利に設定しているので、どっこいどっこいかな。(3%まで行ってすこし下がる、くらいが日本のポテンシャル？)

[174: 匿名さん]

>>173
ろうきん10年固定1.8%と比べるなら当初の変動金利も限界まで優遇された1.275%でいいと思いますけどね。
10年固定1.8%だと

完済まで8年5ヶ月、支払い総額2254万

という結果でした。
このレベルと競うなら今の低金利が更にあと1年(4年)は続かないと10年固定1.8%が上回ってきますね。
個人的にはそれくらい低金利は続くんじゃないかと思っていますが。
むしろここから下がる可能性も結構ある。

[175: 匿名さん]

初心者ですがすいません。
こんなによく分からない状況ならとりあえず変動と変動でミックス？にして、
上昇してきたら片方固定にするというのはあまり意味がないでしょうか。
最初の経費は印紙代くらいしか差はないと言われたのですが。ちなみに全期間１．５優遇です。

[176: 匿名さん]

>>172
こんな計算、シミュレーションになるの？
織り込んだパラメータが少なすぎて恣意性を排除できてないし
まぁ、想定した条件でケーススタディした結果なんだろうけどさ、
単なる予定の想像程度で、意味があるのか分からないなぁ。
一生懸命、計算した結果、返済額の最低と最大で７０万円も変わらないってことが
計算できただけで、それも、想像か都合のいい妄想の域を出てないし。
時間の無駄で、くだらない。

[177: 匿名さん]

意味ないなら無視すればいいじゃん。
参考になる人だけ参考にすれば。
何もやらないあんたよりゃマシ。

[178: 匿名さん]

うちの会社の社内向け住宅融資の規定を見返してみた。
「金利の自己負担上限は5％とする。・・・・」
5％は考えといた方がいいな。

[179: 匿名さん]

＞１７７
何もしないとは言ってないだろが。
分かるかなぁ？考え方の問題なんだよ。
その手の算数やっても意味がないってことなんだけど。
恥ずかしげもなく、その算数をシミュレーションしたなんて考えていることも
どうなのか不思議で
結果、７０万円くらいの違いなら誤差だろ
こういうのはね、自己満足というレベルのもの。
であれば、公正な判断を歪ませるので、やらない方がいい。
それからね、１７７はやり方としては否定に非難で返す最低卑怯。

[180: 匿名さん]

>>179
173さんもかいているけれど
１つの前提でなく色々なパターンで計算しているので
意味は凄くあるでしょう。

シュミレーションのパターンが少ないって批判ならば分かるけれど
１０年で返すパターンであれば悪くないと思うけれど？

７０万も１番悪いパターンとの比較で誤差の範囲って意味不明だし。

意味無いというならば、こう言った場合と
具体的にはどんな数字で計算すべきか言えば良いんじゃない？

[181: 匿名さん]

シミュレーションご苦労様でした。
自分なら70万の保険料でお気楽な時間を買いたいです。
ま、人それぞれですね。

[182: 匿名さん]

176は頭が弱すぎて、シミュレーションという言葉に過大な期待を持ってるようですね。
172のシミュレーション(ケーススタディでも算数でも何でもいいけど)に改善の余地があるとすれば、

・金利上昇時にイールドカーブが水平上昇でいいのかどうか考慮する(あんまり変わんないから今のままでいいと思うけど)
・借換えコストを考慮する(登記料や保証料)

くらいでしょ。

政策金利の推移が予測できないから意味ないとか言うんだろうけど、金利推移は一意に予測するんじゃなくて入力値として複数ケースを用意すべきもの。で各ケースでどの戦略が最適か見ればいい。

176の考える「シミュレーション」や「公正な判断」が何なのか、頭をカチ割って見てみたい(笑)

[183: 匿名さん]

>>182

将来のイールドカーブをどうやって想定できるのか？
余り変わらないとする根拠が希薄、
まぁそれはいいとしてもとしてもバラツキはどの程度予測したらいいのか？
それから、借換えコストを考慮するなら借換のパターンを想定するのだろう？
その組み合わせはどうしたらいいのでしょうね。

これら、２つを、具体的に教えてください
なんだか内容が素人くさいので釣りだと思えるのですが・・・無理にない範囲で
頑張って答えてください。