住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）について教えてください。

[借換え予定]

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）について教えてください。
住宅ローン減税について調べても分からなくなりました。

現在、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から借り入れで
残金970万円 残7年の借り入れがあります。
当初（10年前）3,000万円の借り入れで25年のローンを組みました。
昨年、大きな繰上げ返済をして上記の借り入れに減りました。

そこで質問なのですが、
当初15年の住宅ローン減税が受けることが可能でした。
当初5年（残金の1％）6年～10年（残金の0.75％）11年～15年（残金の0.5％）
今回、借換え（970万円、残7年）でしたとして、住宅ローン減税は受けられなくなってしまうのでしょうか？
国税庁の「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm
を読むと借換え後の残期間が10年以上ではないと住宅ローン減税が受けられないというように読めます。

ということはこのまま、借換えしなければあと5年減税が受けられるけど、借換えをしてしまうとうけられないという解釈であっていますか？

税務署で確認すればよいのかもしれませんが、なかなか、平日に電話したり訪問できる機会がないので、ご質問させていただきました。
お手数をおかけいたしますが、どなたか詳しい方がいれば、お願いします。

[103: 匿名さん]

住宅ローンの実施はいつからですか？

[104: 匿名さん]

実施じゃなくて「実行」ですね

[105: 匿名さん]

102です

いまのところ、12月下旬入居予定なので
実行は12月ということだとおもいます。

[106: ビギナー]

初歩的なことかも知れませんが教えていただけませんか？

平成22年3月にローン実行しています。平成23年2月に確定申告をして、源泉徴収税額全額返ってきました｡

しかし、源泉徴収税額＜住宅ローン控除額＋医療費控除額

だったので､市県民税から戻ってくる、もしくは減額されるつもりでいたのですが

今月請求の来た市県民税は従来とほとんど変わらない金額でした。

これは来年から市県民税額が自動的に変更されるのでしょうか？

もしくは市役所に住宅ローン控除の旨を申告せねばならなかったのでしょうか？


基本的な質問ですみません。どなたかご存じの方、教えてくださいませんか？

[107: 匿名さん]

>>106
住民税は６月から翌５月までが期間になってます
従って減税されるのであれば今月の給与からだと思います

[108: 匿名さん]

市県民税の還付金はありません。減額されます。
http://marietono2000.blog.fc2.com/blog-entry-70.html

今年確定申告を行っているのであれば、必ず市県民税は減額されます。
最大で97,500円が減額されますが、個々の課税所得額によって減額される額は変わってきます。
自分の課税取得額に対して5％若しくは、最大97,500円が減額される額となります。
http://marietono2000.blog.fc2.com/blog-entry-71.html

[109: 106]

107さん108さん、回答ありがとうございます！

市県民税の通知書を今一度見直し、108さんのおっしゃる５％の金額、医療費控除の差額、住宅ローン控除額、計算させていただき、計算が合いました！

現在、育休中のため納付書で払うので明細がきちんと書かれていました。

夫の市県民税は給与明細をきちんと確認したいと思います｡

ありがとうございました！

[110: 匿名さん]

住宅ローンの特別控除での購入時点について、例えば新築マンションの場合は引渡し時点をいうのでしょうか？
年内に引渡しを受ければ、今年度の控除対象になるのでしょうか？
初心者質問で申し訳ありません。

[111: 匿名さん]

>>110さん
今年の控除を受けるには、引き渡しだけでなく、12月31日まで「住んでいること」が要件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

住民票を提出する必要があり、それで判断されます。
（ということは、住民票さえ動いていれば、ムニャムニャ・・・）

ちなみに、引き渡しは登記簿で判断されます。

[112: 匿名さん]

例えば、住宅ローンを

①土地分：1500万円
②建築請負契約代（ＨＭに支払うお金）：2000万円

と、別々（先に土地を買い、後からＨＭに払う為、実効日も別）で
借入れている場合、合計3500万円として”住宅ローン等の年末残高”と
考えてよろしいでしょうか？

わかりにくくて申し訳ございませんがご教示よろしくお願いします。

[113: 匿名さん]

＞１１１さん
御教示ありがとうございます。
年度内に登記簿に登録される必要があるのですね。
12月中旬・下旬に引き渡される物件は注意が必要ですね。
住民票は自分の意思でいつでも出来ますが、登録は業者任せなので。。

[114: 匿名さん]

至急教えてください。
中古マンションの購入申し込みをし、了解をもらえたので来週契約します。
当初、一括で購入しようと思っていたのですが、不動産屋の取引銀行から好条件で融資をしてもらえそうなので悩んでいます。

条件
保証料なし、手数料75,000円、団信込み、変動0.975パーセント、35年ローン、繰り上げ返済手数料無料

融資額1500万

もしも12月末の残高が1500万ならば年末調整で15万多くかえってくるということですよね？（所得税は去年は年額21万払っています。今年は扶養控除が無くなったのでもっと多いかも）

それならば、もしこのまま金利が上がらないとすれば、手数料、抵当権設定料を考慮してもローンを組んだ方が一括よりお得になりますよね？

主人がそんなことはあり得ないというのでいろいろ調べたのですが、よくわかりませんでした。

明日、返事になっています。突然至急の質問ですがご教授お願いします。

[115: 匿名さん]

>114

細かい設定は抜きにして単純化した場合、以下の計算になるのでは
ないでしょうか。（インフレ率考慮せず、繰り上げ返済なし等）

上記条件の場合、ローンを組むと35年間の総支払額は約1,771万円です。
手数料込みで約1780万円というところでしょう。
また、住宅減税の10年間総額は約133万円だと想定できます。
（減税は「残債」の1%ですから、所得税支払が大きかろうと減税額に
影響はありません）
すると、35年間の実質支払額は1780-133=1647万円となります。

キャッシュの場合は1500万円のみですから、結論から言えば、
ローンなしの方が約150万円お得です。（ある意味当たり前です。）

[116: 匿名さん]

金利次第で逆ざやになって減税分の方が多くなるのは事実です。例えば１５００万借りて、実質それ以下の支出しか発生しない、ということです。この辺は詳細に計算して、どのタイミングで繰り上げるかなど検討すれば想像以上に支出が減ります。
ただ、現状で０．９７５って、そんなに好条件でもないと思いますよ。住信SBIネット銀行で０．８７５、大手デベロッパーの紹介なら０．７７５がざらにあります。

[117: 匿名さん]

>114

115です。先ほどの話には続きがあります。
ローンを組んで、11年目に一括繰り上げ返済する方法です。

11年間の返済額は手数料込みで約1590万円です。減税総額は
133万円ですから、実質支払額は1590-133=1457万円です。

するとキャッシュで払うよりお得ですよね。

[118: 匿名さん]

１１６です。具体的な計算例で示しますね。（端数は多少の誤差があります）

０．９７５％，３５年、１５００万で手数料７５０００円、１１月実行だと（毎月４２１６８円の返済）、１０年間の減税額は合計１，３２５，０００円です。この減税分を積み立てておいて、１０年後の減税期間終了直後に繰上げ、同時に残債（１０，１９２，８２６円）も手持ちキャッシュで一括返済すると、計算上の返済総額は１６，１９０，１９２円ですが、このうち１，３２５，０００円は減税分を充当できますので、実質持出分は１６，１９０，１９２－１，３２５，０００＋７５，０００＝１４，９４０，１９２円（＜１５００万円！）です。
実際には毎年の減税分や手持ちキャッシュは少なくとも定期預金なりで運用して増やせますから、ざっくり、１０万近くはオトクになると思います。いざというときの余裕資金も手元に残せますし。
（１１５さんの試算との違いは、「減税期間終了後、速やかに繰上返済する」点ですね。）

もし０．８７５だと、実質持出分は１４，８１８，０３７円となり、更に１２万円以上"儲かり"ます。
ただし、この計算は減税が１００％享受できるだけの所得税等を払っておられる場合の話ですので」ご注意を。

[119: 匿名さん]

116さんの計算方法、返済総額の計算方法を教えてください。15,252,986円になるような気がします。
とすると15252986円-1325000円+75000円＝14002986円で100万くらい得しませんか？
もちろんお二人がおっしゃる通り10年目か金利が上がった時に一括返済する予定です。
幸い、今年も控除が受けれそうなので、手数料や抵当権の設定料は今年の還付分でペイできるかなと・・・。10万くらいのもうけなら払ってしまった方がすっきりするような気がしますね。

あと、明日また銀行に言ってお話しするんですけど、金利を値切る事はできますかね？
保証料が無料なのでこの金利は仕方がないかなと思っていましたが・・・。

値切れるとすれば、どういった切り口で攻めてみればよいでしょうか？

[120: 匿名さん]

119です。
お二方とも、回答ありがとうございました。引き続きお願いします。

[121: 匿名さん]

１１６です。
支払総額、ざっくりですが、４２１６８円＊１２１回＋１０９回目で１３２万繰上＋１２１回目時点の残債９８０万かなと。
すみません、先程の計算は消してしまったので少々ずれてますが、略１６３０万で合ってると思います。

金利（と言うか優遇幅）の値切りはたぶん難しいのではないでしょうか。ただ、ネット口座開設とかクレジットカード発行とか公共料金自動振替とかオール電化とかエコ住宅とか給与振込とかで意外な優遇条件に当てはまることはあります。

それと、手数料は途中完済でも返戻金はありません。保証料は返戻金がありますが。最初から途中完済が解っているなら、保証料式の銀行にすべきではないかと。

ローンはじっくり勉強して…が鉄則なので、来週決済の間際になってローンの話を持ち出す不動産屋はきわめて非常識ですね。案外、この期に及んでバタバタさせることで、気づかれたくない何か他の不都合があるのかも知れませんね。

[122: 匿名]

難しい…