住友信託銀行について語りましょう（その４）

[匿名さん]

前スレが1000を超えたので立てました。

過去スレ

住友信託銀行について語りましょう（その３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30379/

[810: 購入経験者さん]

変動の場合、変動率が一番のポイントですよ。
１０年間の変動金利の平値とぶれ幅を考慮しないと。
あと、５年後にはなくなる可能性が高い銀行で借りるリスクもきっちり検討しないとダメでだよ。

大手でデベの担当者の話では、
「値段だけ。安さだけ」っていう人は選んでるみたいですよ。
「お勤めもしっかりしている堅実な方は選んでませんね」とは言っていましたけどね。

[811: 匿名]

合併するだけなのになぜ5年後になくなるのでしょう？
その理由はなんでしょうか？
合併することによって信託銀行の中でいちばん大きくなるのに？

[812: 匿名さん]

財閥系のデベの方いわく、
比較的年配の方中心に、やはり都銀に対する昔ながらの信用だとかいった強いイメージがあり、
逆に若い人は、住信のような一定の信頼がある銀行であれば、条件を優先して検討する傾向があるとのこと。

アクオスは亀山モデルのイメージで、比較的年配の方に人気があり、
ブラビアやレグザはディテールに拘る若い人に人気がある。
というのを聞いたことがありますが、そんな感じではないですかね。


企業にもよりますが、大企業の方は社内優遇金利の固定が最強なんでしょうけど。

[813: 議論終了]

８０３ ８０９ 両氏の指摘に尽きていますね ギリギリ変動にあらず、属性にも優れた余裕綽々の人ほど、住信を選んでるんですけどね～ 　そもそもそのような人しか、厳しい審査を通過しないんで、結果的にそうなってる面も否めませんが

[814: 住まいに詳しい人]

>>810
ここで本当のこと書いても。。。とは思いますが。

住信は、属性の審査はメガより緩いですよ。ただ、与信枠が少ないん（厳しい）ですよ。

メガはフルで貸してくれるケースが多くありますが、
住信は繰り上げ返済なしの計算で60歳の時の残債と、その時の物件評価額で融資枠が決まるのです。
例えば60歳で残債が1200万・評価額が800万なら400万の頭金をいれれください。という話しになるのです。
だから、30歳で30年ローンなら属性や収入に問題がなければフルで借りれるはずですが、勤めがしっかりしていても40歳なら頭金をいれてください。という話しになりますね。

融資そのものをを受けれるか否かという意味では、メガの方が、頭金という担保がない分、審査が厳しくなります。
たとえば、お勤めが外資系などに多いパターンですが、頭金500万いれてもメガではダメ。住信ならOKというケースは良くあります。

よって、頭金を入れてまで0.1にこだわるのかこだわらないか？ということですね。あとは利便性という観点では、24時間ネットが使えないのは不自由です。

合併後の話は、担当者はダメとは絶対に言いいません。契約書もどうにでもなるようになっているでしょうから、
そこは自己判断でしょう。

[815: 匿名さん]

>>814
書いている内容に矛盾がるあるんだけど？

メガは頭金なしでも借りられることがある、住信は頭金がいる分審査が緩くなることがある。
メガは頭金を入れてもダメなことがあるが、住信はＯＫになる。

これって、つがなってるのかな？

それと、頭金ありとなしで、借りれるかどうかが違うのは当然でしょ。
また、物件評価額を考慮して貸すのも当然。
その結果として、住信の方が借りづらいなら、それは住信の方が審査が厳しいってことでしょ。

メガは垂れ流しなので、その分金利が高いんですということが言いたいんでしょうか？


それと、本当のことと書いたうえで書き込んでるけど、営業妨害とられないといいね。

[816: 住まいに詳しい人]

メガは頭金を入れてもダメなものはダメ。住信は頭金を入れれば貸してくれる。
例えば、ベンチャーや外資系はメガでは頭金1000万いれてもダメ。住信なら500万の頭金でもOKというケースはよくある。

[817: 匿名さん]

>>814＝816

頭金３％でも住信の審査通りましたが。

[818: 匿名さん]

私は頭金無しで2800万通りました。
26歳、勤務8年目です。

[819: 匿名さん]

私も頭金無しで4000万通りましたよ。
３４歳、勤続１３年、年収約1000万。

[820: 匿名さん]

>>816
で、結局、何が本当のことだったの？

[821: 契約済みさん]

変動で繰上返済をして短期返済を狙う人には住信は最強と思います。
★変動金利が低い
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済(手数料無料)
★自由返済(ネットなら手数料無料)
★保証料返済の事務取扱手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料

[822: 匿名]

↑ まさにその通り！ 極言の極みです わたしの場合、通期１．５優遇でしたが(笑)、順調に繰り上げしてます

[823: 匿名さん]

私の場合、残債が2000万円を切ったので繰り上げ返済を中断しました。
ローン減税期間が終わったら全額繰り上げ返済して一気に完済する予定です。

その間資金を寝かせておくのももったいないので、
インデックスファンドを買おうと思っているのですが、
住信では手数料を最低でも1%取るんですよね。それが難点。
他の銀行ではノーロードのところもあるのに。

証券会社の口座に振り込んでそちらで運用することは可能ですけどね。
振込手数料は実質無料ですし。
ですが少し面倒ですね。

あと自由返済のときに期間短縮型しか選べないのも難点。
返済額変更型も選べるようになれば完璧なのに。

[825: 匿名さん]

3300万新築戸建で仮審査出したら1800万しか貸せないから頭金1500万用意してといわれた。

首都圏の駅近で土地の条件も申し分ない筈なんだけど、1800万ってちょうど土地の価格ぐらい。
土地も勿論市場価格よりは低く見るだろうけど、住信は新築でも上物は余程のものじゃないと
価値無しって見るのかな？

28歳、年収650万です。

[826: 匿名]

首都圏の駅近新築戸建が、3300万であるわけないだろ
釣りか？

[827: 契約済みさん]

頭金がほとんど無いんですが、夫婦合算はこちらってできるんでしょうか。
無知ですいません。
参考までに是非お聞きしたいのですが

[828: 匿名さん]

変動に関して
住信と住信ＳＢＩとどちらがお勧めですか？

[829: 匿名さん]

>>828
引き下げ後の金利がどちらも1.075％だとすると、
私なら住信ですね。

繰上返済時、住信の保証料は戻ってくるけど、住信SBIの手数料は戻ってきません。
それと、住信の自動返済は使い勝手がよいと思います。

でも、８疾病に魅力を感じるなら住信SBIでも良いと思います。

[830: 匿名さん]

通期１．６％優遇と非常に大きい優遇ですが、基準金利が各銀行違うので優遇幅が大きいからといって必ずしも有利という訳ではないですよ。ただ、デべロッパーや販売会社の担当者は優遇幅が大きい方がお客に勧め安いんでしょうが・・・・
変動金利は多くの銀行で基準金利が２．４７５％で優遇幅が大きい方が当然有利です。１．６％優遇で０．８７５％となります。これは非常に安い金利ですが、固定物に関しては今の基準金利（優遇前金利）住友信託の場合例えば３年固定３．３％→１．７％　5年固定３．６％→２％　１０年固定４．１％→２．５％となります。この金利は変動は安いですが、固定金利としてはエリアによっては、現在のところ割高の金利です。
特に東海地方の地方銀行の固定金利は非常に低い金利となっており、出来上がり金利としては、固定物に関しては0.1％～0.9％住友信託より安くなっています。3年固定では１％、10年固定では1.6％ぐらいであれば交渉できる銀行も多いはずです。都銀と違って東海地方の地方銀行は個別に金利相談にのってもらえるところもあると聞いて、私もやりました。結果、変動０．８７５％　10年固定１．６％のミックスプランで組みました。内緒にしといてといわれたので、銀行名は言えませんが、この組み方は住友信託やメガバンクではできないと思います。
当初は変動金利を使いたいが、金利上昇時には固定も視野にいれている。または、変動と固定のミックスプランも考えているという方は、営業担当にまかせっぱなしでなく地方銀行で変動を0.875％にしてもらえるかどうか一度お聞きになられた方がいいと思いますよ。（東海地方にお住まいならば）
　

[831: 匿名さん]

10年後の金利こそわからないのに・・・・。
ミックスにするなら20～35年固定の組み合わせの方がいいのでは？
10年固定にするくらいなら私だったら変動１本にして金利が上がったら固定にきりかえた方が
いいと思いますよ。
住友さんと関係ない話ですが・・・・・。

[832: 匿名さん]

確かに。10年後金利が上がってたら大変ですね！でも10年後はまだ上がってない方が確率的には高いですが。
なら変動のみのほうがいいね。

[833: 匿名さん]

変動２０年くらいで設定しておいて繰上返済で
１５，６年で完済を考えていれば、仮に１０年後
に金利が上がっても元本がかなり減っているので
左程痛手にはならないかも。

[834: 匿名さん]

>>831さん
＞変動１本にして金利が上がったら固定にきりかえた方が

その時は、たぶん固定金利は今より上がってますよ。
一般論としては、変動金利より先に固定金利が上がります。

いま固定するか、ずっと変動で行くかのどちらかだと思います。
まぁ、個人的には１～２年は上がらない気がしますが。

話が逸れますが、
個人的には、５年以下の短期固定は、一番もったいないと思っています。
だったら変動の方が良いと思います。
固定するなら、借入期間全てではなく、繰上を考慮して何年で返せるかが判断基準かなと。


>>832さん
＞でも10年後はまだ上がってない方が確率的には高いですが。

そう考えるのは自由ですが、「確率的には高いです」と言い切っちゃうのは如何なものかと。
誰がどうやって調べた確率？
上がる確率、下がる確率、横ばいの確率はそれぞれ何％？
って話になっちゃいますよ。
なんか、揚げ足を取るようで申し訳ないです。気を悪くされたらごめんなさい。


あ、別に、固定を勧めているわけではないですよ。
それと、住信に限った話でもないです。

[835: 購入検討中さん]

固定10年で1.6を基準に考えると、
長期金利が3.2を超えるのが
変動を始めてから5年目で、10年平均が1.6であった場合
変動のほうが支払い金利は少ない。
11年目に固定を変動に切り替えたところで同じ。

東海地方に住んでますが
固定20～35年で1.6なら考えるが
過去の長期金利の上昇カーブを見ても
メリットはあまり無いと予想。

上にも書いてあるけど
いよいよ日本の国債がやばくなって
長期金利の急上昇が避けられない感じになってから
固定に切り替えるのが一番いいと思うな。

それまでは繰り上げ返済をがんばる。

[836: 匿名さん]

金利上昇に備えて変動2本で組みたかったが､ここは出来ない｡しかたなく一部を5年固定のミックスにしました。
今は変動が有利だから､固定分を損してる気もするが後からわける事ができないので良い選択だったと思ってます。

[837: 匿名さん]

住信で変動金利で返済中です。
優遇金利に加えて、自動返済・保証料返金手数料無料など
使い勝手が良いです。

住信関係者の方へ要望ですが、
携帯webの対応を始めてほしいです。
利便性が一気に高まるので有り難いので。

[838: 契約済みさん]

>837

保証料の返金手数料って無料でしたかね？
携帯対応も良いが、ネットで手続きできるんだから、
自由返済を24時間対応にしてほしいね。
それと、繰り上げ返済した際のその後の返済額について
ネット上で即座に計算できるようにしてほしい。

[839: 匿名]

>838
保証料返金手数料は無料ですよ。

[840: 契約済みさん]

838です。
そうでしたか。
実は本日初めて繰り上げ返済分の保証料の戻しの
通知をもらいました。
なんだかちょっと得した気分ですね。
今は繰り上げ返済するよりもまとまったお金があれば運用した方が
有利だと思いますが、リスク分散の意味でも少しずつ繰り上げして
いくつもりです。

[841: 匿名]

本審査通ったのですが、心配事があります。お詳しい方のご意見をおきかせいただけると幸いです。
来年実行予定で、融資条件に22年分の源泉徴収票の提出とあるのですが、既に提出済みの20年分と21年分が2000万円であるのに対し、22年分は1500万円程度になる見込みです。
これが原因で融資実行されない可能性はありますでしょうか。
スペックは以下のとおりです。
年齢：30代前半
物件価格：7600万円
頭金：200万円
借入：7400万円
資産：有価証券約1500万円
諸費用は別途用意
よろしくお願い致します。

[842: 匿名さん]

>841
ネタでしょう？
ネタでなければ、投資で失敗でもされましたか？
確定申告ではなく、源泉徴収票で２０００万円台だったら、
可処分所得も相当あるはずなのに、資産が少なすぎます。
マジレスしますと、融資実行はされますが、１５００万円程度の
所得ならば、税負担が一番キツイ層ですから、遅かれ早かれ、返済
できなくなるでしょう。さっさと、２０００万円台、できれば２５００万円台
に戻せるよう頑張ってください。

[843: 匿名さん]

>>841
所得のスペックとしては問題ないでしょう。
ただ、頭金が少なすぎますので、それで断られることはあります。

頭金というのは、銀行から見れば、貸し出すお金を減らすことで返済が滞った時に物件を処分しても
損が出ないようにという意味ですので、それが少ないと、リスクが高いと判断されます。

[844: 匿名さん]

現在住宅ローンについて色んな銀行の情報を集めているのですが、
住友信託銀行は他行とどういう点が違うのでしょうか。
メリット、デメリットともに教えて頂けると嬉しいです。

住宅ローンを組むのが初めてなので右も左も分かっておらず、ご迷惑をおかけします。

[845: 匿名さん]

今はネットでも詳しく調べられるので他に気になる銀行のHPとで自分で勉強して比較して
しっかり調べた上で、質問を絞ってきてほしい。
メリット、デメリットは比較対象があってこそできるし、また借入状況にもよるので一概に言えない。

[846: 匿名さん]

自動返済じゃない？

変動金利はどこも似たり寄ったりだし。
固定金利は銀行によって差があるけどね。

[847: 匿名さん]

メリット
・ネットで繰り上げ返済できる。但し平日の夜９時まで。ネットの場合は手数料無料。
デメリット
・ATMが少ない。土曜に通帳記入できない。

繰上げ返済をこまめにするつもりならかなりいいと思う。
自由返済を返済額軽減でできないのが残念。

[848: 匿名さん]

通帳記入は人によるけど、ユアパートナー総合口座（無通帳）なら関係ないね。

ATMは少ないけど、ゆうちょ銀行ATM、セブン銀行ATM、E-netATMが使えばいいし。
100万円以上預金があれば、時間外手数料も無料だよ。

自由返済を返済額軽減でできないのは確かに残念。

[849: 匿名さん]

保証料も一円単位で戻ってくる

[850: 匿名]

↑保証料の返戻に伴う手数料は？

[851: 匿名さん]

>>850
ネットで繰り上げ返済は手数料ただ

>>847
アドバンテージサービスってのもある
資産残高＋ローン残高/２で計算してくれるから、ゴールドくらいにはなるだろ
時間外もコンビニもただ

みんな自動返済をネットで出来るようにはがきに要望を書いて送ってくれ
店頭に行けば、はがきくれるだろ？大勢で要望だせばイケると思う
自由返済だと期間短縮になっちゃうから自動返済をこまめに変更するの面倒なんだよ
みんなそう思ってるはず

[852: 851]

あーなんかおかしかった

>>850
ネットで繰上返済（自動、自由）なら保証料の戻しの手数料はただです

[853: 匿名]

いいなぁ。みずほなんか、ネット繰上返済手数料無料だけど、保証料の戻しの手数料は10500円。こまめに返済すると大変！！

[854: 匿名さん]

最近のローン審査って本当に早いですね。
六年前に購入し都銀を利用したときは早くても一週間ぐらいだったけど

今回また新たに購入で住信で9月に申し込み→仮審査は1日で本審査は実質営業日でみて3日ぐらいでした。
予想以上に早くて驚きました。引越しまでのスケジュールがはっきりするから助かりました。
ここが提携ローンでよかった～。みなさんはどうでしたか？

今後は自動返済をバンバン利用して元本減らすように頑張ります！

[855: 購入検討中さん]

私もデベの提携先がここで、仮審査が2日で、今日から本審査です。
何日で結果が出るか、少しだけドキドキしています。
今週中に結果が出ればいいなあ。

[856: ご近所さん]

住信の住宅ローン与信額って何位ですか？

[857: 住まいに詳しい人]

自分で調べろ

[858: 匿名さん]

>>857

意外と低くてびっくりでした。

[859: 匿名さん]

>>857

あああ、反応しちゃった（笑）
ここは、定期的にアンチレスをつけるヤシが居るので
シカトしましょう。荒れるから。