住友信託銀行について語りましょう（その４）

[匿名さん]

前スレが1000を超えたので立てました。

過去スレ

住友信託銀行について語りましょう（その３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30379/

[901: 匿名さん]

899です。

＞＞892では月に3万という繰上額を固定した金額で繰上する予定でしょ？

普通に考えたら、自動返済をしていて、そんな利用の仕方しないですよね？
だから、892さんの前提は、「（当初）月３万円」と読んだまでです。

それと、期間短縮の話は、895さんの書き込みに対してのもの。私が急に持ち出したわけではないですよ。

その他は、900さんに異論ありませんよ。

[902: 匿名さん]

読み返してみたがそもそも＞892での条件設定に矛盾がありましたね。
「毎月３万を自動返済で繰上」という設定自体があり得ないのに、私は「毎月3万を繰上」
899さんは「自動返済」という言葉を抜き出して考えたために認識の相違がありましたね。
どっちが普通かは分かりませんが。

[903: 匿名さん]

前提条件はいろいろあるでしょうが、要は自由だろうが自動だろうが、同じペースで元本を減らしていれば、手数料を加味しても総支払額は変わらない、という結論でいいですよね。

[904: 匿名]

同じペースであれば変わらないですね。
だだ同じ時期に０になるだけでは、それまでの利息分が変わってくるので同じにはなりませんよね。
ローン減税とかと絡めて考えるとまた違ってくるのでしょうけど。

[905: 匿名さん]

手数料って言うのが保証料の戻りのことを指しているのか分かりませんが、
保証料の戻りは変わりませんかね？
細かく計算してませんが、多少変わる気がしますけど。

ちなみに手数料というのが本当に繰上に掛かる手数料なら変わらないですね。
両方ゼロなので。

[906: 匿名さん]

軽減型なら、元本を減らしているときは保証料は戻らないけど、最後の一括返済時にまとめて保証料が戻ってくるし、短縮型なら、返済するたびに保証料が戻ってくるけど1回1回が少ない。単にタイミングだけのような気がするんですが。

ただ、確か保証料が戻るときに若干ピンはねされると聞いた記憶があるので、そこまで計算するとどっちがお得なのかわからなくなりますが。

計算式が分からないからなんとも・・・。

[907: 匿名]

>906 軽減型で毎月繰り上げてますが、毎月保証料返戻されてますよ。

[908: 匿名さん]

＞906さんの認識は間違っていますよ。
そもそも1年目で100万円繰上返済して10年で完済するのと、
10年目の最終返済で100万円払って完済するのでは戻ってくる保証料は違います。
また、907さんの書かれている通り、自動返済でも保証料は戻ります。

銀行（性格には保証会社）は、あなたのローンについて、いくらを何年保証するかで保証料が決まります。
10年で100万円保証しなくてはならないのと、1年で100万円保証するのでは保証料が違うのは当然です。

ちなみに、住友信託の場合は、HPに
＝＝＝
保証料はお借入時に全額を一括してお支払いいただく方法（一括前払い方式。例；期間20年で1,000万円お借入いただき、元利均等返済をご選択の場合148,263円。期間20年で1,000万円お借入いただき、元本均等返済をご選択の場合122,652円）
＝＝＝

とありますので、20年の場合は計算できなくもありませんし、自分がローンを組んだ際の保証料から
計算することも出来ます。

ちなみに元本均等返済の方が、元本が早く減っていくので保証料も少ないのです。

[909: 匿名さん]

ちなみにここの銀行は、自動返済、自由返済で繰り上げる限り、手数料と言う名のピンはねはありません。

[910: 匿名]

どっちにしろ、ローン減税がある期間は繰り上げしない、が正解でしょ。
それまでは手元で運用して、期間が終わったら繰り上げ返済。
これが今のセオリー。

[911: 匿名さん]

あまりにわか仕込みの間違ったこと自信満々に書かないほうが良いよ。
ローン減税＋「今の金利のままだったら」ということが前提条件でしょ？
5年で変動金利が2%になっても減税期間が残ってれば貯めとくの？

だから今のセオリーだ、って言い訳しても自分でローン減税がある期間と言い切っちゃってるしね･･･。
そんな金利になるわけ無い、って言うのは他のスレでやってくださいね。

[912: 匿名さん]

>> 908
また違う前提が出てきたね。堂々巡りだ。

>> 903 がいってる
>要は自由だろうが自動だろうが、同じペースで元本を減らしていれば

という条件で、保証料の計算はどうなるの？という議論じゃなかったの？


>> 909
はい、繰上手数料は無料ですね。
保証料返還についてはピンはねありますよ。

20年1000万で一括前払いする保証料 ＝ (30年1000万で一括前払いする保証料) ー (1年目で10年分の期間短縮型で繰上げ返済したときに返還される保証料)

という式が正しいでしょうか？
もし正しいのなら、みんな期間maxで借りると思うんだけどなぁ。

[913: 匿名]

>911

これまでの話の流れ分かってる？
金利の上下なしでってのは暗黙の前提だろ。
金利の変動を加味してたら毎年返すor数年後まとめて返すの善し悪しなんか議論できんよ。
空気読めよ。。

[914: 匿名さん]

確かに913の言う通り。
金利が変わるのは当たり前だけど、それを持ち出したら話にならない。
繰り上げ返済のタイミングの話をする場合は金利の変動は無視するのは当たり前。

[915: 匿名さん]

まぁまぁ、そう熱くならずに。
ちょっとＫＹな人が一人くらいいてもいいじゃないですか。

[916: 匿名さん]

短縮型でも軽減型でも元本繰上げのタイミングが違えば総支払い額が違うのは当然なんだから、「短縮型と軽減型のどちらがお得？」という議論をするのなら、繰上げタイミングは同じ、かつ金利も一定という前提をおきませんか？

[917: 匿名]

911みたいに金利のこと言っちゃう奴がいるからね。

[918: 匿名さん]

>>910
逆に、資産運用しない人は、繰上げ返済しまくった方が得の場合もあるので、
ダブルインカムの家庭で資産運用に手を出さない人は、
早々(ローン減税10年貰えなくとも、10年以内に)と返済した方が、
返戻金が戻ってくる事や手数料0を考えると、得の場合も。

[919: 匿名さん]

>ローン減税＋「今の金利のままだったら」ということが前提条件でしょ？
だから「これが今のセオリー」って書いてあるんだろ
日本語読めないKYはレスしなくていいよ

[920: 匿名さん]

まぁまぁ熱くならないで。
横から見ていたが892の質問主さんの流れから見ると、まだあまり勉強されていないようなので、
911さんが注意書きとして書いていると思えば不自然はないかな？

繰上返済の今のセオリーというのが金利が変わらないという暗黙の前提にあるのが一般的なことと仮定しても、
質問主の892さんが暗黙の前提を理解しているとは判断できないのである意味親切とも見える。
911さんのレスのまま終わっていても間違った部分はなく、誰も勘違いをすることがないわけで、残念なことに
そのあとのKY云々の話は正直言い訳にしか見えない。
>>910さんはかなり勉強されており、>>911さんの挑発的な書き込みが気に入らなかったのだと思うが。

だた、それが暗黙の前提なのか言い訳なのかはどうでも良いので、別スレに移動してからやって欲しい。
>>918さんの書かれている通り、いくつか前提を加えれば結果はどうにでも変わるし、少なくともこのスレで
暗黙の前提は使わないほうが適切ではないだろうか？

[921: 匿名]

セオリーとして、ここは無難だよ

[922: 匿名さん]

期間限定で借換時の適用金利優遇が-1.6%ですね
これは借換チャンスですね

[923: 匿名さん]

最近、住友信託でローンを組みました。契約会でも他の銀行に比べて契約者が多いと感じました。

2012年に中央三井信託銀行が、住友信託銀行に吸収され住信が三井住友信託銀行となるのを睨んで、住友信託としても中央三井信託との合併交渉を有利に進めるため、口座数と貸出し残高増を急いでいます。その手段として、有利な条件を新規・借換の客に提供しているんでしょうね。

借り手側としては嬉しいことですが、2012年の合併吸収後のリスクって何かありますか？

[924: 匿名さん]

その中央三井信託が、住友信託よりもさらに優遇率をアップさせています。（-1.6％と―1.7％）

私は住友信託にしようと思っていましたが、申し込み期限ぎりぎりになって、中央三井が―1.7％に優遇するという話が出たため、変更しようと思います。

923さんと同内容になりますが、合併後に借り手側として何かリスクってあるのでしょうか？
また、どちらで借りておいた方が有利ってことはあるのでしょうか？

[925: 住民さん]

合併したら同じでしょう

[926: 匿名さん]

ここってもし転勤になって賃貸に出すとなったらそれを認めてくれるんでしょうか？

[927: 匿名さん]

昨年、変動、優遇-1.6でローン組んだものです。
自動返済にしていますが、繰り上げ返済分のおよそ
1.85%ほどが保証料から返金されています。
この返金率ってどうやって決まっているんですかね?
銀行に聞けば分かることでしょうが、ふと今思ったもので
書き込ませていただきます。

[928: 匿名さん]

＞927
残ローン期間と返済額（割合）によって決まってるはずです。
ローン開始時の保証料、経過ローン期間、ローンに対する繰上返済額の割合で
算出できると思いますが、詳しくは銀行まで。

＞926
基本的にはどこの銀行も申告すればNGだと思います。
ただ、それを申告する人はほとんど居ないと思います。

[929: 匿名さん]

住信の借り換えは変動1.6％優遇が3月末まで。
先日借り換えの申請を出したので今月借り換え実行ですが、
今年統合する中央三井信託が1.7を出しているので
交渉してみたら、借り換えは現在どんな人でも1.6％優遇までだそうで
1.7は無理だそうです…。

4月以降の優遇がとても気になります。
拡大するのか縮小するのかどうなのか…？
まあ、借り換えちゃったものはもう、どうしようもないのですが。

[930: 匿名]

大きな経済変化なければ４月以降は縮小でしょうね
今は決算に向けて顧客獲得キャンペーンを強化してるだけでは
最近借りた人はラッキーと思いましょう

[931: 匿名]

優遇1.7でした。デベ提携。
もらったチラシでは２月１日現在とのことです。

[932: 匿名さん]

>928

NGてことはないでしょう。中央三井信託だったら
まったく問題ないと言われましたよ。

[933: 匿名さん]

私もデベ提携で優遇1.7でした。

優遇1.6で本申込みまで進んでいたのですが、
中央三井信託の話を聞いてデベの営業さんに確認したところ
先日、住友信託も1.7になったと連絡が来ました。

[934: 匿名さん]

私も住宅ローンを借りる時に金利の低い住友信託を考えましたが、
融資の条件として専業主婦である妻も連帯債務者扱いにされるということで
住友信託をやめました。
金利も重要ですが、いろんな条件もきちんとチェックした方がいいですよ。

[935: 匿名さん]

>>934
>専業主婦である妻も連帯債務者扱いにされる

専業主婦が連帯債務者になる事で、何か不都合な事でもあるのですか？

[936: 匿名さん]

>>934
連帯保証人と勘違いしてないか？
ここのペアローンは事務手数料が１．５倍になるから、
わざわざ無職の人間を連帯債務者（重畳債務にでもするのか）
にすることはあり得ない話だ。

共有者の連帯保証（物上保証）ならりそな銀行やらもしてるけどな。
意味合いが似てるけど、三菱や三井住友なら「担保提供者」と明記してる
からそっちの方がいいというなら分かるけど。

[937: 匿名さん]

>>934
専業主婦が連帯債務者はあり得ないですよ。
収入がない人が債務者にはなれないハズです。
奥様も名義を持たれてますか？
だとしたら、連帯保証人の間違いでは？
ただ、住信は物上保証人だと聞いてます。

[938: 契約済みさん]

住信は、物上保証人は有無を言わせず連帯保証人にさせられます。

[939: 購入検討中さん]

1，7％優遇は4月末で終わりですが、次月はやっぱり戻るのでしょうか？

[940: 匿名さん]

>>939
そもそも住友信託が中央三井に「負けたくない」でやってる
金利優遇「やせ我慢」制度だ。
でも4月からは統合なので、無理な金利優遇自体止めるかもしれないね。
都銀の1.5%優遇でも実情は厳しいらしいけど、
信託程度の「上客さん」が1.5%で呑んでくれるのやら…。

上客さんはどこの銀行でも借りられるからね。

[941: 匿名]

自動返済についてですが、たとえば毎月10万の返済にプラス5万の繰上返済をし、毎月15万返済とした場合、毎月少しずつ約定の返済額が減っていき、その減った分も繰上返済をして常に15万を銀行に支払うのがセオリー(?)のようなことを読みました。ただ住信の自動返済の申込書を読むと、繰上返済の設定の仕方が①必要最低限、口座に残しておきたい額の設定②そのうえで余ったお金からいくらずつ繰上返済にまわすのか。の2点の設定だったと思います。これだと毎月繰上返済することで約定の返済額は減っていきますが、繰上返済は自分自身で変更をかけなければならないと感じます。皆さんはセオリー通りに行うためにどのようにしてるのでしょうか？それとも私が何か勘違いをしてるのでしょうか？どうかご教示お願いします。

[942: 匿名さん]

んー、口座に残す金額をゼロに設定
繰り上げ返済額を上限の１００万に設定
毎月１５万を口座に入れる。でよくね？
あたしゃそうしてますが

[943: 匿名さん]

うちの場合は、>>942さんのを少し変えて

例えば、口座に残す金額を100万円、繰上の上限を15万に設定。
これで、口座に115万入れておけば、まず、115万に対して10万の引き落としがかかり、
残った105万に対して上限15万、残金100万の繰上がかかるので、繰上が5万になります。

月々の支払いが下がっても、繰上と合わせて15万になります。

うちの場合には、口座に残す金額をゼロにしてません。
口座には１年以上振り込みを行わなくても問題がない金額を口座に残す金額として設定して
入れてあります。
これは、何かあって、ある程度の期間振り込みをできなかった場合のリスク対策用です。

設定した口座に残す金額を割り込めば、自然に繰り上げも止まりますので、管理も楽ですよ。

[944: 匿名さん]

毎月3万繰上げ返済、そのほかは0に指定してます
毎月3万繰り上げてから、当月の支払額が引き落とされてます

当初良く読まずに繰上げ分合わせて10万引き落としてもらおうと思ってました
1年くらい気がつかなかったんですが、毎月10万繰り上げて、当月分の引き落としがされてました
結構、元本減るなぁと思ってたらとんでもないことしてました
あの言い回しわかりづらいです

たまたま銀行が徒歩1分の場所にあるので、頻繁に自動返済の変更をしてます
ボーナスの時は多くして、翌月は元に戻してみたいな感じです
自由返済はネットで出来るが、期間短縮になってしまうので、自動返済をちょくちょく変更してもいいですか？
と受け付けの方に聞いたらまったく問題ないですと伺ったのでこのような感じにしてます

自動返済もネットで出来るようにしてくださいと毎回要望をだしてます
そうなれば便利ですね

[945: 匿名さん]

↑みたいな「繰り上げ額を3万」なんて設定がどうやったらできるのか。

自動返済すると戻ってくる保証金も振り込まれて預金に端数が出るので、
預金を放置していると自動返済額は常に変わるはず。

>>943の言うとおり、まず予定返済額が引かれて、残預金から口座に残す分までが自動返済になる。
私の場合は、上限10万、残す分10万。返済予定日前の預金は常に20万以上になるようにしてある。
保証金は自動返済後に戻ってくるので、前月の保証金戻り+10万から返済予定額と自動返済が行われ、
自動返済が終わったら残預金は必ず10万になるという仕組みになっている。

もう、約10万の家賃を払ってる感覚と同じですよ。厳密には10万+保証金数百円の家賃だけど。

[946: 945]

ああ、>>944さんは予定返済日より先に自動返済されるから、自動返済額が固定値にできるわけですね。
投稿してから気づいた。

[947: 944]

>>945
①普通預金に残す金額 0円
②自動返済上限額 30,000円
で設定してますよ。
毎月30,000円自動返済されて、月々の支払が引き落とされてます。

②を当初、合わせて引き落とされる金額と勘違いして10万を設定してました。（月々の支払いは約7万)

[948: 入居済み住民さん]

何で自動返済って書類申し込みなんだろうね。
しかも残す額指定じゃなくて毎月いくら繰り上げますみたいな指定がしたいのに
それも出来ないみたいだし。

結局面倒で自由返済しか使ったことがない。
元金均等だから自由返済でも支払額減るし、まぁいいかって（ほんとは良くないんだけど）


>>945さん
予定返済日より先か後かって選択可能なんですか？

[949: 匿名]

941です。皆様の体験談、大変参考になりました。この問題には前々から感じており、繰上返済が足踏み状態でした。色々なら方法があり皆様悩みつつ、その都度対応してるのだな、と感じました。確かにネット気軽に設定できるのが一番ですが…。とは言え、自らも経験することが一番とも感じました。せっかくの低金利なわけですし。私自身、色々試したいと思います。良い意味でみなさまには背中を押していただけたと思います。その他にもご意見ありましたら、ご教示頂ければ幸いです。

[950: 匿名]

私も942さんと同じ方式です。

残す額0円で上限100万に設定して、毎月の給料のうち例えば15万を住友信託銀行の口座に給与振込みしてもらってます。
普段はそのまま放置で、毎月5万＋保証料の戻り数百円が自動的に繰り上げ返済されます。
今月は少し多めに繰り上げたいなって時はあらかじめ繰り上げ資金を振り込んでおけば、その分も一緒に繰り上げされますので、いちいち繰り上げ額の変更手続きしなくて済み便利です。繰り上げしたいだけ振り込んでおくだけです。

もちろん、一回の上限は100万までですが…

私は変動で借りてるので期間短縮は使いません。なので、自動返済の上限はもっと高く設定できた方が嬉しいです。