2006年3月実行の方

[スレ主]

2月末引渡しマンションを契約しました。
現状、4000万円ローンのうち財形を1000万円（1.59%）、
残り3000万円をフラットの優良住宅当初5年0.3％優遇。

公庫8月3.08%を押さえておこうか…検討しましたが、
デベからは11月に資金計画を決定して欲しい(その後は変更不可)と
言われ、結局ギリギリまで状況をみることはできないわけなので
フラットにしています。

フラットの実行金利、3月には3%を超えている可能性もあるな〜、と
どれくらい超えるだろうと心配しましたが、今朝の日経でフラット好調
さらに営業強化する、と公庫のトップが話しているので…なんとか3%程度で
おさまって欲しいと願うような気持ちです。

みなさまどんなヨミですか。

[22: 匿名さん]

条件なにも書いてないから分からんが、400 ぐらいじゃ、
諸手数料を考えると低金利のメリットがほとんどないだろ

[23: 匿名さん]

＞２１　フラット（グッドローン）２．３１％＋中央三井信託０．９５％で３５年です。
　　　　計算上は、すべてフラットで組むよりつきの支払いは１万円近く下がります。

[24: 匿名さん]

21=23さん、念のため。
>頭金が少ないため、フラットですべて組めず
とお書きですが、グッドローンは同じフラットでも融資手数料がかなり掛かるのはご存じですか？
フラット２２００ですと４６万円近く必要ですが…。
ご存じでしたら「釈迦に説法」でして、大変失礼なことを申し上げてすみません。
逆にいえば、「融資手数料がもったいない」からフラットの割合を低くする…
という考え方もありますよね。

[25: 匿名さん]

＞２４さん　アドバイスありがとうございます。
１９さんと同じく、①フラットの団信特約料はちょっとでもケチりたい、
②銀行ローンの保証料は抑えたい、かつ、将来の金利変動リスクはなるだけ回避したい、
③欲をいえば、三十ウン年間の支払総額も出来るだけ抑えたいと言う３つのわがままがあり、
迷っているところです。

[26: 匿名さん]

フラットを選ぶ人の理由の一つに「保証料が不要」ってのがありますが、
グッドローンのフラットの場合、融資手数料がべらぼうに高いので、結局のところ
銀行ローンの保証料とほぼ同じの負担感になってしまい、敬遠する人が多いと聞きます。
とはいえ、グッドローンの金利はご存じのとおりの低さで、それが３５年固定ですから
最初に手数料を頑張って払ってでも選ぶという人が、かなりいるようですね。

グッドローンのフラット＋銀行ローンの組合せの場合、
最初に支払う融資手数料or保証料という要素からだけいえば
両者をどのような割合にしても、ほぼ変わらないですね。
変わってくる要素は、やはりフラットの団信特約料と、銀行ローンの将来の金利変動リスクですね。
この２つを見ながら、自分にフィットする割合をお決めになるといいと思います。
団信特約料は、元本が減ればそれだけ年々安くなっていく…というのもミソですよね。

[27: 匿名さん]

基本的かもしませんが教えてください。
皆さん（スレ主さんも）、2月末引渡しで、なぜ３月実行なのでしょうか？
２月末引渡しの場合は２月末までに支払わなければならないので２月実行なのでは？

[28: 匿名さん]

>27さん。
たとえば私の場合、３月末引渡しなので・・・、ありゃりゃ、
実は４月実行になってしまうのか！！！
（これはイカン！　このスレの対象外であることにいま気付いてしまった！！！）
さて、気を取り直して・・・、フラットを選ぶとこういうことが起きます。

フラットの場合、実行日が限られてます。詳しくは各金融機関の案内でお調べ下さい。
仮に２月２８日引渡しで、２月２８日がフラット実行日でない場合、
次の３月●日が、フラット実行日になります。
当然引渡し日には融資が実行されないと困るので、ここで出てくるのが「つなぎ融資」です。
デベ及び銀行に確認しましたが、私の場合、つなぎ融資に係る費用は約１０万円だそうです。

[29: 匿名さん]

フラットの実行日は、各月の１日〜２５日の中から、各金融機関が指定する日ですね。
月末に引渡しの場合、必然的に翌月実行になってしまい、
つなぎ融資の対象になりますね。

[30: 匿名さん]

＞29　＞29
なるほど。私もフラットが第一希望（つなぎ要）なので、３月実行者です。宜しくお願いします。

でも第二希望の銀行ローンにした場合は、２月実行のスレに行けばよいんですね。
ありがとうございました。

[31: 匿名さん]

９月の実行金利が各銀行から出始めましたね。やはり上傾向にあるようですね。
しかし色々と調べてみましたが、あと７ヶ月の間に急激に金利が上昇することはなさそうです。（推測）
大きな動きは平成１８年度中ごろと思われます。３月実行の皆様まだ望みはありそうですよ！
けれども、その後の傾向を考えると長期固定で低金利のうちに組むのがやはり得策のような気がします。

[32: 匿名さん]

フラット、上がりましたね〜。毎月この時期に一喜一憂するのも心臓に悪いですね。
フラットが上がれば、フラットに対抗して出している
銀行ローンの長期固定モノも、つられて上がってくるでしょうね・・・。

[33: 匿名さん]

>色々と調べてみましたが、あと７ヶ月の間に急激に金利が上昇することはなさそうです。（推測）

どういう推測なのか気休めに（失礼m（_ _）m）御教示ください。

ここのところ長期金利（国債10年もの）が下落傾向のようですね。
http://markets.nikkei.co.jp/kawase/kinri.cfm?id=ds0imb0402&date=20...

とはいえ、
いろいろな経済指標が景気回復を示している昨今、
この下落傾向が長続きするとも思えず・・・。

不謹慎ですが、理想的な展開としては、

原油価格の高止まり＆ハリケーン被害拡大を嫌気して米株下落
↓
釣られて日経平均が下落
↓
債券価格上昇（利率低下）
↓
ローン実行者ウマー！　ヽ(゜д゜)ノ

・・・でも、こうなっても来年3月までは持ちそうも無いですな。

[34: 匿名さん]

私は5月に契約し2月引渡しですが・・
9月の金利が2.8になっているのを見て驚いてここにたどり着きました。。
原油の値上がりがいい方向に動けばいいのですが。。
本当心臓に悪いですね。

[35: 匿名さん]

私はフラット切り替えは見送る事にほぼ固まりました。

２月の押さえで、公庫2.85−3.25％　公庫財形1.48％が確定しています。

公庫分をフラットへと考えていたのですが、公庫財形が契約の時点ではフラット併用を認めていないようなので、
最近の金利上昇を考えると・・・このままが良いのかなと考えている所です。

[36: 匿名さん]

財形は最近併用認められるようになったと聞きましたが・・・
公庫とフラット両方申し込んでおくのも可能らしいですよ。

[37: 35]

＞３６
そうなんですよね。最近なったんです。

公庫のHPには適用前の契約では併用出来ないみたいに書いてあるんですよね。

[38: 38]

発売中の日経トレンディ[10月1日号]
P66「家づくり／ローン編−主要用品をシミュレーションで比較」
参照あれ。　ソニ銀万歳！？

[39: 匿名さん]

私もフラットと銀行ローンの組み合わせで考えているのですが、グッドローンでフラットを借りて、
残りをどこで借りるか検討中なのですが、大手都市銀に相談に行くと「出来ません」の返事ばかり。
どこに行けば貸して貰えるんでしょうか？

[40: 匿名さん]

３９さん
フラットと都銀商品を組み合わせるには、その都銀のフラットと組み合わせる必要があるのですよ。

OK　Ａ都銀のフラット＋Ａ都銀のキャンペーン商品
NG　ＳＢＩフラット＋Ａ都銀のキャンペーン商品

[41: 匿名さん]

39さんの仰るとおりです。
どうしてもグッドローンでいきたいなら、借入はグッドローン１本でいきましょう。