変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[1001: 匿名さん]

>>999
＞１．２５％ルール
１２５％ルールです。
変動金利の返済額は５年後の見直しで、それまでの支払額の１２５％（１．２５倍）まで変更出来るというルールです。
（あまりにも金利が上がると、返済額は制限限度でも元本が増えてしまうような事態になります。実際に以前そのようなことがありました。）
期間固定金利にはこのような制限はありません。

[1002: 匿名さん]

>>999
【未払い利息】
未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。
変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。そのため、金利上昇が激しいと、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。
未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。

[1003: １００１]

>>1002
＞もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。
あまり脅かさない方がいいよ。
最後の５年に近付いた時点以降に余程の金利上昇が無い限りは、このような事象は発生しません。

[1004: 匿名さん]

決して、脅すつもりはありませんが、
実際にルールがあるのと、現実に起こりうる可能性が
あると言う事です。

[1005: １００１]

>>1004
＞現実に起こりうる可能性があると言う事です。
否定はしませんが、最後の５年は、返済期間にもよりますけど、元本返済額がかなり多くなっているわけです。
どの程度利率が上昇したらそのような事象が発生するかを、シミュレーションして確認してみてください。

[1006: 匿名さん]

何もそんなにムキにならなくとも・・・
絶対無いとは言えない、
あくまでも、起こりうる可能性って話しですよ。
あまり、このルールを理解していない人がいるようですので。
実際に起こるかどうかより、知らなかったでは済まされない事ですので。
因みに、私は変動ですので、
固定派の煽りでは、ありません。

[1007: 匿名さん]

>日銀が今回見送った意義は大きいな。おかげで国債利回りは上昇基調。銀行としても手っ取り早く体力回復する手段として利上げを意識してる。

意味が分からない。というか無知すぎる。
銀行は金貸してなんぼだろうに、利上げしてさらに借りて減らしてどうすんだ？それじゃなくても日銀の社債買いオペが
不十分って事で銀行が中小企業に金貸さない事が問題になってるのに。

>日銀は金利をあげたくてあげたくてしょうがない、だけど不景気だから低金利にしている現状。

半分当たってる。日銀が金利上げたいのは事実。というより金利正常化をしたい。なぜなら不況下での金融緩和が
出来ないから。何故不景気だと低金利にするかよく考えてみろ。

>だから今は景気は悪いがドル高になり、株価が上がり始めてきて、来年ドルが１３０円なんて回復したら、金利だっ
>てわからないと思いますよ。

何故ドルが130円になったら金利だってわからないのか意味不明。ドル高になると金利上げるとでも？政策金利とは
為替操作の為にあると勘違いしてるのか？

>銀行だって金利を上げたいから変動金利5％ぐらいにはもって行きたいと思ってると思いますよ。

もしかして銀行は変動を5%にすると利益が増えると思ってる？変動5%って事は政策金利4%くらいになるだろうけど、
利ざやは同じ1%なんだが。政策金利が低くても変動が上がるとか言わないでね。それって日銀自体を否定する事になるから。

>その可能性は５年後では薄いかもしれないが、１０年後には十分ありえる。

仮に10年後に変動5%時代が来たとしよう。その背景を考えてみる。まず、政策金利は4％程度。長期金利（10年債）はおそらく
8%位まで上昇してるだろう。今日本の国家予算が80兆円。税収が50兆円赤字国債が30兆円あるから、長期金利が今の1.4%から
8%まで上昇していれば今の国の借金がそのままだとしても、赤字国債が150兆円くらいに膨れあがる。それを消費税だけで
補おうとすると5%で約10兆円の税収だから120兆円の増加分を消費税だけで補おうとすると65%の消費税が必要になる。
もっともこれは現状のまま、金利が上昇したらの話。実際はそこまで金利が上昇していればかなりのGDP成長率のUPがなければ
いけないので実際は税収も大きく伸びているはず。

長期金利＝名目GDP成長率としたら、名目で8%の成長率があるとすれば、GDP2位の日本がアメリカを抜いて世界一に躍り出る。
おそらくCPIも3%前後で推移していると思われる。仮にこの状態が10年続いたとすると、収入は今の1.5倍。
住宅価格も1.5倍くらいになっているはず。もっとも日本がそこまで成長力をつけていれば当然他の国も同じように伸びている
はずなので1位になるとは限らないが。しかし、戦後日本が物作りで世界第二位に躍り出たように、他国では出来ない、
すばらしい産業で世界に躍り出ているからこそ8%成長になっているのだろうことは確かだが。低賃金で攻勢をかける新興国に
負けないほどの付加価値のある製品とはどんな物だろう？

>よって２０年ぐらいだとどうなるかはだれもわかりません。

20年この状態が続けば収入も2倍になっているはず。

[1008: 匿名さん]

1005
最後の5年なんて、何十年先なのか？
そんな先の事なんて誰もわからないよ？
だから、ルールは知っておくべき。
知らなきゃダメでしょ。

[1009: 匿名さん]

>125%ルール

固定さんが脅している通りです。間違いは有りません。
よって変動金利で３５年間掛けて返済しようとすると危険な可能性は有ります。
しかし、3%相当を繰り上げていけるのであれば、計算上その危険はほぼ無いに等しいです。

ま、何が起こるか解らないのでゼロとは言いませんが。

[1010: １００１]

>>1006
いや、むきにはなっておりません。
わたしは自宅マンションは住宅財形の５年固定（最初の元本金額が７００万円で元金均等払い）、アパートローンは最初から最後までの固定金利ローン（１億円強を３０年３％台下の元利金等払い）です。今まで８回ほど住宅ローンやアパートローンを組みましたが、基本的に固定金利を選択しています。
返済期間のかなり先だと、金利のブレで未払い金利が発生することがありますが、期限が近付いた時にはそのような可能性がある条件はかなり絞り込まれてしまうんです。

[1011: 匿名さん]

変動のみなさん
いろいろ議論されてますが、いったい何％になったら固定に切り替えるんでしょうか？
そして何年固定で何％なら許容範囲ですか？
元金の残りも交えてお願いします。

[1012: 匿名さん]

固定になんか切り替えません。

返済期間中の平均金利が３％以下ならば問題無いわけですからね。

[1013: 匿名さん]

基本的には12年～15年程度で完済予定なので、固定には変更しません。皆さん3%との繰上げ返済と言っておられますが、早く返したいので、5%の差額分を繰上げ予定です。でも5%だと住宅ローン減税の金額がかなり少なくなってしまう為、毎年100万で残りは10年後に繰上げする予定です。残高が1000万をきったら、金利が上昇局面ならば5年固定か7年固定にするかもしれません。で、5年後～7年後に完済予定。
優遇幅のこともあるけど、もし固定にするなら10年固定が7%（優遇なしで）以上になった時かな。ちょっと考えられないですが。

[1014: 1011]

>>1012
平均というのは間違いでは？
極論ですが、5年後に5％、10年後に1％でもいいですか？
もし万が一急上昇した場合にどの辺で切り替えを考えるか参考にしたかったのですが。

[1015: １００１]

>>1012
＞返済期間中の平均金利が３％以下ならば問題無いわけですからね。
そういう環境が崩れた時はどうしますか？
ここ数十年だと、平均金利はどのくらいかを理解して、可能性が無いわけではありません。

[1016: 匿名さん]

現実の話しとして悪い金利上昇しか想定できませんよ だからそうならないように政府がうごいているんだよ 金利の大幅な上昇可能性は語らなくていいよ フラット35は返済がすすむにつれ割高感が増してきます。金利が上がらないリスクの方が注意が必要だね 日本は

[1017: 匿名さん]

金利3％想定で変動1％からの差額で繰上返済していると、10年後に5.5％の金利上昇になっても
金利3％固定よりは月の支払いが少なくて返済できます。
それは、誰かが説明しています。

この前提は、金利3％以下が10年続くというのが条件になります。

もし、10年以内で金利が急上昇し、変動金利の優遇後の支払額が6％を越えるようなことが
おきた場合は、元金の返済が少なくなるか、未払い利息が発生する危険があります。

しかし、変動金利が大幅上昇をしなければいけない状況は、物価上昇が激しい状況と考え
られます。
とにかく市場に出回るお金を減らしたい状況でしょう。

そんな異常好景気な状況でも、自分の所得が増えない、自分の会社の景気が良くない場合は、
何も悲観することなく、自分の家を売りましょう。
借金を帳消しにして、さらに余るほどのお金を得ることができます。

バブルの頃は、駅から遠い築15年のマンションが、2000万円から6000万円まで値段が上が
りました。
バブル後は、1500万円ぐらいまで下がりました。

金利の上昇自体は、対策さえとれば何も怖くありません。
対策とは、
　　・金利3％相当の支払いをしておく。元金をとにかく減らす。
　　・10年で3/1を返済しておく。
　　　　⇒その後の金利上昇は、5.5％以下ならば、3％の支払いで以下で返済できる。
　　・10年以内に金利が上昇して支払い不能になる場合は、売る
無理に固定に変更する必要はありません。

変動の人も固定の人も最も怖いのは、金利上昇などではなく、会社が倒産したり、自分以外
の人が貧しくなることです。
せめて、自分以外の人が裕福であれば、物件を高く買ってもらえる可能性があります。

自分も他人も貧しいような不景気な状態は、物件価格も下がり、借金を相殺できなくなります。

固定の人は、10年でも、4000万の物件なら800万円ほどしか元金を減らせていません。
その状況で会社が倒産したりすると、3200万円も借金が残ります。
変動で3％支払いの人ならば、元金は、2500万円まで減っています。
この差は非常に大きく、2500万で物件が売れた場合、変動の人は、借金が帳消しになりますが、
固定の人は、700万円の借金が残ります。
10年間同じ支払いをしてきたのに、いつまでも借金が残るリスクを固定の人は選択しています。

[1018: 匿名さん]

>ここ数十年だと、平均金利はどのくらいかを理解して、可能性が無いわけではありません。

過去を例にするとバブル崩壊後の時期。15年前から今までのデフレ期の平均金利は1%前後。
サラリーマンの平均所得も下がってますが。

バブル以前の高金利時代は4から5%。この時期は高度成長、インフレ時期で、20年で
大卒初任給が10倍になってます。日本の過去の高金利時代と同じ状況ならば
20年後の平均年収は5000万くらいですかね。

もっとも過去は参考にならない、インフレにならなくても高金利になると言うならば話は別ですが。

[1019: 社宅住まいさん]

何千万とローンを組んでいる人はどっちも必死ですね。

[1020: 匿名さん]

意外と何も考えずに変動にした人が得をする。
ここに登場される頭の良い方々よりも・・・意外と。

[1021: 匿名さん]

100年に一度の大不況といわれながら、長期金利が最低値じゃないのは、これから上がっていくことをどこも予想しているのではないでしょうか？
上がる要素がないけど、どうなんでしょう？

[1022: 匿名さん]

＞＞1020さま
ずばっときましたね！
デベやハウスメーカーにまかせっきりで、短期固定や変動でローンを組んでいる人はいっぱいいます。
そういう人は何も考えず、たんたんと生活していくでしょう。
そして、このような掲示板もみることなく、たんたんと元金を減らしていきます。それが普通のことだと思います。
そして、一番得をしている、という結果に。。。

[1023: 匿名さん]

>>1021

でも実際の10年債利回りは上昇していないんですよね。

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_bei.html

では何で長期金利が高い水準かというと、株価の低迷などで銀行の自己資本比率が悪化し、
貸出余力が下がっていて、尚かつ100年に一度の金融不安で企業経営が厳しい状況で
銀行自身が貸し渋っているわけです。しかし、企業は業績悪化で資金繰りが厳しく、
どこかからお金を調達しなければ倒産してしまいます。ここで需要と供給のバランスが
崩れて金利高騰に繋がっているわけです。

通常は景気回復とともに企業が事業拡大の為の資金調達が増える為、資金需要が増えて金利も
上昇するわけですが、今回の金利上昇を見ると逆です。

日銀は長期金利を下げようと（企業の資金繰り支援）社債を購入してり、国債購入をしたり
との対策をしていますが、規模が小さすぎてなかなか効果が出てきませんでした。
今回の会合で国債買いオペ額を据え置いたのはおそらく、株価が持ち直して来た為に
自然に長期金利が下がって来ると見ている為だと思います。もちろん日銀ルールというのも
気にしているでしょうが。

3月度は年度末と言うことで資金繰り需要も通常より高かったと思われるし、
4月以降株価の持ち直しなどもありますので来月以降は私も長期金利は下がって来るのではないかと
見ています。というより下がってくれないとさらに企業経営が厳しくなるわけですから、
さらなるリストラや倒産が増え、あまり喜ばしい事ではありません。
長期固定の方は今の長期金利上昇を喜んでいる感じが見受けられますが、今の金利上昇は
決して喜ばしい状況と違いますし、ご自身にも火の粉が降りかかって来る可能性もあるわけです。

早くこの低迷から抜け出し、通常の金利上昇局面になって欲しいと誰もが思っているはずです。

[1024: 匿名さん]

雨が降らない日に、かさを持ち歩く。
会社に行くだけなのに、3日分の着替えや食料を持っていく。
冬でもなければ、雪も降っていないのに、タイヤにチェーンをつける。

これらの無駄とも思える準備をすることが、固定金利で組むことだという記載
が過去のスレにありました。

変動＝怖い　というのも、何が怖いのか、どうなったときが怖いのかを良く
考えもしない人が固定を選択しているのかもしれません。

・変動金利がどこまでUPするのか。
・いつUPするのか。
・UPする条件は何か。

それらの仕組みを考えたり、知る努力をはぶいて、いつ雨や雪が降るかも考えずに、
傘やチェーンを用意し、これが当然だというのが固定金利を選択した人でしょうか。

・来年から金利が急上昇し、5パーセント以上になったらどうするんだ。
　⇒理論的にあるのでしょうか。
・10年後の先がわからないから固定だ。
　⇒変動で3％支払いをすれば、3/1に元金が減らせているので、金利5.5%が25年続いても
　　金利3％固定より支払いが少ない

このスレは、2年前から始まっていますが、2年前に固定を組んだ人は、どのように考えて
いるのでしょうか。
変動を組んだ人は、固定分の支払いで繰上返済できて元金が減って良かったと記載しています。

私も固定派で、固定以外で組む気はないと考えていました。
変動を勧める人は、騙そうとしている人だと思ってました。

[1025: 匿名さん]

何なのこの人？ただのバカ？

[1026: これから]

固定と変動の金利差が大きいことが前提で話をしてるようですがこういう場合はどうでしょう。

ある信金ですが35年ローン保証料なしです。
変動：全期間1.5%優遇で現在0.975%
10年固定：1.2%で固定終了後1.0%優遇

[1027: 匿名さん]

どこの信金？
それは　お得だね～！

[1028: 匿名さん]

1024
生命保険や医療保険もこの際ヤメちゃえば？
多分、今後も何も無いから無駄だよね。

[1029: 匿名さん]

>>1024
>変動を勧める人は、騙そうとしている人だと思ってました。

こう言う捉え方をしてる時点で、痛すぎ。
騙すって事は、基本的に相手に対して不利益をもたらす場合に使う単語ですよ？
変動派は、変動での返済がベストだと思っているから進めているだけ。

あなたは、変動派、固定派の両方向から見ても痛すぎです。
単なる煽りだと思うが・・・

[1030: 匿名さん]

三年前、地銀にて３５００万（建物２４２０が１．３％、土地１０８０が１．４５％）を３５年・三年固定で借りました。先月は土地の方を１．５％の五年固定に選択したのですが、今月は建物の方で迷っています。同じく五年固定１．５にするか、十年固定１．９％、または五年変動１．１７５で迷っています。今回は繰り上げ返済せず現金は貯蓄しておきたいです（保険を思い切って縮小した為に蓄えが欲しい）。
長期固定は視野にないので変動もしくは短期固定でアドバイスお願いします。
補足で支払い可能額は今の生活水準で３％くらいです。偏差値低くてすみません・・・

[1031: 匿名さん]

以前、公庫２．２％１０年間団信は別払い。銀行は３年固定１％団信付き。
明らかに返済して繰上げ返済した方が元本を減らせる。
現在景気最悪なのに以前の金利の方が安い。これからか。
景気の良い時代は固定８％９％だったからこの１０年位は借りるにはいい時代だった。
１％台で変動金利がいい。固定は今のうちに２％１０年だったらと考えて安心を選ぶのだと思うが
金利の景気調整に拍車がかかれば到底上昇は考えにくい。

[1032: 不動産購入勉強中さん]

新スレ（その７）立ち上げました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/

[1033: 匿名さん]

>変動金利が、長期固定金利を上回る可能性はあるんですか？

政策金利が10年国債利回り（長期金利）を上回ったケースは過去に有りました。
アメリカでも一昨年くらいに有りました。ではどのようなケースでこのような状況が
発生するのでしょう？
まず、政策金利とは中央銀行が政策によって決定しますので操作が可能です。しかし
長期金利は市場の需要と供給で決まるので中央銀行が完全に操作する事が不可能です。
では過去の逆転時期を見てみましょう。すると日本もアメリカもいずれも
バブルの崩壊直後に起きている事が分かります。で、長期金利は国債の需給で決まると
言いましたが、簡単に国債の需要を説明します。まず、国債とは国が破綻しない限り、
必ず利益を得られる訳ですから、とても安全な投資先で有る反面、運用益も低い訳です。
逆に株などは損失を出すリスクが高い代わりに運用益も高くなる可能性も大きい訳です。
で、投資家（銀行などの機関投資家も含む）は景気が上向きな時は運用益があまり得られない
国債を売って（需要が減るので金利が上がる）株を買うわけです。結果株価は好況とともに
上昇します。しかし、ひとたび不況に入ると損失が発生する可能性のある株への投資は
控えて安全な投資先で有る国債を購入（需要が増えるので金利は下がる）する訳です。
結果株価は下がり、金利も下がって来ます。

ではバブル崩壊時はどのような状況かと言うと、投資家達はこれから景気が悪くなるとの
思惑からリスクのある株式相場から安全な投資先である国債相場に資金を移動させます。
結果金利は急激に下がり出します。しかし、人の操作で決まる政策金利はどうしても後手に
回るので市場の思惑で動く長期金利よりも遅く下がるわけです。よって一時事的に長短金利の
逆転現象が起きてしまうわけです。いずれも一時的でその後は超低金利政策になっていますが。

難しく長々と書きましたが、長短逆転が起きるとすれば景気の山から谷への移行時、政策金利
より先行して長期金利が先に下がる場合、しかもバブル崩壊などの山が急激な場合にのみにあり得ます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/899-899

↑あたりの書込を見ると政策金利と短プラの関係、さらに成長率、インフレ率の関係が分かりやすい
と思います。

[1035: 匿名さん]

遠くない将来に、金利が4.5%まであがったら、相当きついが、そういう事態は、当分きそうもない。

問題は、繰り上げ返済が予定どおりにできるかどうか。結構臨時の出費があったりして、
なかなか思う通りにはいかない。予定どうり以上に繰り上げ返済ができれば、まずは
大丈夫なパターンでしょう。

[1036: 匿名さん]

>1034
何故、わざわざ古いスレに書き込むのでしょうか？

37歳・年収700万・4100万借入・35年変動・・・
変動金利は怖くない以前に、完全に無謀スレ行きでしょう！