住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）について教えてください。

[借換え予定]

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）について教えてください。
住宅ローン減税について調べても分からなくなりました。

現在、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から借り入れで
残金970万円 残7年の借り入れがあります。
当初（10年前）3,000万円の借り入れで25年のローンを組みました。
昨年、大きな繰上げ返済をして上記の借り入れに減りました。

そこで質問なのですが、
当初15年の住宅ローン減税が受けることが可能でした。
当初5年（残金の1％）6年～10年（残金の0.75％）11年～15年（残金の0.5％）
今回、借換え（970万円、残7年）でしたとして、住宅ローン減税は受けられなくなってしまうのでしょうか？
国税庁の「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm
を読むと借換え後の残期間が10年以上ではないと住宅ローン減税が受けられないというように読めます。

ということはこのまま、借換えしなければあと5年減税が受けられるけど、借換えをしてしまうとうけられないという解釈であっていますか？

税務署で確認すればよいのかもしれませんが、なかなか、平日に電話したり訪問できる機会がないので、ご質問させていただきました。
お手数をおかけいたしますが、どなたか詳しい方がいれば、お願いします。

[73: 匿名]

質問させてください。夫婦で連帯債務で、昨年7月に2100万、30年ローンを組みました。確定申告をして戻ってくるのはいくらでしょうか？長期優良なので、単純に24万ほどの戻りがあると思うんですが。源泉徴収の額が夫婦合わせて24万以下なら、住民税から引かれると思ってたんですが、考え間違ってますか？

[74: 匿名さん]

>>73
>夫婦で連帯債務で、昨年7月に2100万、30年ローンを組みました。確定申告をして戻ってくるのはいくらでしょうか？長期優良なので、単純に24万ほどの戻りがあると思うんですが。源泉徴収の額が夫婦合わせて24万以下なら、住民税から引かれると思ってたんですが、考え間違ってますか？

残念ながら考え方、全く間違ってます。

連帯債務 ＝ ダブルローンと勘違いしていませんか？
ローンは別々に組まれましたか？(例えば、2100万のうち、1000万を夫、1100万を妻)

〇「夫一人でローン組んで、その連帯債務に妻を入れた場合
夫の所得税・住民税のみが控除対象となります。

〇夫婦別々に組んでいる場合
それぞれのローンに対し、それぞれの所得税・住民税が控除対象となります。

要は「合算」なんて概念は存在しません。


また、個別の回答は以下。
＞確定申告をして戻ってくるのはいくらでしょうか？

分かりません。
年収、源泉徴収済金額などの詳細な情報がないと計算できません。


＞長期優良なので、単純に24万ほどの戻りがあると思うんですが。

意味が分かりません。
確定申告での住宅ローン控除額、既に払込の税金(源泉徴収済分)との比較で決まります。


＞源泉徴収の額が夫婦合わせて24万以下なら、住民税から引かれると思ってたんですが、考え間違ってますか？

上記のとおり夫婦別です。合算はないです。

住民税から引かれるかどうかは、所得税で控除しきれないかどうかで判断されます。

[75: 匿名さん]

>>73

上で細かいことに絡んでるのがいるけど、2000万の年末残高に対して、所得税24万還付で合ってるよ。

[76: 匿名ちゃん]

>68
とりあえず謝っときなさい

[77: 匿名さん]

>>75

合ってないよ。
まず還付でなく控除だし、合算がないのは正しい。

[78: 匿名さん]

>まず還付でなく控除だし

馬鹿ですか？確定申告で払いすぎた税金を取り戻すことを還付と言います。控除とは言いませんww

>合算がないのは正しい。

だれも「間違ってる」とはいっていないと思うが。

[79: 匿名]

年収=納税額がわからない
ローン残高の1.2%満額が還付されるとは限らん

[80: 匿名]

73です。みなさん、お返事ありがとうございます。夫の源泉徴収76000、妻は95000です。HMの営業が確定申告手続きをしてくれるんですが、夫、妻の源泉徴収票と振込先の銀行口座を教えるように言われ、夫、妻の口座にそれぞれ入ってくると言われました。しかし、源泉徴収の額だけの戻りで、住民税からからは戻らないと言われたので質問させてもらいました。夫だけで考えても住民税から戻りがあると思うんですが。理解できません。

[81: 匿名]

74さん。夫婦別々にはローンはしておらず、夫の連帯債務に妻がなってます。

[82: 匿名さん]

>>73,>>80,>>81さん
（cc:>>74さん）

まず、ペアローン、連帯債務、連帯保証は違います。
74さんの説明は連帯保証と連帯債務の違いがわかってない。

連帯債務は、夫婦ともに減税対象です。
では、債務をどのように分けるかというと、登記の割合と、頭金の割合によって決まります。

物件価格
＝夫の持ち分＋妻の持ち分
＝（夫の頭金＋夫のローン分）＋（妻の頭金＋妻のローン分）

となり、夫と妻のローン割合は、上記の関係で自動的に決まってきます。

夫婦それぞれの年末時点の残債に対して、まず夫婦それぞれが所得税の還付を受けられます。

これで、所得税から引ききれない場合、残りは住民税が控除されます。
ただし、住民税は昨年の所得を基に、今年の夏以降の税額が計算されるので、税金が戻ってくるのではなく、夏以降の税額が少なくなります。


ところで、
HMの営業は税理士免許を持っているのでしょうか？
持ってないのに確定申告手続きをするのは、まずいように思うのですが・・・

[83: 匿名さん]

>>まず還付でなく控除だし
>馬鹿ですか？確定申告で払いすぎた税金を取り戻すことを還付と言います。控除とは言いませんww

こいつ頭へん？？？

住宅ローン控除だから。
24万以上税金を納めてない場合、24万還付されないよ？

[84: 匿名]

住民税から控除されませんか？

[85: 匿名さん]

されますよ。

[86: 匿名さん]

先に確定申告の本でも読んだら？

[87: 匿名さん]

>>81さん

それでは夫婦それぞれがローンを組んでいることには
なっていないですね。だから妻は住宅ローン控除
は関係ないですよ。夫側のみ住宅ローン控除の対象で、
引ききれなかった分は住民税に反映されます。

あと、82さんの説明通り、HMの営業が税理士免許を
持っていないのに代理で確定申告をするのは
法律違反です。それが無料サービスであったと
しても違反です。医師免許を持っていない人が、無償
だったら医療行為をしてもいいかというと、それは
違反ですよね。それとと同じです。
そのような行為をしているHM営業はちょっと信じられ
ないし、ローン控除についての説明も怪しいもの
だと感じます。

[88: 匿名さん]

87さん
前半は違いますよ。
「連帯債務」なら夫婦２人のローンです。国税庁のサイトで確定申告書を作ると、ちゃんと連帯債務の時の計算書があります。２人で按分して減税を受けられます。実際、私も受けていますし。82さんの説明が正しいです。

「連帯債務」と「連帯保証」は違います。連帯債務を扱っていない銀行も多いから知らない人も多いのかな。

87さんの後半は正しいです。分かり易いたとえですね。

で、81さんはどこへ行ってしまったのでしょう？
連休でお出かけかな？

[89: 匿名さん]

>>73さん

結論としては
・妻は住宅ローン控除に関係ない。
・夫の残債が2000万なので24万の控除になるが、夫の源泉徴収が7.6万円なので所得税の戻りは7.6万。
・差額16.4万(24-7.6)は住民税から控除されるが、住民税が16.4万以下の場合は、その分だけ戻る。

・HMの確定申告は法的にNG。
・自分で税務署に行くなり、HPからするなりする必要があるが、そろそろ締め切り。

[90: 匿名]

73です。みなさんありがとうございました。いろんな御意見がありましたが、自分でももう一度調べてみます

[91: 匿名さん]

>>89
だから違うって。
>>82,>>88にあるように、連帯債務は夫婦ともに減税を受けられます！！！

[92: 匿名さん]

住民税は戻ってくる上限があるから最高でも97500円しか戻らないのでは？
所得税を充分納めてこその還付だね。

[93: ビギナーさん]

初めてマンション購入します
ローンを組むのも初めてです
知らないことばかりで頭がパンク寸前です
特に、＜ローン減税＞が苦手です

変動金利（優遇1.7か1.6の銀行で迷っています）で数ヵ月後、実行予定です
年収（所得税）とローン額から察するに、満額控除されると思われます
こうした場合、金利が上がらない間は、控除期間の10年間は金利差分、お得になるのですよね？
つまり、ただで借りている状態なんですよね？
あくまでも金利が上がらないと仮定した話ですが・・・

ならば、自己資金は普通預金の範囲内（物件価格の3分の1ぐらい？）でとどめておいた方がよいでしょうか？
金利が上がる可能性も視野に入れて、定期預金も少しぐらい取り崩して自己資金に回した方がよいのでしょうか？

ご教授お願いします

[94: 匿名さん]

>>93さん
優遇後の金利が1.0％以下で、満額控除されるなら、
自己資金は少ない方がお得です。

金利が上がる可能性はありますが、上がった時点で繰上返済すればＯＫ。

[95: 匿名]

自分も質問させていただいてよろしいでしょうか？

先日変動で2000万円のローンを組みました。
事情があり妻との連帯債務です。

自分 年収450～500
持ち分2/3
妻 年収250弱
持ち分1/3

子供が２人いて自分の扶養になっています。

毎年50万円くらいを目標に繰り上げ返済を考えていますが、住宅ローン減税を考えると10年間は繰り上げせず、毎年50万円の貯金をし、10年後に500万円の繰り上げ返済をした方が賢い選択でしょうか？
減税は気にせず、毎年繰り上げ返済した方が賢い選択になるでしょうか？

みなさんの知識と知恵をお貸しください。

[96: 匿名さん]

>>95さん
せめてローンの金利と、固定か変動かを書かないと答えられませんよ。

[97: ビギナーさん]

93です

94様、大変有難うございました
もう少し色々な意見が出るのかと思っていましたが、94様の答えが余程明確だったのでしょうね

うちは生命保険も少なめですので、そういう意味でも、ローンを多め（といっても物件価格の半分強）に組んで、ゆっくり返済でいくことにします
ゆっくりといっても10年以内には返しますが・・・

[98: 匿名]

96さん

ご指摘ありがとうございます。
失礼しました。
変動で0.975です。

よろしくお願いします。

[99: 匿名さん]

＞９５
出来るだけ早いうちに繰上げすること。期間短縮型でね。

[100: 匿名さん]

>>95,98さん
96です。
「変動で」と95に書いてありましたね。失礼しました。

扶養がお子さん２人での所得税額・住民税額がわかりませんが、
・１％満額控除できるなら、変動金利が上がるまで貯金
・変動金利が上がったら、まとめて繰上
・満額控除できないなら、繰上
かなと思います。
ただ、繰上ばかりに目がいって、学資を用意できないと後々困りますので、繰上返済は無理のない範囲で。

[101: 匿名]

100さん

ご丁寧にありがとうございます。

１年目の確定申告の結果を見て今後の方針を決めてみます。

[102: 匿名さん]

12月下旬入居の新築マンション契約者です。

12月中入居だから、当然、今年の12末までの税金控除も受けられると思っていたのですが、
昨日、販売会社にきいたところ、
登記等の手続きが12月中に間にあわなければ、来年以降の税金控除になり、
しかも、9年分しか控除が受けられないといわれました。

こんなことってあるんでしょうか？

[103: 匿名さん]

住宅ローンの実施はいつからですか？

[104: 匿名さん]

実施じゃなくて「実行」ですね

[105: 匿名さん]

102です

いまのところ、12月下旬入居予定なので
実行は12月ということだとおもいます。

[106: ビギナー]

初歩的なことかも知れませんが教えていただけませんか？

平成22年3月にローン実行しています。平成23年2月に確定申告をして、源泉徴収税額全額返ってきました｡

しかし、源泉徴収税額＜住宅ローン控除額＋医療費控除額

だったので､市県民税から戻ってくる、もしくは減額されるつもりでいたのですが

今月請求の来た市県民税は従来とほとんど変わらない金額でした。

これは来年から市県民税額が自動的に変更されるのでしょうか？

もしくは市役所に住宅ローン控除の旨を申告せねばならなかったのでしょうか？


基本的な質問ですみません。どなたかご存じの方、教えてくださいませんか？

[107: 匿名さん]

>>106
住民税は６月から翌５月までが期間になってます
従って減税されるのであれば今月の給与からだと思います

[108: 匿名さん]

市県民税の還付金はありません。減額されます。
http://marietono2000.blog.fc2.com/blog-entry-70.html

今年確定申告を行っているのであれば、必ず市県民税は減額されます。
最大で97,500円が減額されますが、個々の課税所得額によって減額される額は変わってきます。
自分の課税取得額に対して5％若しくは、最大97,500円が減額される額となります。
http://marietono2000.blog.fc2.com/blog-entry-71.html

[109: 106]

107さん108さん、回答ありがとうございます！

市県民税の通知書を今一度見直し、108さんのおっしゃる５％の金額、医療費控除の差額、住宅ローン控除額、計算させていただき、計算が合いました！

現在、育休中のため納付書で払うので明細がきちんと書かれていました。

夫の市県民税は給与明細をきちんと確認したいと思います｡

ありがとうございました！

[110: 匿名さん]

住宅ローンの特別控除での購入時点について、例えば新築マンションの場合は引渡し時点をいうのでしょうか？
年内に引渡しを受ければ、今年度の控除対象になるのでしょうか？
初心者質問で申し訳ありません。

[111: 匿名さん]

>>110さん
今年の控除を受けるには、引き渡しだけでなく、12月31日まで「住んでいること」が要件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

住民票を提出する必要があり、それで判断されます。
（ということは、住民票さえ動いていれば、ムニャムニャ・・・）

ちなみに、引き渡しは登記簿で判断されます。

[112: 匿名さん]

例えば、住宅ローンを

①土地分：1500万円
②建築請負契約代（ＨＭに支払うお金）：2000万円

と、別々（先に土地を買い、後からＨＭに払う為、実効日も別）で
借入れている場合、合計3500万円として”住宅ローン等の年末残高”と
考えてよろしいでしょうか？

わかりにくくて申し訳ございませんがご教示よろしくお願いします。

[113: 匿名さん]

＞１１１さん
御教示ありがとうございます。
年度内に登記簿に登録される必要があるのですね。
12月中旬・下旬に引き渡される物件は注意が必要ですね。
住民票は自分の意思でいつでも出来ますが、登録は業者任せなので。。

[114: 匿名さん]

至急教えてください。
中古マンションの購入申し込みをし、了解をもらえたので来週契約します。
当初、一括で購入しようと思っていたのですが、不動産屋の取引銀行から好条件で融資をしてもらえそうなので悩んでいます。

条件
保証料なし、手数料75,000円、団信込み、変動0.975パーセント、35年ローン、繰り上げ返済手数料無料

融資額1500万

もしも12月末の残高が1500万ならば年末調整で15万多くかえってくるということですよね？（所得税は去年は年額21万払っています。今年は扶養控除が無くなったのでもっと多いかも）

それならば、もしこのまま金利が上がらないとすれば、手数料、抵当権設定料を考慮してもローンを組んだ方が一括よりお得になりますよね？

主人がそんなことはあり得ないというのでいろいろ調べたのですが、よくわかりませんでした。

明日、返事になっています。突然至急の質問ですがご教授お願いします。

[115: 匿名さん]

>114

細かい設定は抜きにして単純化した場合、以下の計算になるのでは
ないでしょうか。（インフレ率考慮せず、繰り上げ返済なし等）

上記条件の場合、ローンを組むと35年間の総支払額は約1,771万円です。
手数料込みで約1780万円というところでしょう。
また、住宅減税の10年間総額は約133万円だと想定できます。
（減税は「残債」の1%ですから、所得税支払が大きかろうと減税額に
影響はありません）
すると、35年間の実質支払額は1780-133=1647万円となります。

キャッシュの場合は1500万円のみですから、結論から言えば、
ローンなしの方が約150万円お得です。（ある意味当たり前です。）

[116: 匿名さん]

金利次第で逆ざやになって減税分の方が多くなるのは事実です。例えば１５００万借りて、実質それ以下の支出しか発生しない、ということです。この辺は詳細に計算して、どのタイミングで繰り上げるかなど検討すれば想像以上に支出が減ります。
ただ、現状で０．９７５って、そんなに好条件でもないと思いますよ。住信SBIネット銀行で０．８７５、大手デベロッパーの紹介なら０．７７５がざらにあります。

[117: 匿名さん]

>114

115です。先ほどの話には続きがあります。
ローンを組んで、11年目に一括繰り上げ返済する方法です。

11年間の返済額は手数料込みで約1590万円です。減税総額は
133万円ですから、実質支払額は1590-133=1457万円です。

するとキャッシュで払うよりお得ですよね。

[118: 匿名さん]

１１６です。具体的な計算例で示しますね。（端数は多少の誤差があります）

０．９７５％，３５年、１５００万で手数料７５０００円、１１月実行だと（毎月４２１６８円の返済）、１０年間の減税額は合計１，３２５，０００円です。この減税分を積み立てておいて、１０年後の減税期間終了直後に繰上げ、同時に残債（１０，１９２，８２６円）も手持ちキャッシュで一括返済すると、計算上の返済総額は１６，１９０，１９２円ですが、このうち１，３２５，０００円は減税分を充当できますので、実質持出分は１６，１９０，１９２－１，３２５，０００＋７５，０００＝１４，９４０，１９２円（＜１５００万円！）です。
実際には毎年の減税分や手持ちキャッシュは少なくとも定期預金なりで運用して増やせますから、ざっくり、１０万近くはオトクになると思います。いざというときの余裕資金も手元に残せますし。
（１１５さんの試算との違いは、「減税期間終了後、速やかに繰上返済する」点ですね。）

もし０．８７５だと、実質持出分は１４，８１８，０３７円となり、更に１２万円以上"儲かり"ます。
ただし、この計算は減税が１００％享受できるだけの所得税等を払っておられる場合の話ですので」ご注意を。

[119: 匿名さん]

116さんの計算方法、返済総額の計算方法を教えてください。15,252,986円になるような気がします。
とすると15252986円-1325000円+75000円＝14002986円で100万くらい得しませんか？
もちろんお二人がおっしゃる通り10年目か金利が上がった時に一括返済する予定です。
幸い、今年も控除が受けれそうなので、手数料や抵当権の設定料は今年の還付分でペイできるかなと・・・。10万くらいのもうけなら払ってしまった方がすっきりするような気がしますね。

あと、明日また銀行に言ってお話しするんですけど、金利を値切る事はできますかね？
保証料が無料なのでこの金利は仕方がないかなと思っていましたが・・・。

値切れるとすれば、どういった切り口で攻めてみればよいでしょうか？

[120: 匿名さん]

119です。
お二方とも、回答ありがとうございました。引き続きお願いします。

[121: 匿名さん]

１１６です。
支払総額、ざっくりですが、４２１６８円＊１２１回＋１０９回目で１３２万繰上＋１２１回目時点の残債９８０万かなと。
すみません、先程の計算は消してしまったので少々ずれてますが、略１６３０万で合ってると思います。

金利（と言うか優遇幅）の値切りはたぶん難しいのではないでしょうか。ただ、ネット口座開設とかクレジットカード発行とか公共料金自動振替とかオール電化とかエコ住宅とか給与振込とかで意外な優遇条件に当てはまることはあります。

それと、手数料は途中完済でも返戻金はありません。保証料は返戻金がありますが。最初から途中完済が解っているなら、保証料式の銀行にすべきではないかと。

ローンはじっくり勉強して…が鉄則なので、来週決済の間際になってローンの話を持ち出す不動産屋はきわめて非常識ですね。案外、この期に及んでバタバタさせることで、気づかれたくない何か他の不都合があるのかも知れませんね。

[122: 匿名]

難しい…