2006年3月実行の方

[スレ主]

2月末引渡しマンションを契約しました。
現状、4000万円ローンのうち財形を1000万円（1.59%）、
残り3000万円をフラットの優良住宅当初5年0.3％優遇。

公庫8月3.08%を押さえておこうか…検討しましたが、
デベからは11月に資金計画を決定して欲しい(その後は変更不可)と
言われ、結局ギリギリまで状況をみることはできないわけなので
フラットにしています。

フラットの実行金利、3月には3%を超えている可能性もあるな〜、と
どれくらい超えるだろうと心配しましたが、今朝の日経でフラット好調
さらに営業強化する、と公庫のトップが話しているので…なんとか3%程度で
おさまって欲しいと願うような気持ちです。

みなさまどんなヨミですか。

[2: 匿名さん]

私も同じ２月引渡し契約済みです。

日経の記事みましたが、やっぱり３％いくんですかね。。。
２．７％くらいでとどまって欲しいけれど。

[3: 3月実行]

予想では３％にもなるですか？やだなぁ

[4: 匿名さん]

私も３月実行です。
予想としてはフラットは、住宅公庫の直接融資が2006年度で原則廃止されるためそれまでは大幅な上げ傾向にはならないと読んでいます。
また、モーゲージバンカーの増加傾向も加味し、現状維持若しくは下げ傾向は当面続くのではないかとみています。
住宅ローンは銀行にとっては優良商品なので、もしかしたら三井住友のような３５年全期間長期固定商品が他の銀行からも出てくるかもしれません。
そうなると、来年３月くらいには今よりも選択肢が広がっていているかもしれません。
私の個人的な見解で、期待をもたせてしまうかもしれませんが３月実行はある意味「良い時期」なような気がします。
あくまで予想です。予想。その時は、その時の選択肢しかないのですから３月実行の者同士祈りましょう。
ちなみに私は、フラット、銀行ともに審査は既に通っておりますので動向を観察しながら時期をみて申し込みです。

[5: スレ主]

そうですね、
長プラはやはりあがっていっていますが、それよりも現在の低金利は貸し手の競争によって
維持されている面が強いと思うので、このまま行けば漁夫の利がとれるかもしれません。
０４さんも書いていらっしゃるように、この秋以降の銀行商品、対フラットタイプの有利なものが
出てくるのではないかと私も実は楽しみにしています。
（その視点からは東三・UFJの合併が来年に延びたのはなんとなく残念。）
とはいえライフプランは３％を超えを加味して立てざるを得ないですね。
2.7％ぐらいでおさまればラッキー！ていうのが精神的にいい感じです。

ちなみに０４さんの融資申込みはご自分手配ですか、それともデベ経由？
最終何月ごろ決定される予定です？
うちは先に書きましたように11月に決定を、と言われているのがちょっと嫌なところです。
でもつなぎ融資が全く発生しないのが大メリット。

[6: 匿名さん]

スレ主さんへ04です。
私は融資申込みは自分で行なおうと思っておりますが、もしデベ提携の銀行が良い商品を出してきたらお願いをするかもしれません。
いずれにしても、動向をうかがいながらってとこです。私はデベから「○○さんならどこでも借してくれますのでいつでも結構ですよ。」といわれていまして逆に不安です。
とりあえず２月位にアクションをおこそうかな？と考えております。ちなみに「つなぎ有り」です。
ＰＳ、私も「対フラットタイプの有利なものが
出てくるのではないかと私も実は楽しみにしています。」同感です。

[7: スレ主]

０４さん、早速お返事ありがとうございます。
２月まで状況を見られるとかなりいいですね。
うちの場合、フラット＋財形でつなぎを使うと２０〜３０万程かかる感じだったので、
多少低金利のところを選んでもメリットがなくなってしまい、デベにお願いすることを
選びました。
まぁ、０４さんとは逆の立場で、おもしろい商品が出てくればデベの方をキャンセルして
自分で動くことにします。
いろいろ情報をとって見逃さないようにしないと〜♪

[8: 匿名さん]

はじめまして、私も来年３月引渡しマンションを購入しましたが、やはり３月実行となると３％の大台？に乗るのでしょうか？
2.7％前後〜3％未満で決着してほしいと願っております。デベには年末までに資金計画を確定させて下さいと言われているので、
2月までゆっくりとフラットかＳＭＢＣの超長固定か見れないかもしれません。他にいい商品がありましたら紹介願います。
m(--)m

[9: スレ主]

０８さん、はじめまして。
＞他にいい商品がありましたら紹介願います。m(--)m
ええ、お互いに情報収集＆交換していきましょう。

数ヶ月前まで私はローンのことなどなにも知らなかったのですが、こちらの掲示板を日々
読むうちに最低必要レベルぐらいの知識はついてきたみたいです。
ですからこのページを作ってくださった管理人さんには心から感謝しています。
先は長いですがよいスレになれば、と思います。

[10: 匿名さん]

スレ主さん、はじめまして。このようなスレが立つのを楽しみにしてました。
私も来年３月実行です。一応、フラット利用を基本に考えています。

>ライフプランは３％を超えを加味して立てざるを得ないですね。
>2.7％ぐらいでおさまればラッキー！

私なんかもっともっと臆病ですので、3.3％くらいでライフプランを立ててます。
ほんと、いまの2.6くらいで借りられる方々は、うらやましいです。
これから半年間、心臓に悪いですね…。
ここにいる皆さま、一緒に上がらないことを祈りましょう！

[11: 匿名さん]

レスつけとかないと、このスレが見当たらなくなってしまいそうなので・・・。
先は長いですからね！同じ実行月同士、３月まで情報交換いたしましょう！
ちなみに私の契約したマンションの概要でも書いておきますね。
場所：神奈川県湘南方面
間取：３ＬＤＫ
専有：７５㎡
階　：１階（南東角部屋　専用庭３６㎡）
価格：３３００万円
購入動機：現在、夫婦と子供１人。今年もう１人増えるので現在の賃貸では狭いかな？っと思ったので・・・。
機械式駐車場は気に入りませんが、後は今のところ希望に合った物件です。
まだ先ですが（３月１８日が予定）内覧会とか楽しみです。
このスレに集まる皆さんはどんなマンションですか？

[12: 匿名さん]

>11
それをやるとスレの収集つかなくなるよ。
有益な情報も関係無い書き込みに埋まるし。

[13: 匿名さん]

>デベからは11月に資金計画を決定して欲しい(その後は変更不可)

なんで、デベの言うことを聞いているんだか・・・
２月の何日に引き渡しなんだかわかりませんが、
少なくとも、１月の金利動向までは見て判断したらいいんじゃないですか？

２月引渡しで、１１月に決めろなんていうのは
デベの勝手な都合に過ぎません。
（入居者数が多いからぎりぎりになると面倒だとか、その程度）

２月の後半引渡しだったら、
それこそ、２月の金利を見てから決めたらいかがですか？

[14: 匿名さん]

13さんの主張は正論ですよ。わかります。でもスレ主さんは07で、

>うちの場合、フラット＋財形でつなぎを使うと２０〜３０万程かかる感じだったので、
>多少低金利のところを選んでもメリットがなくなってしまい、デベにお願いすることを
>選びました。

とも書いていらっしゃいますからね。
このことも念頭において書き込みをしたほうが、話が前に進むような気がします。

[15: スレ主]

１０さん、こんにちは！よろしくお願いします。
3.3％、う〜ん、今は多めにみておいて困ることはないですね。

１１さん、ご心配ありがとうございました。
確かに早めに立ててしまったスレですが、例えばフラットの優良住宅優遇当初５年間0.3％は
今月で申込〆切りですし、申込時でフィックスできる公庫や財形の金利は来年の３月より今の
方が安いように思うので、タイミングとしては決して早すぎないかな、と。
のんびりいきましょう。

１３さん、１４さん、
なるほど、デベの言っていることってその程度の重さなんですね。
デベのスケジュールに沿わず２月金利をみてから決定することメリットデメリット、
盆明けにでも確認してきます。
ご教授、感謝感謝 (^-^)

[16: 匿名さん]

スレ主さんこんにちは。10（＝14）です。
私も来年３月実行ですが、すでに
フラット(2800)＋デベ提携の銀行ローン(700)の組合せで心を決めてます。
なので「直前まで様子見」はしません。いろいろ理由がありますが。

参考までに私の友人の話をします。
その友人は13さんに近い意見でして、私とは意見が合わず、議論もしばしば…(笑)。
その友人は、フラットやデベ提携のローンなどには目もくれず、
物件引渡しの直前まで、自分で銀行を渡り歩きローンを組んでました。
その理由を聞いてみると
①ローンを借りるのは物件の買主本人であって、デベに口を挟まれる理由はない。
②なんでデベに「ローン斡旋手数料」など支払う理由があるのか？もったいない。
③デベ提携よりも有利な条件を、自分の交渉で引き出せばよい。
④長期固定なんてローンは大嫌いだ。なぜいまの低金利を活かさないのだ？

ということで、彼の言うことも一概に鵜呑みにはできませんが、当たっている部分はあります。
そういう考え方もあるということで、書き込みをしてみました。

[17: 匿名さん]

１６さんへ
>フラット(2800)＋デベ提携の銀行ローン(700)の組合せで心を決めてます。

なぜその組み合わせにしたのでしょうか？
どうかご教授下さい。
私の場合は、2600万円の組み合わせを金利の予想を2.7〜3.0%のフラット
もしくは超長固定と提携ローン３年や５年固定でシュミレーションしています。
よろしくお願いします。

[18: 匿名さん]

１６じゃないが、3500 をフラット2000、銀行1500で決めました

[19: 16]

17さんへ。
いやいや、あんまり他の人に言えるような立派な理由じゃないですよ…。
頭金が少し足りないので、フラットだけでは借入れ総額3500を賄うことができず、
どうしても銀行ローンその他との組合せに頼らざるを得ないんです…。

ちなみに物件総額が4000なので、フラットは８割の3200まで借りることができますが、
フラットを上限の3200まで借りると、初年度の団信特約料がなんと９万円！
しかし、銀行ローンの割合を高めると、今度は保証料の負担が重くなりますよね。
仮に3500を全額銀行ローンならば、保証料が（前払いで）70万円を超えてしまい、
そんな金が払えるくらいなら、頭金をもっと増やすわい！　…ということです。
もちろん保証料前払いなしの金利0.2％上乗せタイプも検討しました。しかし、
その0.2％を仮に35年間払い続けると、なんと前払いの２倍以上も負担するハメになることがわかりました。

よって、①フラットの団信特約料はちょっとでもケチりたい、
②銀行ローンの保証料は抑えたい、かつ、将来の金利変動リスクはなるだけ回避したい、
③欲をいえば、三十ウン年間の支払総額も出来るだけ抑えたいと言う
３つのメチャクチャなワガママをもとにシミュレーションを繰り返した結果、
自分の感覚にフィットしたのが、フラット2800＋銀行700ということです。
銀行ローンは３年固定にするか、１０年上限金利設定型にするか、まだ迷ってますし、
返済中に余裕資金ができたら（できたらいいなぁ…。）、
フラット・銀行のどちらから繰上返済するかは、そのときの両者の金利次第と思ってます。
でもこれはあくまで私の感覚。考え方は人それぞれだと思ってますし、
前述のとおり、私の友人からは全く理解されていません（笑）

[20: 16]

追伸
私の場合は借入総額が3500と、自分にとっては大きく、
どんなに返済を頑張っても結局30年近くは掛かってしまうと思われ、
金利変動のリスクが怖くて、長期固定の割合を高めました。
逆に、借入総額が小さく月々の返済に余裕があり、繰上返済がどんどん出来る方は、
短期固定の低金利で借りるのがセオリーと言われてますよね。
繰上返済が首尾よくいけば、最初に払った保証料も返ってきますよ。

[21: 匿名さん]

＞１９さん
私も１９さんと同じ考えで、フラット２２００＋銀行４００で組む予定です。
銀行は変動か３年固定かで迷っています。頭金が少ないため、フラットですべて組めず銀行に２００くらい
残りますが、１９さんと同じ理由で、フラットをやや減らしました。私も会社の周りの方からは、全く理解
されていませんが。。
銀行ローン、もう少し増やしても平気ですかね？？