前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。
【前スレ】変動金利は怖くない?!その5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/
[スレ作成日時]2009-02-06 13:19:00
変動金利は怖くない?!その6
142:
匿名さん
[2009-02-14 10:03:00]
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143:
匿名さん
[2009-02-14 10:09:00]
うちは子供もいないし、今後子供が生まれて大きくなってお金がかかるようになる前に完済可能と判断し、
35年変動、繰上げ併用で10年程度での返済を計画しています。 もうお子さんがいて、10年後頃に大きな出費が予想されるのであれば、 長期固定とし、繰上げ返済もせずに手元にお金を置いておくのが合理的でしょう。 |
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144:
匿名さん
[2009-02-14 10:19:00]
143さんの考えは、一番まともな一般的な考え方ですね。どちらにせよ、状況の変化に対応出来るだけの無理のない借入れに収めることが必要ですね。
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145:
購入検討中さん
[2009-02-14 11:10:00]
変動で返済額の変わらない期間が半年、5年と選べると知りませんでした。
三井住友で組んだけど、期間の選択に関して何も教えてくれなかったです。 普通に5年でした。 半年があるんだったらそっちでも良かったなあ。 |
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146:
匿名さん
[2009-02-14 11:12:00]
当初3年固定、35年ローンが終了し、次は10年固定か変動かで悩んでいる者です。
140番さんのリンク先を見ると、ますます変動がわからなくなってきました! 自分では理解しているつもりでいましたが、わずか0.2%の金利上昇でも 未払い利息?100万繰り上げてもあまり期間短縮にならない?もう訳わからないです! ややこしいです!もうやっぱり固定にしようかな〜なんて気持ちです。 でも長期固定は選べない銀行(最長10年)だし、10年固定で行くか、20年固定のある 銀行で借り換えしようか、もしくは変動にしておいて、少しの間だけ(数か月かも)でも 低い金利で固定との差額分を貯蓄しておいてから固定に切り替えるべきか・・・ いくら考えても答えが出ません!変動でも固定でも、年間80〜100万の繰り上げは予定していますが、 どうすればいいでしょうか〜? |
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147:
匿名さん
[2009-02-14 11:23:00]
>135&140
ちゃんと理解してきめましたか? 結局は、変動の元利均等にしておきながら、固定金利や元金均等(前半は)のつもりでシュミレーションして、繰上げ返済すれば、同じ事になるんです。 繰上げを元金均等と同等にしていれば、将来金利が一気に上昇した時に、上がり幅が少ないのは元利均等なのです。 将来、子供の養育費等でお金がかかる時の上昇幅って意外ときついと考えます。 だから元利均等は融通が利くのです。 元利均等で、5年後、100万の繰上げをしたのに、支払額が上がったという不安がでてくるのは、金利システムを理解していなかったからです。 元利金等だから損した!っていう訳ではありません。(ほんの若干は損していますが) あくまで元金均等ならば支払額が上がっていたところを、支払額を変えず、 繰上げ返済しなかったから、その差額を5年間溜め込んでしまったのです。 なので、金利の動向をチェックしつつ、繰上げ返済が出来る人は、 元利均等の方が、後々の金利上昇にやわらかく対応できるという意味で安心なんです。 そうでない人や、管理が面倒くさい人、忙しすぎてそれどころじゃない人は、 元金均等or固定金利 が安心かもしれません。 |
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148:
購入検討中さん
[2009-02-14 11:25:00]
単純ではないよね。
もうソニーの長期にしようかな |
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149:
購入検討中さん
[2009-02-14 11:29:00]
>>147
>繰上げを元金均等と同等にしていれば、将来金利が一気に上昇した時に、上がり幅が少ないのは元利均等なのです。 差額分の繰り上げは毎月した方がいいのでしょうか? それとも5年とかまとめての方がいいですか? |
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150:
入居予定さん
[2009-02-14 11:41:00]
変動金利での住宅ローンの返済計画
<まとめ> ●金利の動きを良く読み取みとり、支払額の見通しを把握する事。 ●将来のローン意外での出費(養育費等)の計画をする事。 ●住宅ローン控除の金額を理解する事。 これが出来れば、ローンを抱えつつも、将来、無計画な突発的破綻をする事はなく、 効率よい返済が出来る。 ★元利均等(最初から最後まで緩やかに返済する) ★元金均等(最初は多めに返済し、後で少ない返済にする) いちいち金利をチェックしない方なら、元金均等の方が総合的に支払額は少ない。 更には、金利の低い今、多く返済する事になるので、後々の金利上昇の影響も少ない。 但し、どちらも繰り上げ返済は可能なので、元利均等にしておいて、 元金均等に合わせて、同じ条件で返済する事も十分可能。 そうした場合に限っては、元利均等の方が、後々の金利上昇の影響は少なくてすむ。 以上 いかがでしょうか。 |
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151:
匿名さん
[2009-02-14 11:42:00]
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152:
匿名さん
[2009-02-14 11:46:00]
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153:
購入検討中さん
[2009-02-14 11:48:00]
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154:
匿名さん
[2009-02-14 11:50:00]
>149さん
繰上げ返済に手数料がかからないなら 毎月でも良いかと思いますが 手数料がかかるなら ある程度まとまった方が良いと思いますよ。 >135さん http://loan.mikage.to/loan/ で確認されたら良いかと思いますが 月の返済額差額は 12000円ですね。 返済額見直し設定で <変動金利をシミュレーションする場合は,0年0月後から,60ヶ月(5年間)間隔,125%上限に変更してください> を入力し 金利設定を 変えていけば 5年間返済額は 変わらず 元金と利息の割合が変わる シミュレーションが出来ます。 |
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155:
匿名さん
[2009-02-14 11:52:00]
>146
気難しく考えなくても、 毎年100万くらい繰り上げるんだったら、変動の方がお得な可能性大ですよ。 固定と変動の金利差結構あるでしょ? 10年レベルだったら、絶対変動でしょう。 約4年以内に、変動金利が固定金利を上回り、それが残り6年続くと考えたらいい勝負じゃないかな? 具体的な数字がないので、明確ではないですが、おおよそはこんな感じです。 ギャンブル頑張って選んでください。 |
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156:
匿名さん
[2009-02-14 11:56:00]
151です
ごめんなさい。 繰上げ返済が無料ならでした! 自分が無料なので、うっかり! 三井住友は無料です。 三菱東京は3150円です。 後はしりません!! |
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157:
匿名さん
[2009-02-14 12:29:00]
>155さん
146ですが、変動は1.275% 10年固定は2.4%です。 支払額は1.8万円の差があり、年間にして21万の差があるので 変動にした場合はその分を繰り上げ用に回した方がいいか? 21万で10年間の安心をとるか?ですが、とりあえず、10年以上先のことは わからないので、10年後に残債を半分以下にすることを目標にしています。 |
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158:
149
[2009-02-14 12:30:00]
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159:
e戸建てファンさん
[2009-02-14 13:49:00]
銀行によって、繰上げ返済一回に返済できる金額に規定があるところもあります。
念のため、確認を。 それか、銀行名をはっきり出したほうが、正確な回答きますよ。 |
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160:
匿名さん
[2009-02-14 14:27:00]
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161:
匿名さん
[2009-02-14 14:45:00]
>157さん
支払金額だけを見ると 1.8万の差ですが 元金と利息の 内訳は かなりの差があります。 内訳も確認された方が良いかと・・・。 私は今 2.35% 固定10年で借りていますが 他行で 1.175%変動で 借り換えの審査中です。 いろいろ検討しましたが 変動 8.8万 (元金 6.25万 利息 2.55万) 固定 10万 (元金 5万 利息 5万) となり 今後金利が3年目から 0.2%づつ上昇したとしても 固定と変動の差額 1.2万(5年間は返済額が変わらない変動タイプ)と 年間40万の繰上げ返済資金 とで 元金を 600万減らせると思い変動審査結果待ちです。 |
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162:
157
[2009-02-14 15:05:00]
>161さん
ありがとうございます。 返済額の内訳は、固定→元金52,000円 利息62,000円 変動→元金64,000円 利息32,000円(端数切り捨て)です。 年に0.2%ずつ上昇のシミュレートをしてみましたが、 それでも10年固定の金利を上回ることはないので、変動を検討中です。 しかし、返済額の変わらない5年間のうちに、毎年100万円を繰り上げしたとしたら 繰り上げした時点で、返済額もUPしてしまうようで、それなら5年後の見直し時に いっぺんに500万繰り上げた方がいいように思うのですが、どうなんでしょうか? |
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163:
匿名さん
[2009-02-14 16:52:00]
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164:
匿名さん
[2009-02-14 16:57:00]
>返済額の変わらない5年間のうちに、毎年100万円を繰り上げしたとしたら
>繰り上げした時点で、返済額もUPしてしまうようで、 繰り上げても5年間は返済額が変わらないよね? 金利と元金の内訳が変わるだけだよね? 返済額はあくまで5年後だよね? 年間100万 の方が、 5年500万 より 元金減らせるよね? のはず。 |
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165:
匿名さん
[2009-02-14 19:13:00]
http://loan.mikage.to/loan/
ここのシミュレーターで、5年間は返済額が変わらないように設定して 5年間の途中で繰り上げてみると、その時点で返済額が見直され、返済額も UPしてしまいますが・・・? |
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166:
匿名さん
[2009-02-14 19:48:00]
あれ?
確かに、このシュミレータ、繰上げと同時に支払額変わるね! それに、3年後に金利が上がったと仮定したとしても、支払額が変わる! えぇ〜?ほんと? ほんとなの? 金利が上がっても5年間は支払額が変わらないのが変動じゃなくて? 誰かたすけて〜〜 |
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167:
匿名さん
[2009-02-14 20:19:00]
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1221474172
ここの回答の中に 「元金を繰り上げ返済すると、毎月返済額も見直される」 と書いてあるのですが、実際のところ、どうなんでしょう? |
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168:
140
[2009-02-14 20:47:00]
皆様、お騒がせして申し訳ありません。167さんの指摘が正しいとすると、金利が下降しているときは、繰り上げ返済をすると支払い額が減る=元金の減りがかわらないので、繰り上げ返済しないほうがいい。支払い額は変わらない。ただし、繰り上げ返済をすると支払い額が減るというメリットがある。
金利が上昇しているときは、繰り上げ返済をしないと支払い額が変わらない=元金の減りが鈍くなるので、繰り上げ返済をしたほうがいい。支払い額は増加する。ただし、繰り上げ返済をしなければ支払い額が変わらないというメリットがある。元金の減りが鈍った状態を放置プレーすると、その未払い金が繰り上げ返済時に請求される。 ということでしょうか。 |
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169:
匿名さん
[2009-02-14 22:21:00]
返済額見直し設定で
<変動金利をシミュレーションする場合は,0年0月後から,60ヶ月(5年間)間隔,125%上限に変更してください> は 入力させていますか? これを入力すれば 5年間は 返済額は変わらないです。 でも 金利が上昇したと仮定して 途中で繰り上げ返済したら 返済金額変わりますね・・・。 実際のところはどうなんでしょうか? |
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170:
匿名さん
[2009-02-14 22:23:00]
168>
違うよ〜。かなり違う。 167のリンク先のベストアンサーよ〜くゆっくり読んでみて。 >金利が下降しているときは、繰り上げ返済をすると支払い額が減る 2 |
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171:
匿名さん
[2009-02-14 22:40:00]
変動0.975%で組むことにしたのですが、
たぶん今年から1%の住宅ローン減税が出てきますよね? ということは、繰り上げ返済して元金を減らすのと、 当面は繰り上げ返済しないで住宅ローン控除を受けるのと、 どちらがお得なのでしょうか? |
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172:
契約済みさん
[2009-02-14 23:00:00]
>171さん
私も同じ疑問を持っています。 わからない理由の一つとして、 単純に0.975%と1%の比較ではなくて、ローンを組んで最初のうちは 毎月返済金のうち利息が占める部分が大きい事が、どう影響するか、 比較の際にどう考えに組み込むべきかがわからない為です。 その寒天を含めたところをご教示いただければ幸いです。 |
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173:
契約済みさん
[2009-02-14 23:02:00]
172です。
誤字訂正です。 誤:その寒天→正:その観点 失礼いたしました。 |
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174:
匿名さん
[2009-02-15 01:42:00]
>171,172
余計なこと考えないで、繰り上げ返済したほうがいいと思うよ。 ただし、繰り上げ返済分を貯金しておくということであれば、それはいい手かもしれない。 でも、貯金って、ちょっと入り用だとかいって使ってしまいがち。意志の強い人向け。 |
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175:
匿名さん
[2009-02-15 09:10:00]
>>169
返済額変更型の繰上げ返済を行うと、毎月の返済額はそのときの適用金利のもとで再計算されます。 従って、金利が下降している局面で返済額変更型の繰上げ返済を行った場合、 毎月の返済額が大きく減少することがあります。 金利が上昇している局面で返済額変更型の繰上げ返済を行った場合、 毎月の返済額が逆に増えてしまうこともあります。 |
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176:
匿名さん
[2009-02-15 11:33:00]
ローンをスタートして、2年後に繰り上げ返済をした場合、
再度、支払い金額が見直される という事は、 その後繰り上げ返済をしなかった場合、 次の支払額の見直しはローン開始から5年後のまま?7年後になる? |
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177:
匿名さん
[2009-02-15 12:37:00]
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178:
ヌー
[2009-02-15 13:13:00]
借入れから2年後に繰り上げ返済をしたとします。
2年後に毎月の支払い金額は再計算され、変わります。 但し、見直しはあくまでローン開始から5年単位で行われます。 要するに、見直しのタイミングは、5年単位+繰上げ返済時 となります。 銀行によって違うのか知りませんが、三井住友銀行はそうです。 繰上げ返済で、支払額が一時的に見直されますが、 確かに、金利が上がった時期に繰り上げると、繰上げたにも関わらず、 逆に一時的に毎月の支払い金額は大きくなる事もあります。 但し、数字のマジックに勘違いしないように! 結局は、繰上げ返済時の金利が上がっていようが、下がっていようが、 違うのは、「繰上返済時⇒5年単位の見直し時」の期間の返済額が違うだけであって、 どんな金利だろうが、総支払い額をみると、早期に繰り上げ返済をした方が確実得なのです!! <補足> 付け加えると、2009年の実行の人に限ってですが、 住宅ローン減税がいい利率になっています(10年間、毎年1%) 変動の適用金利が0.95%くらいを切っている方は、あえて繰り上げ返済をしなくても、 現金を手元に残して金利を多く払っていても損はないですよ。 住宅控除が手元に戻ってくるのは1年遅めになるタイムラグはありますが、 約0.95%以下の人は、最終的には損はありません。 でも、適用金利が上がったらすぐに、繰り上げる予定だったお金を全部、繰り上げ返済する事が条件ね!! 改めて、減税が適用される当初10年間です。 修正あれば教えて下さいませ。 |
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179:
匿名さん
[2009-02-15 13:35:00]
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180:
入居済みさん
[2009-02-15 13:41:00]
178さんへ
確認の意味での質問ですが 控除額がそれだけあるかどうかと思うのですが・・・・ 年収が低い人は1%にも満たないのでそれだとやはり前倒しで払った方が得ではないですかね? 残額3000万の1%対象だとだと年間30万の税金控除額対象。しかし住民税と所得税足しても20万しか落ちない人は1%未満になるのでは? そして保険の控除や医療控除もそこに含まれるのでそこも見とかないといけないのではと思います。 よって金利が1%になることもおそらく2〜3年なので細かく分析できない人は前倒ししたほうがいいと思います。 余談ですが銀行員の知人が言ってましたが10年以上の人はすべて固定金利の方がいいようです。 10年以内に返せる人は変動でもいいようですが最悪は2年とか3年固定金利等にする方法のようです。 ずっと変動か固定でないと銀行が一番得する方法みたいですね。 |
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181:
匿名さん
[2009-02-15 15:22:00]
>10年以上の人はすべて固定金利の方がいいようです。
10年以内に返せる人は変動でもいいようですが最悪は2年とか3年固定金利等にする方法のようです。ずっと変動か固定でないと銀行が一番得する方法みたいですね。 意味がよくわからん・・・ |
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182:
ヌー
[2009-02-15 15:53:00]
>残額3000万の1%対象だとだと年間30万の税金控除額対象。
>しかし住民税と所得税足しても20万しか落ちない人は1%未満になるのでは? その通りです。 補足ありがとう。 でも、住民税と所得税が合わせて20万以下の人の年収で3000万のローン自体厳しいです。 |
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183:
匿名さん
[2009-02-15 16:02:00]
★課税対象所得金額
収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他(一部の方) ★所得税 〜330万円 課税対象所得金額×10% 330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円 900万円〜1800万円 課税対象所得金額×30%−123万円 1800万円〜 課税対象所得金額×37%−249万円 これ間違ってますぅ?? ある日記に書いてました。 これがあっていたら、住宅ローン控除も課税対象所得金額に含まれているから、 いくら1%っていっても、 さらに×10〜37% されるような気が・・・。 実質0,1〜0.37%?? まさかぁ〜 そんな事ある? |
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184:
ヌー
[2009-02-15 20:18:00]
>★課税対象所得金額
>収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他(一部の方) ★課税対象所得金額 収入−給与所得控除−所得控除の合計−その他 ★所得税 330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円−住宅ローン控除 だから、実質所得税が0円になる人も多いというわけで、 マイナスになった人は、その金額が住民税からも引かれます 但し、住民税控除は、年97500円が限度です。 確かこうのはず。 |
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185:
入居済みさん
[2009-02-15 23:33:00]
181さんへ
180です。余談でしたのでざっくり話してすいません。 つまり10年以内のローンであれば変動でもよいがそれ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよいということです(30年固定や35年固定等) 2年固定や3年固定にした場合、日銀は本当は金利を上げたいので、低金利が10年以上も長続きはせずしかも優遇措置も2年か3年しかないのでいつかは長期固定を組むことになり、最初から固定金利で組むより金利が大幅アップしてしまいます。 他の銀行に切り替えようとしても利息分しか払ってなく、なかなか切り替えられないようです。 (もちろん他も金利がアップしていると思います) とすると一番銀行員が得するという仕組みですがわかりました? まだ説明が不十分ですかね。 |
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186:
匿名さん
[2009-02-16 00:58:00]
>158さん
不十分です。 というか、計算が甘いですね。 おおざっぱ過ぎる割に、自信満々なのが、意味不明です。 もっと長期的にみれば、そうは言い切れませんよ。 では、金利が10年後には何%になっていると? 何年後に今の固定と変動の差(約2%)を超えると? そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと? 具体的な数値は? 35年変動金利は、残債が多い実質最初の15年が勝負だろうね。 それと、日銀が金利を上げたい事は誰でも知ってます。 そして、上げたけどうまくいかず、また下がっている現実もお忘れにならずにね。 金利は長期的に上がったり下がったりするものです。 あと、変動と固定の利率は必ずしも比例しませんよ。 それがなぜか説明できますか? 因みに今、長期固定金利は上がっています。 中途半端な知識のお披露目おつ! |
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187:
匿名さん
[2009-02-16 01:44:00]
>185
>①10年以内のローンであれば変動でもよい >②それ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよい 変動金利⇒適用約1% 10年固定⇒適用約2% 長期固定⇒適用約3% まず185よ!君が①で言っている事は、 4年以内に金利が今より1%以上は上がらないと予想している事になる。 でなければ、10年固定の方が得だからだ。 そして185よ!①をふまえた上で、君が②で言っている事は、 5年〜10年の間限定で、金利が今より約3%以上あがり、 約20年後までは金利が上がった状態が続くと予想している事になる。 そうでなければ、変動の方が得だからだ。 今の店頭金利を元にまとめればこうだ! 当初〜4年⇒店頭金利2.475%〜3.475% 5〜10年⇒店頭金利5.475%以上になる 11〜20年まで⇒店頭金利5.475%以上が続く こうなれば、君のいうストーリー通りだ! でも、こうなると決め付けてはいかんな! 変動や短期固定を選んで、いつかは長期固定にする事になると決め付けてもいかんな! 銀行が得すると決め付けてはいかんな! 短期固定⇒長期固定に変更して得するケースが沢山ある。 なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう? そして、この30年間くらいの変動利率の推移を見てみなさい。 歴史ある日本のこれからの動向を真剣に考えてみなさい。 ざっくり男よ! ざっくりに対してざっくりで回答してやったよ。 ふふふふっ ははははっ |
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188:
匿名さん
[2009-02-16 02:34:00]
> No.186
> では、金利が10年後には何%になっていると? > 何年後に今の固定と変動の差(約2%)を超えると? > そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと? > 具体的な数値は? 横やりで申し訳ないんだけどさ、 知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み 恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。 186の人はなにも自分の意見は書けていないよね。 みんな十分な知識があっての発言ができる訳ではないでしょう。 そしてさ、将来予測のチマチマした計算もどうせあたらない、 思惑通りになってなるわけがない。 単にリスクのだいたいの幅を把握するくらいができることのすべて。 また、銀行が得するとかなんとか、なにが関係するのか理解不能。 ローンを組む意味でなんの関係があると考えているの? 銀行に得させないことがローンを選択する1つの考えるべき事であるとしたら そもそもローンなんて組まない方はいいと思うよ。 ローンは身の程にあった、無理のない返済を使い勝手のいい、より条件のいい 銀行のローンを選択するだけのこと どうしたら銀行が儲かるとか、卑屈なそんな発想がでてくるのかな。 |
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189:
匿名さん
[2009-02-16 02:43:00]
>No.187
ついでに、これも横槍で恐縮だけど 目に余るので・・・ 超うざい。 そこまで 低、脳 晒さなくてOKなんじゃないかい? >なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう? これも聞くだけじゃなくてきっちんと解説しみてほしい。 金融機関の会計も税務も踏まえて、銀行の経営に踏み込んだ説明ができるからこそ そこまで発言した訳なんだと理解しているので。 (会計も税務もわからで発言しているとしたら、でかい口をたたかないようにしほしい) 185さんは十分とはいえないけれど、それなりに自分の考えを記述している |
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190:
匿名さん
[2009-02-16 06:52:00]
185さんの意見は自分の考えではなく、銀行員の知人の意見のようです。
銀行が長期固定がいいなんて、それこそ高い金利で長期間しばりつけておこうって感じが する。 |
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191:
186
[2009-02-16 07:02:00]
>知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み
>恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。 >186の人はなにも自分の意見は書けていないよね。 疑問符をつけた理由はきちんと計算をすれば、分かるはずですが? 計算してみてからコメントしてよ。 間違った認識を世に自信満々に世に広めた185に対して、 正しい考え方を具体的に教えてあげる気になんてなれないから、説明はしないよ。 間違って誰かが真に受けない様にしただけで十分。 でも、187が証明してくれてるじゃん。 そういう感じだよ。ゆっくり見てあげて。 「銀行の固定金利と変動金利とはなんぞや」まで説明する気にもなれない。 もっと低姿勢な質問だったら、きちんと答えてあげていましたが。 自分の意見を述べるのはいいけど、 確実に間違った認識を自信満々に広めた態度にイラっときただけだよ。 私は文句は言っているが、うそはついてない。 よろしく |
||
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
基本的にはその通りです。
金融機関によって違う可能性がありますので取引先に確認してください。