変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[101: 匿名さん]

＞９７
何を否定しているのか分からん。
５％になろうが、１０％になろうが、一緒のこと。
９６　９９　が正しいよ。
分からないのなら、低姿勢で教えてもらった方が良いと思います。

[102: 匿名さん]

＞１００
＞元金のみを繰り上げ返済に充てる訳じゃないんですね？
＞金利分も同時に支払うんですね？

ま〜そういう事ですね！
でも、念のため補足。

例えばの話。
現在金利が５％だとして、１年後に１％に下がると分かっていたとしても、
今、少しでも多く繰り上げ返済した方がお得なので、間違えないでね。
金利に関係なく、少しでも早く繰り上げ返済した方が得なのには違いありません。

[103: 匿名さん]

「金利が低い時にたくさん返した方が得！」とは、金利が低い間に元金を減らして金利が高くなった時に利息を最小限に抑えるのが得って事です。 それと繰り上げ返済とは元金を減らす事です。利息を払う事ではありません。 元金が減ればその分の利息は発生しませんから。

[104: 天津○村]

>>99さん

ご参考までに。
繰り上げ返済で返済期間を減らす事によるメリットはありますよ。
返済額を軽減する場合に比べ、総返済額は減ります。軽減の差額を繰り上げ返済に
まわしたとしても同様です。

>「返済期間を減らしたつもり」と考えて、差額を引き続き繰り上げ返済することで、
>最終的には返済期間を減らしたのと同じ結果にすることもできます。

これも同じ結果にはなりません。
早い時期に元金を減らせる期間短縮の方が、金利部分の返済額が減るためです。

>何か予想外の事態が生じたときには、繰り上げ返済をやめて、
>手元に現金を置くこともできます。
>このような選択肢が持てるというメリットがあります。

これは・・・
あると思います！

[105: 契約済みさん]

102さん
103さん

ご親切にありがとうございました。
これでモヤモヤが無くなりました。

しかし皆さんの知識は凄いですね〜。これからも参考にさせて頂きます。
それでは失礼いたします。

[106: 匿名さん]

30ってさもしいの？

[107: 匿名さん]

まあ、期間減らして戻すには借換えしかないからねぇ。

[108: マンコミュファンさん]

>>104

ウソを教えてはいけませんな。
期間短縮型も月額軽減型も同じ。
詳しくはこちら、No.12〜を。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/res/11-20

[109: 匿名さん]

104の言ってることがわからん。
どう計算しても期間短縮の繰り上げにメリットが出ないんだが…

[110: 匿名さん]

１０４
計算間違い　ワラ
失敗　ワラ

[111: 104]

108さん
109さん

確証でないまま発言してました。
反省してます。

早速『お利口な繰り上げ返済』スレ見てきました。

返済期間も総返済額もイコールって主張されていましたが、
軽減派の方は最後『ほぼ同等』で収まっていました。

できればイコールを証明する計算を教えて頂きたいのですが。
ちなみに軽減のメリットは納得できました。

[112: 99]

>>99 では精一杯わかりやすいように書いたつもりだったのですが、
まだ飲み込めない人がいるとは驚きですな。

数字に弱い方には全期間金利固定のローンをお勧めします。
一番わかりやすいのではないでしょうか。

なお、期間短縮型の繰上げ返済は銀行営業日であればいつでも可能だが、
返済額軽減型の繰上げ返済は特定日にしかできないという場合もあります。
そういう場合は日数分の金利の差は生じます。

[113: 匿名さん]

毎月の返済額が低くなったら使っちゃうのが心情でしょう。
なので普通の人は期間短縮のほうがいいと思いますよ。

[114: 匿名さん]

個人的に何回減ったとはっきりわかる方が、繰上げ返済の実感が湧いて好き。返済額軽減型を否定はしないが、利息総額を同じにするのは面倒。
期間は延ばせないから何かあっても困らないようにはしておくけどね。

[115: 入居済み]

銀行で繰り上げ返済について試算してもらったけど、期間短縮の方が総返済額がかなり低かったけど、よくわからなくなってきた。
なぜ返済額軽減の方がいいの？
余裕ができるから？

頭いい人わかりやすく教えてー。

[116: 匿名さん]

頭はよくないが、返済額減らすことをおすすめする。期間の短縮は全然実感わかない。
いくら返しても苦しさが変わらない。

月々の返済額が減ると、減ったなあ、という気分になる。気分は大事だ。

それと、返済額が減って、余裕ができたほうが絶対にいい。

前にローン借りた時は、短縮のほうが得だから短縮にした。繰り上げ返済しても
全く実感がわかない。悪いことは言わない。期間短縮はやめたほうがいい。

せっかく、期間短縮で失敗したと思った人が書いているんだから、少しは
聞いてよ。いまは、繰り上げ返済すると、月々の返済額が減って、もっと
頑張ろうという気になれる。

[117: 匿名さん]

私も頭は良くありませんが、>>104 ほど悪くはありません。
いいですか。ローン残高が2000万円、残りの返済期間が20年とする。
何かの理由で1000万円が手に入ったので繰り上げ返済するとする。

期間短縮なら1000万円を10年ローンで借りるのと同じことになる。
返済額軽減なら1000万円を20年ローンで借りるのと同じことになる。
総返済額が少ないのは10年ローンの方であることは当たり前。

だが、20年ローンを選んでおけば、
10年ローンと全く同じペースで返済していって、
10年ローンと全く同じように完済することもできる。
何かの事態が起きて、そんなにすぐには返せないようなら、
20年ローンとして返済することもできる。

一方、10年ローンを選んでしまったら、
20年ローンとして返済することは、借り換えでもしない限り不可能。

もっとも、>>113 氏が言うとおり、
自己管理できないルーズな人は
あえて期間短縮という選択もあるかもしれません。

[118: 匿名さん]

↑おっしゃる通り。
個人的には、期間短縮したのと同じにして、という計算が面倒くさい。店が遠い。貯金に余裕があるので、早く年数減らしたい。ものぐさな私は113氏の当てはまる人です。

[119: ビギナーさん]

おバカな質問をお許し下さい。
変動金利って、いつでも固定に変更できるとありますが、
当初５年間は返済額が変わらない場合もいつでも変更できるのですか？
５年間はできないのでしょうか？
また、当初５年を過ぎてからの返済額は半年ごとにかわるのでしょうか？

[120: 115]

みなさんありがとうございます。
そうですよね、返済額軽減と期間短縮が同じにはならないですよね。
ただ、3000万35年のローンのうち、1000万繰り上げできたらいいんですが、おそらく年100万が限界だと思うので、それなら期間短縮のほうがいいと思ってました。
で、ある程度それぞれの差がなくなってきたら、期間短縮から返済額軽減に切り替えかなと。
よく考えてみようと思います。

[121: 匿名さん]

５年間変わらないほうを選んじゃったんですか?

最悪!　(私的には、です。すいません)

金利が上がった時に増えない変わりに、繰り上げ返済しても変わらない。銀行もわかって
いて、５年間変わらないほうは勧めない。これって一度設定すると変えられないんだよね。
少なくとも中央三井は変えられない。

だけど、銀行ごとに違うかもしれないから、銀行に聞いてみることをおすすめする。必死
で繰り上げ返済すれば、５年後にドンと落ちるのでうれしいかも・・・。

[122: ビギナーさん]

5年間変わらない方ってあるんですか？
どこも同じだと思ってましたが・・・
うちはまだ変動に決めたわけじゃないのですが、
聞きたかったのは、5年間は固定に変更出来ないのか？
ってことです。

[123: 匿名さん]

しかし、まだ繰り上げ返済とか言っている・・・
日本経済は上向かないな、自分がどれだけお愚かか分からんだろうな

[124: 入居済み住民さん]

↑
まあ人には人の都合ってのもあるから。
返済額軽減がいい人もいれば、期間短縮で将来を夢見る人もいる。
低金利で借金を満喫するなんて人が全員じゃないよ。

ちなみに>>123の意見には賛同する方だけどね。
2年間返済額軽減型の繰上げをがんばったけども無駄だと気づき、1年間期間短縮したけどももったいない事に気づいて、少なくとも10年は繰り上げせずに貯金と今の生活を満喫する事に決めた。
低金利の借金を借り続けるよオイラは。
それぞれのライフプランにあったローンを組むのが一番やと思うから何が正解なんて決められんよ。

[125: 匿名さん]

会社の同僚たち2〜3人は口を揃えて、「繰り上げ返済なんてしなくていい！」と言いますが、
何を根拠にそのようなことを言うのか理解に苦しみます。完済まで生きてないし、死んだら
チャラだし・・・みたいなことを考えているのか？

[126: 匿名さん]

＞死んだらチャラだし・・

死んだらチャラだけど、半身不随で生き残ってたりして・・・。まあ、借金は少なくするに
越したことはない。

[127: 匿名さん]

>123

ま、住宅ローンは長丁場だ。景気が悪い時も良いときもある。３５年返済だったら、
不景気は３回以上は経験するだろう。

たぶん、今は底だよ。中古が売れ始めたという情報が出ている。

[128: 匿名さん]

>>125
繰り上げするなという人は、変動金利が低い間や短期固定の間にMMFなどの金融商品や利率が高めの定期に繰り上げ用の資金を投じた方が特だと考えているんでしょ。

[129: 匿名さん]

そんな知恵を持った奴らかどうか・・・

[130: 入居予定さん]

＞121
>５年間変わらないほうを選んじゃったんですか?最悪！
元利金等の事ですよね〜。
私は元利金等に大賛成ですが？
このスレずっとみてますが、元利均等派の方がダントツ多いと思います。

＞金利が上がった時に増えない変わりに、繰り上げ返済しても変わらない。
＞銀行もわかっていて、５年間変わらないほうは勧めない。
そんな事ありません。
銀行は元利均等を進めるところ多いですよ。
金利が上がったにも関わらず、支払額が増えない元利金等だからこそ、
繰上げ返済ってのが有効なんです。
だから元利均等の方が自分でコントロールできると言われているんです。

＞聞きたかったのは、5年間は固定に変更出来ないのか？ってことです。
変動は適用利率自体は半年毎の見直しですが、支払額は５年間変わらないものです。
当初５年間ではなく、５年単位でずっとです。
また、変動は、いつでも固定に切替られます。（超長期固定は除く）
３５年で借りた１年後、超長期に変えようとすると、「他の銀行へ借り換え」になります。
変動⇔短期固定　はいつでも切り替えられます。

私の知っている銀行ではこういう感じです。
全部の銀行とは限らないので、念のため確認を。

[131: ビギナーさん]

１３０さん

詳しく教えて下さり、ありがとうございます！
いつでも切り替えできるとは、変動を始めてわずか2〜3か月後とかでも
変更できるのでしょうか？

[132: 入居予定さん]

できますよ〜

[133: ビギナーさん]

すぐにでもできるんですね！
ありがとうございました！

[134: 匿名さん]

>>125
長期固定で組んだのでしたら、
繰り上げ返済しないという判断も十分合理的ですよ。
数十年の間には、インフレが来て、
月数万円の返済なんてタダ同然になっているかもしれません。

[135: ビギナーさん]

変動でローンを組もうと思っているのですが、わからないことがあるので詳しい方教えてください。よろしくお願いいたします。

支払額は5年間変わらない選択をしたとして、例えば3000万を35年1%で借りたとします。
借りてから1年で1.5%に金利がアップしたとします。
3年目に100万円たまったので繰り上げ返済するとします。
1年目から3年目の2年間は金利がアップしているのにもかかわらず支払額が変わらないので、支払うべき元金を月7000円程度払っていないと思うのですが、繰り上げ返済の100万のうちまず支払っていない元金分（7000円×24か月）に当てられてしまうのでしょうか？

[136: 匿名さん]

>1年目から3年目の2年間は金利がアップしているのにもかかわらず支払額が変わらないので

５年間じゃないの？返済額が変更になるのは。
その間の半年ごとに金利が見直され、元金と利子のバランスが変わるのではないですか。

[137: 匿名さん]

135さんの考え方で正しいです。ただし、結果的には、ということです。

実際の返済額が変わらないので、毎月の返済額における元本の金額が減ります。すなわち
利子分が多くなります。従って、実際に返済しているにもかかわらず、元本額の減り方は
少なくなるのです。ここで、繰り上げ返済すれば、元本額が減ります。従って、ある程度
繰り上げておけば、５年後には、ものすごく返済額が増えることはないでしょう。繰り上
げ返済しなければ、５年後にどっと返済額が増えることになります。あくまで、利子が
あがった場合という前提ですが・・・。

普通は、５年間返済額不変という選択肢は選ばないと思います。冷静に返済額を計算し、
繰り上げ返済が積極的にできる人だけが、安全にできる方法だと思います。

[138: 入居予定さん]

＞１３６
＞>1年目から3年目の2年間は金利がアップしているのにもかかわらず支払額が変わらないので
１３５の人の表現、分かりづらかったかもしれませんが、表現正しいですよ。
返済額が５年後に変わることは、１３５さん、分かってる上での話しですよ。
よく読んであげて！

＞１３５
＞支払うべき元金を月7000円程度払っていないと思うのですが
表現が分かりづらかったですが、
要するにスタートから３年間金利が１％のまま上がらなかった場合と、
１年後に金利が１．５％にあがり、３年後まで金利が１．５％を維持した場合で、
その金利差が生じた２年間の利子分が７０００円×２４　あり、
３年後の１００万円繰り上げ返済した時に、その金利差の利子分を返す事に充てられてしまうのか？
という質問ですよね？

＜回答＞
支払うべきだった金利差分の金額は７０００円ではなく、約１２０００円／月です。
繰上げた１００万円は、過去の金利差額に充てられるという表現は間違っています。
あくまで残債に対しての利子は利子。
繰上げは繰り上げた段階の残債に対しての元金（利子は関係ない）を返済するという意味です。

ローン返済計画シュミレーション、表にして作っておくと、
詳しい金額が臨機応変に読み取る事ができますよ。

[139: ビギナーさん]

質問させてください。
4月、10月の半年ごとに金利見直しとは、もし、来月3月に変動で組んだとして
翌月の4月に金利の変化があったら、いきなり見直しってことになるんでしょうか？
2〜3か月先（6〜7月）から変更になって新しい利率で半年間、その間の10月に
また見直しがあってその次の半年分が決まるということでよろしいでしょうか？

[140: 135です]

皆様ご回答ありがとうございます。
5年間支払額一定ではなく、6か月固定（？）で支払額も半年に一回変動する方式を選びたいと思います。

下記のようなホームページがあったのでびっくりしてました。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1221474172
http://kaiketsu.athome.jp/qa3662731.html

[141: ご近所さん]

プランニング能力が無いと変動は怖くないとは言えないね、やっぱ長期のが向いてると思ったよ。

[142: 匿名さん]

>>139
基本的にはその通りです。
金融機関によって違う可能性がありますので取引先に確認してください。

[143: 匿名さん]

うちは子供もいないし、今後子供が生まれて大きくなってお金がかかるようになる前に完済可能と判断し、
35年変動、繰上げ併用で10年程度での返済を計画しています。

もうお子さんがいて、10年後頃に大きな出費が予想されるのであれば、
長期固定とし、繰上げ返済もせずに手元にお金を置いておくのが合理的でしょう。

[144: 匿名さん]

143さんの考えは、一番まともな一般的な考え方ですね。どちらにせよ、状況の変化に対応出来るだけの無理のない借入れに収めることが必要ですね。

[145: 購入検討中さん]

変動で返済額の変わらない期間が半年、５年と選べると知りませんでした。
三井住友で組んだけど、期間の選択に関して何も教えてくれなかったです。
普通に５年でした。
半年があるんだったらそっちでも良かったなあ。

[146: 匿名さん]

当初3年固定、35年ローンが終了し、次は10年固定か変動かで悩んでいる者です。
140番さんのリンク先を見ると、ますます変動がわからなくなってきました！
自分では理解しているつもりでいましたが、わずか0.2％の金利上昇でも
未払い利息？100万繰り上げてもあまり期間短縮にならない？もう訳わからないです！
ややこしいです！もうやっぱり固定にしようかな〜なんて気持ちです。
でも長期固定は選べない銀行（最長10年）だし、10年固定で行くか、20年固定のある
銀行で借り換えしようか、もしくは変動にしておいて、少しの間だけ（数か月かも）でも
低い金利で固定との差額分を貯蓄しておいてから固定に切り替えるべきか・・・
いくら考えても答えが出ません！変動でも固定でも、年間80〜100万の繰り上げは予定していますが、
どうすればいいでしょうか〜？

[147: 匿名さん]

＞135＆140
ちゃんと理解してきめましたか？
結局は、変動の元利均等にしておきながら、固定金利や元金均等（前半は）のつもりでシュミレーションして、繰上げ返済すれば、同じ事になるんです。
繰上げを元金均等と同等にしていれば、将来金利が一気に上昇した時に、上がり幅が少ないのは元利均等なのです。
将来、子供の養育費等でお金がかかる時の上昇幅って意外ときついと考えます。
だから元利均等は融通が利くのです。

元利均等で、５年後、１００万の繰上げをしたのに、支払額が上がったという不安がでてくるのは、金利システムを理解していなかったからです。
元利金等だから損した！っていう訳ではありません。（ほんの若干は損していますが）
あくまで元金均等ならば支払額が上がっていたところを、支払額を変えず、
繰上げ返済しなかったから、その差額を５年間溜め込んでしまったのです。

なので、金利の動向をチェックしつつ、繰上げ返済が出来る人は、
元利均等の方が、後々の金利上昇にやわらかく対応できるという意味で安心なんです。
そうでない人や、管理が面倒くさい人、忙しすぎてそれどころじゃない人は、
元金均等or固定金利　が安心かもしれません。

[148: 購入検討中さん]

単純ではないよね。
もうソニーの長期にしようかな

[149: 購入検討中さん]

>>147
>繰上げを元金均等と同等にしていれば、将来金利が一気に上昇した時に、上がり幅が少ないのは元利均等なのです。

差額分の繰り上げは毎月した方がいいのでしょうか？
それとも５年とかまとめての方がいいですか？

[150: 入居予定さん]

変動金利での住宅ローンの返済計画
＜まとめ＞

●金利の動きを良く読み取みとり、支払額の見通しを把握する事。
●将来のローン意外での出費（養育費等）の計画をする事。
●住宅ローン控除の金額を理解する事。

これが出来れば、ローンを抱えつつも、将来、無計画な突発的破綻をする事はなく、
効率よい返済が出来る。

★元利均等（最初から最後まで緩やかに返済する）
★元金均等（最初は多めに返済し、後で少ない返済にする）
いちいち金利をチェックしない方なら、元金均等の方が総合的に支払額は少ない。
更には、金利の低い今、多く返済する事になるので、後々の金利上昇の影響も少ない。

但し、どちらも繰り上げ返済は可能なので、元利均等にしておいて、
元金均等に合わせて、同じ条件で返済する事も十分可能。
そうした場合に限っては、元利均等の方が、後々の金利上昇の影響は少なくてすむ。

以上
いかがでしょうか。