2006年3月実行の方

[スレ主]

2月末引渡しマンションを契約しました。
現状、4000万円ローンのうち財形を1000万円（1.59%）、
残り3000万円をフラットの優良住宅当初5年0.3％優遇。

公庫8月3.08%を押さえておこうか…検討しましたが、
デベからは11月に資金計画を決定して欲しい(その後は変更不可)と
言われ、結局ギリギリまで状況をみることはできないわけなので
フラットにしています。

フラットの実行金利、3月には3%を超えている可能性もあるな〜、と
どれくらい超えるだろうと心配しましたが、今朝の日経でフラット好調
さらに営業強化する、と公庫のトップが話しているので…なんとか3%程度で
おさまって欲しいと願うような気持ちです。

みなさまどんなヨミですか。

[22: 匿名さん]

条件なにも書いてないから分からんが、400 ぐらいじゃ、
諸手数料を考えると低金利のメリットがほとんどないだろ

[23: 匿名さん]

＞２１　フラット（グッドローン）２．３１％＋中央三井信託０．９５％で３５年です。
　　　　計算上は、すべてフラットで組むよりつきの支払いは１万円近く下がります。

[24: 匿名さん]

21=23さん、念のため。
>頭金が少ないため、フラットですべて組めず
とお書きですが、グッドローンは同じフラットでも融資手数料がかなり掛かるのはご存じですか？
フラット２２００ですと４６万円近く必要ですが…。
ご存じでしたら「釈迦に説法」でして、大変失礼なことを申し上げてすみません。
逆にいえば、「融資手数料がもったいない」からフラットの割合を低くする…
という考え方もありますよね。

[25: 匿名さん]

＞２４さん　アドバイスありがとうございます。
１９さんと同じく、①フラットの団信特約料はちょっとでもケチりたい、
②銀行ローンの保証料は抑えたい、かつ、将来の金利変動リスクはなるだけ回避したい、
③欲をいえば、三十ウン年間の支払総額も出来るだけ抑えたいと言う３つのわがままがあり、
迷っているところです。

[26: 匿名さん]

フラットを選ぶ人の理由の一つに「保証料が不要」ってのがありますが、
グッドローンのフラットの場合、融資手数料がべらぼうに高いので、結局のところ
銀行ローンの保証料とほぼ同じの負担感になってしまい、敬遠する人が多いと聞きます。
とはいえ、グッドローンの金利はご存じのとおりの低さで、それが３５年固定ですから
最初に手数料を頑張って払ってでも選ぶという人が、かなりいるようですね。

グッドローンのフラット＋銀行ローンの組合せの場合、
最初に支払う融資手数料or保証料という要素からだけいえば
両者をどのような割合にしても、ほぼ変わらないですね。
変わってくる要素は、やはりフラットの団信特約料と、銀行ローンの将来の金利変動リスクですね。
この２つを見ながら、自分にフィットする割合をお決めになるといいと思います。
団信特約料は、元本が減ればそれだけ年々安くなっていく…というのもミソですよね。

[27: 匿名さん]

基本的かもしませんが教えてください。
皆さん（スレ主さんも）、2月末引渡しで、なぜ３月実行なのでしょうか？
２月末引渡しの場合は２月末までに支払わなければならないので２月実行なのでは？

[28: 匿名さん]

>27さん。
たとえば私の場合、３月末引渡しなので・・・、ありゃりゃ、
実は４月実行になってしまうのか！！！
（これはイカン！　このスレの対象外であることにいま気付いてしまった！！！）
さて、気を取り直して・・・、フラットを選ぶとこういうことが起きます。

フラットの場合、実行日が限られてます。詳しくは各金融機関の案内でお調べ下さい。
仮に２月２８日引渡しで、２月２８日がフラット実行日でない場合、
次の３月●日が、フラット実行日になります。
当然引渡し日には融資が実行されないと困るので、ここで出てくるのが「つなぎ融資」です。
デベ及び銀行に確認しましたが、私の場合、つなぎ融資に係る費用は約１０万円だそうです。

[29: 匿名さん]

フラットの実行日は、各月の１日〜２５日の中から、各金融機関が指定する日ですね。
月末に引渡しの場合、必然的に翌月実行になってしまい、
つなぎ融資の対象になりますね。

[30: 匿名さん]

＞29　＞29
なるほど。私もフラットが第一希望（つなぎ要）なので、３月実行者です。宜しくお願いします。

でも第二希望の銀行ローンにした場合は、２月実行のスレに行けばよいんですね。
ありがとうございました。

[31: 匿名さん]

９月の実行金利が各銀行から出始めましたね。やはり上傾向にあるようですね。
しかし色々と調べてみましたが、あと７ヶ月の間に急激に金利が上昇することはなさそうです。（推測）
大きな動きは平成１８年度中ごろと思われます。３月実行の皆様まだ望みはありそうですよ！
けれども、その後の傾向を考えると長期固定で低金利のうちに組むのがやはり得策のような気がします。

[32: 匿名さん]

フラット、上がりましたね〜。毎月この時期に一喜一憂するのも心臓に悪いですね。
フラットが上がれば、フラットに対抗して出している
銀行ローンの長期固定モノも、つられて上がってくるでしょうね・・・。

[33: 匿名さん]

>色々と調べてみましたが、あと７ヶ月の間に急激に金利が上昇することはなさそうです。（推測）

どういう推測なのか気休めに（失礼m（_ _）m）御教示ください。

ここのところ長期金利（国債10年もの）が下落傾向のようですね。
http://markets.nikkei.co.jp/kawase/kinri.cfm?id=ds0imb0402&date=20...

とはいえ、
いろいろな経済指標が景気回復を示している昨今、
この下落傾向が長続きするとも思えず・・・。

不謹慎ですが、理想的な展開としては、

原油価格の高止まり＆ハリケーン被害拡大を嫌気して米株下落
↓
釣られて日経平均が下落
↓
債券価格上昇（利率低下）
↓
ローン実行者ウマー！　ヽ(゜д゜)ノ

・・・でも、こうなっても来年3月までは持ちそうも無いですな。

[34: 匿名さん]

私は5月に契約し2月引渡しですが・・
9月の金利が2.8になっているのを見て驚いてここにたどり着きました。。
原油の値上がりがいい方向に動けばいいのですが。。
本当心臓に悪いですね。

[35: 匿名さん]

私はフラット切り替えは見送る事にほぼ固まりました。

２月の押さえで、公庫2.85−3.25％　公庫財形1.48％が確定しています。

公庫分をフラットへと考えていたのですが、公庫財形が契約の時点ではフラット併用を認めていないようなので、
最近の金利上昇を考えると・・・このままが良いのかなと考えている所です。

[36: 匿名さん]

財形は最近併用認められるようになったと聞きましたが・・・
公庫とフラット両方申し込んでおくのも可能らしいですよ。

[37: 35]

＞３６
そうなんですよね。最近なったんです。

公庫のHPには適用前の契約では併用出来ないみたいに書いてあるんですよね。

[38: 38]

発売中の日経トレンディ[10月1日号]
P66「家づくり／ローン編−主要用品をシミュレーションで比較」
参照あれ。　ソニ銀万歳！？

[39: 匿名さん]

私もフラットと銀行ローンの組み合わせで考えているのですが、グッドローンでフラットを借りて、
残りをどこで借りるか検討中なのですが、大手都市銀に相談に行くと「出来ません」の返事ばかり。
どこに行けば貸して貰えるんでしょうか？

[40: 匿名さん]

３９さん
フラットと都銀商品を組み合わせるには、その都銀のフラットと組み合わせる必要があるのですよ。

OK　Ａ都銀のフラット＋Ａ都銀のキャンペーン商品
NG　ＳＢＩフラット＋Ａ都銀のキャンペーン商品

[41: 匿名さん]

39さんの仰るとおりです。
どうしてもグッドローンでいきたいなら、借入はグッドローン１本でいきましょう。

[42: 匿名さん]

誤「39さんの仰るとおり」
正「40さんの仰るとおり」
すみません。

[43: 匿名さん]

>>39
中央三井信託銀行が、ＳＢＩフラットとの組み合わせがＯＫと
他のスレに書いてあったので、問い合わせてはどうでしょうか？
私も、来年利用したいので、できれば、どうなったか教えて欲しいです。

[44: 匿名さん]

>>39
デベ提携ローンだからできるのか分かりませんが、以下２つの組合せができると
デベ営業から聞いています。一度確認されてみては如何でしょうか？
①グッドローン＋中央三井信託銀行
②グッドローン＋りそな銀行（埼玉りそな銀行）

[45: 匿名さん]

みずほもグッドと組み合わせで来ますよ。

[46: 匿名さん]

グッドと組み合わせるときって、優遇金利 or キャンペーン金利は使えるんですか？

[47: 44]

>>46
デベ提携ローンでは、優遇金利 or キャンペーン金利出来ましたよ。
個人申込みの場合は、分かりません。（私は個人申込みしていないので）
デベ提携ローン又は申込み銀行によって異なると思うので、
ご自身で問合せた方が良いと思いますよ。

[48: 匿名さん]

フラットとソニー銀行は組み合わせられますか？

[49: 匿名さん]

>48
だからー！購入者によって、申込み方法も異なり、購入物件も異なる。
>フラットとソニー銀行は組み合わせられますか？
等の質問は、44=47さんの言う通り、デベ営業又は銀行に問合せるのが
あなたにとって、一番正確な情報になると思いますよ。

[50: 匿名さん]

うちも3月実行予定、HM営業さんには11月にはローン決定してくださいと
言われています。
先の金利が読めないですし、数ヶ月前ではどこにするか決めかねます・・・。
7月ごろ某掲示板で「SMBC2.65％（だったかな？)間に合った！」
とか書き込んでたので、「なんでこんな実行直前に本審査できるんだろう、
もしかして申込み時の金利適用するの？」って勘違いしかけましたよ、、、
ただいま、地銀とフラット仮審査通ってますが
SMBCのキャンペーンがその頃まで続いているのかが気になってます。

[51: 匿名さん]

先日某銀行に話を聞きに行ったところ
最長１ヶ月前までに決めてください、とのことでした。

[52: 匿名さん]

凄い株価の上がりようですね…。長期金利もグングン上がってきてるし…。
それに、日銀のトップたちが相次いで量的緩和の解除について言及してます。
今年度中の可能性もあるとか。

２．８０⇒３．２０の公庫を三井住友の超長期に変更しようと思ってたのですが、
最近の動向を見ると、来年の３月にはかなりの金利になっていそうな…。

支払いがギリギリという訳ではないのですが、動向が気になって仕方ないです。
これがあと半年も続くかと思うと…。

もうキッパリ公庫に決めてしまって、日本の景気回復を素直に喜べるように
なりたいとも思うようになってきました…。

[53: 匿名さん]

私は前基準の公庫2.85-3.25、公庫財形1.48で心決めました。
公庫が二段階金利で多少高いですが、融資翌年に元金ベースで約半額程度の繰上げ返済資金がすでにあるので、
このまま行きます。再審査で借り入れ減らす事も考えましたが、基準金利が上がっているので辞めました。

[54: 匿名さん]

今の株価は過熱感たっぷりですから。
来年３月当たりだと、ちょうど調整期にビシッとはまって、
低金利が享受できるかもしれませんよ。
量的緩和解除って言っても、解除してもゼロ金利状態が保たれるからという条件付ですから。

[55: 匿名さん]

2200万で35年のローン計画中です。
フラットで3月実行または、申込み時の金利適用の銀行ローンで当初10年2.6%→11年以降2.85%の
どちらかで迷っています。
やはり最近の動向を判断材料とすると銀行ローンの方がいいですかね。

[56: 匿名さん]

＞長期金利もグングン上がってきてるし…。
どう見てもグングン上がってるようには見えないが。
株を買っているのは主に外人だが国内機関投資家は冷静に株を売り上がり、
その金を債券購入に振り向けている模様。
以下の分析が一番妥当だと思われる。

http://www.grsj.org/marketletter/pdf/%8FT%8A%A7%83%7D%81%5B%83P%83b%83...
日本の株式市場は過去最高の売買高を記録し、相場も急騰しているが、債券相場は比較
的安定した値動きをしている。債券参加者の景気の捉え方と株式参加者のそれとは違うの
である。１年前や２年前と比べて債券参加者の景気を見る眼はほぼ同じであるが、株式参
加者の見方は現状や将来を強気にとらえているのである。
OECD によると、日本の景気先行指数は７月、前年比0.1%減と５ヵ月連続のマイナスであ
る。マイナス幅は縮小しているが、景気の足取りは重く、株式関係者が評価するほど楽観
的にはなれない。OECD 全体についても景気の改善はきわめて緩やかであり、景気の力強さ
は感じられず、先行き失速する不安も拭いきれない。日本の株式市場は、現実経済とのギ
ャップをますます広げつつあるように思う。

[57: 匿名さん]

個人の見解はどうあれ、９月の最終週だけで０．１ポイント上がっていますので、
急騰感が人によっては感じられるのではないでしょうか？

マンション購入者の７割以上は、「金利はこれから上がる」と認識していて、強迫観念から
購入に至っている場合も多いといいますよ。

[58: 匿名さん]

デフレ払拭感は全然ないし

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20050930AT1F3000J30092005.html
＞８月の消費者物価0.1％下落・９月の都区部は0.4％低下

[59: 匿名さん]

>56
詳しくはわからないのですが、↓こういうのはグングン上がってるとは
言わないのでしょうか？

http://www.bb.jbts.co.jp/market/index4.html

[60: 匿名さん]

>55

申し込み時の金利適用の銀行ローンってあるんですか？？
教えてください。

[61: 匿名さん]

>55さん
>申込み時の金利適用の銀行ローンで当初10年2.6%→11年以降2.85%
って、それどこの銀行ですか？結構いい条件ですね。
申込時の金利適用って、住宅金融公庫しかないと思ってました。

[62: 匿名さん]

鳥取銀行ですか？？？

[63: 55]

山口銀行のキャンペーンです。
http://www.yamaguchibank.co.jp/T218/pr/jutaku/index.htm
一応今日までですが、毎回期間延長されています。

[64: 55]

というかもう延長されてましたね(平成18年3月31日まで）

[65: 匿名さん]

都内でもかりれるんでしょうか？
その場合のデメリットは？？？

[66: 匿名さん]

>63

※金利はキャンペーン期間中でも見直すことがあります。

この一文がとても不安..

[67: 匿名さん]

>65
条件にあるように給与振り込みとかを満たしていれば
東京にも支店あることだしいけそうな気はしますが

>66
これって3/31までに金利の見直しっていう意味じゃないの？
正式申込みしてOK出てれば確定するんでない？
つぶれたりしたらわからないけどね。

[68: 匿名さん]

>>59
まだ1.5%にもなってないのに短期的なさざ波を大波動みたいに言うようじゃなあ。
過去８年間長期金利は（２度生じた1%未満の危機的状況を別にすれば）
1.5%を中心として上下0.5%程度のボックス圏
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index4.html
とにかく1.5%を超えてくると機関投資家から待ってましたと国債への
大量買いが入る状況は全然変化なし。
何しろ他に運用先がないんだから。
現在の水準で株を買う国内機関投資家はいない。

[69: 匿名さん]

対フラットなのか、低金利超長期固定住宅ローンがここにきて出始めましたね。
予想はしていましたが「住友信託銀行」のキャンペーン商品は強力です！
当然、団信込みですが保証料も0.2％上乗せで組むことができるそうです。
・・・ということは事実上、団信、保証料無しで2.78！？
利用するには条件が多少あるようですが、この商品はいいですね〜。
しかもキャンペーンは平成18年3月31日まで！このスレの皆さんにとっては朗報ですね。
その他にも、三井住友や東京三菱があります。もっとこんな商品が増えると良いな〜って思っている私も３月実行です。
明日にでも住友信託へチラシ貰いにいってこよ〜。

[70: 匿名さん]

私も住信にしよ〜〜〜。
事前審査は何行通しておいても問題ないのですよね？
契約さえしなければ大丈夫ですよね？

[71: 匿名さん]

住信は10年−1.6終了後は−0.8というのもありますよ。
これも気になります。