変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[201: 入居済みさん]

185です
１日たったらすごく批判され、厳しい意見が多いですね。びっくりです。
ですが話せる余地があるなら話してみようと思います。

186さんへ
そうですね。将来のことはだれもわからないので自信はそんなにないですがそう見えたみたいですね。
変動と固定は違うことはわかりますし長期の固定金利が高くなってきているのもわかります。
しかし２月の住友信託の金利は３０年で（20％頭金必要）優遇措置で2.55だったり、ＳＢＩ等も新規の長期固定はすごく優遇措置があります。

２年固定や３年固定はそこまでの優遇措置はなく、また切り替えのときは実際金利がすごく上がるので、もしあがった時に最悪だといったまでです。

実際友達が３年前に家を購入して２.３５から同じ３年固定にしようとしたら2.85％になっていた様でよく検討した結果、結局3.2％で残り全固定にしたようです。
しかも皆さんが言うとおり元利均等返済だと最初の１０年は利息が多いので大して元金は減らなかった様です。
私は３７歳ですが９０年代はボーナスが増えるのを期待してローンを組んだら金利が上がりすぎて
泣く泣くマンションを手放した人も多かったようでした。
90年代は日銀金利が2.5％→6％
このようなことはもちろん絶対ではないがただこのまま低金利では３０年の間ではいかないと思います。
http://www.iecon.jp/loan/loanrate.html

まぁでもここまで低金利なら変動１本でローン組んでもいいし、私みたいに自身がない人は長期固定で組んだほうがいいとわかれるでしょうね（１月で2.65％で住友信託で３０年固定を組みました）

[202: 匿名さん]

>でも今年になってメガバンクとかの長期固定なんか急激に
>金利上げてるし、いつ固定にするの、

普通、長期金利は将来のインフレを予想して上がって行く物だけど今は違うよね。
財政赤字増大による将来的な不安が金利上昇の要因。このままこの状態が続くと
いう事は国家破綻になるって事だよ？

住宅ローンとかそんな小さな問題じゃないっていうか、景気悪化がさらに進んでも
長期金利がさらに上昇して来るようだと本当にやばいと思うよ。

今日銀はCPや社債買い取り（異例の処置と言ってる）で企業の資金繰り支援（金利上昇抑制）
を行っているけど、FRBのように日銀による国債買い切り（金利低下）が実施されるかも
しれないね。

そのとき、住宅ローン金利が下がったなんてのんきに喜んでいるような人はマジで
やばいと思う。

[203: 匿名さん]

>198
196はそれ知ってて発言してる。
力説失敗。すべったね。
>199
同感
>200
固定にシフトするかはその時次第。だから変動。
>201
固定にシフトするかはその時次第。だから変動。
固定にシフトできない銀行はなるべく却下。
>202
・・・
のんきで考えてる人がいたら、どうヤバイの？
誰がヤバイの？

[204: 入居済み住民さん]

>>203
評論家？

[205: 匿名さん]

日本が破綻した場合どうなるか・・・・。

夕張を見ればだいたいわかる。

１．古くなった施設の更新ができない(水道、下水道、橋、道路)
　　橋がやばいことは、今販売中の東洋経済で特集組んでました。

２．病院縮小、保育所縮小
　　医療費補助減少もしくは中止

３．税金アップ

ま、破綻しなくても、まもなくこうなる可能性はある。今回の不況に
関係なく、日本はすでに膨大な借金大国だった。それなのに、今回の
不況でさらに追加出費しようとしている。危機なんてもんじゃない
だろう。

もう２度と家なんて買えないんじゃないか?　みんな橋の下で寝よう。
こうなってしまうと、家を買った人も大変だが、買わなかった人も
幸せとはとても思えない。

[206: 匿名さん]

日本がヤバイいま変動がおすすめなのでしょうか？

[207: 匿名さん]

>>206
変動がいいのかどうかは私的にはよく分からないが、世の中これから２０年を見通せる目があれば、ローンの分なんか株や債権で儲けて一括返済できてしまうと思う。そういうことができる人が少ないということは、やはりずっと先の日本の経済状態なんて誰も当てることができないということでもあると思う。

平たく言えば、猫も杓子も素人もしたり顔でこうするべきだともっともらしく説明できる状態というのは、たいてい世の中逆に行き始めるターニングポイントってことかもね。

[208: 匿名さん]

＞206

全く不明。

家を買うことがいいことなのかどうかすら不明。

買うにしても、買わないにしても地獄間違いなし。

破綻すれば、猛烈なインフレが来る。借金はちゃら、貯金はちゃら。
だけど、それにかけるのはあまりに危険な気がする。

昨日読んだ雑誌を読んでいたら、ジンバブエだったか、インフレ率１億%。　

インフレは借金が実質的に減るという意味では家を買った人にはありが
たいことだが、金利もあがるので喜んでばかりはいられない。

[209: 匿名さん]

３月実行のものです。
元利均等と元金均等と迷っています。
みなさんどちらを選択されますか

[210: 匿名さん]

>>209

>>76 以降をご覧ください。

[211: 匿名さん]

最近のスレ

繰上げなど返済法はどうするか？など書かれていたころは参考になりましたが、また話が元に戻っているような・・・

以前のスレを貼っておきます。
その５　No４５４

>本当にまったくスレを読んでないのか理解してないのか
>どちらなのか分からないけれど説明してあげるよ。

>＋５０万ってのは３０００万借り入れ時に６〜７％の金利になった時に
>増える金利分の金額。
>＋５０万＝金利６〜７％　（３０００万の借り入れ時）って事。

>借り入れが少なければ＋４０万とかになるだろうし
>多ければ＋６０万とかになるって事。

>ようはバブル時くらいの金利の支払いに耐えれれば変動も
>怖くないって事。それが３０００万借り入れ時の＋５０万。


>よって低金利時の＋５０万は余剰資金なので
>散財（浪費）してしまっても問題無い（怖く無い）
>繰上げに回せばローンが楽になるだけの話。

>＋５０万は余剰資金だから、怖いとかに関係なく
>有効活用って話は、変動とか関係なく資産運用の話でしかない。

>また＋５０万でも怖いって意見は（３０００万借り入れ時）
>金利が直近で７％超えて来る事を意味するんだよ。

>理解できるかな？

[212: 匿名さん]

↑自分の自信あるレスなんでしょうね。（もっかい貼るだなんて。。。）

マトメのつもりなのかわかんないけど、
分かりにくいよ　この説明。
分からない人の為への説明にしては、
ただ、上から目線で気持ちよくなってる様にしか見えない。

話が戻るのは仕方ないよ。
時期が変わると話もかわる。
自分の聞きたい事を、見つけ出すのは意外と大変。
繰り返したっていいと思う。

答えたくないなら、スルーすればいいと思う。
そんな事でカッカしないの。

みんなの掲示板。

[213: 匿名さん]

わたしの場合（住友信託、09年２月借入、全期間優遇1.2％）。

　借入額　6480万円
　借入期間　35年
　変動金利(優遇前） 2.475％
　毎月返済額　191,345円（1.2％の優遇を考慮後）

仮に10年固定とした場合、毎月の返済額は223,065円で、変動に比べて年間38万円の支払増となる。

今、ざっと計算したけど、変動金利の推移が以下のような形になったとき、
10年後に10年固定で借りたときとの残高差が+100万円くらい。
　・現状の不況を脱するのに３年かかる。（その間、金利の上昇なし）
　・３年後、景気回復を受けて金利が１％上昇。
　・その後、２年に１％のペースで金利が上昇し続ける。

このストーリーだと、最終的に変動金利が６％近くまで上昇します。これは1980年代後半くらいの水準。私の感覚では、ここまで金利が上昇することはないように思います。
実際には、少なくとも10年固定との差額分は繰上返済を行っていくわけで、10年単位の比較をするなら変動のほうが有利に感じます。
もちろん、20年以上の超長期固定と比較すれば話は別でしょう。
現実的には、今は変動で借りておいて、超長期固定金利が一定の水準を超えたところで、その時点の残高・収入・残期間を踏まえ、固定へと移行することになりそうです。
素人が考えるストーリーですから、現実味などないかもしれません。詳しい方々、ぜひご批判ください。

[214: ビギナーさん]

初歩的な質問で申し訳ありません。
変動金利って2.375％以下に下がることってありえるのでしょうか？

[215: 匿名さん]

銀行によりますが、もっともっと低い変動金利はたくさんありますよ。　さらにそこから優遇されればここ数十年の中で最低に近い低金利です。　でもそれが永遠に続くわけではないので、安易に金利の安さだけで決めたらあかんですよ。

[216: 匿名さん]

>>213
6,480万円を借り入れたとき、
変動金利が7%まで上昇するケースを仮定すれば、
元利均等35年で月返済額は41万4,000円になります。
あなたの家計がこの危険に耐えられるなら変動でも良く、
耐えられそうにないならやめておいた方が良いのではないでしょうか。

[217: 地元不動産業者さん]

216

213は、別にはじめから７％で借りてないでしょう？？

[218: 匿名さん]

これからの日本って、ジンバブエレベルのインフレも視野に入れたほうがいいんじゃね？

[219: 匿名さん]

ジンバブエまでいかなくても、１０倍くらいのインフレならありうる。もちろん、それ以上も
ありうるが・・・第２次世界大戦直後の日本のインフレは、２００倍前後だったが、戦時国債はすべて
ちゃらになった。

日本政府の借金(国債)をチャラにするには、１００倍くらいにしないと駄目。
ま、全くあり得ない話でもない。

金の購入がいいと思う。住宅もまあまあだが、金利もあがるので、住宅ローンが
あるときつい。現金とか定期預金は駄目。

[220: 入居予定さん]

現状の、ざっとの頭の中の計画です。
突っ込み入れてください。

頭金1200 借入7000
変動金利　年利1.3％？だったはず

地銀ですが、個人的な背景でこの位では借りれますとの工務店の話です。
ローン減税最大600万、その他補助金を考えれば実質年利はもっと低い
と考えられる。ということでいまの低い変動金利で借りて、
毎年の繰上げをしていく方が固定金利よりもお得であると、
友人が言いました。繰上げは200位なら可能と思います。

安定志向の自分としては全期間固定でも3%以下なのだから、
固定でよいと思うのですが、この御時勢そうそう金利が上がるとも
思えないので、もったいないかなぁとも思います。

[221: 匿名さん]

>ジンバブエまでいかなくても、１０倍くらいのインフレならありうる。もちろん、それ以上も
>ありうるが・・・

10倍のインフレなら３０００万なんてマイカー１台分の負債になっちゃうんだが。
つかジンバブエレベルのインフレ来たら３０００万じゃランチも食えないだろ？
そこまで想定するならドルでも買っとけ

つかジンバブエも想定ってあそこは簡単に言うと黒人が大統領になって露骨に白人
閉め出す政策をやったせいで外資が逃げ出して通貨大暴落を起こしてるのが原因だけど
日本が再び鎖国する事でも想定しろと？

>第２次世界大戦直後の日本のインフレは、２００倍前後だったが、戦時国債はすべて
>ちゃらになった。

それだけ日本が急成長を遂げたって事。戦後何もないゼロからのスタートで何も付加価値
の無い国がGDP第二位までになったんだから当然でしょ。
今の新興国を見れば分かるでしょ？
成熟経済で成長率2〜3%がやっとの日本が短期間にインフレ率が跳ね上がるわけが無い。
あるとすればまさにジンバブエや今危ないとされているロシアのような国家破綻による
通貨暴落。いずれにしても現実的では無い。（最近はそうでもなさそうだけど）

[222: 匿名さん]

変動金利は、金利の変動があっても、月々の支払額は5年間変わらないって事は
契約時より金利が下がってる場合、元本の減りが早くなるんですか？

[223: 匿名さん]

超長期はさらに上昇（2009年2月）

新規購入の人も、借換えを検討している人も気になる今月の金利の動向は？
金利は下がっていると思われていますが、35年などの超長期は0.2〜0.3％と大幅に上昇。先月も同様の動きでしたので、2ヶ月前と比べると0.5％程度も上昇してしまいました。一部の金融機関では、まだ超長期も低い金利となっていますが、長期固定を希望する人の選択肢は少なくなってしまってます。最近は、変動金利型で借入れする人の割合が急増し、長期固定で借入れする人が減り、金融機関も短期金利に力を入れ始めていることも影響していると思われます。

10年以下の比較的固定期間が短いものは、0.05％程度の下降。10年固定の適用金利は、2％以下のものも多くなり、超長期固定の金利が高くなり、借入れしにくくなった現状では、長期返済の人にも魅力的な選択肢となってきたでしょう。

変動金利は店頭金利を2.475％までに引き下げたところが多くなりました。住友信託銀行では、当初優遇幅が大きいタイプで、適用金利は0.875％に。新築マンションの提携ローンなどで、全期間マイナス1.5％というような商品でも、変動金利なら1％を切る適用金利になることになります。

これだけ低い金利であれば、変動金利型に人気が集中していることもうなずけます。しかし、将来的に固定へ切り替えたいと考えている人は注意すべき点も。全期間固定金利に切り替えすることは難しいので、将来のこともよく考えた上で選択しましょう。

[224: 匿名さん]

＞２２２

金利が下がったら元本の減りが早くなる(元本の支払い割合が大きくなる)でしょう。

そんな状態が５年続いたら、６年目から支払い額が低くなる。

[225: 匿名さん]

ここで変動について、いろいろ勉強させてもらいましたが、まだ疑問があります。
どなたか教えて下さいませ！

５年間返済額の変わらない方式で２０００万を３５年、金利１．２％でスタートし
１年後に０．２％上昇して１．４％になってそのまま５年が過ぎると仮定します。

当初返済額が５８３４０円（元本３８３４０円、利息２００００円）になって上昇後は
返済額が変わらず、内訳が元本３５５４７円、利息２２７９３円になるのはわかります。

そこで疑問なのですが、上昇した金利は内訳の金利部分が上がって、元本部分が減ることで
上昇した金利分２７９３円をまかなったことになるのでしょうか？
もしくは、上昇分２７９３円×４８回（残り４年分）＝１３４０６４円を５年後の見直し時に
一括返済しなくてはいけないのでしょうか？また、途中で繰り上げ返済した場合、この未払い
分を先に引かれ、実質残りが繰り上げ分ということでしょうか？

[226: 匿名さん]

>そこで疑問なのですが、上昇した金利は内訳の金利部分が上がって、元本部分が減ることで
>上昇した金利分２７９３円をまかなったことになるのでしょうか？

その通りです。

>もしくは、上昇分２７９３円×４８回（残り４年分）＝１３４０６４円を５年後の見直し時に
>一括返済しなくてはいけないのでしょうか？

一括返済の必要はありません。

>また、途中で繰り上げ返済した場合、この未払い分を先に引かれ、
>実質残りが繰り上げ分ということでしょうか？

「未払い分」「それ以外」などという区別はありません。

このスレを読んでいると、あまりにもおばかな質問が多いので、改めて「住宅ローンの基本」を書いておきます。

●住宅ローンとは要するに借金である。
●借金は返済しなければ毎月利子がついて増えてゆく。
●借金は、毎月、利子よりも多い額を返済すれば、元本を少しずつ減らせる。
●この毎月の返済額を、例えば35年後に元本がゼロになるように決めているのが、35年ローンというものである。
●通常の変動金利ローンでは、毎月の返済額は5年間一定である。（銀行にとっては事務コストを減らすことができ、借り手にとっては生活設計が立てやすいという、双方にとってのメリットがある。）
●しかし、変動金利ローンでは、金利は半年ごとに変わる。
●なので、毎月の返済額が一定の状態で、金利が下がれば、毎月の利子が少ししかつかなくなるので、元本はより早いスピードで減ることになる。
●逆に金利が上がれば、毎月の利子がより多くなるので、毎月同じ額を返済したとしても、元本が少ししか減らないことになる。最悪の場合は元本が増えてしまうこともある。
●このように変動金利ローンでは、金利の動向によって、元本が早く減る場合もあれば、元本が少ししか減らない場合も出てくる。
●なので、5年に一度改めて、その後の毎月の返済額を、ローン開始日から35年後に元本がゼロになるように計算し直す。
●繰上げ返済とは、元本を現時点で一気に返済するものである。
●「期間短縮型の繰上げ返済」とは、要するに、繰上げ返済時に、その後の毎月の返済額は一定のまま、変更しない方法である。
●「返済額変更型の繰上げ返済」とは、要するに、繰上げ返済時に、その後の毎月の返済額を、ローン開始日から35年後に元本がゼロになるように計算し直す方法である。

[227: 匿名さん]

↑
分かりやすいと思いますよ〜

[228: 匿名さん]

226様
ありがとうございました！疑問が解消できました！
「住宅ローンの基本」じっくり何度も読ませていただきます！
また新たに疑問がわいてくるかと思いますが、その時はまた、
おバカな質問をさせていただくかもしれませんが、よろしく
お願いいたします〜〜

[229: 契約済みさん]

226さん、こりゃ、講義料必要じゃないっすか！（笑

[230: 匿名さん]

なんか、古いホームドラマのワンシーンみたいだな。

[231: 匿名さん]

●借金は、毎月、利子よりも多い額を返済すれば、元本を少しずつ減らせる。

利子よりも低い額を返済しても意味ないって事？
例えば、８万でその内利子が３万５千。
１年後に４２万（３万５千×１２ヶ月）の繰上げ。

[232: 匿名さん]

短期固定が終了して、次に１０年固定を選びましたが、数日後に気が変わって変動にすればよかったと
後悔し、ダメ元で変動に変更してと銀行に連絡したら、数日後にOKが出ました。
２回分の変更手数料は痛いですが、固定との毎月返済額の差を考えると諦めがつきます。
本当は変動は怖い派なんですが、しばらくは金利動向に目を向けてピリピリと生活していきます！
固定で安心生活も捨てがたいですが・・・

[233: 匿名さん]

変動の方で金利上昇(いつのことやら)に備え、株以外の運用している方、又は考えている方いますか？

[234: 匿名さん]

>231

未収金利息が発生しなければ　という意味ではないですかね？

８万返金しているのに　内訳が　利息　８０５００円　　元金　０円　未収金　５００円　とか

[235: 匿名さん]

変動の方で金利上昇(いつのこてやら…)に備えて、株以外の運用をしている方、又は考えている方いますか？

[236: 匿名さん]

チキンは変動に向かん

[237: 匿名さん]

「元本」とか「利息」とか「金利」という言葉を聞いて、
いまいち何のことだかピンと来ない人は、
変動で借りては絶対に駄目だぞ。

[238: 匿名さん]

そんな人、ここへは来ませんよ〜
だけど、そんな人ほど変動で借りてるのが事実

[239: 匿名さん]

そりゃそうだね。固定がこれだけ高くて、変動がこれだ安ければ、たいていの人が
変動を選ぶ。実際、現時点で7割ほどが変動派。意外に少ないのは、世の中には慎重
な人が少なくないということ。まあ、その慎重さが、役にたつかどうかは不明だけど。

金利があがってくれば、当然ながら、破綻する人はでてくるでしょう。ある一定の
割合で、でてしまうのはしょうがない。自己責任の世界だよね。

銀行員の書いた本に書いてあったのですが、金利があがらなくてすら、銀行ローンで
破綻してしまう人はまれではないらしい。諸経費とか税金とか駐車場代とか説明しな
い悪質業者は少なくないから。勉強不足は自己責任なのかもしれないが、ちょっと
可哀想な気もする。

[240: 匿名さん]

＞２３７
分からないから、ここにきて学ぼうとしているのではないの？
イマイチピンとこなくても、勉強すればいいだけのこと。
変動を選ぶなという権利はない！

＞２３８
そんな人程、変動で借りているのが事実？
なんの統計？
その参考資料がどこかに書いてあるのですか？
教えて欲しいいんですが・・・


ちょっと知識をつけると、すぐ調子にのって人をコケにしてストレス発散する・・・。
かなしいなぁ。

[241: 匿名さん]

まあまあ…

所詮は匿名掲示板なんだから

[242: 契約済みさん]

>NO.240様

2007〜08年くらいの統計らしいですが、マイホーム購入資金プランの雑誌に、
変動金利の融資採用が３割、固定期間選択型の採用が５割、全期間固定金利の採用が２割、って、
掲載されていた気がします。（あくまで目安なのでしょうが。）

僕はフラット35、審査がおりなかったら全期間固定（みずほ）で融資実行しようと考えています。

意外に思ったのは、固定期間選択型の採用率の高さ…。
そして雑誌に掲載されていた、『業者の薦めでローンを組んだ』って人が多いこと…。
『住宅選び・仕様選びと同じくらいの熱意を、ローン選びに向けている人が少ない』って、
雑誌ではコメント記載がされていました。
そんな人も多いんですね。

[243: 匿名さん]

どこかに誰かが書いてあったけど、不動産屋は金利の低い変動を勧める事が多いらしいです。
その方が返済率や何かで審査が通り易いらしいのです。
実際うちも不動産屋の営業に変動をやたらと勧められました。でも短期固定が変動と同じくらいの
低金利だった時なので、営業の口車には乗らずに短期固定にしましたが、ローンについてあまり
考えていない人もたくさんいるんですよね。とくに最初はローンのことより考えることがいっぱい
あって、ローン切り替え時や金利で失敗したと気付いた時に初めて、もっとローンについて詳しくなろうと勉強する人も多いのではないでしょうか？

[244: 入居済み住民さん]

不動産屋は月の支払いが少ない方が売りやすいだけ、客の将来など考えていないと思うよ

[245: 入居済み住民さん]

変動金利怖いね〜、変動でローン契約している人が増えてるそうだけど、危ないね
政府や日銀の発表・銀行の今やっていることには裏がある
今や証券は信用破綻
デフレの次は何が来るか、今や世界中が失われた10年を参考に
お金を合わせ鏡に映して増殖している
こんな状態で10年先インフレが起こっていないと誰が言える

3000万円借りて１０年先の残計算してみたら怖いのが解る

[246: 匿名さん]

ってか、なんで3000万なの？(笑)

いつも思うんだけど…

[247: 匿名さん]

３０００万、変動で１０年あれば相当返せるでしょう。
途中で固定にしてもいいんだし。

[248: 匿名さん]

インフレ起こしたら、マンションを手放すときの金額はどうなるんでしょうか？

[249: 匿名さん]

変動怖いって、危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。
ましてここへ来ていろいろ情報収集してる人たちは。

[250: 入居済み住民さん]

No.249
危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。

その時期・もしくはその少し前に固定にかえるの？その時期固定は

すごい金利だと思うよ、現実的に無理なんだよ、机上の空論に近い